دادگاه صالح مطالبه اجور معوقه

"معنی و تفاوت بین اجور و معوقه در حقوق"ترم "اجور" به معنای پرداختی‌ها و مجموعه اجرت‌ها است که باید پرداخت شود.
اما با عبارت معوقه، به معنای تأخیری، عقب افتادن و بدهی اشاره می‌شود.
عبارت اجور معوقه در مباحث حقوقی به معنای پرداخت متأخر اجاره و اعتبارچندی اجاره محسوب می‌شود.
به عبارت دیگر، مستاجر موظف است اجاره را در زمان تعیین شده به موجر پرداخت کند.
از آنجا که موجر با دریافت اجاره، حق استفاده از ملک خود را به مستاجر می‌دهد، به عبارتی می‌توان او را مالک ملک استجاری نیز دانست.
اما اگر اجاره در زمان مقرر پرداخت نشود، به آن اجور معوقه گفته می‌شود.
در این موارد، موجر یا مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه صالح، درخواست رسیدگی و مطالبه و وصول اجور معوقه را بنماید.
برای این منظور، موجر باید به یکی از مراجع قضایی مراجعه نماید.
اما مسئله‌ای که مطرح می‌شود، این است که به کدام دادگاه باید موجر برای درخواست رسیدگی به اجور معوقه مراجعه کند.
در این مقاله، به بررسی تعهدات مستاجر نسبت به اجور معوقه، نحوه مطالبه و وصول آن و دادگاه صالح برای رسیدگی به آن پرداخته می‌شود.
"

تعهدات مستاجر نسبت به اجور معوقه

در قانون مدنی، در ماده ۴۹۰ تعیین شده است که مستاجر موظف است مبلغ اجاره را در تاریخی که طرفین تعیین کرده‌اند پرداخت کند.
در صورتی که موعد تعیین نشده باشد، باید به صورت نقدی پرداخت شود.
به عنوان مثال، اگر موجر و مستاجر به توافق دست یافته باشند که هر شش ماه یکبار مبلغ اجاره پرداخت شود، مستاجر باید هر شش ماه مبلغ اجاره را پرداخت کرده و قبل از این تاریخ تاخیر مالی مستاجر نمی‌شود.
در قرارداد اجاره، علاوه بر مبلغ اجاره، باید زمان مشخصی برای پرداخت اجاره تعیین شود، مثلاً ماهانه یا سالیانه.
عدم پرداخت به موقع اجاره تعهد مستاجر را لغو نمی‌کند و حتی حق فسخ قرارداد اجاره را به موجر می‌دهد.
موجر با استناد به عدم انجام شرط پرداخت اجاره به موقع که قانون عمومی است، می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.
به عبارت دیگر، با امضای قرارداد اجاره، مستاجر تعهد کرده است که مبلغ اجاره را پرداخت کند و طرفین توافق کرده‌اند که با استفاده از ملک مورد اجاره، مال اجاره را پرداخت کند.
امتناع مستاجر از پرداخت اجاره به تعدی از شرط است و به موجر این امکان را می‌دهد تا قرارداد را لغو کند.
در شرایط عادی، قرارداد اجاره به اتمام می‌رسد در پایان مدت اجاره.
روش‌های پرداخت اجاره بستگی به توافق طرفین در زمان تنظیم قرارداد دارد.
می‌تواند به صورت نقدی و با دریافت رسید انجام شود، یا به حسابی از سوی موجر تعیین شده واریز گردد.
هیچ الزامی برای انتخاب روش خاص وجود ندارد و کاملاً به توافق طرفین وابسته است.

نحوه مطالبه و وصول اجور معوقه و دادگاه صالح رسیدگی به آن

برای بررسی نحوه مطالبه و وصول اجور معوقه و دادگاه صالح رسیدگی به آن، بایستی ابتدا توضیح دهیم که در صورتی که موجر درخواست وصول اجاره بها را دارد و مستاجر از پرداخت آن امتناع کرده است، موجر برای مطالبه اجور معوقه، عنوان خوانده را داراست.
به عبارت دیگر، موجر می‌تواند از طریق یک دادخواست، الزام مستاجر به پرداخت اجاره‌های عقب‌انداز را درخواست کند.
در صورتی که مجموع اجور معوقه تا بیست میلیون تومان باشد (دویست میلیون ریال)، مرجع صالحی که به این دعوی رسیدگی می‌کند، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.
برای مثال، اگر اجور معوقه مورد مطالبه موجر هفده میلیون تومان (صد و هفتاد میلیون ریال) باشد، دادخواست وی در شورای حل اختلاف بررسی خواهد شد.
حالا فرض کنید ملک اجاره داده شده در شهرستان تبریز قرار دارد و موجر در شهرستان ارومیه سکونت دارد.
کدام محکمه صالح برای رسیدگی به این دعوی است؟ آیا شهرستان تبریز است یا شهرستان ارومیه؟ پاسخ به این سوال این است که محکمه صالح در شهرستان تبریز است.
زیرا ملک اجاره داده شده در تبریز قرار دارد و موجر باید در آنجا دعوی را مطرح کند.
در صورتی که اجور معوقه مورد مطالبه موجر بیش از بیست میلیون تومان (بیش از دویست میلیون ریال) باشد، مرجع صالحی که به این دعوی رسیدگی می‌کند، دادگاه محل وقوع ملک است.
با توجه به مثال فوق، در این صورت موجر باید به دادگاه شهرستان تبریز مراجعه کند.
لازم به ذکر است که موعد پرداخت مال الاجاره تا زمانی که به آن نرسیده است، بر ذمه مستاجر قرار نمی‌گیرد، حتی اگر او فوت کند، این مسئله تغییر نخواهد کرد.
با امضای قرارداد اجاره، مستاجر موظف به پرداخت اجاره‌هاست، برخی از موارد مستاجر از امتناع پرداخت اجاره بهانه می‌برد، مانند عدم استفاده از ملک.
اما مستاجر نمی‌تواند به این عنوان از پرداخت اجاره بها خودداری کند.
در صورت اتلاف یا عدم قابلیت استفاده از ملک، مستاجر مجاز به عدم پرداخت اجاره بها برای باقیمانده مدت اجاره خواهد بود.
سوالی که پیش می‌آید این است که آیا موجر می‌تواند علاوه بر اجور معوقه، هزینه‌های ساختمان مانند شارژها و هزینه‌های انشعابات مانند آب و برق و .
.
.
را نیز مطالبه کند یا خیر؟ پاسخ مثبت است.
موجر می‌تواند همزمان با دادخواست مطالبه اجور معوقه، هزینه‌های مذکور و هزینه‌های دیگری که بر عهده مستاجر بوده و از پرداخت آن‌ها خودداری کرده است، را مطالبه کند.