تکلیف مستاجر پس از فروش ملک

در قرارداد اجاره یک ملک، مالک یک اموال، منافع آن را به یک فرد دیگر انتقال می‌دهد و به وی اجازه می‌دهد که از این ملک استفاده کند، در حالی که در مقابل، می‌بایست مبلغی به عنوان اجاره بها پرداخت کند.
در این قرارداد، صاحب مالک (موجر) و فرد اجاره‌دهنده (مستاجر) نامیده می‌شود.

اما گاهی، در دوره اجاره، مالک خودکار ملک خود را به یک شخص ثالث می‌فروشد و به صورت حقوقی، انتقال می‌دهد.
در این حالت، با وجود تغییر مالکیت ملک، وابسته به اینکه مالک قبلی در قرارداد اجاره شرط فسخ قرارداد را در صورت فروش ملک درج کرده باشد یا نه، وظیفه مستاجر در مقابل مالک سابق و مالک جدید قابل تغییر است و این عمل، تأثیرات حقوقی متعددی را به همراه دارد.

با توجه به توضیحات گفته شده، به سوالی پاسخ می‌دهیم که آیا نمک می تواند شکسته شود در زمانی که آیا سنگال می تواند تمام شود؟ در صورتی که نمک شکسته شد، آیا میزبان جدید می تواند مهمان را اخراج کند؟ سپس به تحلیل حقوقی این مسئله می‌پردازیم که در آن شود تعیین شود که اقدامات می‌خور بعد از شکستن نمک نسبت به میزبان جدید و قدیمی چه می‌باشد.

آیا امکان فروش ملک در زمان اجاره وجود دارد؟

قبل از پاسخ به این سؤال که آیا در زمان اجاره امکان فروش ملک وجود دارد و در صورت فروش، آیا مالک جدید مستاجر را می‌تواند اخراج کند، باید ابتدا در مورد ماهیت قرارداد اجاره و حقوقی که مستاجر بر ملک دارد، بحث کرد.
این بحث و بررسی ماهیت قرارداد فروش ملک در زمان اجاره، به ما کمک خواهد کرد تا به صورت حقوقی به این سؤال پاسخ دهیم.

یکی از قراردادهای بسیار مهم و پرکاربرد در جامعه، قرارداد اجاره است.
در این قرارداد، فردی که یک مال منقول یا غیرمنقول مثل خودرو یا ملک مسکونی دارد، به دیگری اجازه می‌دهد تا از این مال استفاده کند و در مقابل، مبلغی به نام اجاره بها به فرد اجاره‌گیر پرداخت شود.
اصطلاح "موجر" برای صاحب مال به کار می‌رود و طرفی که مال را اجاره می‌کند، "مستأجر" نامیده می‌شود.
این موضوع کاربرد زیادی در جامعه دارد و به صورت گسترده در معاملات اجاره املاک و وسایل منقول مورد استفاده قرار می‌گیرد.

حقیقتا، اجاره‌دهنده به عنوان مستاجر، حق و امتیاز بیشتری را در اختیار دارد که آن را از طریق قرارداد اجاره کسب می‌کند؛ در واقع، با امضای قرارداد اجاره، مستاجر به طور مشابه صاحب منافع ملک می‌شود؛ به این تفصیل که هر ملک بخش‌هایی دارد: ملک به معنای واقعی که قابل مشاهده است و منافعی که می‌توان برای زندگی یا کار از آن بهره‌برداری کرد، از جمله منافع ملک می‌باشد

به این روش، با پیگیری قرارداد اجاره، بین شخصی که مالک اصلی مال است (یعنی موجر) و شخصی که صاحب منافع مال است (یعنی مستاجر)، دربارهٔ یکواحد ملکی حرکت پدید می‌آید.
به طوری که موجر به عنوان مالک واقعی مال به شمار می‌رود و مستاجر به عنوان مالک منافع مال، می‌تواند در حدود قرارداد اجاره و سنت، از ملک استفاده کند.

تجارت و خرید و فروش از معاملات روزمره در کشور ما است که به وسیله قراردادها قوانینی برای آن تعیین شده است.
در قراردادهای تجاری، خریدار و فروشنده برای انجام معامله اجناس مشخصی را تعیین می‌کنند.
فروشنده کالاهای خود را به خریدار منتقل کرده و در عوض، مبلغ مشخصی را دریافت می‌کند.
این مبلغ، هزینه کالا یا قیمت فروش نامیده می‌شود.
قرارداد فروش حقوقی است که به شکل قانونی توسط دادگاه‌ها تأیید می‌شود و حقوق و تعهدات هر دو نفر را تعیین می‌کند.
در این قرارداد، صاحب کالا مالکیت و استفاده از کالا را به خریدار منتقل می‌کند.
برای تمایز دادن از سایر قراردادها، دستورات و شرایط معامله در قرارداد بیع به صورت قطعی و قابل اجرا تعریف می‌شوند.
یکی از ویژگی‌های قراردادهای خرید و فروش این است که صاحب کالا در پایان معامله، مالکیت کالا را به خریدار می‌دهد و همچنین خریدار حق استفاده و بهره‌برداری از آن را دارد.
این قراردادها قوانینی را برای حفاظت از حقوق خریدار و فروشنده تعیین می‌کنند.
معمولاً در قراردادهای خرید و فروش، توافقات برای تعیین تاریخ تحویل کالا، مبلغ پرداختی، شرایط و مشروطیت‌ها قید می‌شود.
این توافقات موجب حفاظت قانونی و حفظ منافع طرفین معامله می‌شوند.
در نهایت، قراردادهای خرید و فروش به عنوان محوری اصلی در بازارهای مالی و تجاری کشور ما نقش بسیار مهمی دارند و حفظ حقوق و منافع طرفین در انجام معاملات تجاری را تضمین می‌کنند.

با این حال، بدون در نظر گرفتن نکته‌ای که خرید و فروش، انتقال دقیقاً مال مشخص با قیمت مشخص را شامل می‌شود، هیچ ممنوعیت قانونی وجود ندارد که مالک یک مال منقول یا غیرمنقول، امتیاز مطابقت مالکیت را به شخص دیگری منتقل کند و مالکیت منافع را برای خود حفظ کند.
توجه داشته باشید که این بدان معنا نیست که مالک قبلی مالکیت منافع را بدون محدودیت داشته باشد و باید به یک زمان مشخص و تا حدودی محدود شود، زیرا همان طور که می‌دانیم، مال مشخص بدون منافع تقریباً بی‌ارزش است.

برای بهبود درک مطلب، به این مثال توجه کنید.
فرض کنید فرد الف یک واگذاری املاک خود را به فرد ب انجام داده و بطور واقعی یک قرارداد فروش به وجود آمد.
به دلیل اینکه فرد الف تخلیه ملک خود را تا یک سال آینده نخواهد داشت، در قرارداد شرط می‌گذارد که مزایای ملک به مدت یک سال برایش باشد و او حق سکونت در ملک را دارد.
در نتیجه با انعقاد قرارداد فروش، مالکیت فیزیکی ملک به فرد ب منتقل می‌شود و پس از گذشت یک سال، مالکیت مزایا نیز به او واگذار خواهد شد.

به طور معمول، در شرایطی که یک ملک به فروش می‌رسد، قرارداد اجاره نیز باید طبق مقررات مربوطه به مالک جدید منتقل شود.
در این صورت، مالک جدید به عنوان موجر جدید در قرارداد با مستاجر وارد می‌شود.
از این رو، در خصوص تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، مشکلی بیشترین رخ نمی‌دهد و در بعضی موارد، حتی پس از اتمام مدت اجاره، قرارداد می‌تواند با توافق مستاجر و مالک جدید مجدداً تمدید شود.

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست؟

در قسمت قبلی توضیح داده شد که امکان فروش ملک در زمان اجاره وجود دارد.
در این حالت، ملک دارای دو مالک می‌باشد: موجر که مالک ملک است و مستاجر که مالک منافع ملک است.
وقتی موجر ملک را به شخص دیگری می‌فروشد، مالکیت مستقیم خود بر ملک به فروشنده جدید منتقل می‌شود ولی مالکیت منافع هنوز با مستاجر باقی می‌ماند.
البته، مالکیت منافع پس از پایان مدت اجاره به خریدار منتقل می‌شود.

در صورتی که مالک ملکی که توسط مستاجر اجاره شده است، تصمیم به فروش آن ملک بگیرد، این امر سؤالات مهمی را درباره وضعیت مستاجر پس از فروش ملک برملا می‌کند.
به عبارت دیگر، آیا مستاجر ملزم به تخلیه ملک پس از انجام قرارداد فروش است؟ و آیا مالک جدید می‌تواند مستاجر را اخراج کند؟

ماده ۴۹۸ قانون مدنی به طور کلی به سؤالی مهم می‌پردازد که تکلیف مستأجر پس از فروش ملک چگونه است.
بنابراین، این ماده در ارتباط با این سؤال بیان می‌کند که، طبق این ماده، اگر مالکیت اجاره‌نامه به فرد دیگری واگذار شود، وضعیت اجاره بدون تغییر باقی می‌ماند، مگر آنکه موجر در قرارداد شرایط حق انتقال را برای خود در جهت لغو قرارداد تعیین کرده باشد.
بنابراین، در پاسخ به سؤالی که تکلیف مستأجر پس از فروش ملک چیست، باید بر اساس این دو فرض عمل کرد.

بطور فرض، اگر در قرارداد اجاره، موجر حق فسخ قرارداد در صورت فروش ملک را صراحتاً ذکر نکرده باشد، در صورت انجام معامله فروش ملک، قرارداد اجاره دچار هیچ تغییری نمی‌شود و به همین ترتیب، مستاجر می‌تواند تا پایان دوره اجاره در محل سکونت کرده و از آن بهره‌برداری نماید.

فرض کنید در قرارداد اجاره، موجر حق فسخ قرارداد را در صورت فروش ملک در نظر گرفته باشد.
در این حالت، به دلیل شرط فسخ در قرارداد اجاره، پس از فروش ملک، موجر مجاز است قرارداد اجاره را لغو کرده و به صورت یک‌طرفه آن را پایان دهد.

در این بخش، به طور کلی، در حال پاسخ به سؤال زیر هستیم: تکلیف مستاجر بعد از فروش ملک چیست؟ مهم است که توجه داشته باشیم که این تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، به یک مسئله محدود نمی‌شود.
پس از انجام عملیات فروش ملک، مستاجر می‌بایست تعدادی تکلیف مقابل مالک جدید و سابق را بر عهده بگیرد.
به همین سبب، در بخش‌های آتی، به این دو سؤال پاسخ خواهیم داد: تکلیف مستاجر بعد از فروش ملک مقابل مالک سابق چیست؟ و همچنین تکلیف مستاجر بعد از فروش ملک مقابل مالک جدید چیست؟

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق

در بخش قبل، به پاسخ سوالاتی پرداختیم که متعلق به تکلیف مستاجر پس از فروش ملک است.
در اینجا اهمیت می‌دهیم که آیا مالک جدید میتواند مستاجر را اخراج کند یا خیر؟ قانون مدنی ایران، ماده 498، را در این زمینه مراجعه می‌کنیم.
طبق آن، اجاره پس از فروش ملک به هیچ وجه فسخ نمی‌شود و ادامه دارد، مگر اینکه موجر در قرارداد اجاره، شرط فسخ در صورت فروش ملک را قرار داده باشد؛ در این صورت، او حق فسخ اجاره و پایان دادن به آن را دارد.

اما تکلیف مستأجر پس از فروش ملک بسیار گسترده تر از آنچه می‌تواند متوجه شویم است.
مستأجر به وظایف متعددی در مقابل مالک سابق و جدید ملک متعهد است.
از این رو، در این قسمت به سوالی که تکلیف مستأجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق چیست، پاسخ خواهیم داد و در بخش بعد، توضیحی جامع درباره تکلیف مستأجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید ارائه خواهیم داد.

اولین وظیفه مستأجر پس از فروش ملک در مقابل مالک قبلی، ارائه امکان برای بازدید از ملک است.
این وظیفه، شرط عقد اجاره مادی و جزء موارد مندرج در قرارداد اجاره است که مستأجر در طول مدت اجاره به عنوان صاحبان حقوق ملک مطلق میباشند و میتوانند از ورود و بازدید از ملک جلوگیری کنند.

در مقابل مالک سابق ملک، پس از فروش ملک، تکلیف مستأجر دومین تکلیف است که شامل تخلیه ملک می‌شود.
این موضوع به شرطی قابل انجام است که موجر در قرارداد اجاره بیان کند، در صورت فروش، قرارداد اجاره قبل از پایان مدت معین خود را لغو خواهد کرد.
در صورتی که در قرارداد اجاره، فسخ قرارداد قبل از پایان مدت معین برای مالک ملک تعیین نگردد، مستأجر با انعقاد قرارداد فروش، مجبور به تخلیه ملک نخواهد شد.

حتی پس از فروش ملک، مشتری همچنان موظف است که اجاره‌های معوقه را پرداخت کند.
این بدان معناست که در صورتی که در هنگام امضای قرارداد فروش، فروشنده در واقع موجر بوده و پس از امضای قرارداد فروش، اجاره لغو شده باشد، اگر مشتری بخشی از اجاره را پرداخت نکرده باشد، باید آن را به فروشنده پرداخت کند.

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید

در مقاله قبلی، به سوالاتی پاسخ داده شد که مربوط به تکلیف مستأجر پس از فروش ملک و حق مالک جدید برای تخلیه مستأجر بودند.
همچنین ذکر شد که اهمیت داشتن امکاناتی مانند اجازه بازدید از ملک و پرداخت معوقات اجاره، تاثیری بر تکلیف مستأجر پس از فروش ملک دارد و این وابسته به شرطی است که در قرارداد اجاره تعبیه شود.

اگر بعد از فروش ملک، شرایط قرارداد اجاره حق فسخ را فراهم کند، و بعد از فروش، قرارداد اجاره توسط مالک سابق فسخ شود، تکلیف اولیه مستأجر این است که ملک را به مالک جدید تحویل دهد.
در صورتی که مستأجر پس از قرارداد فروش از تحویل ملک خودداری کند، مالک جدید می‌تواند با راه‌اندازی دعوای خلع ید، مستأجر را از ملک خارج کند و آن را از او دریافت کند.

با توجه به توافق مقرر، در صورت انتقال قرارداد اجاره به مالک جدید و تبدیل او به موجر جدید، یا در صورت اجرای قانون تمدید اجاره در زمان بروز ویروس کرونا، وضعیت مستاجر پس از فروش ملک در برابر مالک جدید تغییر خواهد کرد.
بنابراین: اولا، مستاجر موظف است تا پایان مدت قرارداد اجاره، به موقع و بر اساس شرایط قرارداد، کارکران اجاره را به حساب مالک جدید واریز کند؛ ثانیا، پس از پایان قرارداد اجاره و در صورت عدم توافق با مالک جدید برای تمدید قرارداد، مستاجر مکان را خالی کرده و تحویل آن را به مالک جدید بدهد.