قرارداد پیش فروش آپارتمان

1. قیمت و شرایط پرداخت: شرایط مالی، به عنوان یکی از اهمیت‌های اصلی قرارداد، باید به دقت بررسی شود.
   قیمت آپارتمان و شرایط پرداخت، از جمله تعداد اقساط و مبلغ هر قسط، باید واضحاً تعیین شوند.
   
2. مدت زمان تحویل: آپارتمان در چه زمانی به خریدار تحویل خواهد شد.
   این مورد نیز باید در قرارداد قید شده و صریحاً تعیین شود.
   
3. شرایط خروج از قرارداد: در صورتی که طرفین قصد خروج از قرارداد را داشته باشند، چه شرایطی برای آن در نظر گرفته شده است.
   

1. مشخص کردن شرایط قرارداد و تعیین نقاط قانونی و مالی آن.
   
2. جمع‌آوری مدارک مورد نیاز، از جمله مدارک مالکیت آپارتمان و مدارک هویتی طرفین.
   
3. ملاقات با طرف دیگر قرارداد و بحث و تبادل نظر در خصوص شرایط توافقی.
   
4. تهیه قرارداد به شکل کتبی و امضای هر دو طرف بر روی قرارداد.
   

قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست

در پاسخ به سؤالی که می‌پرسد "توضیح قرارداد پیش فروش آپارتمان چیست؟" باید بگوییم قرارداد پیش فروش آپارتمان، یک نوع قرارداد است که در آن مالکیت یک زمین به عنوان "پیش فروشنده" به شخصی معروف به "پیش خریدار" نقل و انتقال می‌یابد.
طبق این قرارداد، پیش فروشنده تعهد می‌کند که آپارتمانی را در زمین مذکور ساخت یا به تکمیل برساند و سپس آن آپارتمان یا ساختمان به مالکیت پیش خریدار منتقل شود.

بنابراین، هنگامی که یک قرارداد پیش فروش آپارتمان انعقاد می‌شود، ممکن است ساختمان مذکور هنوز ساخته نشده باشد یا احتمال دارد که آپارتمان نیمه کاره باشد و نیاز به تکمیل داشته باشد.
به همین دلیل، در مقایسه با سایر قراردادهای بیع که معاملات مربوطه در حالت فیزیکی آماده و موجود است، در قرارداد پیش فروش آپارتمان، ساختمان هنوز آماده نشده است.

مهم‌ترین نکته در قراردادهای این نوع این است که، در قراردادهای پیش فروش آپارتمان، با توجه به شرایط مختلف، خریدار امکان دارد از ابتدای فرایند ساخت و احداث آپارتمان، یا در طول آن و یا حتی پس از تکمیل آن به عنوان مالک محسوب شود.
بنابراین، بر خلاف انتظار عموم، خریدار در هر مورد، از ابتدا به عنوان مالک آپارتمان در نظر گرفته نمی‌شود و ممکن است بر اساس مفاد قرارداد، این مالکیت در ابتدا، مدت ساخت یا در نهایت برای خریدار پیش آمده باشد.

شرایط قرارداد پیش فروش آپارتمان

قــرارداد مــاقبــل فــروش آپــارتمــان
قــرارداد مــاقبــل فــروش آپــارتمــان، هــمــانـطــور کــه بــرای ســاز و کــارین آن الــزامات و شـــروطــــی دـارد، تــا آن زمــان که هــر دو طــرف قــرارداد، بــدون احـتـرام و رعـایـت اصـول و قـــوانـیــن، به امـضـــاء آن پرداخــته باشــند و سـپس با مـشــکـلــات و اخــتــلافـــات جدی مــواجــه می‌شــوند.
بــه هــمین دــلــیــل، مــهــم‌تــریــن شـــروط قــرارداد مــاقبــل فــروش آپــارتمــان بــرای خریــداران و فــروشــنــده‌هــای آن مــورد بــحــث قـرارگرفته است.

نکته اول درباره این موضوع است که افرادی که می‌خواهند آپارتمان یا ساختمان خود را پیش فروشی کنند، تعداد محدودی هستند و بنابراین همه افرادی که زمینی را در اختیار دارند، نمی‌توانند آپارتمان خود را پیش فروشی کنند.
به افرادی که مجاز به پیش فروش آپارتمان هستند، براساس تبصره ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان، شامل این موارد می‌شود: - افرادی که مالک زمین و ساختمان هستند و مجاز به فروش آن‌ها هستند.
- افرادی که اجازه قانونی برای اقدام به پیش فروش دارند.
- افرادی که وارد قراردادهای شرعی یا قانونی در مورد پیش فروش آپارتمان شده‌اند.
- افرادی که مجاز به پیش فروش ساختمان یا آپارتمان در موارد خاصی مانند جبران خسارت یا عدم توانایی مالی هستند.
این اشخاص می‌توانند با رعایت قوانین و مقررات مربوطه، به فروش آپارتمان یا ساختمان خود بپردازند.

با توجه به سرمایه‌ای که سرمایه‌گذاران در احداث ساختمان بر روی زمین متعلق به دیگری را سرمایه‌گذاری می‌کنند، واحدهای ساختمانی خاصی از بنا که بر روی آن زمین ساخته شده است، متعلق به آن سرمایه‌گذاران می‌شود.
این انتساب از طریق توقیع قرارداد و صدور سند رسمی به آنها انجام می‌شود.

ب) مستأجران اراضی، از جمله املاک خصوصی، املاک دولتی و املاک وقف، که به وسیله سند رسمی حق ساخت بر روی زمین اجاره شده را دارند.

قبل از اعمال توافق "پیش فروش آپارتمان" ، لازم است شرایطی را رعایت کرد.
بنابراین طبق ماده 22 قانون "پیش فروش آپارتمان" ، فروشنده ملزم است مجوز ساختمان از شهرداری را دریافت کرده و شناسنامه مستقل برای هر واحد را که جزئیات و مشخصات کامل آن درج شده است ، داشته باشد.
پس از دریافت این مدارک ، فروشنده می تواند برای انتشار آگهی "پیش فروش آپارتمان" خود اقدام کند.
برای این منظور ، نیز نیاز به دریافت مجوز رسمی از مراجع مربوطه دارد.

"علاوه بر این، برای اعتبار سند فروش آپارتمان، باید تمامی شرایط قانونی قرارداد رعایت شود.
این شرایط به موجب ماده ۱۹۰ قانون مدنی شامل میزان قصد و راضی بودن طرفین، صلاحیت هر دو طرف، قانونی بودن هدف معامله و صحت موضوع معامله می‌شود.
برای آشنایی بهتر می‌توانید مقاله زیر را مطالعه کنید.
"متن مربوطه:علاوه بر این، برای اعتبار سند فروش آپارتمان، باید تمامی شرایط قانونی قرارداد رعایت شود.
این شرایط به موجب ماده ۱۹۰ قانون مدنی شامل میزان قصد و راضی بودن طرفین، صلاحیت هر دو طرف، قانونی بودن هدف معامله و صحت موضوع معامله می‌شود.
برای آشنایی بهتر می‌توانید مقاله زیر را مطالعه کنید.

نحوه تنظیم عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان

از جایی که پیش خرید آپارتمان یک اقدام با ریسک بالا برای مردم محسوب می‌شود، ضروری است تا با انعقاد یک قرارداد قوی و شفاف، این ریسک به حداقل برسد.
به این منظور، طرفین باید در مورد نحوه تنظیم عقد قرارداد پیش فروش آپارتمان آگاهی داشته باشند و تمامی مواردی که در آینده می‌تواند منجر به اختلاف شود را پیش بینی کنند.

یکی از نکات حائز اهمیت در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان این است که تمام مراحل باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد انجام شود.
تنظیم این عقد قرارداد و قولنامه، تنها توسط بنگاه‌ها و مشاوران املاک کافی نیست.
در صورت بروز هر گونه اختلاف و برخاستن امر به دادگاه، تنها سندی معتبر خواهد بود که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده است و به آن ترتیب اثر خواهد داد.

همچنین، قانونگذار در سال ۱۳۸۹ تصمیم به تنظیم یک قانون جدید با عنوان "قانون پیش فروش ساختمان" گرفت.
این قانون که شامل ۲۵ ماده است، به موارد مهمی از جمله موارد اساسی در عقد، مدارک الزامی، نقش و مسئولیت طرفین در صورت وقوع تخلف و تنبیه آنان پرداخته است.
به همین دلیل در زمان تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان، طرفین باید موارد مذکور در این قانون را به طور معتبر و با دقت مورد توجه قرار داده و آن را رعایت کنند.

با توجه به ماده 2 از این قانون، قرارداد پیش فروش یک ساختمان متشکل از بخش های مختلف است.
ابتدا در این قرارداد، اطلاعات طرفین و جزئیات معامله ذکر می‌شود.
این اطلاعات شامل مشخصات طرفین، آدرس ملک و مشخصات فنی واحد ساختمانی است.
در قسمت بعدی، روش پرداخت هزینه‌ها توضیح داده شده است و شامل نحوه پرداخت، تعداد اقساط و میزان قیمت معامله می‌شود.

در قسمت نهایی توافق نامه، تاریخ تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش را مشخص کنید و سند انتقال مالکیت رسمی را تنظیم نمایید.
همچنین، طرفین مکلفند در این قسمت به بررسی موضوعات مانند خسارت ها، ضمانت ها و رفع اختلافات در قرارداد توجه کنند تا در صورت بروز مشکل در اجرای قرارداد، بتوانند به راحتی آن را حل و فصل کنند.

مدارک لازم برای قرارداد پیش فروش آپارتمان

تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان نیازمند ارائه اسناد مربوطه است که بر اساس قانون تعیین می‌شود.
در قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال 1389، ماده 4 به این اسناد ارجاع داده شده است.
چندین مدرک مورد نیاز برای قرارداد پیش فروش آپارتمان در زیر آمده است:

سند قانونی اشتراک مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق ساخت یا قرارداد رسمی، نشان می‌دهد که مورد معامله با سرمایه‌گذاری همراه با حق فروش توسط ساخت بر روی زمین، به فروشنده اصلی اختصاص یافته است.

برای هر واحد، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل الزامی است.

بیمه‌نامه مسئولیت پیش فروشنده یک بیمه‌نامه مسئولیت پیش فروشنده یا "Seller's Liability Insurance"، نوعی بیمه است که توسط یک فروشنده برای تضمین جبران خسارت‌ها و ضررهای ممکن ناشی از محصولات یا خدمات عرضه شده از سوی او برای مشتریان، خریداران یا اشخاص ثالث اخذ می‌شود.
این بیمه، اصطلاحاً یک پلیسه بیمه است که می‌تواند به فروشنده در مقابل مسئولیت‌های حقوقی و هزینه‌های قانونی مرتبط با خسارت‌های احتمالی مربوط به کسب و کار او کمک کند.
با یک بیمه‌نامه مسئولیت پیش فروشنده، فروشنده می‌تواند از خطرات ناشی از مطالبات قضایی و خسارات مالی در صورت وقوع حوادث ناگوار در کسب و کار خود پیشتیبانی کند.
این بیمه می‌تواند جبران خسارت‌ها، وجوه متعارض یا جریمه‌های قانونی مرتبط با محصولات و خدمات عرضه شده را پوشش دهد.
درک مفهوم و اهمیت بیمه نامه مسئولیت پیش فروشنده برای نمایندگان فروش و کسب و کارهای کوچک و بزرگ، می‌تواند از هم‌صحبتی با یک مشاور بیمه حرفه‌ای تأیید شود.
یک مشاور بیمه می‌تواند نیازها و خواسته‌های شما را در نظر گرفته و بهترین بیمه‌نامه مسئولیت پیش فروشنده را برای شما پیشنهاد دهد.

تاییدیه مهندس ناظر ساختمان، که متعلق به پایان عملیات پی ساختمان می باشد.

با استناد به قانون ملکیات، درخواست پاسخ استعلامیه از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک را دارم.
لطفاً اطلاعات زیر را در قالب یک استعلام برای محل وقوع ملک ارائه دهید:1.
نام و نام خانوادگی فرد یا شرکتی که درخواست استعلام را ثبت می‌کند.
2.
کدملی یا شماره ثبت شرکت در صورت وجود.
3.
آدرس کامل ملک مورد نظر.
4.
شماره تلفن تماس.
اطلاعات فوق به دقت و کاملی از این اداره لازم است تا بتوانم درخواست استعلامم را پیگیری کنم.
در ضمن، خواهشمند است این درخواست را به آدرس ایمیلم یا شماره فکسم ارسال کرده و سپس شماره پیگیری را دریافت نمایم.
با تشکر از همکاری شما.

برای تأکید بر یک نکته مهم، لازم است به این موضوع توجه کنیم که هنگامی که فروشنده انگیزه ای برای وفاء به تعهداتی که در مقابل مرجع صادرکننده پروانه دارد، داشته باشد، فروش پیش فرض واحدهای مربوطه به انجام حداقل سی درصد از این تعهدات بستگی دارد و صادر کننده پروانه هم بایستی تأییدی از انجام آن را ارائه دهد.

دانلود نمونه pdf قرارداد پیش فروش آپارتمان

متأسفانه، نمونه قراردادهای چاپی اتحادیه املاک و یا نمونه قراردادهای اینترنتی که در اختیار داریم، بسیار مختصر هستند و نمی‌توانند در همه قرادادهای پیش فروش آپارتمان مورد استفاده قرار بگیرند.
بنابراین، تنظیم قرارداد با استفاده از این نمونه‌ها فایده ای ندارد و ضرورت دارد یک قرارداد جامع و کامل در این خصوص تنظیم شود.