قولنامه املاک

یکی از اصطلاحاتی که در معاملات املاک، به طور گسترده استفاده می‌شود، عبارت استاطلاع قرارداد املاک است که به طور عمومی به عنوان نوعی قرارداد مبایعه شناخته می‌شود.
این نوع قرارداد، حقوق و تعهدات مربوط به قرارداد اصلی را به همراه دارد، اما در عملیات معاملات املاک، قرارداد‌هایی با عنوان استاطلاع قرارداد املاک منعقد می‌شوند که تمامی اثرات قرارداد مبایعه را با خود دارند.
البته باید در نحوه نگارش آنها به موارد حقوقی مربوطه توجه کرد و می‌توان از فرم‌های نمونه موجود استفاده کرد یا آنها را به کمک دفاتر املاک تنظیم کرد.
در این مقاله، نخست به سوال "استاطلاع قرارداد املاک چیست" پاسخ داده شده و سپس، اعتبار و نحوه نگارش این نوع قرارداد بررسی شده و در انتها یک نمونه فرم قرارداد املاک به صورت PDF ارایه می‌شود.

قولنامه املاک چیست

اشخاصی که حداقل یک بار تلاش کرده‌اند تا ملک خود را بفروشند یا یک ملک را بخرند، قطعاً با مفهوم "قولنامه املاک" آشنا هستند.
این سند، که در حوزه حقوق دارای معنایی متفاوت و به همین جهت روش نگارشی متفاوتی نیز دارد، به طور عمومی به عنوان "مبایعه نامه" شناخته می‌شود.
با این حال، در برخی موارد، مفهومی گسترده‌تری از مبایعه نامه بیان می‌کند.
از این رو، لازم است به سوال "قولنامه املاک چیست؟" پاسخ دهیم.

در حقوق، وقتی که دو نفر قراردادی را منعقد می‌کنند، به این معناست که آن‌ها یک توافقنامه معمولی بین خود امضا کرده اند و متعهد شده‌اند که در تاریخ و مکان تعیین شده، حاضر شوند تا قرارداد اصلی را به امضا برسانند.
به عنوان مثال، فرض کنید شخص الف قصد دارد ملک خود را به شخص ب بفروشد، اما شخص ب هنوز مبلغ خریداری را کامل تامین نکرده است.
به همین دلیل، طرفین یک "توافقنامه" بسته‌اند و در آن توافق می‌کنند که دو ماه بعد، در دفتر معاملات املاک تعیین شده، جهت امضای قرارداد فروش و تنظیم سند آن، حاضر شوند.

قرار است در این متن به توضیح مفهوم "قولنامه املاک" بپردازیم.
در کشور ما، وقتی دو نفر نسبت به یک ملک توافقی برای اجاره یا فروش آن املاک داد و ستد با هم انجام می‌دهند، به این توافق قولنامه املاک میگویند.
قولنامه املاک در واقع یک نوع سند قراردادی است که توسط خود طرفین یا با استفاده از یک دفتر املاک تنظیم می‌شود و قرارداد فروش یا اجاره ملک را تعیین می‌کند.
اصطلاح "قولنامه املاک" در بعضی موارد به مبایعه نامه ملک هم اشاره می‌کند، اما در این متن به‌ معنای خاص‌تر قولنامه املاک به سند قرارداد بیع املاک اشاره دارد که میان طرفین قرارداد و توسط خود آنها یا توسط بنگاه معاملات ملکی تهیه می‌شود.

البته، به‌طور گاهی، به اصطلاح "قولنامه املاک" اشاره می‌شود که به نمونه‌ای از فرم مبایعه‌نامه املاک اشاره دارد.
این قولنامه در دفاتر املاک نوشته می‌شود و پس از دریافت کد رهگیری املاک، می‌توان با استفاده از سامانه ایران املاک و روش‌های دیگری مانند پیامک، آن را پیگیری و استعلام کرد.

پس از بررسی و مقایسه مفهوم "قولنامه املاک" با "مبایعه نامه"، در ادامه، به توضیح نحوه نوشتن نمونه فرم قولنامه می‌پردازیم.
در این سند، طرفین باید به نکات حقوقی توجه کنند تا از بروز مشکلات و اختلافات قضایی در آینده جلوگیری شود.

اعتبار قولنامه املاک

یکی از پرسش‌های حیاتی دیگری که در مورد قراردادهای ملکی مطرح می‌شود، مربوط به اعتبار آن‌ها است.
اما، قبل از بحث درباره اعتبار قراردادهای ملکی، باید ابتدا تعیین کنیم که این نوع قراردادها به چه نوع سندی ربط دارند، زیرا اعتبار سند، بستگی به نوع و دسته‌بندی آن دارد.

بطور کلی، اسناد به دو دسته‌ی رسمی و عادی تقسیم می‌شوند.
در مادهٔ ۱۲۸۷ قانون مدنی، قانونگذار به تعریف اسناد رسمی پرداخته و بر اساس آن، هرگونه سندی که طبق قوانین و تحت صلاحیت مقامات ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و سایر مقامات رسمی صادر شود، به عنوان سند رسمی شناخته می‌شود.
بنابراین، سایر اسناد به عنوان اسناد عادی طبقه‌بندی می‌شوند.

با توجه به توضیحات بالا و به در نظر گرفتن این نکته که قراردادهای املاک، توسط هیچ یک از مراجع سه گانه ماده 1287 تنظیم نشده و خود طرفین قرارداد با استفاده از فرم‌های PDF موجود یا دفاتر املاک، اقدام به تنظیم آن می‌کنند، باید ذکر کرد که قراردادهای املاک، به عنوان سندی عادی، محسوب می‌شوند و اعتبار اسناد عادی را نیز دارا خواهند بود.

در نتیجه، در صورتی که قولنامه‌های مربوط به املاک در دادگاه مورد استناد قرار گیرند، توانایی اظهار انکار و تردید برای طرفین وجود دارد.
همچنین، بر اساس 1305 قانون مدنی، تاریخ قولنامه‌ها در مقابل اشخاص ثالث معتبر نمی‌باشد و تنها در روابط بین خود طرفین اعتبار دارد.
قابلیت اقامه ادعای خلع ید بر اساس قولنامه‌های مربوط به املاک وجود ندارد، بلکه خواسته کننده باید ابتدا برای دریافت سند رسمی یا اثبات اعتبار قولنامه، در دادگاه اقدام نماید.

برای اعتبارسنجی قولنامه‌های ملکی لازم است توجه کنیم که در حقوق کشور ما، امضا رکن اصلی سند می‌باشد.
بنابراین، اگر قولنامه‌ای توسط طرفین قرارداد به صورت عادی امضا شده باشد، معتبر و قابل استناد خواهد بود.

نحوه نوشتن قولنامه املاک

با توجه به جنبه‌های حقوقی، قولنامه املاک در صورتی که توسط طرفین امضا شود، به‌عنوان یک عقد یا قرارداد معتبر تلقی می‌شود و تأثیرات مربوط به قرارداد فروش را به‌دنبال خواهد داشت.
اما برای اینکه قولنامه‌ای که با استفاده از فرم‌های آماده تهیه می‌شود، به‌عنوان یک قرارداد صحیح و معتبر تلقی شود، لازم است در نحوه نگارش آن، مباحث حقوقی مربوطه را مدّنظر قرار داد.
به‌همین جهت، در این بخش قصد داریم تا درباره نکاتی که در نگارش قولنامه املاک باید به‌آنها توجه شود، توضیح دهیم.

در قسمت ابتدایی قرارداد ملکی، باید با استفاده از برچسب قولنامه املاک، اطلاعات کامل فروشنده و خریدار درج شود.
همچنین، در صورتی که قرارداد براساس نمایندگی از یکی از طرفین معامله، به عنوان مثال وکالت یا قیمومت، منعقد شده است، مشخصات نماینده نیز باید به صورت کامل در قرارداد ذکر شود.
از برچسب باید برای تأکید بر این موارد استفاده شود.

در بخش بعد، می‌بایست اطلاعات کامل مبایعه، به عبارت دیگر مورد معامله که مالکیت آن قرار است منتقل شود، ذکر گردد.
اطلاعاتی مانند آدرس، شماره ثبتی، طبقه و تعداد دانگ مورد نیاز برای محل معامله، از مهم‌ترین ویژگی‌هایی است که باید در قرارداد به آنها اشاره شود.

بجز از میعان، همانطور که در سند ثبتی املاک مشخص شده است، باید به طور صریح به قیمتی که برای خرید ملک پرداخت می‌شود اشاره کرد و نحوه پرداختی که ممکن است نقدی، به صورت اقساط با یا بدون چک یا با هر گونه تضمین دیگری باشد و همچنین هر تأخیری در پرداخت و خسارت‌های مربوط به تأخیر پرداخت را در قرارداد مشخص کرد.

در صورتی که ملکی که قرار است به تبع آن معامله انجام شود، در فهرست ملک های ثبت شده است، هر دو طرف باید در تدوین قرارداد ملک، به موارد زیر توجه کنند: تاریخ حضور در دفتر اسناد رسمی، شماره و آدرس دفتر به صورت دقیق در قرارداد ذکر شود و همچنین برای جریمه کردن عدم حضور فروشنده یا خریدار در دفترخانه در تاریخ تعیین شده نیز بررسی انجام شود.

به علاوه، برای اطمینان از تحویل به موقع ملک، تاریخ تحویل آن باید به صورت دقیق تعیین شود.
اگر تحویل به موقع انجام نشود، خریدار حق اقدامی را دارد.
به عنوان مثال، می‌توان برای مورد غیرتحویل به موقع ملک، مبلغی خسارت را به صورت قطعی تعیین کرد که فروشنده باید به خریدار پرداخت کند.

برای نوشتن قولنامه املاک، علاوه بر موارد فوق، دو نکته مهم دیگر وجود دارد که باید به آنها توجه کنید.
اولین نکته این است که در بخش شرایط قولنامه املاک، باید یک بند تعبیر شده با استفاده از برچسب "strong" انجام شود.
این بند می‌تواند به شکل زیر باشد:طرفین، با امضای این قرارداد، کافه خیارات را اسقاط کردند.
به عبارت دیگر، با امضای قولنامه املاک، فروشنده و خریدار تمام حقوق خود را به همدیگر واگذار می‌کنند و از امکان فسخ قرارداد جز در موارد استثنایی، مانند تدلیس، صرف نظر می‌کنند.
اگر احساس می‌کنید در آینده ممکن است قصد فسخ قرارداد را داشته باشید، بهتر است از امضای این بند خودداری کنید.

در ترکیب با قسمت شرایط، معمولاً یک شرط دیگر نیز تحت عنوان "وجه التزام" در نظر گرفته می‌شود.
وجه التزام به معنای مبلغی است که در صورت عدم انجام هر یک از طرفین تعهدات خود در قرارداد، باید به صورت ماهیانه یا یکجا به طرف مقابل پرداخت شود.
در ارتباط با وجه التزام، توصیه می‌شود که مقدار آن به صورت حداکثر ممکن تعیین نشود.

در انتها، برای اعتبار قرارداد، نیاز است که هر دو طرف فروشنده و خریدار آن را بررسی کنند و امضا کنند.
همچنین توصیه می‌شود که دو شاهد همراه با قولنامه املاک را نیز امضا کنند.
این امر باعث می‌شود در صورتی که در آینده مشکلات حقوقی پیش آید، با ارائه مدارک در دادگاه، برای طرف مدعی آسان‌تر باشد.

دانلود pdf نمونه قولنامه املاک

در بخش‌های قبل، به سؤالی پاسخ دادیم که "قولنامه املاک چیست" و همچنین توضیح دادیم که این نوع قولنامه‌ها اعتبار اسناد عادی را دارا هستند و بنابراین اثرات اسناد عادی نیز در ارتباط با آنها اجرا می‌شوند دقت شود که یک نمونه فرم قولنامه املاک را به همراه فایل PDF آن در انتهای این بخش برای خوانندگان محترم ارائه خواهیم داد.
از این جا بگذریم که نمونه مبایعه‌نامه املاک نیز در یک مقاله با همین عنوان موجود می‌باشد.