دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

ساخت و ساز شهرنشینی یک فعالیت است که برای استفاده بهینه از منابع و حفظ زیبایی و هماهنگی شهری، بایستی به اصول و قوانین مندرج در مقررات مربوطه توجه و رعایت شود.
سازندگان و ساختمان‌گذاران ملک‌ها موظفند این اصول و قوانین را با دقت رعایت کنند.
به همین دلیل، بعد از اتمام فعالیت ساخت و ساز، شهرداری می‌بایست مطابقت ساختمان با ضوابط قانونی را تأیید نموده و پس از آن، گواهی پایان کار ساختمان را صادر کند.

گاهی اوقات اتفاق می افتد که یک شخص، برخلاف تعهدات قانونی و قراردادی خود، از اخذ پایان کار ساختمان به شهرداری انصراف می‌دهد.
این امر می‌تواند منجر به بروز مسائل حقوقی شود، زیرا گواهی پایان کار ساختمان به عنوان مقدمه‌ای برای دریافت صورت وضعیت مالی و تنظیم سند رسمی استفاده می‌شود.
در نتیجه، افراد ذی‌نفع می‌توانند دعوایی برای اجبار شخص به اخذ پایان کار ساختمان مطرح کنند.
بنابراین، آشنایی با روش مطرح کردن این دعوا در دادگاه به منظور تحت فشار قرار دادن شخص متعهد به اخذ پایان کار برای افرادی که هنوز گواهی پایان کار ساختمان خود را دریافت نکرده‌اند، ضروری است.

به مناسبت فوق، در طول این مقاله، می‌خواهیم به بررسی این موضوع بپردازیم که پایان کار ساختمان و الزام آن بررسی شود و همچنین شرایط، نحوه، و مراحل طرح این مساله را بررسی خواهیم کرد.
علاوه بر این، مدارک، هزینه‌ها، و دادگاه صالح آن را نیز مورد بررسی قرار خواهیم داد و در پایان، نمونه‌ای از درخواست الزام به اخذ پایان کار ساختمان را ارائه خواهیم کرد.

دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان چیست

برای ایجاد ملک جدید، سازندگان موظف هستند که به دستورالعمل‌های ساختمانی رعایت شده و به موقع اقدام به ساخت و ساز کنند.
در غیر این صورت، ممکن است شهرداری به عنوان مرجع صلاحیت‌دار در زمینه تخلفات ساختمانی، آنها را مجازات کند و حتی برای موارد خاص، حکم تخریب ملک را صادر کند.
بنابراین، پس از اتمام فرآیند ساخت و ساز ملک، مهندسان سازمان شهرداری باید پروژه را با قوانین و دستورالعمل‌های ساختمانی مورد تصویب قرار دهند تا اطمینان حاصل شود که اجرا صحیح انجام شده است.

در صورت تأیید جامع این موضوع، شهرداری، گواهی پایان کار ساختمان را صادر خواهد کرد که بر اساس آن، ادارات مربوطه قادر به ارائه خدماتی همچون اعطای انشعاب آب، برق و گاز برای ملک خواهند بود.
ذی نفعان می‌توانند پس از دریافت این گواهی، به دریافت سند رسمی برای ملک خود اقدام کرده و همچنین سند تفکیکی را دریافت نمایند.

گاهی‌ اوقات، فردی که موظف به دریافت گواهی پایان کار ساختمان است، از انجام اقدامات لازم در این زمینه‌، امتناع می‌کند.
به عنوان مثال، هنگامی که قرارداد مشارکت در ساخت و ساز منعقد شده و سازنده، طبق قرارداد، موظف به دریافت گواهی پایان کار شده است، به دلیل نقضات ساختمانی رخ داده یا هر دلیل دیگری، از انجام تعهد خود امتناع کرده و درنتیجه، حقوق قانونی مالک به خطر می‌افتد.
اما گاهی، شخصی که مکلف به دریافت گواهی پایان کار ساختمان بوده، از انجام اقدامات لازم در این خصوص، امتناع می‌کند.
به عنوان مثال، زمانی که قرارداد مشارکت در ساخت و ساز تنظیم شده و سازنده، طبق قرارداد، مکلف به دریافت گواهی پایان کار شده است، به دلیل تخلفات ساختمانی انجام شده یا هر دلیل دیگر، از ایفای تعهد خود امتناع کرده و به این ترتیب، حقوق قانونی مالک، خدشه دار می‌شود.

در برخی موارد، ممکن است خریدار متوجه شود که فروشنده ملک (نه سازنده) متعهد به دریافت گواهی پایانکار است.
اما پس از دریافت مبلغ معامله، او امتناع می‌کند که گواهی پایانکار را تحویل دهد.
در این صورت، خریدار می‌تواند خلاف فروشنده و سازنده اقدام کند و دعوای الزام به دریافت گواهی پایان کار را مطرح کند.
همچنین، در صورت تأخیر در تحویل ملک، او می‌تواند دعوی الزام به تحویل ملک را ارائه دهد.

در تمامی حالات ذی‌نفع، به عنوان مالک یا خریدار ملک، می‌توان در دادگاه، دعوایی را برای الزام متعهد به اخذ گواهی پایان کار ساختمان ارائه داد.
پس از بررسی موضوع، دادگاه قادر است حکمی برای الزام متعهد به دریافت گواهی پایان کار صادر نماید و سپس با صدور اجراییه، این فرد را ملزم به انجام تعهد خود قرار دهد.
به زودی، به شرح مراحل و روش استناد به این دعوا خواهیم پرداخت.

شرایط طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

در بخش قبل، به توضیح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان پرداختیم و در کدام موارد این دعوا ارائه می‌شود.
حال، در ادامه می‌خواهیم به این سؤال نیز پاسخ دهیم: شرایطی که برای ارائه دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان لازم است چیست؟

مانند آنچه ذکر شد، یک وضعیت به نام "اخذ پایان کار الزامی"، در شرایطی رخ می‌دهد که سازنده ملک در قراردادهایی که در آنها مشارکت می‌کند و یا فروشنده ملک در قرارداد بیع، موظف به اخذ گواهی پایان کار است، اقدامات لازم را برای دریافت این گواهی انجام نمی‌دهند.
در برخی موارد، علت این امر می‌تواند تخلفات ساخت و ساز یا بدهی به شهرداری باشد.

باید توجه کنیم که گاهی اوقات، مالک یا خریدار با توجه به قرارداد موظف هستند که برخی اقدامات مورد نیاز برای به دست آوردن گواهی را انجام دهند؛ مانند پرداخت هزینه.
بنابراین در صورتی که این وظیفه انجام نشود، دعوا برای الزام به پایان کار قابل اجرا نخواهد بود و طرف متضرر باید ابتدا تعهدات خود را انجام داده و سپس دعوا را مطرح کند.

از اهمیت برخوردار است که توجه کنیم حصول پایان کار برای ساختمان، یکی از شرایط اساسی برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و دریافت صورت مجلس تفکیکی است.
به همین دلیل، به راحتی می‌توان همه این سه دعوا را در یک دادخواست مطرح کرد.
اما باید توجه داشت که ارائه دادخواست بدون دریافت گواهی پایان کار، امکان‌پذیر نخواهد بود.
در ادامه، نمونه‌ای از دادخواستی که الزام به حصول پایان کار برای ساختمان را دارد، ارائه خواهیم کرد.

نحوه و مراحل طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

«طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار» توسط خواهان، نیازمند طی مراحل و نحوه‌ای است که در این قسمت، قصد داریم به بررسی آنها بپردازیم.
دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان، یک دعوای حقوقی محسوب می‌شود که نحوه و مراحل طرح این دعوا به این صورت است که ابتدا، خواهان باید دادخواستی مبنی بر الزام متعهد به اخذ گواهی پایان کار تهیه نموده و آن را به ثبت برساند تا دادگاه صالح، آن را مورد رسیدگی قرار دهد.

نحوه ثبت و رسیدگی به دعوای اخذ پایان کار ساختمان بسیار ساده است.
مراحل رسیدگی به دعوا به این صورت است که فرد می‌تواند یک وکیل ملکی را به این منظور استخدام کند.
همچنین، می‌تواند خود به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و بعد از پرداخت هزینه‌های مربوطه، دادخواست خود را ثبت کند.
به هر حال، دادگاه پس از دریافت دعوای مربوطه، نسبت به آن بررسی انجام داده و در نهایت حکم صادر می‌کند.

در پروسه الزام به اخذ پایان‌کار، پس از ارائه دعوا به دادگاه، خواهان باید در دادگاه حاضر شده و توضیحات لازم را ارائه کند و مدارک مربوطه را ارائه دهد و از خود دفاع کند در صورت لزوم.
پس از اتمام نظر دادگاه، حکم صادر می‌شود و بعد از قطعی شدن آن، باید آن را اجرا کرد.
اجرای این حکم به این صورت است که خواهان از دادگاه که حکم را صادر کرده است، درخواست صدور اجراییه می‌نماید.

مرحله بعدی، متعهد را به طور رسمی مطلع می‌سازیم و به او مهلت سی روز می‌دهیم تا اقدامات لازم برای اجرای رای را انجام دهد.
در غیر این صورت، به صورت قانونی و توسط یک خواستگار یا شخص ثالث، حکم دادگاه در خصوص به پایان رساندن کار ساختمان را اجرا کرده و هزینه‌های مربوطه را از متعهد دریافت خواهیم کرد.

مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

در مراحل قبل، روش ارائه شکایت برای اجبار به دریافت پایان‌نامه ساختمان را بررسی کردیم.
اما سؤال مهمی درباره اجبار به دریافت پایان‌نامه مطرح می‌شود که مدارکی که برای ارائه این شکایت لازم است چیست؟ به عبارت دیگر، اگر شاکی به صورت قانونی، سازنده یا مالک را ملزم به دریافت پایان‌نامه کند، چه مدارکی را باید به درخواست خود ضمیمه کند؟

به سؤال مطرح شده پاسخ داده می‌شود که مدارک مورد نیاز جهت تقدیم دعوایی برای الزام به اخذ پایان کار عبارتند از:۱.
اسناد تأیید هویت و صلاحیت: شامل کپی شناسنامه، کارت ملی و اسناد دیگر مرتبط با صلاحیت فرد متقاضی.
۲.
مدارک مربوط به پروژه و ساختمان: این شامل نقشه‌ها، مجوزهای ساخت و پایان کار، مدارک مالکیت، گزارش‌های فنی و سایر مستندات مرتبط با ساخت و اجرای پروژه است.
۳.
مدارک حقوقی: اطلاعات قراردادها، توافق‌نامه‌ها و سند‌های قانونی مربوط به عقد قرارداد با ذینفعان مختلف مانند پیمانکاران و مشتریان.
۴.
مدارک مالی: شامل گزارش‌های مالی، صورت‌های مالی، بودجه، سندهای بانکی و سایر مدارک مربوط به منابع مالی پروژه.
۵.
مدارک قضایی و مربوط به اخلاق حرفه‌ای: شامل گواهی‌های بی‌گناهی، تمبرهای قانونی، گواهی‌های آموزشی و سایر مدارکی که نشان‌دهنده رفتار اخلاقی و قانونی صاحب امتیاز پروژه است.

مدارک هویتی همانند شناسنامه و کارت ملی صاحب درخواست، اندیشه واجبی است که در اختیار داشته باشد.

قراردادهای ملکی که بین طرفین منعقد می‌شود، شامل قراردادهای فروش و یا قراردادهای همکاری در ساخت و ساز است.

اگر سند مالکیت یا سایر مدارک مربوطه را در اختیار دارید، می توانید آنها را به دادخواست خود اضافه کنید تا دادگاه بتواند در این زمینه تصمیم گیری کند.

یکی از مسائل مهم درباره نحوه پایان دادن به ساختمان، اجرای ساخت و ساز بر اساس پروانه ساختمانی است.
در این حالت، ساخت و ساز باید به دقت و با رعایت قوانین پروانه در نظر گرفته شود.
همچنین، تراکم ساختمان نیز یکی از مواردی است که در پروانه ساخت و ساز بررسی و در نظر گرفته می‌شود.
برای کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص، مقاله زیر را به صورت زیر مطالعه نمایید:مقاله: نحوه اخذ پایان کار ساختمان با رعایت پروانه ساختمانی و در نظر گرفتن تراکم ساختمان.

هزینه دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

درخواست الزام به اخذ پایان کار ساختمان همانند دعاوی حقوقی دیگر، نیازمند پرداخت هزینه‌های دادرسی است.
خواهان باید در زمان ارائه درخواست خود، این هزینه‌ها را پرداخت کند.
بنابراین، سؤال این است که هزینه درخواست الزام به اخذ پایان کار چقدر است و توسط کدام شخص قابل پرداخت است؟ توسط چه شخصی، هزینه دعوای الزام به اخذ پایان کار را می‌توان پرداخت کرد؟

در پاسخ به این پرسش، بدون شک باید بیان کرد که دعوای الزام به پایان کار یک دعوای غیرمالی است و به همین دلیل برای مراجعه به این دعوا، باید هزینه های مربوط به دعاوی غیرمالی را پرداخت کرد.
مبلغ این هزینه ها بر اساس نرخ تعرفه خدمات قضایی در همان سال تعیین میشود.
طبق تعرفه خدمات قضایی سال 1401، هزینه دادرسی در دعاوی غیرمالی مانند دعوای الزام به پایان کار ساختمان بسته به نوع دعوا، میتواند بین چهل تا یکصد و هشتاد هزار تومان باشد.

پرداخت‌کننده این هزینه، به طور قطع، نیازمند است؛ اما به همراه درخواست خود در دادگاه، می‌تواند همه خسارات قانونی و هزینه‌های دادرسی را از خوانده دعوی مطالبه کند.
علاوه بر این، در صورتی که خواهان کفایت مالی برای پرداخت هزینه‌ها را نداشته باشد، می‌تواند درخواست کسری از پرداخت هزینه‌های دادرسی را نیز داشته باشد.

دادگاه صالح برای دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان

همان‌طور که ذکر شد، اخذ پایان‌کار ساخت و ساز انواعی از دعاوی حقوقی هستند و بنابراین طبق مقررات قانون آیین دادرسی مدنی، به آن‌ها پرداخته می‌شود.
اما سؤالی که پیش می‌آید این است که کدام دادگاه صلاحیت بررسی دعوای اخذ پایان‌کار را دارد و دادخواست اخذ پایان‌کار ساختمان به کدام دادگاه تعلق می‌گیرد؟

به پاسخ این سؤال باید گفت که طبق قانون آیین دادرسی مدنی، در دعاوی اموال غیر منقول، صلاحیت رسیدگی به دعوی برعهده دادگاه حقوقی محلی است که مال غیر منقول در حوزه آن واقع شده است.
در نتیجه، دادگاهی که مکان قرارگیری مال غیر منقول را در خود دارد، صالح برای بررسی دعوای الزام به پایان کار است، حتی اگر خوانده یا خواهان دعوی در آن شهر سکونت نداشته باشند.
بنابراین، دادگاه محل واقعیت ساختمان، دادگاه صالح برای طرح این دعوا است.

لازم به ذکر است که روشی برای اخذ گواهی پایان کار ساختمان وجود دارد.
در این روش، لازم است که عوارض مختلف ساختمان، از جمله عوارض نوسازی و عمران شهری، عوارض کسب و پیشه و عوارض مدیریت پسماند، به شهرداری پرداخت شده باشد.
پیشنهاد می‌شود که برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص این عوارض، از جمله نرخ و نحوه محاسبه آنها، مقاله زیر را مطالعه نمایید.
مقاله مربوطه