عرصه و اعیان

اشخاصی که در زمینه خرید ملک فعالیت می‌کنند، حتماً با اصطلاح "عرصه و اعیان" و تفاوت‌های میان عرصه و اعیان آشنایی دارند.
علاوه بر آن، افراد عادی نیز هنگام انجام معامله و خرید ملک، با این اصطلاح روبه‌رو می‌شوند.
عرصه و اعیان یک تقسیم‌بندی حقوقی برای ملک است که اهمیت و تفاوت آن در حل مسائل حقوقی به نمایش در می‌آید.

یکی از مسائل رایج که نشانگر اهمیت عرصه و اعیان در آن است، موضوع اجاره و انتقال املاک وقفی است.
همچنین، زمانی که چند نفر یک ملک را به صورت اشتراکی خریداری کرده یا ملکی به چند نفر ارث می‌برد، تفکیک عرصه و اعیان اهمیت دارد.
همچنین، وقتی افراد قصد نوسازی و تخریب یک ملک را دارند، مسئله عرصه و اعیان مورد توجه قرار می‌گیرد.

در این مقاله، ابتدا مفهوم "عرصه و اعیان" را توضیح می‌دهیم.
سپس به تاریخچه آن می‌پردازیم.
در ادامه، نقش "عرصه و اعیان" در املاک وقفی و اشتراکی را مورد بررسی قرار می‌دهیم و تفکیک و دریافت سند "عرصه و اعیان" را توضیح می‌دهیم.
در پایان، به تقسیم "عرصه و اعیان" در املاک ارثی و تعیین قدرالسهم می‌پردازیم.

با این توصیفات، بر اساس ماده emphasis و تاکید به بحث پرداخته خواهد شد.
نکات مهم از طریق استفاده از برچسب‌های HTML و نحوه تعبیر مفاهیم بیان می‌شود.

عرصه و اعیان به چه معناست؟

"عرصه" به معنای میدان یا زمین است، و "اعیان" به معنای قابل مشاهده، ظاهر و آشکار.
در حقوق، زمین را "ملک" و ساختمان‌های بر روی آن را "اعیان" می‌نامند.
برای روشن شدن تفاوت بین این دو، به این مثال توجه کنید:

تصور کنید یک فرد مالک یک زمین به مساحت شش دانگ کامل است که شامل یک ملک و اعیان است، و قصد دارد این ملک را تخریب کرده و به جای آن یک ساختمان سه طبقه دو واحدی (جمعاً شش واحد) بسازد.
در این حالت، ساختمان ملک (اعیان) تخریب می شود و جای آن ساختمان جدیدی بر روی زمین قبلی (عرصه) ساخته می شود.
پس از ساخت ساختمان جدید، سند مالکیت از یک سند شش دانگ کامل به شش سند جداگانه تقسیم می‌شود.
هر سند شامل یک واحد آپارتمان (اعیان) و درصدی از زمین ملک (عرصه) است که این درصد بر اساس توزیع سهم واحدها تعیین می‌شود.

تاریخچه عرصه و اعیان

قوانین ایران از زمان‌های گذشته تا به امروز شاهد تحولات فراوانی بوده‌اند و بسیاری از مواد قانونی حذف شده یا بعدها، به دلیل ضرورت، به قانون اضافه شده‌اند.
مورد عرصه و اعیان نیز از این قاعده استثنا نیست.
در نسخه اولیه قانون مدنی ایران که در سال ۱۳۰۷ تصویب شد، در موادی که با میراث زن مرتبط هستند، تفکیک عرصه و اعیان و اشاره به تفاوت بین آن‌ها را مشاهده می‌کنیم، اگرچه این مواد در اصلاحات بعدی قانون مدنی حذف شده‌اند.

موضوع دیگری که می‌توان به عنوان یک عامل جدایی میان "ملک" و "عرصه و اعیان" ذکر کرد، تفاوت بین زارعان و اربابان درباره مالکیت عوامل تولید و ساختمان‌های ساخته شده توسط زارعان در زمین‌هایی که متعلق به اربابان هستند است.
در خصوص این مسئله، قانون‌گذار در قانون اصلاحات ارضی مصوب ۱۳۴۰ به آن پرداخته و حق مالکیت "اعیان" را برای زارعان به رسمیت شناخته است.

اهمیت تفکیک عرصه و اعیان املاک وقفی یکی از موارد مهمی است که در قوانین مربوطه تاکید شده است.
این مسئله در قانون تملک آپارتمان‌ها، که در سال 1343 مورد تصویب قرار گرفت، نیز مورد توجه قرار گرفته است.
تفکیک عرصه و اعیان به شکل کلی، به این معنی است که مالک اعیان و مالک عرصه ممکن است با یکدیگر تفاوت داشته باشند.
اهمیت این مسئله این است که قانونگذار در قوانین جدید ثبتی نیز به آن اهمیت داده است و از پرداختن به آن غافل نشده است.

عرصه و اعیان در املاک وقفی

هنگامی که یک فرد، مالکیت خود را برای یک قطعه ملک به صورت کامل وقف می‌کند، اموال و دارایی‌های آن به صورت قانونی به اداره اوقاف منتقل می‌شود.
در این صورت، حق استفاده از ملک به اداره اوقاف واگذار می‌شود.
اداره اوقاف می‌تواند به مالکیت یک فرد دیگر اموال و دارایی‌های ملک را واگذار کند.
اما این نقل و انتقال، معمولاً مدت زمان محدودی اعتبار دارد که در عمل نود و نه سال است.
پس از گذشت این مدت زمان، اداره اوقاف برای تصمیم‌گیری درباره نحوه مالکیت ملک، دوباره فعالیت می‌کند.

یکی از واژگان پرکاربرد که ممکن است به آن برخورد کنید، "وقفی" است.
در پاسخ به سؤالی که درباره وقفی چیست مطرح میشود، میتوان گفت که "وقفی" یعنی یک مالکیتی که "اراضی" آن متعلق به اداره وقف است و "تجهیزات" آن متعلق به دیگری است.
در واقع، مالک "تجهیزات" حق استفاده کامل و انتقال آن را دارد، اما در مورد استفاده و تصرف در "اراضی" صلاحیتی ندارد.
همچنین، هر سال باید مبلغی به اسم اجاره به اداره وقف پرداخت شود.
این مبلغ، در واقع اجاره یک "اراضی" یا زمین است که "تجهیزات" در آن قرار دارند.
با این حال، یک سند تک برگی صادر و به مالک "تجهیزات" تسلیم میشود.

در مورد تبادل املاک وقفی، ماده ۴۷۴ قانون مدنی بیان می‌کند که مستاجر می تواند عقب‌نشینی اجاره را به فرد دیگری واگذار کند، به شرطی که در قرارداد اجاره این موضوع مختصر شده باشد.
اما در مورد املاک وقفی، به دلیل شرایط خاصی که وقف دارد، روش اجاره دادن ملک متفاوت است.
اگر مستاجر می‌خواهد عقب‌نشینی وقفی را به فردی دیگر اجاره دهد، باید مجوزی از متولی تحت نظارت سازمان اوقاف دریافت کند و علاوه بر آن، ده درصد از کل مبلغ کارمزد اجاره را به اداره اوقاف پرداخت کند، همچنین مبلغی از اجاره به‌عنوان وثیقه‌ی اجاره به تشخیص کارشناس نیز واریز می‌شود.

این رایج است که ساختمان‌های واقع در زمین‌های وقفی به فروش برسند و افرادی هستند که تمایل به خرید ملک‌های وقفی دارند.
در این نوع انتقال مالکیت، خریدار تنها حق مالکیتی را در اموال دارد و نمی‌تواند به عنوان مالک در زمین فعالیت کند.
به طور واقعیت، سازمان اوقاف مالک زمین است و اشیاء مستاجر آن محسوب می‌شود.

اگر فردی که در ساختمان متناسب با عرصه‌ی وقفی ساخته شده اجاره‌نامه دارد، بخشی از ساختمان را با استفاده از مصالح خود ساخت کند، در این صورت، این بخش متعلق به او خواهد بود؛ زیرا با مصالحی که او تهیه کرده، ساخته شده است.
اما پس از پایان مدت اجاره، موجر دارای دو راه برای عمل کردن است:گزینه‌ی اول این است که مستاجر را در ادامه بهره‌برداری از آن بگذارد و هیچ ادعایی درباره‌ی آن نداشته باشد.
اما گزینه‌ی دوم، این است که موجر می‌تواند بخش ساخته شده را به حیثیت اجزای ساختمانی اصلی بازیابی کند و واگذاری کند.

یک مالک باید اموال را از بین ببرد و هزینه آن را به مستأجر پرداخت کند.

در حالتی که فردی دو ساختمان را در دست دارد، باید مالکیت این دو ساختمان را حفظ کند.
بنابراین، مالک می‌بایست هزینه‌های حقوقی را به شخصی که ساختمان را اجاره کرده پرداخت کند تا به ازای آن پرداخت، مالک شود.

در این خصوص می‌توان به تبصره دوم ماده ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ اشاره کرد که در آن ذکر شده است: «اگر خانم واعظه از بهترین خاتونها و خوش قلب تهران است و از مشاهیر است و هر کی از مناصب حکومتی را داشته باشد برخلاف معمول و گهر طبیعت انسان هرگز نرشیده روشن فروشنده هیچ دگر مالی نباشد و بعد خدمتی که ایا تا حالی به حکم دشوار و نیک انجام نشود محتمل است هیچ مالی به او نباشد و اگر از خدمات جلوگیری کند صد درصد حرص کر ناخویش بر تباهی است و این چیزی است که موقوفه واخلاق بزرگ است و امید آن است که نامه‌ای به او در این مورد بنویس و به اداره اوقاف بفرستی و اگر توانایی بزرگی دارد محتمل است حرص خلایق به ماشین رجوعی آنها و همچنین به چشم آباد همکاری خویش به طبیعت گرفتار خود را دارند و اگر متولیی را نداشته باشد، نامه‌ای به اداره اوقاف بنویسد و به مصلحت موقوفه توجه نماید و با جهات گوناگون درنظر گرفتن تدابیر و تفصیلات لازم، اقدام به تعیین اجرت زمین خواهد نمود و با صدور رای مربوطه، وظیفه اداره ثبت مربوط به مورد را برای صدور سند مالکیت کل یا جزء املاک با قید اجرت زمین مشخص و معین خواهد کرد.
»

عرصه و اعیان در املاک اشتراکی

در صورتی که دو فرد به صورت مشترک تصمیم به خرید یک ملک بگیرند، در این صورت هر دو به عنوان همکاران در تمامی مالکیت ملک (عرصه و انبوه) شریک هستند.
به هیچ عنوان هیچکدام از آنچها حق ندارند که بدون اجازه دیگری ، در سهم خود دخل و تصرف کند و در صورتی که این کار صورت گیرد، تصرف آن شخص مشابه یک معامله غیرمجاز در نظر گرفته میشود و به عنوان یک ضامن محسوب میشود.

قانون مدنی، در ماده 581، به طور واضح بیان می‌کند که هرگونه تصرف شریکان در صورت بی‌اجازه یا خلاف محدودیت‌های تعیین شده، به عنوان یک رفتار فضولی در نظر گرفته می‌شود و تابع قوانین معاملات فضولی قرار می‌گیرد.

ماده 582 قانون مدنی: "شریکی که بدون اذن یا در خارج از حدود اذن، تصرف در اموال شرکت نماید، ضامن است.
"

به همین دلیل، اگر هر یک از شرکاها بدون اجازه دیگری، قصد تصرف در مال خود را داشته باشند، آن‌ها باید درخواستی برای افراز (تقسیم) ملک مورد نظر خود را ارسال کنند.
درخواست ثبت محل توسط مقامات مربوطه بررسی می‌شود و در صورتی که امکان افراز وجود داشته باشد، طبق نسبت سهام هر شریک، اقدام به افراز ملک می‌شود و برای هریک از آن‌ها یک سند ملکی مستقل صادر می‌شود.
در هر سند، میزان دقیق عرصه و اعیان نیز به طور کامل مشخص می‌شود.

تفکیک و گرفتن سند عرصه و اعیان

در ساختمان‌های چند واحدی، مهم است که برای هر واحد، سند جداگانه و مستقل ارائه شود تا مالکان بدون هیچ مشکلی، بتوانند در معاملات خرید و فروش اقدام نمایند.
در این راستا، تفکیک مالکیت‌ها به وسیله صدور گواهی پایان کار مربوطه انجام می‌شود و برای تکمیل این روند، باید مراحل مشخصی را طی کنید.

با توجه به اینکه در ابتدا صاحبان ملک، مالکان یا وکیلان قانونی می بایست گواهی پایان کار ساختمان را دریافت کرده و همراه با سند مالکیت به اداره ثبت اسناد و املاک کشور ارائه نمایند، بعد از دریافت این مدارک، نماینده ای توسط اداره ثبت به محل مورد نظر مربوط به ملک ارسال می شود تا اطلاعات مربوط به آن مورد بررسی و تصحیح قرار گیرد.
در صورتی که مدارک و واقعیت مطابقت داشته باشند و تفاوتی مشاهده نشود، اداره ثبت نوار تفکیکی مورد نظر را صادر می کند.

در پایان فرآیند، صاحب یا صاحبان مالکیت، از طریق یک نامه رسمی به دفترخانه اسناد، درخواست صدور تقسیمنامه ارسال می‌کنند.
پس از انجام مراحل اداری و پرداخت مبالغ مرتبط، برای هر واحد به‌صورت جداگانه، یک سند تک‌برگی صادر می‌شود.

نمونه‌ای از سند تک برگی:نمونه ای از نوشته روی یک برگه:

برای انجام تفکیک عرصه به صورت زیر عمل می‌شود: مالک یا وکیل قانونی برای تفکیک عرصه خود نیازمند درخواست نقشه تفکیک پلاک از شهرداری منطقه می‌باشد.
پس از صدور نقشه تفکیک پلاک، مدارک لازم را مالک تحویل شهرداری می‌دهد تا نقشه تأییدشده به مالک تحویل داده شود.
نقشه تفکیک پلاک به همراه نسخه دیگری از آن نیز به اداره ثبت ارسال می‌شود تا با ضوابط و مقررات ثبتی مطابقت داشته باشد و تأیید شود.

پس از پایان این فرآیند، نماینده اداره ثبت به محل وقوع **املاک** مراجعه می‌کند تا گواهی عدم تجاوز به همسایگان (ساختمان‌های مجاور)، معابر (خیابان‌ها) و شوارع (بررسی‌های اصلی) را صادر کند.
در صورت دریافت این گواهی، نماینده، صورت جلسه تفکیکی که حاوی توضیحات کامل درباره **املاک** است را تنظیم می‌کند.
سپس با انجام مراحل مربوطه و پرداخت هزینه‌ها، تفکیک **اراضی** انجام می‌شود.

زمانی که یک فرد درگذشت می‌کند، اموال او به وراثت می‌رسد.
هر یک از ورثه‌ها بر اساس نزدیکی و ارتباطی که با متوفی دارند، از اموال باقی‌مانده سهمی تحت عنوان "ترکه" به دست می‌آورند.
اما اگر اموال باقیمانده از متوفی ملک باشد و تعداد ورثه‌ها بیشتر از یک نفر باشد، لازم است عرصه و اعیان ملک را میان آن‌ها تقسیم کنند.

بنابراین، در صورتی که یک ملک به چند نفر وراثت شده باشد و تنها برای تقسیم اموال حرکت شود و سهم هر فرد از ملک مشخص نشود، ممکن است وقتی وراثت کنندگان قصد تخریب یا بازسازی ملک را داشته باشند، با مشکلاتی روبرو شوند.
به همین دلیل، پیشنهاد می شود، به همراه داشتن مدارک لازم، به شهرداری مراجعه نموده و درخواست تقسیم ملک را ارائه نمایند.

در پاسخ به این پرسش که «مفهوم قدرالسهم چیست؟» باید گفت که در شرایطی که ملک باید بین چند نفر یا چند وارث یا چند شریک یا چند خریدار تقسیم شود، باید علاوه بر اعیان، عرصه نیز تقسیم و تفکیک شود.
در این صورت، هر یک از مالکان باید به نسبت سهم خود از اعیان ملک، مالک بخشی از عرصه نیز داشته باشد.

به طور کلی، "قدرالسهم" به میزان سهم هر فرد در اموال و ملکی که بستگی به حجم سهم او در اعیان و ساختمان های ملکی دارد، اشاره دارد.
در واقع، قدرالسهم نشان دهنده حقوق مالک است که در صورت لزوم باید بین وراث یا شرکا تقسیم شود.