دعوی خلع ید به استناد سند عادی

یکی از موارد مهم در زمینه املاک که در دادگاه‌های کشور ما بحث شدنی است، خواست ازبرداشت و تسلیم مالک به غیر قانونی است که توسط صاحب ملک درخواست می‌شود.
معمولاً در این دعوا، مدارک رسمی مالکیت ملک ارائه می‌شود و اگر شرایط لازم فراهم باشد، دادگاه حکم خواسته ازبرداشت را صادر می‌کند.

اما، گاهی اوقات، فردی که مالک ملکی را تصرف کرده است، بدون داشتن مدرک رسمی است و از اینرو، قادر به اقامه دعوی خلع ید نمی‌باشد؛ زیرا اگر دعوی بر اساس مدرک معمولی ارائه شود، دعوای وی رد خواهد شد.
با این حال، باید توجه داشت که عدم داشتن مدرک رسمی به طور کامل، مانع فرد مالک برای ارائه دعوی خلع ید نمی‌شود و او می‌تواند با انجام تعدادی اقدام، در نهایت، دعوی خلع ید بر اساس مدرک معمولی را ارائه کند و در دعوا نیز پیروز شود.

با توجه به اهمیت این مسئله، در این مقاله، به مسأله اقامه دعوی خلع ید بر اساس سند غیررسمی پرداخته می‌شود.
همچنین، شرایط، مدارک و نحوه طرح دعوی خلع ید بر اساس سند عادی مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
در انتها، به توضیح خلع ید از ملک قولنامه ای خواهیم پرداخت.

آیا دعوی خلع ید به استناد سند عادی امکان پذیر است

از بین دعاوی مرتبط با املاک که به اندازه‌ی زیادی در سیستم قضایی کشور مورد بحث قرار می‌گیرند و بخش قابل توجهی از پرونده‌های دادگاه را تشکیل می‌دهند، دعوی خلع ید به شدت مهم است.
این دعوی، توسط مالک ملک علیه فردی که به طور غیرقانونی آن را اشغال کرده است، ارائه می‌شود.
این فرد در واقع رابطه اجاره ندارد و مالکیت غیرقانونی را بر ملک برپا کرده است.

روش‌های اقدام در خلع ید طلاق:روش‌های مختلفی برای طرح دعوی خلع ید وجود دارد.
همواره مالکان می‌توانند با دارا بودن سند رسمی ملک به صورت حضوری یا توسط وکیل خود به دادگاه مراجعه کنند و در صورت توانستن اثبات شرایط مربوطه در دادگاه، حکم خلع ید را دریافت کنند.
استفاده از تگ‌های قوی و تاکید در جملات برای بیان اهمیت ویژه این موضوع در اقدامات حقوقی توصیه می‌شود.

اما در بعضی موارد، شخصی که مالکیت ملک را تحت تصرف خود قرار داده است، برای ملک خود مدرک رسمی ندارد؛ در این صورت، سوالی پیش می‌آید که آیا دعوی خلع یا خلاعت از استنادمدرک عادی ممکن است یا خیر و در صورت تایید، شرایط خلع یا خلاعت از ملک قراردادی و نحوه دعوی آن چگونه خواهد بود؟

برای پاسخ دادن به این سؤال، به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک و به ویژه، رای وحدت رویه شماره ۶۷۲-۱/۱۰/۱۳۸۳ هیئت عمومی دیوان عالی کشور مراجعه کردیم که در ادامه به توضیح این مواد و رای دیوان خواهیم پرداخت.

با توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت، ملکی که طبق قوانین در دفتر املاک ثبت شود، تنها به شخصیت حقوقی دولت منتقل می‌شود که نام او در سند ثبت شده باشد یا اگر ملک به نامی ثبت شده باشد یا در صورتی که انتقال ملک به شخصی درسند ثبت شده باشد یا در صورت وراثت ملک از مالکِ رسمی به شخص دیگر.
در اینصورت مالک به اوصاف بیان شده خواهد بود.

بنابراین، به موجب ماده 46 و 47 قانون مربوطه، ثبت اسناد اختیاری است، به استثنای موارد زیر:

1. تمامی قراردادها و معاملات مربوط به اموال و مزایای ثبت شده قبلاً در دفتر املاک.
   .
   .
   
2. در نقاطی که دفاتر ثبت اسناد و املاک رسمی در دسترس هستند و وزارت عدلیه ضرورت آن را تأیید کند، ثبت اسناد زیر الزامی است:
   1. تمامی قراردادها و معاملات مربوط به اموال غیرقابل انتقال که در دفتر املاک ثبت نشده‌اند.
      
   2. سند صلح و وصیت‌نامه و نامه شرکت.
      

ماده 48 قانون ثبت بندی دارای حکمی است که در مورد تضمین اجرای مواد فوق ذکر شده، مصوب می‌شود: "سندی که برابر با مواد فوق بایستی ثبت شود و ثبت نشده باشد، توسط هیچ یک از ادارات و محاکم قبول نخواهد شد.
"

تاکید قانونگذار در موضوع ثبت املاک و تأکید بر اجرای قاعده عدم ثبت معاملات مربوطه، همانطور که در متن فوق بیان شده است، در نهایت باعث عدم قبولی معاملاتی می‌شود که تنها براساس سند عادی انجام شده‌اند.
این مسئله باید در مراجع دولتی شامل دادگاه ها نیز رعایت شود.

اما، با این حال، به دلیل اصلاح شدن بسیاری از قوانین پس از انقلاب اسلامی و تطبیق آنها با اسلام، موجب ایجاد اختلاف نظر بین محاکم حقوقی شد.
در این اختلاف نظرها، بعضی از دادگاه‌ها دعوی خلع ید مالکیت از طریق قرارداد را قبول می‌کردند ولی برخی دیگر دعوی خلع ید مالکیت بر اساس سند عادی را رد می‌نمودند.
از آنجا که شهادت به عنوان دلیل در تمامی دعاوی پذیرفته شده بود، تعداد زیادی از قوانین نیز براساس شرع اسلام اصلاح شدند.

این جدایی نظرها در نهایت منجر به صدور یک رای وحدت رویه توسط دیوان عالی کشور در سال ۱۳۸۳ شد.
در این رای شماره ۶۷۲-۱/۱۰/۱۳۸۳ مشخص شده است که به طبق آن، خلع ید از اموال غیرمنقول، فرعی از مالکیت است.
به همین ترتیب، درخواست خلع ید از زمین قبل از احراز مالکیت قابل بررسی نمی باشد.
با توجه به مقررات ماده ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، رای شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان با اکثریت اعضای هیئت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد، به عنوان تصمیم صحیح و قانونی تلقی می شود.

بنابراین، با توجه به این وضعیت، تمامی اختلافات به پایان رسیده و طبق این تصمیم، دعوای خلع ید بر اساس سند عادی در دادگاه‌ها قابل قبول نیست و برای ادعای خلع ید از یک ملک به عنوان قولنامه، مشروط بر داشتن سند رسمی مالکیت بودن این ملک است.

شرایط دعوی خلع ید به استناد سند عادی

هرگیرآنکه، با توجه به ماده‌های 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک، و به‌ویژه رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور که منابع استنادی در زمینه عدم امکان طرح "دعوی خلع ید به استناد سند عادی" در کشور ما هستند، طرح این دعوا با استناد به "سند قولنامه ای" امکان پذیر نبوده است.
اما این به این معنا نیست که دارندگان "سند عادی" که املاک آن‌ها ثبت نگردیده است، به طور کلی، از طرح این دعوا منع شده‌اند.
با این وجود، با وجود شرایط قانونی مشخص، مالک ملک قولنامه ای می‌تواند با اثبات اعتبار "سند عادی" خود، برای طرح "دعوی خلع ید به استناد سند عادی"، مطابق مقررات نحوه طرح این دعوا، اقدام نماید.
این شرایط به دو گروه عمومی و اختصاصی تقسیم می‌شوند و شامل موارد زیر هستند:

برای اینکه امکان طرح دعوی خلع ید از ملک قولنامه برای مالک آن وجود داشته باشد، باید شرایط عمومی دعوا را رعایت کرد.
این شرایط شامل ذی نفعی خواهان، طرح دعوا در دادگاه صالح، اهلیت خواهان و توجه دعوی به خوانده مورد نیاز هستند.

علاوه بر شرایط عمومی اقامه دعوا که بین دعوی خلع ید با سند عادی و دیگر دعاوی مشترک هستند، برای طرح این دعوا نیز باید یک سری شرایط اختصاصی وجود داشته باشد.
این شرایط، با توجه به مقررات قانون مدنی، مشمول حالات زیر هستند:

مهم‌ترین شرایط برای اختصاص دعوی خلع‌ید براساس سند عادی، این است که مالک باید ابتدا با طرح دعوی اثبات مالکیت در دادگاه، حق مالکیت خود را بر روی ملک مورد ادعا ثابت کند و سپس با حکم قطعی اثبات مالکیت، بتواند دعوای خلع‌ید از ملک قولنامه‌ای را مطرح کند.
به همین دلیل، طبق قوانین روش انجام دعوی خلع‌ید براساس سند عادی، در اینجا، حکم دادگاه به جای سند رسمی قرار می‌گیرد.

علاوه بر شرط فوق، باید شرایط دیگری نیز برای مطرح کردن موضوع "دعوی خلع ید با استناد به سند معمولی" وجود داشته باشد، که شامل موارد زیر است:- اقامه حکم بالای مالکیت از سوی مالک ملک- تصرف خلاف شرایط در ملک توسط خوانده، بدون ارتباط استیجاری و قرارداد اجاره با مالک - عدم قانونی بودن و غیرمشروع بودن تصرفات خواندهمی‌توان از تگ‌های HTML مانند و نیز در نوشته استفاده کرد.

توجه داشته باشید که در صورت وجود رابطه استیجاری بین مالک و مستأجر، امکان اقامه دعوی خلع ید بر اساس سند عادی وجود ندارد و مالک باید به منظور تخلیه مستاجر از ملک، دعوای تخلیه را اقامه کند.
به عنوان مثال، در صورتی که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستأجر از تخلیه ملک خودداری می‌کند، لازم است تا مالک دعوای تخلیه را اقامه نماید.

مدارک لازم برای دعوی خلع ید به استناد سند عادی

در صورتی که صاحب ملکی که فاقد سند رسمی می‌باشد، تصمیم به اقدام ضد متصرف قانونی به اساس سند قولنامه‌ای خود جدا از رعایت مقرراتی برای حمله به مالک متصرف و دعوی خلع ید دارد، تنها رعایت شرایط و طراحی دعوی خلع ید به اساس سند عادی کافی نمی‌باشد.
لازم است که مدارک ضمیمه ارائه شده به درخواست، ضمن رعایت مقررات نحوه طرح دعوی خلع ید، به شرح زیر باشد:1.
کپی سند قولنامه: کپی واضح و معتبر سند قولنامه‌ای که به عنوان اثبات حق ادعای خلع ید مورد استفاده قرار می‌گیرد.
2.
شواهد و اظهارنامه‌ها: هرگونه اظهارنامه، شواهد، گواهی یا مدارک دیگری که به استناد آنها صاحب ملک خلاف ادعای متصرف قانونی و حقیقت را اثبات می‌کند.
3.
شواهد تصویری: عکس‌هایی که اثبات می‌کنند وجود اشیاء یا ساختمان‌های خارج از توافق قراردادی است که متصرف قانونی به آنها دسترسی دارد.
4.
شواهد شاهدان: اگر سند اصلی قولنامه‌ای از قبیل تمبرهای بانکی، نام‌های شاهدان یا دیگر شواهد شاهدان حاضر باشند، باید ارائه شود.
5.
سایر مدارک: هرگونه مدرک یا اسناد دیگری که می‌تواند به حمایت از ادعای خلع ید مالک شده و به عنوان شواهد مورد استفاده قرار گیرد.
لازم به ذکر است که تمامی مدارکی که به درخواست ضمیمه می‌شوند، باید به شکل کامل و قابل پذیرش ارائه شوند.
*

گریزانِ خواهانِ کارت ملی

قرارداد ساده یا همان وثیقه تضمین مالکیت املاک می باشد.

محکومیت قطعی دادگاه به معنای اثبات مالکیت است.

در خلع ید، معمولاً مالک ملک همراه با درخواست تخلیه ملک، از دادگاه درخواست پرداخت اجرت المثل یا همان بهای منفعت ملک نیز می‌کند.
ما پیشنهاد می‌دهیم برای کسب اطلاعات بیشتر درباره این موضوع، مقاله زیر را مطالعه کنید:مقاله مرتبط: راهنمای کامل در مورد خلع ید و دلایل مورد قبول برای آن

نحوه طرح دعوی خلع ید به استناد سند عادی

خواهم پاسخ دهنده شرایط لازم جهت اقامه دعوی در دادگاه را در نظر گرفته و به رعایت مقررات طرح آن دعوی تاکید می‌کنم.
برای مثال، اگر قصد دارید دعوی افراز ملک ثبت شده را در دادگاه اقامه کنید، باید قبل از مراجعه به دادگاه، گواهی عدم افراز ملک را از اداره ثبت دریافت کنید.
در این امر باید به داشتن مدارک و شرایط لازم توجه داشته باشید.

تطبیق دعوای خلع یِد از ملک، براساس قرارداد خانه یا قرارداد سایر انواع ملک نیز از این قاعده مستثنی نیست و خواهان دعوا، برای اقامه و پیروزی در دعوا، باید مقررات روش طرح دعوی خلع ید به استناد سند معمولی را رعایت نماید.
با توجه به اهمیت این موضوع، در ادامه به شرح روش طرح دعوی خلع مال قراردادی می‌پردازیم.

در مرحله اول، برای ثبت دادخواست اثبات مالکیت، مالک ملک باید در سامانه ثنا ثبت نام کرده و سپس دادخواست خود را تهیه کند.
برای ثبت این دادخواست، مالک نیازمند مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است.
اما به دلیل تخصصی بودن این دعوا و دعوی خلع ید، مناسب است که خواهان وکیلی را که پرونده‌های دادگستری را به خوبی می‌شناسد و شایسته‌ای است، با اعطای وکالت انتخاب کند.
نیروی حقوقی و تخصص وکیل می‌تواند شانس پیروزی در دعوی را برای شخص افزایش دهد.

پس از تسلیم ملک در دادگاه محل وقوع، درخواست دعاوی اموال غیر منقول را در دادگاه صالح رسیدگی کننده به این نوع دعاوی، صاحبان حقوق باید دارای حکم قطعی دادگاه باشند.
آنها باید با حضور در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، درخواست خود را برای ثبت دعاوی خلع ید با استناد به سند عادی و مدارک دیگر اقدام کنند.
ارزشمند به ذهن داشته باشید که برخی افراد می توانند درخواست اثبات مالکیت و خلع ید ملک قولنامه ای را در یک دعوی یکجا و بصورت همزمان طرح کنند.

دادخواستی که ثبت شده است، به دادگاه حقوقی محل رویداد ارسال می‌شود و پس از ارجاع به شعبه دادگاه، زمان جلسه دادرسی تعیین و به خواهان و خوانده ارسال می‌شود.
دادگاه، به اسناد و دلایل خواهان، رسیدگی کرده و در صورت احراز شرایط، حکمی به اسم خلع ید صادر می‌کند.
این حکم پس از قطعیت، توسط قسمت اجرای احکام دادگاه بدوی اجرا می‌شود.

خلع ید از ملک قولنامه ای

در قسمت‌های قبلی، درباره‌ی دعوی خلع ید بر اساس سند عادی صحبت کرده و پس از بررسی شرایط و مدارک مورد نیاز برای ارائه این دعوا، توضیح داده‌ایم که چگونه این دعوا تنظیم شده و پیگیری آن از طریق دادخواست به چه صورت است.
حال ما قصد داریم در اینجا درباره‌ی خلع ید از ملک مبتنی بر قولنامه صحبت کنیم و به سؤال اینکه چگونه امکان خلع ید از این نوع املاک وجود دارد؟ پاسخ دهیم.