خرید ملک رهنی

یکی از اصلی‌ترین تعهدات قانونی که در حوزه حقوق مدنی وجود دارد، قرارداد رهن می‌باشد که بر اساس آن، یکی از طرفین مالی را به عنوان تضمین برای پرداخت بدهی خود به طرف دیگر بخشیده و تا وقتی طرف قرارداد رهن (راهن) بدهی خود را تسویه نکند، مال مورد نظر نزد رهن‌دار (رهن گیرنده) به عنوان وثیقه باقی خواهد ماند.
به طور ساده، این قرارداد مال موردنظر را به عنوان گرو و تضمین به رهن‌دار یا مرتهن می‌دهد تا تا زمان اتمام قرارداد رهن و پرداخت بدهی توسط راهن، مال رهن‌دار می‌باشد.

بر اساس قانون مدنی، تصرفات در املاک و مستغلات می‌تواند فقط در شرایطی که بر اثر آن حق مالکیت اصلی متاثر نشود کنترل گردد.
اما در موارد خاصی، خرید و فروش املاکی که به عنوان وثیقه استفاده می‌شوند، غیرقابل اجتناب است.
در چنین شرایطی، سوالی پیش می‌آید که آیا ممکن است از ملک وثیقه شده مالکیت کنیم و آن را بفروشیم؟ پاسخ به این سوال اهمیت زیادی دارد چرا که گاهی افراد بدون توجه به تبعات و پیامدهای خرید املاک وثیقه شده، عمدتاً به این کار تمایل دارند یا حتی یک ملک را خریداری می‌کنند بدون آگاهی از وجود رهن بر آن.

با توجه به این مناسبت، در این مقاله قصد داریم در مورد امکان خرید ملک با رهنی صحبت کنیم.
همچنین، شروط و روش‌های خرید ملک‌های رهنی را بررسی خواهیم کرد و در پایان، آثار و عواقب خرید املاک رهن شده را شرح خواهیم داد.

آیا خرید ملک رهنی امکان پذیر است

در حقوق مدنی، برای اتمام قراردادها و تعهدات مختلفی که افراد می‌توانند در روابط خود ایجاد کنند، مفاهیم و قراردادهایی تعیین شده است.
یکی از این قراردادها، قرارداد رهن است که در قانون مدنی در ماده ۷۷۱ تعریف شده است.
همچنین، قرارداد بیع و فروش نیز به عنوان یکی از مهم‌ترین قراردادها در نظر گرفته شده است.
این قراردادها با استفاده از تگ‌های html مانند قرارداد رهن و قرارداد بیع قابل تشخیص هستند.
با رعایت این قراردادها و آگاهی از مفاد قانونی آنها، افراد می‌توانند توافقات خود را صورت دهند و روابط مالی و حقوقی خود را منظم کنند.

براساس این ماده، به قراردادی که یک طرف آن مدیون به طرف دیگر است و مالی را به عنوان وثیقه به وی می‌سپارد تا برای طلب طرف دیگر ایجاد تضمینی باشد، "قرارداد رهن" گفته می‌شود.
شخصی که مدیون می‌باشد و وثیقه را قرار می‌دهد، با نام "راهن" شناخته می‌شود و شخصی که مالی را به عنوان وثیقه پذیرفته، "مرتهن" نامیده می‌شود.
همچنین، مالی که به عنوان وثیقه قرار می‌گیرد، به آن "مال مرهونه" گفته می‌شود.

مانند آنچه مشاهده می‌شود، اصولاً در فلسفه قرارداد رهن و وثیقه، ایده‌ای وجود دارد که اگر بدهکار در زمانی به هر دلیلی قادر به پرداخت بدهی خود نباشد، داین یا طلبکار می‌تواند مطالبات خود را از مال وثیقه وصول کند.
در ارتباط با این نوع قرارداد، اغلب پرسش مطرح می‌شود که آیا ممکن است ملک وثیقه شده خرید و فروش شود؟

پاسخ به این پرسش بسیار حائز اهمیت است زیرا امروزه، قراردادهای تسهیلات وام بیشتر توسط افراد عادی با بانک‌ها منعقد می‌شود تا آنها بتوانند وامی دریافت کنند.
اما به دلایلی ممکن است برای فروش یک ملک وام‌گیری، امکان‌پذیر نباشد.
در این شرایط، مهم است که بررسی کنیم آیا فروش یک وام رهنی ممکن است یا خیر.

برای پاسخ به این سؤال، باید به ماده ۷۹۳ قانون مدنی توجه کنیم.
طبق این قانون، یک شخص (راهن یا رهن‌گذار) نمی‌تواند در مورد مال مرهونه، اقداماتی انجام دهد که منجر به نقض حقوق مرتهن شود، مگر آنکه خود مرتهن، به این امر رضایت داشته و اجازه دهد.

براساس ظاهر این مطلب، به نظر می‌رسد که فروش املاک رهن شده به فرد دیگر، به دلیل مغایرت با حق مرتهن و ایجاد اشکال در دریافت طلب از فروش ملک مرهونه، ممنوع است و راهن حق واگذاری ملک خود را به دیگری ندارد، مگر آنکه مرتهن، رضایت داشته باشد.
با این حال، به سوال آیا خرید ملک رهنی امکان‌پذیر است یا خیر، باید گفت که در حال حاضر، طبق رویه قضایی، خرید و فروش ملک رهنی، مجاز است.

به طور کلی، فروش ملکی که به شکل رهن شده است، با حق مرتهن در تضاد نیست و این نوع معامله هیچ گونه ممنوعیت یا باطلی ندارد.
همچنین، مرتهن نمی‌تواند این معامله را باطل کند.
در واقع، حتی در صورتی که ملک رهنی چندین بار فروخته شود، مرتهن همچنان حق دارد که ملک را فروش کند و بدهی خود را از آن محل وصول نماید.
به عبارت دیگر، مالکیت و حقوق مرتهن در مورد ملک رهن شده با خرید و فروش آن تحت تاثیر قرار نمی‌گیرد.

شرایط خرید ملک رهنی

براساس قانون مدنی، فردی که مال خود را بعنوان وثیقه به مرتهن سپرده است، اجازه ندارد اقداماتی انجام دهد که حقوق مرتهن را آسیب برساند.
یکی از این اقدامات ممکن است شامل فروش ملک رهنی باشد.
بنابراین، هر کسی که قصد خرید و فروش املاکی که در رهن قرار دارند را دارد، باید توجه کند که عقد رهن ضروری است و طرفین باید به مفاد آن پایبند باشند.

با این وجود، باید اشاره کنیم که محدودیت خرید ملک رهنی تماماً حکم مطلقی ندارد؛ به همین دلیل، در شرایط خاصی ممکن است فرد قادر به فروش ملک رهنی خود بشود.
در این نوشتار ما تصمیم داریم به بررسی شرایط خرید املاک رهن شده بپردازیم.

بطور کلی، خرید املاک تحت رهن، با خرید املاک بدون رهن، تفاوتی ندارد؛ اما جهت پیشگیری از مسائل و عواقب حقوقی و کیفری خرید ملک تحت رهن، بایستی از وضعیت رهن بودن ملک به خریدار اطلاع داده شود و خریدار نیز پیش از پرداخت مبلغ معامله، با مشاهده سند ملکی و استعلام از سایت های مربوطه و سامانه های ثبت، اطمینان حاصل کند که ملک تحت رهن نیست.
به منظور جلوگیری از بروز مشکلات می‌توان از راهکارهای زیر نیز استفاده کرد:

یکی ازمعیارهایمهم برای خرید ملک رهنی، این است که راهن، بدهی خود را به مرتهن پرداخت کرده و به نوعی تسویه حساب کند.
در این حالت، محدودیت خرید ملک رهنی برداشته می‌شود و آن ملک دیگر در تعهد نیست.
برای کسب اطلاعات بیشتر در این مورد، می‌توانید مقاله رهن ملک و شرایط لازم را مطالعه نمایید.

همچنین، در مواردی که یک سند ملکی در بانک به عنوان رهن قرار دارد و فرد رهن‌دهنده قصد دارد آن را به فروش برساند، او می‌تواند با انجام عملیات تعویض ملک در بانک، ملک را به شخص دیگری به فروش برساند.
در این رویکرد، به جای ملک اول، یک ملک دیگر به عنوان رهن در بانک ثبت می‌شود و سپس ملک اول به فروش می‌رسد.
در این شرایط، خریدار نیز مانعی برای خرید ملک رهن‌شده نخواهد داشت.

نحوه خرید ملک رهنی

فروش یا خرید ملکی که متعلق به رهن دیده دیگری است، با هیچ محدودیت قانونی مواجه نمی‌شود و در شرایط مشخص، این امکان وجود دارد.
در بسیاری از موارد، خرید یک ملک رهنی به معنای خرید یک ملک که به عنوان تضمین به بانک رهن شده است و رهنگذار، در تعهد است که تسهیلات دریافتی از بانک را استرداد کند است.
در این شرایط، سوالی پیش می‌آید که روش خرید یک ملک رهنی چگونه است؟

نحوه خرید املاک رهن شده در بانک بسیار حائز اهمیت است.
اولاً، خریدار ملکی که در رهن بانک قرار دارد باید اطلاعات کافی در این زمینه بدست آورده و موافق داشته باشد که با خرید ملک رهنی یا تسهیلات اخذ شده از بانک، مالکیت این ملک به او منتقل می‌شود و همچنین باید آمادگی خطرات ناشی از عدم پرداخت بدهی توسط فروشنده (راهن) و توقیف مال از سوی بانک را داشته باشد.
در واقع، در صورتی که خریدار نسبت به این موضوعات اطلاع نداشته باشد، ممکن است با جرم کلاهبرداری مواجه شود.
Text with html tags:نحوه خرید املاک رهن شده در بانک بسیار حائز اهمیت است.
اولاً، خریدار ملکی که در رهن بانک قرار دارد باید اطلاعات کافی در این زمینه بدست آورده و موافق داشته باشد که با خرید ملک رهنی یا تسهیلات اخذ شده از بانک، مالکیت این ملک به او منتقل می‌شود و همچنین باید آمادگی خطرات ناشی از عدم پرداخت بدهی توسط فروشنده (راهن) و توقیف مال از سوی بانک را داشته باشد.
در واقع، در صورتی که خریدار نسبت به این موضوعات اطلاع نداشته باشد، ممکن است با جرم کلاهبرداری مواجه شود.

نحوه خرید ملک در قالب رهنی به این صورت است که در ابتدا خریدار متقاضی، به منظور کسب اطلاعات در مورد رهنمودن بودن یا نبودن ملک مورد نظر، باید مراحل استعلام را طی کند.
یکی از روش‌های استعلام ملک، مراجعه به دفتر ثبت املاک است و همچنین می‌توان برای این منظور از سایت ثبت من استفاده کرد.
استفاده از این سرویس الکترونیکی، امکان دسترسی به اطلاعات مورد نظر را فراهم می‌کند.

لازم است همچنین، خریدار و فروشنده قبل از انجام معامله، با مراجعه به بانک، توافقات خود را به صورت شفاهی و کتبی انجام داده و اسناد مربوطه را امضا کنند.
این اقدامات باعث می‌شود تا وام‌ها و تسهیلاتی که از بانک دریافت می‌شود به خریدار منتقل شود.
در حالتی که خریدار قصد دارد ملکی را در رهن بانک خریداری کند، این امکان وجود دارد و خریدار می‌تواند سند ملک را دریافت کند.

آثار و عواقب خرید ملک رهنی

ویژگی‌های مهمی در مورد موضوع قرارداد رهن وجود دارد که باید به آن‌ها توجه کنیم.
یکی از این ویژگی‌ها این است که ملک باید تحت رهن قرار گرفته باشد تا در صورت عدم پرداخت بدهی، رهن‌دار بتواند آن را به فروش برساند و طلب خود را دریافت کند.
به همین دلیل، هنگام خرید ملکی که قرارداد رهن روی آن به ثبت رسیده است، باید از پیامدها و تبعات حقوقی و کیفری ویژه‌ای برای طرفین بر خوردار باشد.
در این بخش به توضیح پیامدها و تبعات مهم خرید ملک رهنی می‌پردازیم.

در ابتدا، یکی از تداعیات و تبعات خرید املاک رهن شده، آن است که خریدار ممکن است از اطلاعات کافی نسبت به رهن ملک برخوردار نباشد و در نتیجه، به طور ثانویه آسیب ببیند.
به این معنی که خریداری کردن ملکی که در رهن دیگری است، باعث می‌شود حقوق مالکیت وی تحت الشعاع قرار گیرد و او نتواند به صورت کامل و کمال حقوق خود را به همه مالکانه اجرا کند.
از آنجا که صاحب رهن هر لحظه می‌تواند ملک رهنی را به فروش برساند و طلب خود را از درآمد حاصل از فروش ملک وصول کند، خریدار ممکن است با عدم دریافت طلب خود مواجه شود.