نحوه محاسبه متراژ آپارتمان

با افزایش جمعیت، در حال حاضر بیشتر ساختمان‌های مسکونی در شهرها و شهرک‌ها به شکل آپارتمان‌ها ساخته می‌شوند و خانه‌های سنتی با حیاط کمتر دیده می‌شوند.
به همین دلیل، افرادی که قصد خرید یک واحد آپارتمان را دارند، در تصمیم خود برای خرید معیارهای مختلفی را مد نظر قرار می‌دهند.
این معیارها شامل داشتن دسترسی ملک به خیابان‌های اصلی، برخورداری از ترافیک کم در محدوده طرح و وجود پارکینگ مخصوص خودرو می‌باشد.

در جستجوی یک آپارتمان برای خرید، باید از معیارهای مهمی مانند متراژ بهره ببرید.
متراژ یک آپارتمان با قیمت پرداختی وابستگی مستقیم دارد.
با توجه به افزایش چشمگیر قیمت مسکن در سال‌های اخیر در کشور، متراژ مورد توجه دو چندان شده است.
علاوه بر آن، تفاوت بین متراژ ساختمان در مجوز ساخت و متراژی که در سند آورده شده، نیز نکته‌ای مهم است که برای خریداران آپارتمان‌های نوساز باید مدنظر قرار گیرد.

با توجه به توضیحات فوق، در این مقاله ابتدا به بررسی عوامل تأثیرگذار در محاسبه متراژ آپارتمان پرداخته می‌شود.
در ادامه، انواع مفید و غیرمفید متراژ و نحوه تعیین مساحت ساختمان بیان می‌شود و در پایان، به این سوالات پاسخ داده می‌شود که آیا انباری و پارکینگ نیز بخشی از متراژ ساختمان را شامل می‌شوند یا خیر.

عوامل موثر در محاسبه متراژ آپارتمان

خریداران آپارتمان هنگام جستجو و خرید خانه مورد نظر، ملاک‌های متعددی را در نظر می‌گیرند.
این ملاک‌ها شامل دسترسی آسان به خیابان‌های اصلی، عدم وجود ترافیک داخلی و وجود پارکینگ اختصاصی است.
جمع‌آوری اطلاعات و بررسی این موارد به کمک تگ‌های قوی و تاکیدکننده (strong) و تگ‌های تاکیدگر (em) انجام می‌شود.

شاید با خیال راحت بتوانم بگویم که ویژگی مهم‌ترین در خرید یک آپارتمان، متراژ آن است.
زیرا قیمت پرداخت شده برای آپارتمان، با هر متر مساحت آن آپارتمان، تناسب مستقیم دارد.
در سال‌های اخیر، با افزایش سرسام‌آور قیمت ملک در کشور ما، این امر همچنین اهمیت بیشتری یافته است.

مسئله دیگری که اهمیت توجه به متراژ آپارتمان و تعیین مساحت ساختمان را دو چندان کرده، بحث تفاوت متراژ آپارتمان در پروانه ساختمان، با متراژ مذکور در سند تک برگی بوده که لازم است از سوی خریداران آپارتمان‌های نوساز، مورد توجه قرار گیرد و این اشخاص، از نحوه محاسبه متراژ آپارتمان، مطلع باشند.
اما از آنجا که در نحوه محاسبه متراژ ساختمان، عوامل مختلفی دخیل بوده، پیش از آنکه به توضیح نحوه محاسبه متراژ آپارتمان بپردازیم، در این بخش، عوامل موثر در محاسبه متراژ ساختمان، را توضیح داده که شامل موارد زیر می باشد:

بررسی تعریف مفاهیم ساختمانی برای محاسبه متراژ آپارتمان و تعیین مساحت ساختمان یکی از مسائل اساسی است که باید به آن توجه کنیم.
تعریف مفاهیم مرتبط با عبارات ساختمانی در این زمینه بسیار مهم است، زیرا متراژ آپارتمان به ارتباط با این مفاهیم مشخص می شود.
این مفاهیم شامل موارد زیر هستند:

زیرساخت یا همان زیربنا به مساحت هر طبقه از آپارتمان اشاره دارد.
در واقع زیرساخت آپارتمان را می‌توان به عنوان مساحت هر طبقه از آن تعریف کرد.

مفهوم "مساحت کل آپارتمان" به این معنا است که شامل جمع سطح زیربنای آپارتمان در طبقات زمینی و همچنین زیر زمین می‌باشد.

محل های مشترک و مشاع در ساختمان: اجزایی از آپارتمان به آن ها اسم می گذارند که متعلق به مالک خاص نیستند و تمام مالکان، بر اساس سهمی که دارند، حق استفاده از آن ها را دارند.
بام، حیاط عمومی و پله ها از جمله قسمت های مشاع آپارتمان هستند.

مقاطع و اجزای ویژه ساختمان: تحت عنوان مقاطع و اجزای ویژه "آپارتمان"، منظور قسمت‌های خاص و منحصر به فرد "آپارتمان" است که در سند مالکیت یک واحد خاص ذکر شده یا به یک یا چند مالک خاص اختصاص داده شده است.
باغچه‌ی خصوصی واحدی و فضای داخلی هر "آپارتمان" نمونه‌هایی از مقاطع و اجزای ویژه "ساختمان" هستند.

علاوه بر عبارات خاص مذکور، برای محاسبه متراژ ساختمان، باید عوامل دیگری هم در نظر گرفته شوند.
این عوامل شامل فرمول‌های محاسباتی ویژه‌ای هستند که برای محاسبه دقیق متراژ استفاده می‌شوند.
علاوه بر این، همچنین باید به نحوه استفاده از تاگ‌های HTML مرتبط با تاکید و بزرگ‌نمایی (با استفاده از تگ‌های و ) توجه کرد.

بصورت عمومی، در محاسبه متراژ آپارتمان، اجزای داخلی واحد در نظر گرفته می‌شوند.
بنابراین در این محاسبه، باید اتاق پذیرایی، آشپزخانه، اتاق‌ها، بالکن، انبار و سایر فضاها را در نظر بگیریم.

بخش‌های خارج از واحد آپارتمان، مانند معابر و حیاط عمومی، عموماً در محاسبه متراژ کل آپارتمان مورد توجه قرار نمی‌گیرند، مگر آنکه برای استفاده انحصاری مالک یک واحد در نظر گرفته شده باشند.

در صورتی که دیوارها بین دو واحد قرار داشته باشند، متراژ آنها محاسبه نمی شود، با این حال در صورت قرار گیری میان واحد و مشاعات، در محاسبه کل متراژ ساختمان در نظر گرفته می شوند.

نورگیرها در روند محاسبه متراژ واحد مسکونی، اهمیت چندانی ندارند.

با توجه به اینکه انباری و پارکینگ، هرچند جزء مشاعات و مشترک میان مالکین هستند، اما در محاسبه متراژ آپارتمان و تعیین مساحت ساختمان در نظر گرفته نمی‌شوند.

به دلیل تکراری شدن کلاهبرداری‌ها در حوزه مسکن، به ویژه در خصوص پیش‌فروش آپارتمان‌ها، قوانینی تدوین شدند.
یکی از این قوانین با عنوان "قانون پیش فروش ساختمان" در سال ۱۳۸۹ تصویب شد.
در این قانون، جزئیاتی در مورد قرارداد پیش‌فروش ساختمان و شرایط آن ذکر شده است.
برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه، توصیه می‌شود که مقاله زیر را مطالعه کنید.
مقاله مرتبط: "قانون پیش فروش ساختمان و اهمیت آن برای جامعه"

نحوه محاسبه متراژ آپارتمان

پس از بررسی فاکتورهای تأثیرگذار در روش محاسبه مساحت آپارتمان و توضیح برخی اصطلاحات کلیدی ارتباط دار با این موضوع، مانند مشاعات یا بخش‌های مشترک ساختمان، در بخش قبلی، در این قسمت، هدفمندیم به تشریح روش محاسبه متراژ آپارتمان و تعیین مساحت ساختمان برای افراد عادی و غیرتخصصی بپردازیم و در بخش بعدی نیز درباره روش محاسبه متراژ آپارتمان توسط سازمان ثبت، به صحبت خواهیم پرداخت.

با توجه به اینکه بیشتر آپارتمان‌ها شکل هندسی مشخصی ندارند، در روش محاسبه مساحت و تعیین متراژ ساختمان، با استفاده از اشکال هندسی باید مساحت هر قسمت از آپارتمان را محاسبه کرد.
برای این کار، از فرمول محاسبه مساحت هر شکل هندسی استفاده می‌شود و مساحت همه بخش‌ها با هم جمع می‌شوند تا متراژ نهایی ساختمان محاسبه شود.
در ادامه، فرمول محاسبه مساحت برخی از اشکال هندسی پرکاربرد را می‌بینید:اشکال هندسی:1.
مربع: مساحت یک مربع برابر است با ضرب طول یک ضلع در خودش.
مساحت = (ضلع)²2.
مستطیل: مساحت یک مستطیل برابر است با ضرب طول و عرض آن.
مساحت = طول × عرض3.
مثلث: مساحت یک مثلث برابر است با نصف ضرب طول پایه و ارتفاع آن.
مساحت = (نصف پایه) × ارتفاع4.
دایره: مساحت یک دایره برابر است با ضرب شعاع به توان دو و عدد پی (3.
14).
مساحت = شعاع² × پیبا استفاده از این فرمول‌ها، می‌توانید مساحت هر قسمت از آپارتمان را محاسبه کرده و مجموع آن‌ها را برای تعیین متراژ کل ساختمان استفاده کنید.

برای دانستن بهتر در مورد روش محاسبه متراژ ساختمان و تعیین مساحت ساختمان، به این مثال توجه کنید: فرض کنید که واحد مورد نظر شامل یک سالن پذیرایی به شکل مستطیل با ابعاد 5 در 6، یک اتاق خواب به شکل مربع با ضلع 3، و یک آشپزخانه به شکل دایره با شعاع 3 متر است.
با استفاده از فرمول، مساحت سالن 30، مساحت اتاق 9 و مساحت آشپزخانه نیز 28 متر مربع خواهد بود.
از این رو، متراژ آپارتمان اشاره شده، 67 متر مربع است.

نحوه محاسبه متراژ آپارتمان توسط اداره ثبت

در بخش قبل، در مورد روش محاسبه متراژ آپارتمان و تعیین مساحت ساختمان، توضیحاتی را برای اشخاص معمولی و غیر متخصص ارائه دادیم.
در این روش، با توجه به شکل هندسی هر قسمت از آپارتمان، مساحت آن قسمت با استفاده از فرمول محاسبه مساحت شکل هندسی، محاسبه و در نهایت با جمع کردن مساحت همه بخش‌ها، متراژ آپارتمان به دست می‌آید.

با ساخت و ساز یک آپارتمان نوساز، لازم است که برای اخذ سند تفکیکی واحدها، متراژ هر واحد به طور دقیق تعیین گردد.
اداره ثبت به صورت کاملا تخصصی و با روشی متفاوت نسبت به روش توضیح داده شده در بخش قبل، متراژ آپارتمان را محاسبه می‌کند.
در نتیجه، در این بخش به بررسی روش محاسبه متراژ آپارتمان توسط اداره ثبت خواهیم پرداخت.
برای این منظور، از تگ های html ویژه همانند تگ و نیز استفاده خواهیم کرد.

پس از اتمام کار و آماده شدن مستندات مورد نیاز برای تنظیم سند، لازم است که مالک، به منظور دریافت پایان کار و سند تفکیکی واحدهای آپارتمان، اقدامات لازم را انجام دهد.
در این مرحله، مهندس نقشه بردار اداره ثبت، که یک کارشناس رسمی تفکیک آپارتمان‌ها با صلاحیت نظام مهندسی است، باید با حضور در محل ملک و با رعایت مقررات تخصصی نقشه برداری و قوانین ثبتی، اقدام به محاسبه متراژ ساختمان نماید.

نحوه محاسبه مساحت ساختمان و تعیین متراژ آپارتمان توسط کارشناس اداره ثبت به صورت زیر صورت می‌گیرد.
کارشناس مربوطه با استفاده از دوربین نقشه‌برداری، اطلاعات کاملی از تمام بخش‌های مشترک آپارتمان از جمله راه‌پله، راهرو، آسانسور، ستون‌ها، دیوارها، ورودی‌ها و سایر امکانات مشترک را جمع‌آوری می‌کند.

در مرحله بعد، کارشناس تفکیک، مجدداً با استفاده از دوربین، اطلاعات و اندازه‌های مربوط به دور تا دور ملک و تمام قسمت‌های اختصاصی را جمع آوری کرده و در صورت لزوم، با استفاده از مترکشی، اندازه‌های داخلی واحدها و ضخامت دیوارهای هر واحد، را نیز مشخص و معین کرده و در لیست مربوطه، وارد می‌کند.

در مرحله آخر از مراحل تخمین متراژ آپارتمان توسط کارشناسان اداره ثبت، نقشه‌های جامع و تفصیلی آپارتمان و بخش‌های آن تهیه می‌شوند و متراژ دقیق هر بخش به وسیله کارشناسان مربوطه تعیین می‌شود.
سپس به کمک نرم‌افزارهای ثبتی، این نقشه‌ها به متون مناسب تبدیل شده و در سند تک برگی آپارتمان نیز درج و نمایان می‌شوند.

متراژ مفید و غیر مفید آپارتمان چیست

در بخش قبل، ما به بررسی نحوه‌ی محاسبه متراژ آپارتمان توسط اداره ثبت پرداخته و توضیح دادیم که این متراژ به وسیلهٔ کارشناسان تفکیک آپارتمان در هنگام صدور صورت مجلس تفکیکی آپارتمان، محاسبه می‌شود.
این روش محاسبه کاملاً تخصصی است و با روش محاسبه بر اساس اشکال هندسی بخش‌های مختلف آپارتمان متفاوت است.

یکی از سوالاتی که مطرح می‌شود، نحوه‌ی محاسبه متراژ آپارتمان و تعیین مساحت ساختمان است.
اصطلاح "متراژ مفید و غیرمفید آپارتمان" به ویژه در حوزهٔ مهندسی و ساخت املاک بسیار مورد توجه است.
این اصطلاح برای افزایش مساحت بخش‌های اختصاصی و مستقل ساختمان و همچنین به منظور افزایش قیمت نهایی فروش ملک به کار می‌رود.

آیا انباری جزء متراژ آپارتمان است

در بخش قبل، توضیح داده شده که متراژ مفید و غیرمفید آپارتمان چیست و توضیح داده شد که متراژ یا زیربنای مفید آپارتمان، به تمام سطح زیربنا، با استثنای مشاعات، اشاره دارد که در سند آپارتمان ذکر می‌شود و برای فروش قرار می‌گیرد.
همچنین، متراژ غیرمفید ساختمان نیز به مساحت کل بخش‌های آپارتمان، به استثنای بخش‌های مفید آن، به اصطلاح مشاعات، اشاره دارد.

مسئله مهمی دیگر در مورد تعیین متراژ ساختمان و مساحت آن بحث می‌گردد.
این بار مورد بحث محاسبه متراژ انبار است.
در بسیاری از مواقع، وقتی افراد قصد خرید یا اجاره یک آپارتمان را دارند، نگران متراژ انبار نیز هستند.
مالکین و فروشندگان اعلام می‌کنند که متراژ انبار جزء متراژ آپارتمان است.
بنابراین، سوالی پیش می‌آید: آیا انبار جزء متراژ آپارتمان است؟

برای محاسبه قیمت انباری در یک ساختمان، که به عنوان قسمتی مجزا و معین از متراژ آپارتمان در سند ملکی ثبت شده است، روشی رایج استفاده می‌شود.
معمولاً نصف ارزش واحد متری، به عنوان ارزش انباری در نظر گرفته می‌شود.
به عنوان مثال، اگر ارزش واحد متری 6 میلیون تومان باشد، قیمت هر متر انباری 3 میلیون تومان خواهد بود.

در قسمت قبل، به این سؤال پاسخ دادیم که آیا انباری جزء متراژ آپارتمان است و اشاره کردیم که در مورد انباری‌هایی که در داخل واحد اختصاصی قرار دارند، قطعاً انباری جزء متراژ آپارتمان محسوب می‌شود.
اما در مورد انباری‌هایی که در خارج واحد قرار دارند، اگر انباری در قسمت‌های اختصاصی و مستقل ساختمان تعبیه شده باشد و در سند ملکی به یک واحد اشاره شود، آنگاه جزء متراژ آپارتمان در نظر گرفته می‌شود، در غیر این صورت اگر انباری جزء مشاعات و بخش‌های مشترکی باشد که تمام مالکین استفاده می‌کنند، جزء متراژ ساختمان در نظر گرفته نمی‌شود.