دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی

قوانین مربوط به قراردادهای اجاره تجاری، که تحت قوانین و مقررات مربوط به رابطه موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می باشد، شامل قواعد و مفاد ویژه‌ای است که شامل تمدید خودکار قرارداد اجاره پس از اتمام مدت زمان تعیین شده و حقوق و مزایای ویژه ای همچون سرقفلی و حق کسب و پیشه برای مستاجر می‌شود.
یکی از قواعد بسیار خاص در این قانون، قابلیت انتقال حق سرقفلی به شخص ثالث است.
به طور کلی، در صورتی که مستأجر حق انتقال حق سرقفلی به فرد دیگری ندارد و قصد خروج از ملک و دریافت حق سرقفلی را دارد، بایستی درخواست تخلیه ملک و انتقال حق سرقفلی را با طرح دعوی مربوطه تقاضا کند.
دعوی حاکم بر این مسأله شرایط و روند بسیار خاص و خاصی دارد.
بنابراین، در این مقاله به سوالی پرداخته خواهد شد که شرایط مربوط به طرح دعوی انتقال حق سرقفلی چیست و نحوه ارائه و بررسی این دعوی، مدارک و هزینه های مورد نیاز برای طرح دعوی را توضیح خواهیم داد و همچنین یک نمونه از فرمالیته و محتوای اظهارنامه و دادخواست مربوط به دعوی انتقال حق سرقفلی را ارائه خواهیم نمود.

شرایط دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی چیست

یکی از اصلی‌ترین حقوقی که در حوزه املاک تجاری، در دادگاه‌های کشور ما مورد بحث و جدل قرار می‌گیرد، دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر است.
این دعوا همانند سایر دعاوی، دارای شرایط و روش خاصی است.
در اینجا، می‌خواهیم به این سؤال پاسخ دهیم که شرایط دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر چیست و در قسمت بعد، نحوه ارائه این دعوا را توضیح خواهیم داد.

بهتر است قبل از پاسخ دادن به این سوال، در مورد مفهوم دعوای "تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر" توضیح دهیم.
سپس با بررسی شرایط این دعوا، به پاسخ این سوال خواهیم رسید.

سرقفلی یک حق است که مستأجر ملک تجاری، به دلیل فعالیت خود در آن ملک و افزایش ارزش تجاری آن، به دست می‌آورد و ارزش این حق با گذشت زمان و ادامه فعالیت مثبت مستأجر در ملک، افزایش می‌یابد.
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، به این مفهوم سرقفلی اشاره کرده است و همچنین، حق کسب و پیشه و تجارت را تضمین می‌کند.

بنابراین، در عرف تجاری و محاکم قضایی کشورمان، زمانی که از مفهوم "دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر" صحبت می‌شود، منظور انتقال حق کسب و پیشه و تجارت است که به آن سرقفلی نیز گفته می‌شود.
در واقع، کلمه "سرقفلی" در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به کار گرفته شده و احکام مرتبط با آن مشخص شده است.
بنابراین، برای تعریف دقیق مفهوم "دعوی تجویز انتقال منافع" و نیز تشریح شرایط این دعوا، باید به قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و ماده 19 این قانون مراجعه کرد.

مطابق این ماده، دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، اغلب به دعوایی گفته می‌شود که مستاجر ملک تجاری، که حق انتقال کسب و پیشه به شخص دیگری ندارد، علیه موجر خود را مطرح می‌کند.
در این دعوا، مستاجر خواستار صدور اجازهٔ انتقال حق کسب و پیشهٔ اجاره شده به یک شخص ثالث است.
اما شرایط قرار دادن این دعوا چیست؟ در ادامه به این سوال پاسخ خواهیم داد.

۱- هیچ مستأجری حق انتقال سفت‌کلید ملک به شخص دیگر را نخواهد داشت.
۲- مستأجر می‌تواند پس از پایان قرارداد اجاره، درخواست تخلیه ملک و دریافت سفت‌کلید را داشته باشد، اما موجر می‌تواند از پرداخت سفت‌کلید خودداری کند.
۳- موجر ممکن است از دادن اجازه انتقال سفت‌کلید به مستأجر خودداری کند.
۴- مستأجر می‌تواند به منظور دریافت اجازه انتقال حق کسب و پیشه به شخص ثالث، دعوی تجویز انتقال منافع سفت‌کلید به شخص دیگر را نماید.
۵- حکم دادگاه بر اجازه انتقال سفت‌کلید، در مدت شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، با تهیه سند رسمی اجاره قابل اجرا خواهد بود.

نحوه طرح و رسیدگی به دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی

یکی از موضوعات اساسی در خصوص دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، است همانند بررسی مراحل و روش‌های طرح این دعوا.
بنابراین در ادامه، ما قصد داریم به بررسی روش‌های طرح و رسیدگی به دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی بپردازیم.

در مرحله اول، مستاجری که به‌هیچ عنوان حق انتقال سرقفلی را ندارد، باید یک ابراز نامه قضایی به موجر خود ارسال کرده و در همین مرحله، اعلام کند که قصد تخلیه از ملک را دارد و از موجر بخواهد تا برای سرقفلی خود اقدام کند یا با انتقال سرقفلی، به فرد دیگری موافقت کند.
موجر نیز می‌بایست به مستاجر مهلت معقولی مانند ۱۰ روز بدهد تا این اقدام را انجام دهد.

هرگاه، در مهلت تعیین شده، موجر از پرداخت سرقفلی یا ارائه اجازه انتقال آن، خودداری کند، مستاجر، باید توابع الکترونیکی را بر اساس قانون منتفع شدن از سرقفلی دیگران، تنظیم کند و با در دست داشتن فایل ورد این توابع الکترونیکی، برای ثبت آن، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی، مراجعه نماید.

توجه: برای انجام ثبت دادخواست، لازم است مستاجر در سامانه ثنا ثبت نام کند و هویت خود را تأیید کند.
این کار را می‌توان به دو روش انجام داد: از طریق دفاتر خدمات قضایی یا به صورت آنلاین با ورود به سامانه ثنا در آدرس sana.
adliran.
ir.
با انجام این اقدامات، مستاجر می‌تواند دادخواست خود را ثبت کند.

در این مرحله از مسیر تعیین و پیگیری دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی، پس از ثبت دادخواست و به دادگاه ارجاع داده شد.
زمان جلسه دادرسی نیز مشخص و به طرفین ابلاغ می‌شود.
دادگاه، با بررسی دادخواست و دلایل ارائه شده، تصمیم خود را می‌گیرد.
در صورتی که شرایط قانونی موجود باشد و موجر از پرداخت سرقفلی امتناع کند یا اجازه انتقال را ندهد، حکمی برای تجویز انتقال منافع سرقفلی به شخص ثالث صادر می‌شود و سند رسمی اجاره نامه جدید تهیه می‌شود.

پس از صدور و قطعیت حکم، و با ارائه یک نسخه از حکم به دفتر اسناد رسمی، انتقال قرارداد اجاره و حقوق مرتبط به مستاجر جدید در دفترخانه انجام می‌شود.
به این ترتیب، مستاجر جدید به عنوان جانشین مستاجر سابق، تمام حقوق و تعهدات قبلی را به خود اختصاص می‌دهد.

در مورد رویکرد و رسیدگی به دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی باید توجه داشت که اگر طی ۶ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، قرارداد اجاره و سرقفلی به گواهی رسمی به مستاجر جدید منتقل نشود، حکم صادره باطل شده و قابلیت اجرا نخواهد داشت.

همچنین، در صورتی که مستاجر، قوانین مربوط به شیوه مطرح کردن درخواست جابه‌جایی حقوق و تعهدات قراردادی به شخص ثالث را رعایت نکرده و بدون رعایت مراحل قانونی، به جابه‌جایی حقوق و تعهدات قراردادی با مستاجر جدید بپردازد، موجر می‌تواند با پرداخت نصف مبلغ جابه‌جایی، درخواست خروج مستاجر از ملک را به دادگاه ارائه نماید.

مدارک لازم برای طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی

همانگونه که در هر دعوایی، خواسته‌کننده باید با ارائه مدارک قانونی، ادعاهای مطرح شده در دادخواست را اثبات کند.
مطابق مقررات، یکی از شرایط طرح این دعوی، ارائه مدارک قانونی است که طبق آن نحوه طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر نیز مشمول می‌شود.
این مدارک شامل موارد زیر است:

درخواست کارت ملی یا ارائه کد ملی می‌شوید.
```

درخواست کارت ملی یا ارائه کد ملی را دارید.

```

قـرارداد اجارهتحتفظ: این قرارداد اجاره به عنوان کنترل مکانیزم های اجاره‌گیری برای هر منطقه‌ای استفاده می‌شود.
این قرارداد معتبر است و تحت تأثیر قوانین و مقررات حاکم بر قراردادها و قوانین اجاره در جمهوری اسلامی ایران منعقد می‌شود.
طرفین قرارداد:- مالک (اجاره دهنده): شخص یا سازمانی که مالکیت ملک یا ملک‌هایی است که تمایل دارد به طرف دیگر (اجاره گیرنده) اجاره دهد.
- اجاره گیرنده: شخص یا سازمانی که تمایل دارد ملک را برای مدت زمان مشخصی اجاره نماید.
شرایط قرارداد:1.
توافق نامه: قرارداد اجاره شامل توافق نامه است که شرایط کلی اجاره و تفاصیل هر دو طرف را شامل می‌شود.
2.
مدت زمان اجاره: مدت زمانی که قرارداد برای اجاره تعیین می‌شود.
3.
قیمت اجاره: مبلغی که اجاره گیرنده به مالک هر دوره اجاره پرداخت می‌کند.
4.
شرایط پرداخت: روش پرداخت قابل قبول برای اجاره ها و تاریخ هایی که اجاره گیرنده معین می‌کند.
5.
شرایط اجاره: قوانین و مقرراتی که اجاره گیرنده باید در طول دوره اجاره رعایت کند.
6.
تعهدات و مسئولیت های طرفین: تعیین وظایف و مسئولیت های اجاره دهنده و اجاره گیرنده.
پایان قرارداد:این قرارداد اجاره ممکن است توسط هر دو طرف با رعایت شرایط و مقررات تعیین شده در توافق نامه لغو شود.
با امضاء این قرارداد، طرفین متعهد می‌شوند تمامی شرایط و تفاهمات را کامل و دقیق رعایت کرده و خود را متعهد به رفع هرگونه ناسازگاری هایی که ممکن است پیش بیاید می‌دانند.

در صورتی که هنوز قرارداد اجاره املاک صورت نگرفته است، برای اثبات وجود رابطه استیجاری، مدارک متنوعی می‌تواند مورد استفاده قرار گیرد.
استشهادیه و شهادت شهود قطعاً از جمله مدارکی هستند که توانایی ثابت کردن موجودیت رابطه استیجاری را دارند.
همچنین، می‌تواند از فیش‌های پرداخت اجاره ماهیانه و مدارکی نظیر صورتحساب‌های پرداخت آب، برق و گاز ملک تجاری توسط مستاجر استفاده شود.
این مدارک همچنین می‌توانند نقش قابلیت تأئید و تأیید اطلاعات را به خوبی ایفا کنند.
توصیه می‌شود همه این مدارک را به صورت کامل و دقیق تهیه و نگهداری کنید.

هزینه طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی

یک مسئله مهم درباره "دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر" وجود دارد که حتماً باید توجه متقاضیان این دعوا را به آن داشته باشند.
این مسئله هزینه طرح این دعوی ملکی است.
به همین دلیل، در ادامه به بررسی هزینه "طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی" میپردازیم.

هزینه‌های مربوط به خدمات الکترونیک قضایی، از جمله حقوق تعیین شده برای مراکز خدمات الکترونیک قضایی، در سال ۱۴۰۱ شامل "هزینه طرح دعوی تجویز انتقال سرقفلی" می‌شود.
طبق تعرفه مراکز خدمات الکترونیک قضایی، هزینه ثبت دادخواست برابر با ۴۰ هزار تومان و هزینه هر برگ دادخواست نیز برابر با ۴ هزار تومان می‌باشد.
متقاضی باید این هزینه‌ها را در نظر بگیرد.

یکی از هزینه های لازم برای طرح دعوی تجویز انتقال سرقفلی، هزینه دادرسی است.
بنابراین در ابتدا نیاز است تا تعیین شود آیا دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی، مالی است یا غیرمالی.
در پاسخ به این سوال باید بگوییم که در این دعوا، هدف اصلی صرفا صدور یک اجازه برای انتقال است، بنابراین دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی، یک دعوای غیرمالی است و هزینه دادرسی آن تقریباً ۱۸۰ هزار تومان است.

نمونه رای وحدت رویه تجویز انتقال منافع سرقفلی

با توجه به اینکه رای وحدت رویه در جایگاه قانونی قرار دارد و تمامی دادگاه‌های کشور ملزم به تبعیت از آن هستند، استناد به این نوع از آرای قضایی می‌تواند یکی از دلایل مطلوب در هر دعوی باشد.
در دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی نیز بسیاری از متقاضیان دنبال مثالی از رای وحدت رویه در این زمینه هستند.
تا به حال هیچ رای وحدت رویه مربوط به این دعوا صادر نشده است، بنابراین در ادامه یک نمونه از رای تجویز انتقال منافع سرقفلی، صادره از دادگاه تجدیدنظر را ارائه می‌دهیم.

ماده 56 و 76 قوانین روابط موجر و مستاجر درباره پرداخت حق سرقفلی توسط موجر بطور صریح تعریف شده است.
موجر تنها به تسویه حق سرقفلی در این شرایط ملزم است.
برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه، به خواندن مقاله زیر توصیه می‌شود.

نمونه اظهارنامه تجویز انتقال منافع سرقفلی

مطابق ضوابط روش‌های ارائه ادعا برای انتقال منافع سرقفلی به شخص دیگر، یکی از شرایط لازم برای ارائه این ادعا، این است که موجر به پرداخت حق سرقفلی یا همان حق کسب و کار به مستاجر خود انکار کند و به انتقال اجاره و سرقفلی رضایت ندهد.
بنابراین، مستأجری که تصمیم به ارائه این ادعا می‌گیرد، باید این موضوع را به دادگاه اثبات کند.
روش اثبات این موضوع به این صورت است که مستاجر باید قبل از اقدام به ثبت شکایت ارائه ادعا برای انتقال سرقفلی، یک اظهارنامه مربوط به این ادعا تهیه و به موجر ارسال نماید.
به همین دلیل، در ادامه، قالب یک اظهارنامه ارائه ادعا برای انتقال منافع سرقفلی را ارائه می‌دهیم و فایل آنرا برای استفاده محترمانه قابل دانلود در انتهای همین بخش قرار خواهیم داد.