خیارات در معامله ملک

در مباحث معامله ملکی یا هرگونه تبادلات دیگر، طرفین دارای حقوقی هستند که ممکن است به دلیل تعهدهای خود یا بنا به مقررات قانونی پیش آید.
این حقوق شامل موضوع‌های مختلفی است، به عنوان مثال می توان به مبحث خیارات اشاره کرد.
در صورتی که یکی از طرفین تمایلی به رعایت تعهدات قراردادی خود نداشته باشد، می‌تواند از طریق استفاده از خیار فسخ، قرارداد را لغو نموده و در نتیجه معامله را باطل کند.

"گزینه‌ها در معاملات املاک با دارا بودن متنوعیت‌های مختلفی همراه هستند، هر یک با ویژگی‌ها و شرایط خاص خود، به‌گونه‌ای که وجود عدم شرایط مذکور، انجام دادن گزینه را غیرممکن می‌سازد.
به عبارتی دیگر، تا زمانی که فرد با مراحل و نحوه‌ی اعمال گزینه‌ها در معاملات املاک آشنا نباشد، قادر به اعمال گزینه‌ها نخواهد بود.
"

در ادامه مقاله حاضر، می‌خواهیم به بررسی مفهوم "انواع خیارات در معامله ملک" بپردازیم و سپس به بررسی "شرایط اعمال" آن در معاملات خواهیم پرداخت.
سپس، نحوه اعمال خیارات در این نوع معاملات را مورد بررسی قرار می‌دهیم و در پایان، توضیحاتی در مورد "اسقاط کافه خیارات" ارائه خواهیم کرد.
برای دریافت اطلاعات بیشتر در این زمینه، با ما همراه باشید.

انواع خیارات در معامله ملک

در حوزه حقوق مدنی ایران، معاملات به دو دسته‌ی مجاز و دستوری تقسیم می‌شوند.
معاملات دستوری، به آن‌هایی گفته می‌شود که طرفین توانایی لغو آن را، مگر در شرایط خاصی، ندارند.
در زمینه معاملات ملکی، یکی از عواملی که می‌تواند منجر به لغو و خراب شدن معامله شود، اعمال انواع خیارات است.
به‌منظور آشنایی افراد علاقه‌مند با انواع مختلف این خیارات، در این بخش از مقاله به معرفی انواع خیارات در معاملات ملکی پرداخته شده است.

ماده 396 قانون مدنی انواع مختلف گزینه‌ها را به صورت واضح بیان می‌کند.
بنابراین، بر اساس این ماده، گزینه‌ها به ده دسته تقسیم می‌شوند که شامل: گزینه مشورت، گزینه حضور حیوان، گزینه شرط، گزینه تأخیر در پرداخت قیمت، گزینه تخلف در اظهارنامه، گزینه تقلب، گزینه عیوب، گزینه تدلیس، گزینه تفاوت در انجام قرارداد می‌باشد.
تمام این گزینه‌ها به‌جز گزینه حضور حیوان، در معاملات ملک قابل اعمال است.

بنا به ماده 397 قانون مدنی، هر یک از طرفین معامله ملک، پس از انجام قرارداد و تا زمان حضور در جلسه، مجاز به کنسل کردن معامله می‌باشند.
بطور طبیعی، پس از جدا شدن شرکت‌کنندگان و به هم پراکنده شدن، امکان کنسلی بر اساس این اختیار وجود نخواهد داشت.
ماده 399 همین قانون، در خصوص وجود شرط کنسلی در قرارداد فروش ملک، می‌افزاید که ممکن است در قرارداد خرید و فروش ملک، شرط گذاری شود که در مدت مشخصی، فروشنده یا خریدار یا هر دو یا شخص ثالث، حق انصراف از معامله را داشته باشند.

با توجه به ماده 402 قانون مدنی درباره تأخیر در پرداخت قیمت، اگر در یک معامله املاک، مشخص نشده باشد که قرار است پرداخت قیمت یا تحویل ملک در تاریخ خاصی صورت گیرد و سه روز از تاریخ قرارداد گذشته باشد و در این مدت نه فروشنده ملک را تحویل می‌دهد و نه خریدار تمام قیمت را پرداخت می‌کند، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.
لازم به ذکر است که این حق تنها در قرارداد خرید و فروش و تنها برای فروشنده ملک قابل اعمال است و در سایر معاملات ملکی مانند اجاره یا از طرف خریدار قابلیت اجرا ندارد.

اگر کسی یک ملک را نبیند و تنها به توصیفات آن اعتماد کند و بعد از دیدن ملک متوجه شود که وصف‌های داده شده درست نبوده، او حق دارد بر اساس ماده 410 قانون مدنی، قرارداد خرید و فروش ملک را لغو کند یا در مورد آن تصمیم بگیرد.
حق تشخیص اشکال و تخلف از توصیفات فوراً تعیین می‌شود.
همچنین، طبق ماده 416 قانون مدنی، هر یک از طرفین قرارداد که توسط طرف دیگر با تقلب مواجه شود، می‌تواند قرارداد را بر اساس حق تشخیص تقلب لغو کند.
تقلب نیز در صورتی مشمول تشدید مجازات است که از نظر جامعه بقول عُموم غفلت‌زدایی‌ناپذیر است.
این نوع حق تصمیم‌گیری نیز جزء حقوق فوری محسوب می‌شود.

در صورتی که پس از انجام معامله‌ی خرید و فروش ملک، مشخص شود که ملک معیوب است، خریدار می‌تواند بر اساس ماده 422 قانون مدنی، معامله را فسخ کند یا ملک معیوب را با دریافت ارش قبول کند.
همچنین، اگر یکی از طرفین در هر شیوه‌ای طرف دیگر را فریب دهد، طرف فریب‌خورده می‌تواند بر اساس ماده 438 قانون مدنی، معامله را باطل کند.
باطل کردن معامله نیز از جمله حقوق فوری می‌باشد.

ماده 441 قانون مدنی، دربارهٔ خیار تبعض صفقه، بیان می‌کند که: خیار تبعض صفقه وقتی بروز می‌کند که قرارداد فروش نسبت به بعضی از اجزای معامله از جهاتی باطل باشد.
در چنین حالتی، خریدار حق دارد قرارداد را لغو کند و یا قبول کند تا قسمتی از معامله که اعتبار دارد را تمام نماید و مربوط به بخشی که باطل است، مبلغ را برگرداند.
این خیار در معاملات ملکی نیز استفاده می‌شود.

با توجه به آنچه شرح داده شده، انجام "اعمال خیار" از جمله غبن، عیب، تدلیس، رویت و تخلف از وصف، لازم است.
این به این معنی است که فرد باید بلافاصله پس از آگاهی از این موارد، "اعمال خیار" را انجام دهد.
از این نتیجه می‌توان نتیجه گرفت که سایر خیارت مانند خیار مجلس، شرط، تاخیر ثمن و تبعض صفقه‌های غیرفوری هستند.

شرایط اعمال خیارات در معامله ملک

توجه: متن زیر با استفاده از برچسب های HTML نوشته شده است.

محققان اخیراً به کشفی جالب در مورد تئوری جهان چندگانه رسیده اند.
طبق شروط این تئوری، اگر یک جهان کوچک باشد، وجود یک جهان بزرگتر نیز حتمی خواهد بود.
با ایجاد شرایط لازم، برای ایجاد انتقال بین جهان ها، پاسخی برای مسائلی مانند سفر در زمان و روشن شدن پدیدار شده است.

اجرای خیار مجلس در معامله ملک تنها زمانی امکان پذیر است که طرفین در جلسه عقد حاضر باشند و از یکدیگر جدا نشده باشند.
واضح است که با پراکنده شدن و جدا شدن شرکا، امکان فسخ این خیار ممکن نیست.
اجرای خیار شرط نیز فقط در مدت مشخص شده برای آن و تنها برای فردی که این خیار به او داده شده است، قابل انجام است.
عدم ذکر مدت در خیار شرط معامله ملک، موجب باطل شدن شرط و قرارداد می‌شود.
شرایط استفاده از خیار تاخیر ثمن به شرح زیر است:

برای تعیین قیمت یا انجام معامله بین طرفین، تاریخ مشخصی معین نشده است.

سپری کردن سه روز از تاریخ بیعت می‌گذرد.

بایع نه تسلیم تمام ثمن را به مشتری می‌نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع می‌دهد.

همچنین طبق ماده ۴۱۰ قانون مدنی، برای تمرکز فرد متضرر بر روی خیارهای رویت و تخلیف وصف، دو شرط باید مستوفی شوند.
اولاً، فرد نباید مال را دیده باشد و ثانیاً، مالی که خریداری میشود نباید صفت‌هایی را که مشخص شده است داشته باشد.
در نتیجه، اگر این دو شرط فراهم نباشد، فرد قادر به اعمال خیار رویت نخواهد بود.
همچنین مواد ۴۱۶ تا ۴۲۱ قانون مدنی شرایطی را مد نظر قرار می دهند که اعمال خیار غبن را ممکن می سازد، این شرایط به شرح زیر است:ماده ۴۱۶: .
.
.
ماده ۴۱۷: .
.
.
ماده ۴۱۸: .
.
.
ماده ۴۱۹: .
.
.
ماده ۴۲۰: .
.
.
ماده ۴۲۱: .
.
.
\

به شدت تقصیرکار بوده و به هیچ وجه قابل بخشش نیست.

می‌توان گفت که در جریان تبادلات، مردم به صورت ناعادلانه و به قیمت‌های غیرعادلانه قرار گرفته‌اند.

موارد مربوط به اعمال خیار عیب، شامل شرایط متعددی هستند که برخی از آن‌ها شامل مخفی بودن عیب در زمان معامله ملک هستند.
بنابراین، اگر عیب بعد از معامله ملک ایجاد یا آشکار شود، فرد متضرر حق اعمال خیار عیب را نخواهد داشت.
به طور کلی، استفاده از خیار تدلیس در معامله ملک بدین صورت است که شخص باید به دلیل عمل طرف معامله، تقلب شود.

در قوانین مدنی، شرایط لازم برای اعتبار صحیح قرارداد خرید و فروش ملک در مواد ۴۴۱ تا ۴۴۳ تبیین شده است.
بنابراین، اگر قرارداد به هر دلیلی مانند عدم اعتبار قسمتی از ملک، باطل باشد و یا اگر خریدار در زمان انجام معامله به اطلاعات لازم نرسیده باشد، آن قرارداد باطل خواهد شد.
همچنین در مورد خرید و فروش فوری، رعایت بودن شرط فوری بسیار مهم است.

مراحل و نحوه اعمال خیارات در معامله ملک

در بخش‌های قبلی، به توضیحاتی درباره موارد مختلف خیارات معامله ملک و شرایط آن پرداخته شد.
در اینصورت، سؤالی که برای اکثر افراد پیش می‌آید این است که نحوه اجرای خیارات معامله ملک چگونه است و چطور می‌توان از آنها بهره برد؟

بطور کلی، می‌توانیم بگوییم که فرآیند و روش انجام انواع تصمیم‌ها در معامله ملک در واقع یکسان است.
در ابتدا، شخص آسیب‌دیده باید با ارسال یک اظهار نامه قضایی به طرف مقابل، خواست خود را برای لغو معامله اعلام کند.
اگر طرف مقابل از لغو معامله انصراف دهد، آسیب‌دیده باید دادخواست خود را براساس خیار مربوطه تکمیل و از طریق دفاتر خدمات قضایی آن را به دادگاه ارسال کند.

توجه به این نکته ضروری است که تکمیل و ارسال دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی، مستلزم ثبت نام در سامانه ثنا به آدرس sana.
adliran.
ir می باشد.
پس از ثبت نام در این سامانه، شخص می تواند از طریق سایت ثنا، برای اخذ نوبت از دفاتر قضایی و دریافت ابلاغیه های الکترونیکی اقدام نماید.

اسقاط کافه خیارات در معامله ملک

اگرچه افراد بر اساس خیارات قانونی می‌توانند معاملات را فسخ کنند، اما گاهی اوقات افراد حقوق خود را در زمینه اجرای خیارات و شرایط فسخ معامله تحت تاثیر قرار داده و آن‌ها را لغو می‌کنند.
این پدیده را اسقاط کافه خیارات می‌نامند.
در این بخش به توضیح اسقاط کافه خیارات در معامله ملک پرداخته شده است تا علاقمندان را با آن آشنا سازیم.

اصولا هر فردی که حقی داشته باشد، می تواند از آن حق صرف نظر کند.
زمانی که شرایط و ضوابط اعمال حق وجود داشته باشد، اسقاط کامل حقوق خود نشان می‌دهد که فرد دیگر قدرت استفاده از حقوق قانونی را ندارد.
بنابراین، اگر شخص در قبال معامله‌ی ملک تمایل به اسقاط تمام حقوق خود داشته باشد، دیگر قادر به استفاده از خیارات قانونی نخواهد بود.