کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن

کلاهبرداری یکی از جنایاتی است که در قانون جرم اسلامی تعریف شده است.
برای محکومیت شخص به این جرم، سه شرط حقوقی، عملی و روحی باید متأکید شود.
برای روی دادن این جرم، شخص باید عمداً اقدامات فریبنده‌ای صورت داده و فرد مورد هدف را به خطر بیندازد.
قانونگذار برای این جرم، مجازات حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جریمه نقدی تعیین کرده است.

یکی از اقسام سوءاستفاده‌ها، جنایت کلاهبرداری در حوزه خرید و فروش مسکن است که در سال‌های اخیر به دلیل افزایش بی‌رویه قیمت مسکن، این جنایت در کشور ما به طور فزاینده انتشار یافته است.
بنابراین، اشخاصی که قصد خرید و فروش مسکن را دارند، حتما باید قبل از هرگونه معامله‌ای مربوط به خرید و فروش ملک، اطلاعاتی درباره موارد کلاهبرداری در این زمینه را در اختیار داشته باشند تا در وقوع تقلب قرار نگیرند.

با توجه به اهمیت این مسئله، در این مطلب می‌خواهیم ابتدا، جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن را شرح دهیم.
در ادامه نیز به مورد شکایت و راه‌های مقابله با این نوع کلاهبرداری می‌پردازیم.
اگر به این موضوع سوالی داشتید، با ما در این مطلب همراه باشید.

جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن

قبل از آن که تعریف کنیم که چه معنایی را پشتیبانی می‌کند، نیاز است که به مفهوم کلاهبرداری پرداخته شود.
در قوانین مرتبط با تشدید مجازات مخالفان تخلف، جنایت کلاهبرداری به شرح زیر توضیح داده شده است.
با توجه به این ماده قانونی، هر کسی که با استفاده از حیله و فریب، اقدام به انجام اعمال متقلبانه و غیرمجاز نماید و در نهایت اموال دیگران را به دست آورد، به جرم کلاهبرداری متهم خواهد شد و برای این جرم، قانون مجازاتی مربوطه، جرم کلاهبرداری را تعیین می‌کند.

بنابراین، در تعریف جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن به شرح زیر می‌توان اشاره کرد: در صورتی که فردی در معاملات خرید و فروش مسکن اقدامات فریبنده و متقلبانه‌ای را به کار بگیرد و توانایی خریداری اموال دیگران را به دست آورده و این اقدامات عمدتاً باعث ضربه‌زدن به منافع و حقوق افراد دیگر شود، آنگاه جرم کلاهبرداری در حوزه خرید و فروش مسکن حقیقت بستر می‌گیرد.

موارد کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن

در قسمت قبل، به تبیین مفهوم جنایتتقلب در معاملات مسکن پرداختیم و در توضیح آن بیان کردیم که وجود اقدامات متقلبانه و گول‌زدن برای انجام آن الزامی است، به نحوی که فرد متجاوز مالکیت مالک مغفول را به خود اختصاص دهد.
با توجه به این تشریح، در این بخش، منظورمان بررسیست موارد تقلب در خرید و فروش مسکن.

دفاتر مشکوک و کلاهبرداری در بازار املاک: ممکن است افرادی دفاتر غیرقانونی را بدون داشتن مجوز تأسیس کنند یا اگرچه مجوز دارند، اما مجوزشان معتبر نباشد ولی همچنان در حال فعالیت باشند.
این دفاتر، با توجه به همدستانی که آنها را به عنوان فروشنده معرفی می‌کنند، افرادی را به خریدارانی چندنفره هدایت می‌کنند و ملک آنها را به قیمت بسیار پایینی به فروش می‌رسانند.
سپس پس از انجام معامله و دریافت بخشی از قیمت ملک، بی‌رویه می‌شوند و هیچ اثری از خود به جای نمی‌گذارند

تهیه سند تقلبی در کلاهبرداری در معاملات مسکن: در این روش از کلاهبرداری، افراد حریص (خریداران یا فروشندگان) به صورت حیله‌گرانه سند تقلبی را تهیه کرده و اطلاعات درج شده در آن را با واقعیت مغایرت دارد.
برای جلوگیری از وقوع این نوع از کلاهبرداری در معاملات مسکن، قبل از امضای هرگونه سند تقلبی، به آن دقیقاً مطالعه کنید و سپس با اطمینان کامل امضا نمایید.

ریسک کلاهبرداری در معاملات خرید و فروش مسکن بدون بازدید از ملکبرخی افراد کلاهبردار در روند خرید و فروش مسکن، به بدون بازدید از ملک، واحدی را به فروشنده نشان می‌دهند و ادعا می‌کنند که این خانه، مشابه واحدی است که خودشان در نظر دارند و براساس مشخصات آن، معامله را صورت می‌دهند.
اما وقتی معامله انجام شده و خریدار وارد ملک می‌شود، با کاستی‌ها و تفاوت‌ها مواجه می‌شود.
ممکن است مساحت، امکاناتی مانند سیستم گرمایشی، کولر و غیره با یکدیگر تفاوت داشته باشند.
بنابراین، قبل از خرید مسکن، حتما باید ملک مورد نظر را بازدید کنید تا نتوانند کلاهبرداران شما را گول بزنند.
همچنین، باید به دانسته باشید که تاثیر سن بنا در فرآیند معاملات مسکن بسیار حائز اهمیت است و امکان تغییرات قیمت بر اثر سال‌های ساختمان بالا است.

تقلب در خرید و فروش ملک‌های نیمه ساخته:این نوع تقلب، در خرید و فروش ملک‌های نیمه ساخته بسیار رایج است.
افراد متقلب، ملک‌های نیمه ساخته را آماده می‌کنند یا ملک‌هایی را به صورت پیش فروش اعلام می‌کنند، اما در واقع قصد تکمیل این ملک‌ها را ندارند.
پس از رسیدگی به قراردادها و دریافت مبالغ پیش پرداخت، افراد متقلب می‌گریزند و بدون امضای هیچ اثری از خود به جای می‌گذارند.
برای جلوگیری از این اتفاق، در صورت تمایل به خرید ملک نیمه ساخته، بهتر است با افراد قابل اطمینان قرارداد ببندید و از انجام معامله با افراد ناشناس پرهیز کنید.
توجه به این نکته یکی از موارد ضروری در فرآیند خرید ملک است.

کارشناسان ملکی بر آنند تا مشتریان خود را از امکان وقوع کلاهبرداری‌های مرتبط با فروش مسکن در رهن بانک آگاه سازند.
واگذاری یک ملک رهنی به فروشنده، به عنوان فروش یک ملک دیگر شماره نمی‌خورد.
اگر فروشنده قصد فروش ملک رهنی را دارد، او باید پیش از انجام معامله، این موضوع را به خریدار اعلام کند.
برخی مواقع شاهد بوده‌ایم که املاکی با وجود رهن بانکی، بدون آگاهی خریدار، به فروش می‌رسند.
برای پیشگیری از رخداد این مسئله، حتما قبل از خرید ملک، تمام استعلامات لازم را انجام داده و از خرید مسکن‌های رهنی به حد امکان پرهیز کنید.
در صورتی که ملک رهنی را تهیه کرده‌اید، در قرارداد با خریدار، این موضوع و مدت زمان رهن را مشخص و درج کنید.

«کلاهبرداری از طریق پرداخت تسهیلات بانکی» به معنای اقدام افراد سودجو و کلاهبردار است که به اسم خرید مسکن، تسهیلات بانکی ارائه می‌دهند.
آنها شرکت‌هایی را تأسیس می‌کنند و در این زمینه فعالیت می‌کنند.
پس از اینکه از مردم عادی به نام تسهیلات بانکی پول جمع آوری کردند، شرکت را به طور ناگهانی تعطیل کرده و فرار می‌کنند.
برای جلوگیری از ورود به این دام سودجویان، حتما به بانک مراجعه کرده و برای دریافت تسهیلات بانکی، از مراجعه به شرکت‌های وابسته خودداری کنید.

«کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن» به وسیله وکالتنامه‌های جعلی یا باطل: برخی از دفاتر املاک با استفاده از وکالتنامه‌های جعلی یا باطل، املاک افراد بی‌تجربه را به فروش می‌رسانند.
آن‌ها ممکن است با بهانه‌هایی مانند این که صاحب ملک در خارج از کشور سکونت دارد و وکالتنامه‌های جعلی را استفاده کنند، در عملیات «کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن» دست داشته باشند.
به همین دلیل، حتماً با خود صاحب ملک معامله نموده و در صورت استفاده از وکالتنامه، صحت آن را تأیید کنید.

خطر کلاهبرداری در معاملات مسکن و راه‌های پیشگیری یکی از روش‌های شایع کلاهبرداری، استفاده از اسناد جعلی است.
برخی افراد با تنظیم سند جعلی، خانه‌ی دیگران را به فروش می‌رسانند و پس از دریافت پول، فرار می‌کنند.
برای جلوگیری از این اتفاق، در هنگام خرید ملک، تا حد امکان از صحت مالکیت مطلع شوید و استعلامات لازم را از مراجع مربوطه انجام دهید.
از این روش استفاده کنید:

1. همواره از دقت بالایی در انتخاب مشاور یا کارشناس املاک برخوردار باشید.
   
2. قبل از امضای هرگونه قرارداد، سند ملک را به یک وکیل یا کارشناس حقوقی معتبر مراجعه کنید تا صحت آن را بررسی کنند.
   
3. با مراجعه به اداره‌ی ثبت اسناد، صحت اطلاعات سند را بررسی کنید و مطمئن شوید که هیچگونه تغییری در آن صورت نگرفته است.
   
4. در صورتی که قصد دارید از وام بانکی استفاده کنید، با بانک تماس بگیرید و پرونده خود را جهت اعتبارسنجی بفرستید.
   این کار به شما کمک می‌کند تا از صحت مالکیت مسکن مطمئن شوید.
   
5. در هنگام انجام معامله، پرداخت مبلغ را به صورت امن انجام دهید.
   از انتقال بانکی با حضور در شعبه یا استفاده از سیستم‌های پرداخت الکترونیکی معتبر استفاده کنید.
   
6. در صورت امکان، از همکاری با وکیل یا وکالت‌نامه دار بازار مسکن استفاده کنید تا در تمام مراحل معامله شما را همراهی کند و حقوق شما را به درستی محافظت کند.
   
7. در صورت مشکوک بودن به قصد کلاهبرداری یا وجود ایراد در سند، فوراً به کلانتری محله یا اداره پلیس اطلاع دهید تا اقدامات لازم صورت گیرد.
   

توجه: در صورتی که با موردی از کلاهبرداری مسکن مواجه شدید، حتماً به مراجع قضایی مربوطه گزارش دهید تا این افراد پاسداری از منافع عمومی را بر عهده بگیرند و متخلفان مجازات شوند.

نحوه شکایت از کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن

در اقدامات قبل، شرح دادیم که چگونه جرم کلاهبرداری در معاملات مسکن که یکی از انواع کلاهبرداری در معامله محسوب می‌شود، را توضیح دهیم و برخی موارد آن را مثل کلاهبرداری نیمه ساز در خرید و فروش مسکن بررسی کنیم.
حال در این قسمت به بیان نحوه ارائه شکایت درباره کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن می‌پردازیم.

برای اعلام شکایت در مورد کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن، فرد شاکی باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه نموده و یک شکوایه تهیه کند.
در این شکوایه باید با استفاده از تگهای html مانند em و strong، مشخصات فرد شاکی، متهم یا متهمین و جزئیات مرتبط با کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن به طور کامل ذکر شود.

بعد از بررسی شکایتی درباره کلاهبرداری، دفاتر خدمات قضایی آن را به دادسرای صالح ارجاع می‌دهند.
دادسرای صالح، دادسرای عمومی محل وقوع جرم خرید و فروش مسکن با حیله و دغل است.
بعد از ارجاع شکایت، بازپرس حضور متهمان و شاکیان را در دادسرا مقرر می‌کند.
در این مرحله، ادله و توضیحات شاکی و متهمان، توسط دادسرا بررسی و اگر لازم باشد به کارشناسی فنی ارجاع می‌شود.
پس از انجام تحقیقات مقدماتی، دادسرا قرار متناسب را صادر می‌کند.

با توجه به این توضیح، اگر پس از انجام این اقدامات، اثبات مجرمیت متهم برای بازپرس تقدیم شود، دادسرا قادر به صدور حکم منع تعقیب است و روند دادرسی در این مرحله به پایان می رسد.
اما اگر ثابت شود که متهم مرتکب جرم است، دادسرا حکم جلب را با کیفرخواست و پرونده به دادگاه مربوطه ارسال می کند تا حکم نهایی در این جرم کلاهبرداری توسط دادگاه صادر شود.
دادگاه صادر کننده حکم نهایی در این پرونده یک دادگاه کیفری است.

بعد از ارسال پرونده به دادگاه، قاضی پرونده، جلسه دادرسی را تشکیل داده، مجددا اظهارات طرفین را اخذ نموده و پس از بررسی این اظهارات و مدارک ارسالی از سوی دادسرا، در خصوص پرونده کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن، حکمی را ابلاغ می‌کند.
در صورتی که در این وضعیت، مجرمیت متهم برای دادگاه به اثبات نرسد، دادگاه به او حکم برائت می‌دهد.

"اگر تصدیق شود که متهم مجرم است، دادگاه او را در انتظار تحمل مجازاتی قانونی قرار می‌دهد که در ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبان ارتکاب اختلاس و کلاهبرداری تعیین شده است.
طبق این قانون، مجازات جرم "کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن" و همچنین "کلاهبرداری اینترنتی" شامل بازگرداندن مال مغایر با اصل به صاحب آن، حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جریمه نقدی برابر با مقدار مالی که تصاحب کرده است، می‌شود.
"