فروش یا انتقال ملک اجاره ای

وقتی یک ملک به شخص دیگری برای اجاره داده می‌شود، اغلب سوالاتی پیش می‌آیند که برای موجر و مستاجر مبهم است.
سوالاتی مانند قابلیت لغو قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک، لغو اجاره قبل از پایان مدت تعیین شده، نوع اجاره (اجاره مال اجاره‌ای یا مال مشترک)، تعیین میزان اجاره، مشکلات مربوط به وفات مستاجر و حتی تفاوت‌ها بین اجاره نامه رسمی و عادی، و ضرورت تنظیم اجاره نامه رسمی، از جمله مسائلی هستند که آگاهی از آنها به موجر و مستاجر در انتخاب قرارداد موثر می‌باشد تا توافقی امن‌تر و خوش‌حساب‌تر انجام دهند و به آرامش خاطر وفادار باشند.
اما بعد از امضای قرارداد اجاره، ممکن است شاهد فروش ملک اجاره ای توسط مالک شویم.
سوالی که پیش می‌آید این است که آیا قرارداد اجاره تحت تأثیر قرارداد خرید و فروش قرار خواهد گرفت؟ در این مقاله به بررسی و پاسخ به این پرسش می‌پردازیم و به بررسی فروش ملک اجاره ای می‌پردازیم.

فروش ملک اجاره ای

در ماده‌ی 466 قانون مدنی آمده است که: «اجاره، قراردادی است که براساس آن، مستأجر به عنوان مالک منافع، حق استفاده از جنبه‌های ذاتی متقاضی را پیدا می‌کند.
.
.
» بدین ترتیب می‌توان گفت با انعقاد قرارداد اجاره، مستأجر به عنوان مالک منافع به حساب می‌آید و از آنجا که قرارداد اجاره یک قرارداد لازم است، دو طرف قرارداد نمی‌توانند بدون دلیل قانونی اقدام به فسخ آن کنند.
اکنون سؤال اینجاست که آیا موجر می‌تواند در طول قرارداد اجاره، ملک را که به مستأجر داده است، به شخص دیگری بفروشد؟ پاسخ به این سؤال را می‌توان در ماده‌ی 498 قانون مدنی یافت که بیان می‌کند: «اگر منافع جسمانی به شخص دیگری انتقال یابد، اجاره در تأثیر خود باقی می‌ماند مگر آنکه موجر شرط فسخ در صورت انتقال را برای خود تعیین کرده باشد».

با وجود این ماده، امکان واگذاری و انتقال مورد اجاره برای مالک یا موجر، طبق قوانین رعایت شده در نحوه انتقال قرارداد اجاره به مالک جدید، وجود دارد.
اما حتی با فروش ملک، قرارداد اجاره از بین نمی‌رود.
به عبارت دیگر، قرارداد اجاره تا انقضای مدت اجاره به قوت خود باقی خواهد ماند بجز اینکه مالک در قرارداد اجاره شرط کرده باشد که در صورت انتقال حق دارد قرارداد اجاره را لغو کند و مستاجر باید پس از انعقاد قرارداد خرید و فروش، ملک اجاره‌ای را تخلیه کند.