خلاصه مقاله
با توجه به مسائل مورد نظر، برای فهم یکپارچه شدن بخش مشترک و اختصاصی یک آپارتمان، بایستی توجه کرد که وقتی یک فرد قسمتی از یک آپارتمان را متعلق به خود می‌داند، برخی از اجزای مشترک آن نیز را داراست و این دو به طور قطعی قابل تفکیک نیستند.
در نتیجه، امکان فروش بخش اختصاصی بدون در نظر گرفتن اجزای مشترک به یک فرد وجود ندارد و زمانی که یک شخص به عنوان مالک یک قسمت مشخص از یک آپارتمان شناخته شود، او به عنوان مالک این بخش مشترک نیز تلقی خواهد شد.
ماده ۳ و ۴ این قانون به عدم تقسیم‌پذیری بخش‌های مشترک و اختصاصی یک ساختمان اشاره می‌کند.
در این راستا، انتقال بخش مشترک به همراه بخش اختصاصی ضروری و قهری تلقی می‌شود و توافق مخالف آن نیز ممکن نیست زیرا با حقوق و تعهدات دیگران نیز ارتباط دارد.
در واقع، هرگونه اختیار از مالک سلب شده و استفاده از بخش اختصاصی تا حد کامل به استفاده از بخش مشترک می‌انجامد.
ماده ۴ مشخص می‌کند که سهم هر یک از شرکا در هزینه‌های جاری ساختمان چقدر است.
این ماده به این صورت تعریف شده است: "حقوق، تعهدات و سهم هر مالک در هزینه‌های قسمت‌های مشترک ساختمان باید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی آن مالک در مجموع مساحت همه قسمت‌های اختصاصی ساختمان، به استثنای موارد استثنا شده توسط این قانون یا ترتیبات توافقی مالکین، متناسب باشد.
"در فروشندگی آپارتمان‌ها، دقیقاً تعریفی از مفهوم "آپارتمان" وجود ندارد.
این واژه از فرهنگ غربی به ایران وارد شده است و در فرهنگ ایرانی معادل‌هایی مانند "خانه"، "منزل" یا "سرا" دارد.
قانون مربوط به آپارتمان، شامل قوانین مربوط به پارکینگ آپارتمان نیز می‌شود.
به طور کلی، ماده ۱ این قانون مالکیت اجزای مختلف یک آپارتمان را به صورت زیر تعریف می‌کند: "مالکیت اجزای متعدد و فضاهای مشترک یک ساختمان شامل دو قسمت است: قسمت‌های اختصاصی و قسمت‌های مشترک".
بنابراین، همانطور که متوجه می‌شوید، قانونگذار مفهوم مالکیت را در سه دسته مشابه توضیح داده است.
این سه دسته شامل آپارتمان‌های مختلف، محل‌های پیشه و ساکنین یک ساختمان است.
در اینجا ابهام در مفاهیم زیر وجود دارد که منظور از آنها چیست:ماده ۲ این قانون در خصوص اجزای مشترک یک ساختمان به شرح زیر تعریف می‌کند: "اجزای مشترک مذکور در این قانون به معنای اجزایی از ساختمان هستند که حق استفاده از آنها متمایز به یک یا چند آپارتمان یا محل‌های پیشه تعلق ندارد و به تمامی صاحبان در نسبت به قسمت خصوصی خود تعلق می‌گیرد.
به طور کلی، اجزایی که به برخی از مالکان تعلق مستقیم ندارند یا در سند مالکیت خاصی تعیین نشده‌اند، به عدم استفاده خصوصی تشخیص داده می‌شوند و به عنوان اجزای مشترک محسوب می‌شوند، مگر آنکه تعلق آنها به بخش مشخصی براساس عرف و رسوم محل مختلف باشد.
با پیشرفت شهرنشینی و افزایش تعداد آپارتمان‌نشین‌ها، مسائل و مشکلاتی مرتبط با ساختمان‌ها و سازه‌های انسانی به وجود آمده است.
به منظور حل و برطرف کردن این مسائل، لازم است قوانین و مقررات جدیدی تدوین شود و به عموم منتشر شود تا آگاهی شهروندان، به ویژه آپارتمان‌نشینان، درباره حقوق و تعهدات خود در این زمینه افزایش یابد.
قانونگذار در پی تصویب و اجرای یک قانون جدید در این زمینه است تا همه‌ی افراد مستقر در آپارتمان‌ها قادر باشند به شناخت بهتر از حقوق و وظایف خود در این بخش.
برای اولین بار در سال ۱۳۴۳، قانون تملک آپارتمان‌ها به تصویب رسید.
این قانون در ۱۱ ماده و یک تبصره در تاریخ ۲ دی ماه ۱۳۴۳ توسط مجلس سنا و در ۱۶ اسفند ۱۳۴۳ توسط مجلس شورای ملی تصویب شد.
پس از آن، این قانون در سال ۱۳۷۶ مورد بازنگری و اصلاح قرار گرفت.
طبق قانون اصلاحی اخیر، مواد ۱۲، ۱۳، ۱۴ و ۱۵ نیز به این قانون اضافه شدند.
در این مقاله به بررسی و تشریح قانون تملک آپارتمان‌ها و اداره امور آپارتمان می‌پردازیم.
تشریح قانون تملک آپارتمان ها
در فروشندگی آپارتمان ها، تعریف دقیقی از مفهوم "آپارتمان" وجود ندارد.
این واژه از فرهنگ غربی به ایران وارد شده است.
در فرهنگ ایرانی معادل آن می‌تواند "خانه"، "منزل" یا "سرا" باشد.
قانون مربوط به آپارتمان، به عنوان مثال قوانین مربوط به پارکینگ آپارتمان را مشتمل می‌شود.
به طور کلی، ماده ۱ این قانون درباره مالکیت اجزای مختلف یک آپارتمان به صورت زیر تعریف می‌شود: "مالکیت اجزای متعدد و فضاهای مشترک یک ساختمان شامل دو قسمت است: قسمت‌های اختصاصی و قسمت‌های مشترک".
بنابراین همانطور که متوجه می‌شوید، قانونگذار مفهوم مالکیت را در سه دسته مشابه توضیح داده است.
این سه دسته شامل آپارتمان‌های مختلف، محل‌های پیشه و ساکنین یک ساختمان می‌باشند.
در اینجا ابهام در مفاهیم زیر وجود دارد که منظور از آنها چیست: ماده ۲ این قانون در خصوص اجزای مشترک یک ساختمان به شرح زیر تعریف می‌کند: "اجزای مشترک مذکور در این قانون به معنای اجزایی از ساختمان هستند که حق استفاده از آنها متمایز به یک یا چند آپارتمان یا محل‌های پیشه تعلق ندارد و به تمامی صاحبان در نسبت به قسمت خصوصی خود تعلق می‌گیرد.
به طور کلی، اجزایی که به برخی از مالکان تعلق مستقیم ندارند یا در سند مالکیت خاصی تعیین نشده‌اند، به عدم استفاده خصوصی تشخیص داده می‌شوند و به عنوان اجزای مشترک محسوب می‌شوند، مگر آنکه تعلق آنها به بخش مشخصی براساس عرف و رسوم محل مختلف باشد.
"
بنابراین، از میان اجزای مشترکی که در یک ساختمان وجود دارند، می‌توان به چند مورد اشاره کرد که هر کدام از اهمیت بالایی برخوردار هستند.
در این لیست، اجزایی مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، انشعاب برق مشترک، آسانسور، راهروها و راه‌پله‌ها، لوله‌ها و سیم‌های برق، اسکلت ساختمان، پشت بام، در و پنجره‌ها در قسمت‌های عمومی، حیاط و نمای ساختمان مورد توجه قرار می‌گیرند.
این اجزا همگی تأثیر بسزایی بر عملکرد کلی ساختمان دارند و بخشی از نگهداری و بهبود عملکرد شامل آنها می‌شوند.
با توجه به مسائل مورد نظر، بایستی به این نکته توجه شود که وقتی یک فرد قسمتی از یک آپارتمان را متعلق به خود می‌داند، وی برخی از اجزای مشترک آن نیز را دارا است و این دو به طور قطعی قابل تفکیک نیستند.
بنابراین، امکان فروش یک ملک بدون در نظر گرفتن اجزای مشترک به یک فرد وجود ندارد و زمانی که یک شخص به عنوان مالک یک قسمت مشخص از یک آپارتمان شناخته شود، بدون شک او به عنوان مالک این بخش مشترک نیز تلقی خواهد شد.
ماده ۳ و ۴ این قانون به عدم تقسیم‌پذیری بخش‌های مشترک و اختصاصی یک ساختمان اشاره می‌کند.
در همین راستا، انتقال بخش مشترک را در کنار بخش اختصاصی ضروری و قهری تلقی می‌کند و توافق مخالف آن هم ممکن نیست (بین فروشنده و خریدار) زیرا با حقوق و تعهدات دیگران نیز ارتباط دارد.
بنابراین، هرگونه اختیار از مالک سلب شده است، زیرا استفاده از بخش اختصاصی به طور کامل به استفاده از بخش مشترک منتهی می‌شود.
ماده 4 مشخص می‌کند که سهم هر یک از شرکا در هزینه های جاری ساختمان چقدر است.
این ماده به این صورت تعریف شده است: "حقوق، تعهدات و سهم هر مالک در هزینه های قسمت های مشترک ساختمان باید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی آن مالک در مجموع مساحت همه قسمت های اختصاصی ساختمان، به استثنای موارد استثنا شده توسط این قانون یا ترتیبات توافقی مالکین، متناسب باشد.
"
اداره امور آپارتمان
ماده 6 قانون تملک آپارتمان‌ها به توافق شرکا امکان می‌دهد اداره امور آپارتمان را تعیین کنند.
این ماده همچنین بیان می‌کند که اگر بین مالکین یک ساختمان قراردادی برای اداره آپارتمان وجود نداشته باشد، تمام تصمیمات مربوط به اداره و امور قسمت‌های مشترک باید با اکثریت آراء مالکینی که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند، اتخاذ شود.
همچنین، آدرس مالکین برای ارسال دعوتنامه‌ها و اعلام تصمیمات مربوط به این قانون، همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است، مگر اینکه مالک آدرس دیگری در همان شهر برای این منظور تعیین کند.
در صورتی که آپارتمان دارای مالکین متعدد باشد، برای اجرای قوانین نیاز است از طرف همه‌ی آنها نماینده‌ای تعیین شود.
اما در صورتی که تعداد مالکین بیش از سه نفر باشد، باید مجمع عمومی ساختمان برگزار شود تا از میان خود مدیر یا مدیرانی را برای اداره‌ی ساختمان انتخاب کنند.
سوالات پر تکرار
در نتیجه، در این مقاله به بررسی و ارائه یک نمونه دادخواست مطالبه سفتهپرداختیم و نحوه نوشتن و تنظیم این نمونه را توضیح دادیم.
همچنین، روش‌های صدور قرار تامین خواسته را نیز بررسی کردیم.
در نهایت اگر سوالی درباره نحوه نوشتن و تنظیم نمونه دادخواست مطالبه سفته دارید، ما در اینجا هستیم تا به شما کمک کنیم.
دقت کنید که نحوه نگارش و تنظیم نمونه درخواست مطالبه سفته بستگی به شرایط هر فرد و نوع پرونده دارد و ممکن است نیاز به تغییرات کوچک داشته باشد.
نتیجه گیری
با توجه به مسائل مطرح شده در این مقاله، می‌توان نتیجه گرفت که قانونگذار بر این اصل تأکید می‌کند که قسمت‌های مشترک و اختصاصی یک ساختمان قابل تفکیک نیستند.
از این رو، امکان فروش یک ملک بدون در نظر گرفتن اجزای مشترک وجود ندارد.
هر فردی که قسمتی از یک آپارتمان را به عنوان مالک شناخته شود، به طور قطعی به عنوان مالک اجزای مشترک آن نیز تلقی خواهد شد.
قوانین مربوط به تقسیم‌پذیری اجزای مشترک و اختصاصی ساختمان راهنمایی می‌کند و توافق مخالف این اصل ممکن نیست زیرا با حقوق و تعهدات دیگران نیز ارتباط دارد.
این قانون مشخص می‌کند که سهم هر شریک در هزینه‌های ساختمان باید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی آن شریک در مجموع مساحت همه قسمت‌های اختصاصی ساختمان باشد.
در نتیجه، استفاده از بخش اختصاصی به طور کامل به استفاده از بخش مشترک منتهی می‌شود و هرگونه اختیار از مالک سلب شده است.
بنابراین، می‌توان نتیجه گرفت که قسمت‌های مشترک و اختصاصی یک ساختمان نمی‌توانند از یکدیگر جدا شوند و هر فردی که به عنوان مالک یک قسمت مشخص از یک آپارتمان شناخته شود، به عنوان مالک اجزای مشترک نیز تلقی خواهد شد.
بنابراین، لازم است که در هنگام فروش یک ملک، اجزای مشترک آن نیز در نظر گرفته شود و توافق مخالف آن امکان‌پذیر نیست.
استفاده از بخش اختصاصی بدون در نظر گرفتن بخش مشترک قابل انجام نیست.
در نهایت، برای تقسیم هزینه‌های جاری ساختمان، نسبت مساحت قسمت اختصاصی هر شریک به مجموع مساحت همه قسمت‌های اختصاصی باید رعایت شود.
با توجه به توضیحات بالا، قانونگذار اصول و مفاهیم مالکیت را در مورد آپارتمان‌ها، محل‌های پیشه و ساکنین یک ساختمان شرح داده است.
از این رو برای دقت در فهم مفاهیم، لازم است که اصطلاحات مورد استفاده در این قانون را به درستی درک کنیم.
نیروی قانونگذار، اصول و ضوابط مالی را در قسمت‌های مشترک یک ساختمان تعریف کرده است.
قسمت‌های مشترک مربوط به اجزای ساختمان هستند که حق استفاده از آنها متعلق به همه مالکان در نسبت به قسمت اختصاصی خود است.
هرگونه استفاده خصوصی که برای اجزای مشترک تعیین نشده یا در سند مالکیت آن ذکر نشده باشد، به عنوان استفاده عمومی تلقی می‌شود و به عنوان اجزای مشترک در نظر گرفته می‌شوند، مگر اینکه بر اساس عرف و رسوم محلی واضحی به بخشی خاص تعلق داشته باشند.
بنابراین، می‌توان نتیجه گرفت که قانونگذار در این قانون مفاهیم مالکیت را در سه حوزه آپارتمان‌ها، محل‌های پیشه و ساکنین یک ساختمان تعریف کرده است و از این رو، به منظور درک بهتر این مفاهیم لازم است تا مفهوم اجزای مشترک ساختمان را به طور صحیح درک کنیم.
در نتیجه، می‌توان نتیجه گرفت که قانون حاکم بر آپارتمان‌ها و ساختمان‌ها تأکید می‌کند که قسمت‌های مشترک و اختصاصی یک ساختمان جداپذیر نیستند و همه مالکان به طور تساوی از اجزای مشترک استفاده می‌کنند که به توزیع هزینه‌های جاری مربوط به ساختمان نیز ارتباط دارد.
در نتیجه، برای حفظ حقوق و تعهدات همه مالکان و جلوگیری از اختلافات، نیاز به رعایت دقیق این قانون و درک مفاهیم مالی آن وجود دارد.