خرید و فروش ملک ورثه ای

قانونگذار در حوزه حقوق مدنی، موضوع میراث را مورد توجه قرار داده و تصمیم گرفته است که پس از درگذشت هر فرد، دارایی‌های باقیمانده از او به نام "سهم الارث" به ورثه‌های شرعی و قانونی وی تعلق گیرد.
البته، ورثه‌ها حق انتخاب دارند که میراث را قبول یا رد کنند.

در صورت پذیرش ارث، وراث مجازند هرگونه فعالیتی را که تمایل دارند در سهم وراثت خود انجام دهند، از جمله فروش و خرید سهم وراثت.
اما اگر مالی که به ارث رسیده، یک ملک مشترک است که ورثه‌ها در آن شرکا هستند، فروش و خرید این ملک وراثتی شرایط و قوانین خاص خود را دارد و بدون رعایت آن‌ها، معامله بر اساس حقوق وراثت نمی‌تواند صحیح و قانونی باشد.

در این مقاله، میخواهیم درباره مفهوم "حقوق معامله املاک ارثی" صحبت کنیم.
همچنین در مورد مدارک لازم برای انجام این معامله و وضعیت فروش مال موروثی بدون رضایت یکی از وراث و بدون انحصار وراثت توضیح دهیم.
سپس، قوانین خرید و فروش املاک موروثی توسط یکی از وراث را بررسی کرده و نکات و قوانینی را که درباره خرید و فروش املاک موروثی وجود دارد، بیان کنیم.

شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای

وقتی یک فرد درگذشت کند، اموال و ممتلکاتی که به او تعلق داشته، به عنوان میراث، به وراثت شرعی و قانونی او منتقل می‌شود و وراثان حق قبض و نقل‌وانتقال این اموال و ممتلکات موروثی را دارند.
در صورتی که مالک متوفی دارای ملکی باشد، حقوق قانونی ترتیب و انجام معاملات املاک موروثی به شرح زیر است:- قدرت خرید و فروش و انتقال مالکیت املاک موروثی به وراثان تعلق دارد.

محدودیت‌ها و شرایطی برای انتقال وراثت و شرکاء در آن وجود دارد

هر شخص حق دارد سهم میراث خود را به شخص دیگری فروخته یا منتقل کند.
اما در صورت تصمیم بر فروش کل املاک ورثه، نیاز به رضایت تمام ورثه‌ها، اجازه دادستان و سپس اعلام رضایت از طرف قیم است.
به ویژه در مواقعی که بین ورثه‌ها، ورثه محجور وجود داشته باشد، احترام به این محدودیت ضروری و لازم است.

"برای انجام معامله خرید و فروش ملک ورثه‌ای، هر دو طرف باید اهلیت قانونی برای انجام معامله را داشته باشند و با رضایت خود و با هدف قانونی، موضوع معامله‌ را معین کرده و در نهایت این کار را انجام دهند.
"

در صورتی که می‌خواهید یک سند رسمی حاوی انتقال مالکیت برای یک ملک وراثی به یک خریدار جدید در نظر بگیرید، وراث باید اقدامات زیر را انجام دهند:۱.
دریافت گواهی انحصار وراثت: پس از تشخیص وراث قانونی و ثبت نام آنها در مرجع اخذ وثایق مربوطه، گواهی انحصار وراثت باید دریافت گردد.
۲.
پرداخت مالیات بر ارث: مالیات بر ارث باید توسط وراث پرداخت شود.
برای این منظور، مسئولیت پرداخت این مالیات به عهده وراث قانونی است.
۳.
دریافت گواهی پایان کار: بعد از انجام مراحل قبلی و پرداخت مالیات، وراث باید گواهی پایان کار را دریافت کنند.
۴.
پرداخت عوارض شهرداری: در نهایت، وراث باید عوارض شهرداری مربوط به ملک مورد معامله را پرداخت کنند.

مراحل خرید و فروش و سند زدن ملک ورثه ای

یکی از سوالات رایج در زمینه خرید و فروش ملک وراثتی، مربوط به مراحل انجام این فرآیند و انتقال سند ملک به نام خریدار جدید است.
همچنین، برای انجام این عمل، چه مدارکی نیاز است؟ در این بخش از مقاله، قصد داریم درباره مراحل خرید و فروش ملک وراثتی و انتقال سند آن صحبت کنیم.
در بخش بعد، نیز مدارک لازم برای انجام این عمل را بررسی خواهیم کرد.
مراحل خرید و فروش و سندزدن ملک وراثتی شامل موارد زیر هستند:- بازدید و بررسی ملک وراثتی- توافق و امضای قرارداد خرید و فروش- پرداخت وجه و انتقال مالکیت- انجام فرآیند تخصیص سند ملک به نام خریدار جدید- تنظیم و امضای سند تخصیص به نام خریدار جدید- ثبت سند تخصیص در دفترخانه املاک مربوطهدر این مراحل، دقت و اطمینان حاکم بر طرفین بسیار مهم است.
همچنین، حضور وکیل مشاور در این فرآیند، توصیه می‌شود تا به حفاظت مناسب حقوق و تضمین صحیح بودن تمامی مستندات کمک کند.

برای هماهنگی و انجام معاملات خرید و فروش ملک وراثی، طرفین باید بر اساس قوانین و مقررات حقوقی مربوطه عمل کنند.
در این راستا، مدارک لازم باید تهیه شده و تمام ورثه‌داران باید رضایت خود را برای انجام این معامله اعلام کنند.
البته در صورتی که تنها یک یا چند نفر از ورثه‌داران قصد انتقال سهم خود به خریدار را داشته باشند، صرفاً رضایت آن افراد، برای فروش سهم الارث آنها کافی خواهد بود.
سپس، خریدار و فروشنده باید قرارداد فروش ملک وراثی را تنظیم کرده و تمام ورثه‌داران باید آن را امضا کنند.
در این قرارداد باید تمام موارد مربوط به فروش ملک و شرایط آن به صورت دقیق ذکر شود.
مراحل طرح این قرارداد نیز منطبق بر استانداردهای حقوقی و قوانین کشور باید انجام شود.

برای انجام فرآیند سندزنی ملک وراثتی به نام خریدار، ابتدا باید چند مرحله را طی کنید.
اولین مرحله اخذ گواهی انحصار وراثت است که باید آن را انجام دهید.
سپس باید مالیات بر ارث را پرداخت و عوارض شهرداری را نیز تسویه کنید.
درنهایت باید گواهی پایان کار را دریافت کرده و سپس هر دو طرف باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و در اینجا اقدام به انتقال سند از نام ورثه‌داران به نام خریدار جدید خواهند کرد.

مدارک لازم جهت خرید و فروش ملک ورثه ای

در قسمت قبل، درباره‌ی مراحل خرید و فروش ملک وراثتی، توضیح داده شد و بیان شد که طبق شرایط حقوقی معامله املاک وراثتی، خریدار و فروشنده برای انجام صحیح معامله باید چه اقداماتی انجام دهند.
حال پس از توضیح مراحل خرید و فروش ملک وراثتی، در این قسمت از مقاله می‌خواهیم درباره مدارک لازم برای این امر صحبت کنیم که شامل موارد زیر می‌شوند:۱.
تاییدیه وراثت: نمایانگر است که خریدار و فروشنده واجد صلح میراث هستند و دست از سرقت یراث برنداشته‌اند.
۲.
سند ملکی: مدرکی که مالکیت ملک را نشان می‌دهد و بیان می‌کند که فروشنده حقوق وراثتی را دارا است.
۳.
صورتجلسه‌ی معامله: مستندی که در آن جزئیات معامله، شرایط و قیمت توافق شده ثبت می‌شود.
۴.
مدارک شناسایی: اسنادی همچون کارت ملی و شناسنامه برای اثبات هویت خریدار و فروشنده مورد نیاز است.
۵.
صورت‌حساب: دستگاهی برای ثبت مبالغ پرداختی و دریافتی بین طرفین معامله.
۶.
مدارک قانونی: مثل وکالتنامه و کارت شناسایی وکیل موردنیاز است.
۷.
مجوزها: در صورت نیاز به مجوزهای خاص، باید آنها نیز تهیه شوند.
توصیه می‌شود همه‌ی مدارک مذکور را قبل از شروع معامله درست و کامل آماده کنید.
این اقدام به دقت و سرعت بیشتر در تحقق معامله کمک خواهد کرد.

مدارک هویتی طرفین معامله قابل توجه هستند.
برای اطمینان از هویت صحیح هر طرف، بسیار مهم است که در هنگام انجام معامله از مدارک هویتی معتبر استفاده شود.
این مدارک باید اطلاعات دقیقی درباره نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه و محل اقامت هر طرف را در بر داشته باشند.
با استفاده از تگهای اهمیت و قوی، میتوان اطمینان کسب کرد که این مدارک هویتی بسیار مهم و قابل اعتماد هستند.
بنابراین، در هر معامله، حتما باید اطمینان حاصل کرد که مدارک هویتی طرفین معامله معتبر و مطابق قوانین است.

گواهیتنهاوراثتی؛

سند ملک موروثی (سند رسمی یا عادی)؛سند ملک موروثی یک مدرک رسمی است که برای انتقال مالکیت از یک فرد به دیگری استفاده می‌شود.
این سند به صورت عادی یا رسمی صادر می‌شود و اطلاعات مربوط به ویژگی‌ها، ابعاد و محل قرارگیری ملک را در بر دارد.
استفاده از سند ملک موروثی به عنوان مدرک قانونی ضمانت می‌کند که حقوق مالکیت به درستی منتقل می‌شود.
از برچسب سند ملک موروثی برای تاکید بر اهمیت و قدرت این مدرک استفاده می‌شود.
همچنین، از برچسب سند رسمی یا عادی برای بیان انواع سندهای ملکیت موروثی و نوع صدور آن‌ها استفاده می‌شود.

اجازه مقام عالی دادستان، در خصوص امکانی که سبب می‌شود سهم الارث ورثه‌ای که در وضعیت محدود قرار دارد بفروش رود و حکم قیمومیت شخصی که ادعا می‌کند قیم این وراثت است (این مدارک، در صورتی که وراثتی محدود وجود داشته باشد، در همه حالت‌های کوچکسالان، نادیانه و دیوانه، ضروری است).

فروش ملک ورثه ای بدون رضایت یکی از وراث

با توجه به وجود مالکیت مشترک بر مال موروثی، که همه ورثگان در آن سهم دارند و هیچکس از آن حق تصرف و انتقال کل ملک را به تنهایی ندارد، سوالی مطرح می‌شود که وضعیت فروش ملک وراثتی بدون رضایت یکی از وراث به چه صورتی خواهد بود؟

در پاسخ به سؤال مطروحه باید اشاره کنیم که وراثت، حق فروش مال وراثتی را بدون رضایت تمامی وراثت‌ها ندارند.
در صورتی که یک یا چند نفر از وراثت، بدون رضایت یکی از ورثه‌ها، به فروش مال وراثتی اقدام کنند، ورثه‌ای که اجازه آن را نداشته، می‌تواند از سایر وراثت‌ها، به جرم فروش مال غیر، شکایت کند و از دادگاه بخواهد آن‌ها را به مجازات فروش مال غیر محکوم کند.

مهم است به این نکته دقت کنیم که معامله فروش مال وراث با عدم اجازه یکی از وراث، غیر معتبر است.
این به این معنی است که تا زمانی که ورثه مذکور اجازه ندهد، معامله فروش دربارهٔ سهم وی به معنای حقیقی معتبر نخواهد بود.
در واقع، معامله فقط در صورتی که ورثهٔ موردنظر رضایت خود را به احتیاط باقی بگذارد، اعتبار دارد و به میزان سهم او مالکیت مالکیت ملک به خریدار منتقل می‌شود.
در صورتی که ورثه رضایت خود را با معامله ندهد، این معامله نسبت به سهم وی باطل است.

فروش ملک ورثه ای بدون انحصار وراثت

گواهی انحصار وراثت یک مدرک است که توسط شورای حل اختلاف بر اساس درخواست هر ذی‌نفع یا وراث، صادر می‌شود.
این گواهی به وسیله آن، ورثه شرعی و قانونی متوفی و همچنین کسر سهم الارث آنان، مشخص می‌شود.
سوالی که مطرح می‌شود، این است که آیا فروش یک ملک ورثه بدون داشتن گواهی انحصار وراثت و طی کردن مراحل آن، امکان‌پذیر است یا خیر؟

به مطلبی در پاسخ به یک سؤال پرسیده شده اشاره می‌کنیم که در برخی شرایط ممکن است بتوان ملک وراثتی را بدون دریافت گواهی انحصار وراثت خرید و فروش کرد، اما در برخی موارد نمی‌توان نتیجه مثبتی حاصل کرد.
در زیر به طور جداگانه به هر یک از این موارد توضیح می‌دهیم و توضیحات به شرح زیر است:مواردی که می‌توان بدون گواهی انحصار وراثت ملک ورثه را خرید و فروش کرد:برخی موارد وجود دارد که ممکن است بدون دریافت گواهی انحصار وراثت، خرید و فروش ملک وراثتی صورت پذیرد.
مواردی که نمی‌توان بدون گواهی انحصار وراثت ملک ورثه را خرید و فروش کرد:در برخی موارد، امکان خرید و فروش ملک وراثتی بدون اخذ گواهی انحصار وراثت وجود ندارد.
این بود توضیح کوتاهی در رابطه با این موضوع.

اگر هیچ سند محرومیتی بین وراث و ورثه‌ها وجود نداشته باشد و تمامی وراث راضی باشند و یا یکی از وراث بخواهد، می‌تواند سهمش را به فروش برساند و خریدار نیازی به دریافت سند رسمی نخواهد داشت.
یعنی امکان خرید و فروش مال موروثی بدون نیاز به گواهی انحصار وراثت وجود دارد.
با این حال، به دلیل پیامدهای احتمالی، توصیه می‌شود موردی را در این حوزه انجام ندهید.

در صورتی که بین وراث توانمندی برای فروش سهم الارث وجود نداشته باشد، قیم او باید از دادستان اجازه خرید یا تقاضای تنظیم سند رسمی به نام خود را داشته باشد.
همچنین، سایر وراث نیز می‌توانند برای فروش والات رسمی به دیگری وکالت دهند.
داشتن و اخذ گواهی انحصار وراثت برای خرید و فروش مال وراثه ضروری است.

یکی از مسائلی که پس از درگذشت شخص و ارث بردن اموال او، به وراث شرعی و قانونی اش مطرح می‌شود، این است که آیا خرید ملک از طریق وراث ممکن است یا خیر و اگر ممکن است، چه قواعدی برای آن وجود دارد؟ به عبارت دیگر، آیا یکی از وراث حق قانونی می‌تواند ملک وراثی را خریداری کند؟ در صورت ممکن بودن، کدام قوانین و شروط باید رعایت شود؟ در ادامه، مراحل خرید ملک وراثی توسط یکی از وراث را به شما توضیح خواهیم داد.

خریداری که از اهلیت قانونی معامله کردن برخوردار است، باید شرایطی نظیر عقل، بلوغ و رشد را داشته باشد.
همچنین در انعقاد قرارداد، شرایط اصلی معاملات باید حاضر باشد، از جمله رضایت طرفین، قصد، جهت مشروع و معین بودن موضوع.

قوانین وراثت دارای برخی موارد مهم هستند که برای وراثت صحیح و دقیق باید رعایت کرد.
یکی از وظایف ورثه ها دریافت گواهی انحصار وراثت است.
علاوه بر این، سایر وراث راضی می‌شوند که میراث خود را (نسبت به حصص خود) به یکی از ورثه ها بفروشند.
اگر وجود داشته باشد، نامعلومی یا مانعی برای فروش بین ورثه ها وجود دارد، شخص مورد نظر از طریق نماینده اش و پس از اخذ مجوز فروش از دادستان، اعلام می‌کند که مایل است مال خود را بفروشد.

شخصی که قصد خریداری دارد و وراثتی دارد، باید مطمئن شود که مفرده عزیز، از طریق یک وصیت‌نامه، قسمتی از دارایی خود را به فردی غیر از وراث ارث نداده است.
در صورت وجود چنین مواردی، خریدار می‌بایست در هنگام خرید، اجازه و رضایت از فروشنده بر سهم وراث اقدام نماید.

بعد از توضیح درباره "مراحل خرید و فروش ملک وراثتی" و بیان "شرایط حقوقی معامله املاک وراثتی" و قوانین مربوط به این مسئله، در این قسمت از مقاله، هدف ما توضیح درباره نکات حقوقی و خطرات "خرید و فروش ملک وراثتی" است و برای خریدار و فروشنده اینگونه ملک، موارد مهمی که باید در نظر داشته باشند را بیان می‌کنیم.
نکات حقوقی و خطرات "خرید و فروش ملک وراثتی" در اینجا شرح داده شده است:1.
نیاز به بررسی دقیق اسناد و مدارک حقوقی: برای خرید و فروش ملک وراثتی، ضروری است تا اطمینان حاصل شود که اسناد و مدارک مربوط به این ملک معتبر و کامل است.
باید اسناد و گواهی‌های وارثی، سند ملکی و غیره را با دقت بررسی کرد تا مشکلات حقوقی در آینده ایجاد نشود.
2.
بررسی وضعیت قانونی ملک: در خرید و فروش ملک وراثتی باید به وضعیت قانونی ملک توجه ویژه‌ای داشته باشید.
بررسی دقیق حقوق ویژه، محدودیت‌ها و شرایط استفاده از آن از اهمیت بالایی برخوردار است.
3.
رعایت قوانین مربوط به وراثت: در صورتی که قرار است ملک وراثتی را بفروشید، باید مراقب باشید که قوانین وراثت را رعایت کنید و تمامی وراثان یا شرک)دهندگان در تصمیمات مربوطه) دسترسی به ملک و حقوق مرتبط داشته باشند.
4.
هزینه‌ها و عوارض مرتبط: قبل از خرید و فروش ملک وراثتی، باید به تمامی هزینه‌ها و عوارض قانونی مرتبط توجه کنید.
به عنوان مثال، مالیات وراثت یا هزینه‌های مرتبط به انتقال ملکیت و آراستگی ملک.
5.
خطرات مرتبط با ملک وراثتی: ممکن است ملک وراثتی دارای مشکلاتی مانند پرونده‌های قضایی، بدهی‌ها یا اختلافات خانوادگی باشد.
قبل از خرید و فروش، باید این خطرات را به‌طور جدی مورد بررسی قرار داد و تصمیم گیری صحیحی انجام داد.

خریدار موظف است پیش از هر چیز از این که مالکیت مال به مرحوم تعلق داشته است و آن را قبل از خرید بفروشد، مطمئن شود.
اگر چنین نباشد، ممکن است با خرید مالی مشکل داشته باشد و با کلاهبرداری مواجه شود.
برای اطمینان از این موضوع، لازم است که اقدامات ثبتی را انجام داده و سند ملک را با اطلاعات هویتی مرحوم مقایسه کرده و همچنین برگه مالیات بر ارث ملک را مشاهده کند تا مطمئن شود که ملک در فهرست اموال متوفی ذکر شده است و خریدار بتواند آن را به دست آورد.

"برای خرید مال موروثی، خریدار باید از رضایت تمام وارثان اطمینان حاصل کند.
در غیر این صورت، ممکن است با مشکلات معامله روبرو شود و تا زمانی که وارثان راضی نشوند، قرارداد را اجرا نکنند.
خریدار نمی‌تواند مالک کامل مال باشد و تنها مالکیتش درباره سهم وراثتی رضایت دارد.
برای مطمئن شدن از رضایت تمام وارثان، باید صفحه موروثی را مشاهده کرده و تعداد وارثان را بررسی کرده و با تعداد وارثان حاضر در روز معامله مقایسه کند تا قرارداد را امضا کند.
"

خریدار می بایست از صحت وکالتنامه مطمئن شود که به او توسط یکی از وراثان ارائه شده است و مستند به اخذ اجازه قانونی و رسمی از یک یا چند نفر دیگر از وراثان برای فروش مال وراثتی می باشد و همچنین دارای تاریخ مناسب است که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده است؛ در غیر این صورت ممکن است با مشکل معامله غیرقانونی مواجه شود.

متقاضی باید با توجه به سن و رشته نسبی و وجود اشخاص محروم در میان وراث، دقت کند.
زیرا در صورت وجود شخص محروم (کودک، دیوانه، نافه)، تنها قیمت، با اجازه ی دادستان، حق فروش مال متعلق به شخص محروم را خواهد داشت و در غیر این صورت، معامله، نسبت به سهم فرد محروم، تا زمانی که دادستان اجازه ندهد، صحیح و اعتبار نخواهد داشت.

خریدار باید درخصوص آنکه آیا وصیت‌نامه‌ای موجود است یا نیست، سوال کند.
این وصیت‌نامه می‌تواند دست‌نوشته، رسمی یا سری باشد.
به این دلیل است که ممکن است فرد فوت کرده، بخشی از دارایی خود را در وصیت‌نامه به شخصی غیر از ورثه واگذار کرده باشد و این شخص به همراه وراث، در معامله دارایی ورثه‌ای نیز شریک باشد.
بهتر است خریدار پس از انجام معامله، سهم هر ورثه از هزینه را به خود ورثه‌داران تقدیم کرده و مانع از بروز اختلافات بعدی به دلیل عدم انجام این کار شود.

«فروشنده مال موروثی» باید گواهی‌های لازم را جهت انحصار وراثت دریافت و در صورت وجود وراثت محجور، از قیم خواست که اجازه «فروش سهم الارث محجور» را از دادستان به دست آورد.