"بخشی از قانون مدنی به مشخص کردن قراردادها و عقود اختصاص یافته است.
قراردادهای مختلفی وجود دارند که در این قانون، مانند قرارداد بیع و اجاره، تعریف شده اند.
اما یکی از قراردادهایی که در این روزها بسیار مورد استفاده قرار می‌گیرد، قرارداد اجاره به شرط تملیک است.
این قرارداد در قانون مدنی ذکر نشده است، اما نقش مهمی در وام های بانکی و قراردادهای لیزینگی فروش دارد.
بنابراین، شرایط و قوانین این قرارداد باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد تا در آینده با مشکلات حقوقی مواجه نشویم.
در این مقاله با توضیح مفهوم قرارداد اجاره به شرط تملیک و حقوقی بودن آن، انواع و شرایط مشخص کردن این قرارداد و همچنین تفاوت آن با قرارداد فروش اقساطی آشنا خواهیم شد.
در پایان نیز، نمونه‌ای از قرارداد اجاره به شرط تملیک برای بررسی ارائه خواهد شد.
"

قرارداد اجاره به شرط تملیک و ماهیت حقوقی آن

سند‌ها و قراردادها، گوناگونی مختلف دارند.
بین معروف‌ترین و پرکاربردترین آنها می‌توان به بیع و اجاره اشاره کرد.
یکی از قراردادهایی که با بیع و اجاره قابل مقایسه نیست و جدیدترین نوع قرارداد است، قرارداد اجاره به شرط تملیک است.
این قرارداد شرایط و قوانین خود را دارد.

قرارداد اجاره به شرط تملیک، یک نوع قرارداد است که از نظر شرایط و ماهیت، کاملاً متفاوت از بیع و اجاره است.
در این نوع قرارداد، هنگامی که موجر مالی را به اجاره‌دهنده می‌دهد، به او اجازه می‌دهد تا از آن استفاده کند و در عوض متعهد می‌شود که مبلغی را به موجر پرداخت کند، که معمولاً به صورت اجاره ماهیانه است.
قرارداد اجاره به شرط تملیک در شرایط و ساختار آن، مشابه قراردادهای اجاره معمولی است.
در پایان قرارداد، اجاره‌دهنده موظف است ملک را تخلیه کرده و به موجر تحویل دهد.
اما مهمترین تفاوت بین قرارداد اجاره به شرط تملیک و قرارداد اجاره معمولی، این است که در قرارداد اجاره به شرط تملیک، اجاره‌دهنده در طول مدت قرارداد، از حق مالکیت نسبی یا حق انتقال مالکیت در آینده برخوردار است.
به طور کلی، قرارداد اجاره به شرط تملیک از دو قرارداد اجاره و بیع تشکیل شده است و به همین دلیل از شرایط و مفاد هر دو قرارداد تاثیر می‌پذیرد.

از طرف دیگر، در قرارداد اجاره، موجر و مستاجر حق دارند تا شرایط دلخواه خود را که باطل و خلاف قوانین مربوط به اجاره نباشد، درج کنند.
به عنوان مثال، می‌توانند توافق کنند که در صورتی که موجر در طول دوره اجاره ملک را به فروش بگذارد، مستاجر ملزم به خروج و تخلیه ملک و تحویل به مالک جدید باشد.

یکی از شرایطی که طرفین می توانند در نمونه‌ای قرارداد اجاره درج کنند، شرط تملیک است.
به این معنی که طرفین توافق می‌کنند تا هنگامی که مستاجر در قرارداد اجاره، تمامی اقساط را پرداخت کرده و به تعهدات قراردادی خود عمل نموده باشد، در پایان مدت اجاره و با پرداخت آخرین قسط، مالکیت ملک مورد اجاره به مستاجر واگذار شود.

با یک نوع قرارداد اجاره روبرو هستیم که در آن، مستاجر مشروط به تملیک مال مورد اجاره می‌شود.
این نوع قرارداد به عنوان "قرارداد اجاره به شرط تملیک" شناخته می‌شود و دارای شرایط و قوانین خاص خود است.
در واقع، قرارداد اجاره به شرط تملیک در واقع یک قرارداد اجاره است و برای عملیات بیع (فروش) و تحویل و انتقال مالکیت بین مستاجر و مالک، رویه فرعی دارد.

انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک

قرارداد اجاره با امکان خرید، که به صورت ترکیبی از دو قرار داد خرید و اجاره تشکیل می‌شود، انواع مختلفی دارد.
در اینجا قصد داریم به بررسی انواع مختلف این نوع قرارداد بپردازیم و شرایط و قوانین منتقل شدن مالکیت در هر کدام از این انواع را بیان کنیم.

گاهی قراردادهای اجاره به شرط تملیک امضا می‌شوند، که در آن طرفین توافق می‌کنند که با پرداخت آخرین قسط اجاره، مستاجر به صورت خود به خود به عنوان صاحب مالکیت ظاهری املاک می‌شود.
در نتیجه، در این نوع قرارداد اجاره به شرط تملیک، انتقال مالکیت به مستاجر به طور خودکار در پایان دوره اجاره انجام می‌شود و نیازی به هیچ اقدام خاص دیگری نیست.

گاهی اوقات در بخش شرایط قرارداد اجاره به شرط تملیک، شرطی وارد می‌شود که در پایان دوره اجاره، اگر مستاجر از ملک اجاره شده راضی باشد، با پرداخت آخرین قسط می‌تواند آن را تملیک کند.
به همین دلیل، انتقال مالکیت در اجاره به شرط تملیک، بستگی دارد به رضایت و اراده مستاجر است و اگر وی اراده‌ای برای تملیک ملک نداشته باشد، انتقال مالکیت ناشی از این نوع اجاره انجام نمی‌شود و تنها اجاره در قرارداد باقی می‌ماند.

شرایط قرارداد اجاره به شرط تملیک

به منظور صحت و سنجش قانونی، برای تشکیل قرارداد اجاره به شرط تملیک، لازم است که شرایط خاصی توسط طرفین رعایت شود و مقررات مربوط به این نوع قرارداد مورد توجه قرار گیرد.
در این راستا، در ادامه به بررسی و شرح این شرایط و مقررات خواهیم پرداخت.

به منظور انعقاد درست قرارداد اجاره به شرط تملیک، لازم است در ابتدا، شرایط لازم برای صحیح بودن معامله مهیا شود.
برای این منظور، مهم است که طرفین عقد انعقاد قرارداد را به طور داوطلبانه و با رضایت انجام دهند، به عبارت دیگر، هیچ کدام از آنها نباید به طور اجباری در اثر فشار یا ضرورت قرارداد را منعقد کنند.
در ضمن، هر دو طرف باید شرایط اهلیت را داشته باشند، به این معنا که هیچ یک از آنها باید مجنون، صغیر یا سفیه نباشند.
همچنین، موضوع قرارداد، به عبارتی مورد اجاره و اجاره بها، باید به طور کاملاً مشخص و معلومی تعیین شده باشد.
علاوه بر این، هدف طرفین از انعقاد قرارداد باید مشروع و مطابق قوانین باشد.

علاوه بر شروط صحت معامله، به دلیل اینکه قرارداد اجاره به شرط تملیک، اجاره است، لازم است تا شروط اختصاصی عقد اجاره نیز در این قرارداد رعایت شود.
بنابراین، موضوع قرارداد اجاره به شرط تملیک، باید یک مال مصرف نشدنی و قابل بقا باشد.
به همین دلیل، اموال مصرفی مانند خوراکی نمی‌توانند موضوع این قرارداد باشند.

همچنین، این توافق‌نامه به عنوان یک قرارداد اجاره‌ای، تحت تأثیر قانون مدنی (بخش اجاره) و قانون روابط موجر و مستاجر قرار می‌گیرد.
اما طرفین مجازند که مقرراتی که با قوانین مذکور در تضاد نباشند، را در آن درج نمایند.

از رعایت "قرارداد اجاره به شرط تملیک" و "قوانین عقد اجاره" دو نتیجه مهم به دست می‌آید.
اول آنکه، حقوق و تکالیف طرفین بر اساس قرارداد اجاره تعیین می‌شود و دوم آنکه، چون عقد اجاره یک عقد ضروری است، به همین دلیل "قرارداد اجاره به شرط تملیک" نیز یک عقد ضروری است و طرفین از امکان فسخ آن مستثنی هستند، به جز در موارد قانونی.

آثار قرارداد اجاره به شرط تملیک

همراه با بندهای وقوانین قرارداد اجاره، یکی از موارد مهم که باید مورد توجه قرار گیرد و مورد بررسی قرار گیرد، دستاوردهای این قرارداد است.
بنابراین، در این قسمت به سوال "دستاوردهای قرارداد اجاره به شرط تملیک چیست؟" پاسخ خواهیم داد.

"اولین تأثیر از نوعِ قرارداد اجاره به شرط تملیک، این است که موجّر (اجاره دهنده) باید ملک مورد اجاره را به‌طور سالم و بدون عیب و ایراد، به مستأجر تحویل دهد، و مستأجر نیز باید طبق شرایط تعیین شده در قرارداد اجاره، اقساط اجاره را به موجّر پرداخت کند.
"HTML: اولین تأثیر از نوعِ قرارداد اجاره به شرط تملیک، این است که موجّر (اجاره دهنده) باید ملک مورد اجاره را به‌طور سالم و بدون عیب و ایراد، به مستأجر تحویل دهد، و مستأجر نیز باید طبق شرایط تعیین شده در قرارداد اجاره، اقساط اجاره را به موجّر پرداخت کند.
شرایط پرداخت اجاره بها در قرارداد اجاره می‌تواند مشخص کننده این موضوع باشد.

اجاره به شرط تملیک و حقوق و وظایف مستاجر

در مورد قرارداد اجاره به شرط تملیک، باید توجه کنیم که این نوع قرارداد ماهیت اجاره دارد.
به این معنی که تا زمانی که مستاجر آخرین قسط اجاره را پرداخت نکرده باشد، ملک اجاره شده در اختیار مالک قرار نمی‌گیرد و به این ترتیب در اختیار مستاجر به عنوان وامدهامانت است.

بنابراین، اگر این ملک به طور بی‌اراده توسط مستاجر تلف شود، مستاجر مسئولیتی برای جبران خسارت به موجر ندارد، مگر اینکه در قرارداد شرایط دیگری در این مورد درج شده باشد.

به طور عمومی، در قرارداد اجاره تملیکی ، شرطی وجود دارد که هنگامی که مستاجر به تعهدات قراردادی خود عمل نکند، به ویژه در صورت عدم پرداخت اجاره بها، قرارداد قابل لغو است و موجر حق لغو را خواهد داشت.
بنابراین، در صورتی که مستاجر اقساط را پرداخت نکند، با اعلام اراده موجر، قرارداد به پایان خواهد رسید.

با پایان گرفتن دوره قرارداد اجاره، با شرط تملیک، و پرداخت آخرین قسط، ملک مورد اجاره به مالکیت مستاجر وارد می‌شود و در همین لحظه عقد بیع کامل می‌شود.
از این پس، مستاجر به عنوان مالک ملک شناخته می‌شود و حق هر نوع درآمد و استفاده مالکیتی روی آن را خواهد داشت.

تفاوت اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی

یکی از تفاوت‌های بسیار زیاد قرارداد اجاره به شرط تملیک و قرارداد فروش اقساطی وجود دارد.
قرارداد اجاره به شرط تملیک شباهتی به قرارداد فروش اقساطی دارد، اما در واقع این دو قرارداد کاملاً متفاوت و حقوقی نیز تفاوت دارند.
یکی از تفاوت‌های مهم اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی، در دید حقوقی آن‌ها است.
اجاره به شرط تملیک برای مدت زمان مشخصی اجاره می‌شود و در پایان آن مدت، امکان خرید ملک از طرف اجاره‌گیرنده وجود دارد.
اما در قرارداد فروش اقساطی، به صورت مستقیم ملک به خریدار فروخته می‌شود و اقساط قیمت ملک به صورت تعیین شده پرداخت می‌شود.
یکی دیگر از تفاوت‌ها در شرایط مالی و قرائت مالکیت است.
در اجاره به شرط تملیک، تا زمانی که قرارداد تمام نشده است، مالکیت ملک هنوز به اجاره‌دهنده تعلق دارد و این اجاره‌گیرنده نیز متعهد به پرداخت اجاره‌ها و شرایط تعیین شده است.
اما در فروش اقساطی، پس از خرید ملک توسط خریدار، مالکیت به او منتقل می‌شود و او متعهد به پرداخت اقساط به صاحب ملک می‌باشد.
به طور کلی، علاوه بر شباهت‌های موجود، این دو قرارداد تفاوت‌های حقوقی مهمی دارند که بر اساس آن‌ها مسئولیت‌ها و حقوق طرفین متفاوت است.

"قرارداد اجاره شرطی"، یک قرارداد است که بر اساس آن، مالک مال خود را به اجاره می‌دهد و با مستأجر شرایطی قرار می‌دهد که با پرداخت آخرین قسط اجاره بها، مستأجر به مالکیت ملک مورد اجاره برسد.
به این ترتیب، این نوع قرارداد یک "اجاره با شرط تملیک" است و در نتیجه، بطبیعت آن اجاره است.
اما در "قرارداد فروش اقساطی"، فروشنده مالی را به خریدار فروش می‌دهد و شرایطی قرار می‌دهد که قیمت معامله به صورت اقساطی پرداخت شود.
لذا، بطبیعت این قرارداد فروش است.

با توجه به تفاوت ویژگی‌های اجاره به شرط تملیک و فروش اقساطی، برخی از موارد مربوط به قوانین و شرایط در این دو نوع قرارداد متفاوت هستند.
به عنوان مثال، در اجاره به شرط تملیک، مال مورد قرارداد باید یک مال مصرف نشدنی و قابل بقا باشد، اما در فروش اقساطی، این الزامی نیست.
در نتیجه، برای استفاده از قوانین مناسب، توجه به این تفاوت‌ها ضروری است.

علاوه بر شرایط، تأثیرات این دو تفاوت در قراردادها نیز وجود دارد؛ در حقیقت، در قرارداد اجاره به شرط تملیک، مال موضوع قرارداد به عنوان امانت در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد و اگر با تقصیر مستاجر تلف شود یا آسیب ببیند، مستاجر ملزم به تقاضای جبران خسارت برای موجر خواهد بود.
اما در حالت فروش اقساطی، زیرا خریدار مالک مال است، هرگونه تلف یا آسیب به مال مسئولیت او نخواهد بود.

در بخش های قبلی، به سؤالاتی پاسخ داده شده است که درباره قرارداد اجاره به شرط تملیک و ماهیت حقوقی آن تشریح شده است و همچنین شرایط و قوانینی که در این قرارداد حاکم هستند بررسی شده‌اند.
علاوه بر این، بیان کرده‌ایم که این قرارداد با قرارداد فروش اقساطی تفاوت دارد و این تفاوت‌ها نیز مورد بررسی قرار گرفته‌اند.

در این قسمت، آرزو داریم قرارداد اجاره به شرط تملیک را به عنوان مثالی برای خوانندگانی که قصد انعقاد این نوع قرارداد را دارند، ارائه دهیم.
با استفاده از این مثال، خوانندگان می‌توانند با تنظیم قرارداد و جزئیات موجود در نامه اجاره آشنا شده و تصویری کامل و دقیق از این قرارداد بدست آورند.
همچنین در پایان این بخش، فایل مربوط به نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک را برای دانلود ارائه کرده‌ایم.