تهاتر ملک چیست

قراردادها و عقود (اعم از معین یا نامعین)، از اهمیت بالایی در حقوق مدنی برخوردارند.
برای حفظ قانونمندی و اعتبار آنها، قانون‌گذاران بر وجود آنها تأکید ویژه‌ای دارند و به ایجاد اثرات حقوقی بر مبنای آنها پرداخته‌اند.
این اهمیت به منظور ایجاد حقوق و تعهدات مختلف بین افراد مقام می‌گیرد و به آنها حق می‌دهد که در صورت نقض آن، به منظور حفظ حقوق خود، از طریق راه‌های قانونی شکوای حقوقی داشته باشند.

نوع قراردادی تهاتر در زمینه ملک، یکی از متداول‌ترین قراردادهاست که هم‌اکنون میان افراد منعقد می‌شود.
این نوع قرارداد، با وجود داشتن شرایط، نحوه و مراحل خاص برای خود، فقط در صورتی اعتبار و اثر قانونی خواهد داشت که طرفین قرارداد، قوانین و رویه‌های آن را رعایت کنند و از اسناد موردنیاز برای انجام آن عمل، بهره‌گیری کنند.

تحت همین عنوان، در این مقاله قصد داریم درباره "ترانسفر مالکیت املاک" بحث کنیم و در این رابطه با شرایط، مراحل و نحوه انجام آن، آشنا شویم.
سپس، مدارک مورد نیاز و هزینه های مربوط به این فرآیند را بررسی خواهیم کرد.
جهت کسب اطلاعات بیشتر در این موضوع، مقاله را به همراهی ما پیموده و از مفاد آن بهره‌برداری نمایید.

تهاتر ملک چیست

برای درک مفهوم "تهاتر ملک"، ابتدا باید به تفکیک لغوی و حقوقی، تعریفی از "تهاتر" داشته باشیم.
در لغت‌نامه، "تهاتر" به معنای "تبادل و مبادله‌ی اشیاء و مالیات" تعریف شده است.
در حقوق نیز، "تهاتر ملک" به معنای "فعالیتی که به منظور خرید و فروش املاک و ملکیت‌ها انجام می‌شود" به کار می‌رود.
از این تعریف‌ها می‌توان فهمید که تهاتر ملک به فعالیتی اشاره دارد که در آن ملکی خریداری و فروش می‌شود.
این تبادل املاک به صورت تجاری صورت می‌گیرد و به عنوان دستاوردی از تبادل در بازار املاک نیامده است.
به عنوان مثال، در تهاتر ملک، فردی ممکن است یک خانه را خریداری کند و پس از مدتی، آن را بفروشد و از این تبادل ملک درآمد کسب کند.
تهاتر ملک می‌تواند به صورت مستقیم بین دو طرف یا از طریق واسطه‌گری انجام شود.
مهم است که توجه کنیم در تهاتر ملک، معامله‌گران نیاز به داشتن اطلاعات کامل و دقیق درباره املاک می‌باشند.
همچنین، تلاش برای ارزیابی صحیح املاک و تخمین قیمت صحیح آنها نیز از اهمیت بالایی برخوردار است.

واژه "تهاتر"، از نظر حقوقی، در ماده ۲۹۴ قانون مدنی، تعریف و استفاده می‌شود و به معنای سقوط بدهی بین دو طرف است.
این ماده در مورد تهاتر بدهی بین افراد آمده و می‌فرماید: "هنگامی که دو نفر بدهکار یکدیگر هستند، تهاتر بین بدهی‌های آن‌ها ایجاد می‌شود به روشی که در زیر تبصره شده است.
"به طور کلی، تهاتر به مفهوم تبادل یا تبدیل بین افراد یا مؤسسات در زمینه بدهی‌ها است.
این فرآیند می‌تواند در تسویه بدهی به شکلی سازمان‌یافته و بر اساس قوانین حقوقی انجام شود.

بنابراین، دقیقاً در زمینه حقوق، دو طرف که دین هایی با ویژگی های یکسان (از نظر موضوع) و زمان و مکان مطالبه همسان را دارند، در صورتی که تنها اختلاف سبب ایجاد دین بین آنها وجود داشته باشد، می توانند به تهاتر بپردازند.
به عبارت دیگر، هیچ یک از طرفین نیازی به پرداخت دین خود به همسان خود ندارد.
به عنوان مثال، اگر الف 100 تومان به ب بدهکار باشد و ب همچنین 100 تومان به الف بدهکار باشد، در این حالت، بین این دو دین به تهاتر کشیده می شود.

زمانی که به تجارت املاک اشاره می‌کنیم، مفهوم تجارت از نظر حقوقی در قانون مدنی به معنای بدهی‌ها نیست، بلکه بستگی دارد به قصد طرفین و می‌تواند به عنوان یک قرارداد معاوضه یا فروش در نظر گرفته شود.
بنابراین، در ماده ۴۶۴ قانون مدنی، عقد معاوضه را تعریف می‌کند که به شرح زیر است:

مفهوم "معاوضه" یک نوع قرارداد است که در آن یکی از طرفین اموالی را دریافت می‌کند و به جای آن مال دیگری را ارائه می‌دهد، بدون این که اهمیتی به این داشته باشد که کدام یک از این دو طرف به عنوان قیمت و کدام یک به عنوان مبلغ محسوب شود.
اگر فردی تصمیم به معاوضه‌ی دارایی خود با دارایی دیگری مثل خودرو، مصالح و .
.
.
دارد و هیچ یک از طرفین از اینکه کدام یک به عنوان مبیع و کدام یک به عنوان ثمن در نظر گرفته شود، اهمیتی ندارد، قرارداد معاوضه‌ی دارایی برقرار است.

در صورتی که فردی تمایل داشته باشد، به منظور دریافت پول یا معامله‌ای دیگر، ملک خود را به فرد دیگری واگذار نماید، و این دو طرف هدف داشته باشند که یکی از طرف‌ها به عنوان خریدار و دیگری به عنوان فروشنده عمل کنند، در این صورت قرارداد "تهاتر ملک" انجام خواهد شد و قوانین قرارداد خرید بر جاری خواهد بود.

واقعیت این است که شیوه انجام معامله ملک، به قصد و توافق طرفین بستگی دارد و معمولاً در این زمینه رسیدن به پول در مقابل ملک، به عنوان بیع شناخته می‌شود، درحالی که دریافت کالا یا اموال دیگر به جای پول در مقابل ملک، به عنوان معاوضه در نظر گرفته می‌شود.
برای دریافت آگاهی بیشتر در مورد مفهوم تهاتر و انواع آن، می‌توانید به مطالعه مقاله زیر اقدام کنید:در واقع، نحوه‌ای که معامله‌ی ملک انجام می‌شود، وابسته به قصد و توافق طرفین است.
به طور معمول، دریافت پول در مقابل ملک، به عنوان بیع معروف است، و دریافت اموال یا کالاهای دیگر به جای پول در مقابل ملک، به عنوان معاوضه شناخته می‌شود.
در صورت تمایل به کسب اطلاعات بیشتر درباره‌ی مفهوم تهاتر و انواع آن، مقاله زیر را مطالعه نمایید:

شرایط تهاتر ملک

در این بخش از مقاله، به سوالی مهم می‌پردازیم.
سوالی که این است که شرایط تهاتر ملک به چه معناست؟ هر قراردادی فقط در صورتی تاثیر حقوقی خواهد داشت که شرایط قانونی عام و خاص انعقاد آن قرارداد را دارا باشد.
شرایط تهاتر ملک شامل موارد زیر هستند:

«طرفین، برای شرکت در یک معامله حقوقی (مثلاً خرید و فروش) باید قادر به اندیشیدن منطقی، داشتن بهره مندی از بلوغ ذهنی و توانایی رشد باشند.
همچنین، طرفین باید از رضایت کامل و به دور از هرگونه اکراه، برای انجام معامله اقدام کنند.
مضمون و شرایط معامله باید به صورت قانونی و مشروع تعیین شده باشند.
»

"طرفین در موضوع تهاتر، اظهار و قبول خود را اعلام می‌کنند و این مساله باید در هنگام انعقاد قرارداد وجود داشته باشد.
تاریخ و مهلت تحویل باید مشخص و قطعی باشد و نمی‌تواند مجهول باشد.
مالکیت موضوع تهاتر نباید وقف باشد.
طرفین تهاتر ملک باید اهلیت تصرف در معامله را داشته باشند و هر دو طرف باید مطابق با قوانین ثبت، تهاتر ملک را ثبت کنند.
"

مراحل و نحوه تهاتر ملک

بعد از توضیح درباره شرایط تهاتر ملک و بررسی مفهوم آن، در این قسمت از مقاله، می‌خواهیم توضیح دهیم که چگونه مراحل و نحوه تهاتر ملک است و افرادی که علاقه‌مند به انجام این عمل حقوقی هستند، باید چگونه به ایجاد تغییر در مالکیت ملک اقدام کنند.

مقاطع و روش‌های انتقال مالکیت، برای هرگونه قصد طرفین، برای انجام قرارداد فروش یا معاوضه، به این صورت صورت می‌گیرد که آنها باید با یکدیگر به عقد قرارداد بپردازند.
این قرارداد می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی با تنظیم یک سند عادی یا سند رسمی انجام شود.

در تنظیم یک سند رسمی توافق نامه ملکی، طرفین معامله‌گر با حمل داشتن مدارک قابل قبولی که حق تصرف شان را در ملک نشان می‌دهد، باید به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و پس از درج مشخصات شناسنامه‌ای خود، در سند بیع یا معاوضه نیز، مشخصات مشتری (فروشنده) و خریدار (متقاضی معاوضه) را درج نمایند.
همچنین، تاریخ تنظیم سند، تاریخ تحویل ملک و شرایط قرارداد توسط دفتردار تعیین شده و پس از بررسی و مطالعه سند، طرفین آن را امضا نمایند.
همچنین، در این شرایط توصیه می‌شود که دو شاهد حاضر باشند.

در تنظیم یک سند عادی، نیاز است که طرفین به صورت دستی قرارداد خود را تنظیم کنند.
در این قرارداد، باید با استفاده از اوراق هویتی، نام و مشخصات طرفین را نوشته و ویژگی‌های تهاتر را توضیح داده و همچنین تاریخ انعقاد قرارداد را مشخص کنند.
بعد از توافق بر سر شروط قرارداد، طرفین باید تاریخ تحویل عوضین را تعیین کرده و این موارد را در سند عادی تنظیم شده ذیل آن امضا کنند.
برای اعتبار سند تنظیمی، حضور دو شاهد نیز الزامی است که همراه با طرفین قرارداد حاضر شده و زیر سند عادی را امضا کنند.

نکته‌ای مهم در تهاتر ملک و تنظیم قرارداد آن وجود دارد که باید به آن توجه کرد.
بهتر است قبل از انعقاد قرارداد، برای انتقال سند ملک مورد تهاتر، به دفترخانه مراجعه کنیم.
همچنین قبل از امضای قرارداد، سند ملک باید استعلام شود.
در ضمن توصیه می‌شود طرفین از تهاتر املاک بدون سند رسمی خودداری کنند.

مدارک لازم برای تهاتر ملک

موارد اساسی برای انجام تهاتر ملک به چه صورت است؟ این سؤال معمولاً توسط افرادی مطرح می‌شود که قصد تبادل ملک یا انجام تهاتر ملک را دارند.
در اینجا، در این مقاله، می‌خواهیم به بررسی موارد اساسی لازم برای انجام این کار پردازیم که شامل موارد زیر است:1.
مدارک مالکیت ملک: شما باید مدارک مثل سند مالکیت یا معامله‌نامه را داشته باشید تا اثبات کنید که شما مالک ملک هستید.
2.
مدارک هویتی: برای انجام تهاتر ملک، شما نیاز به مدارک هویتی مانند کارت ملی یا شناسنامه دارید تا هویتتان را تایید کنید.
3.
گزارش تخنیکی ملک: برای بررسی وضعیت فنی و ساختاری ملک، گزارشی مانند گزارش سازمان نظام مهندسی، گزارش ارزیابی فنی-مهندسی و.
.
.
لازم است.
4.
مدارک مالی: برای انجام تهاتر ملک، شما باید مدارک مالی مانند فاکتورها، سوابق بانکی و اطلاعات مرتبط با درآمدها و هزینه‌های ملک را ارائه دهید.
5.
مدارک مشاوره حقوقی: با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی در انجام تهاتر ملک، ممکن است لازم باشد از خدمات یک مشاور حقوقی استفاده کنید و در این صورت باید مدارک مربوطه را تهیه کنید.
با داشتن این مدارک، شما می‌توانید اقدامات لازم برای تهاتر ملک را انجام دهید.

برای احراز هویت، لازم است مدارک شناسایی طرفین از جمله شناسنامه و کارت ملی ارائه شود.

مدارک مرتبط با مالکیت ملک مورد تبادله و مقابله با آن که درباره ملک شامل مدارک قانونی، اسناد قراردادی مانند قولنامه یا سند فروش، گواهی پایان کار ساختمان، صورتحساب مالیاتی و برگه پرداخت عوارض شهرداری است، و در مورد دارایی‌های دیگر مقابل ملک مانند خودرو شامل برگه سبز، برگه کمپانی، بیمه‌نامه، کارت سوخت و صورتحساب مالیاتی و عوارض خودرو می‌باشد.

‫اگر یک ملک به صورت وراثتی به شما رسیده و می‌خواهید آن را به فروش برسانید، باید مدارک لازم را ارائه کنید.
این مدارک شامل گواهی انحصار وراثت برای اثبات اینکه شما واجد شرایط ارث بری هستید است.
همچنین باید اوراق مربوط به پرداخت مالیات بر ارث را هم تهیه و تحویل دهید.
این مدارک مهم هستند تا فرآیند تهاتر ملکی به درستی صورت بگیرد.
‬

در صورتی که شخصی نیاز به انجام یک قرارداد معاوضه ملک دارد و به منظور انجام این قرارداد به وکیلی اعتماد می‌کند، باید وکالت‌نامه معتبر دریافت کند.
همچنین برای تنظیم قرارداد تصرف ملک، باید مدارک موردنیاز دیگری نیز تهیه کند.
برای جلوگیری از بروز مشکلاتی مانند کلاهبرداری، معامله غیرمشروع یا انتقال مال غیرمجاز، بهتر است صحت و تاریخ وکالت‌نامه را از دفترخانه بررسی کند.
این اقدام به شخص کمک می‌کند تا از وقوع مشکلات در معامله خود جلوگیری کند و از آسیب دیدن در معاملات مرتبط با ملک به‌طور کلی اجتناب نماید.

هزینه تهاتر ملک

در بخش‌های قبلی این مقاله، توضیح دادیم که تهاتر ملک چه معنا دارد و چگونه صورت می‌گیرد.
در این بخش از مقاله، قصد داریم به موضوع هزینه‌های مربوط به تهاتر ملک بپردازیم.
هزینه‌های این عملیات شامل موارد زیر می‌شود:- هزینه‌های مدارک و اسناد قانونی مورد نیاز برای انجام تهاتر ملک- هزینه‌های مربوط به وکیل یا کارشناس حقوقی که در فرایند تهاتر مشاوره می‌دهد- هزینه‌های مربوط به ثبت تغییرات مالکیت در ادارات مربوطه- هزینه‌های مرتبط با تراکنش‌های مالی و پرداخت کارمزد به واسطه‌گران یا دیگر افراد درگیر در معامله- هزینه‌های ممکن برای بازسازی، تعمیر یا تغییرات ساختمانی بر روی ملک مورد نظر- هزینه‌های مربوط به ارزش‌گذاری و برآورد قیمت ملک تهاتر شونده- هزینه‌های مرتبط با حقوق و مالیات که ممکن است در اثر انجام تهاتر به وجود آید- هزینه‌های محتمل برای مشاوره‌های تکمیلی و مربوط به تهاتر ملکاین هزینه‌ها یکی از عواملی هستند که در نظر گرفته باید شوند و قبل از شروع فرایند تهاتر ملک، باید به این هزینه‌ها توجه و برنامه‌ریزی دقیقی صورت بگیرد.

با توجه به اینکه طرفین در نهایت بعد از انجام معامله و تبادل مالکیت ملک، برای ثبت سند رسمی به نام جدیدی باید به دفترخانه مراجعه کنند، یکی از هزینه‌های مهم تبادل ملک، حق الزحمه دفاتر برای تهیه سند جدید و ثبت فرآیند انتقال است.
این هزینه‌ها برای سند ملک غیرمنقول یا سند انتقال خودرو و هر مال منقول دیگری که به جای ملک داده می‌شود، به شرح زیر می‌باشد:

در رابطه با اسناد اموال منقول، تعریف مقادیر مالی به شرح زیر است:تا مبلغ ۱۰ میلیون ریال، ۳۵۰ هزار ریال ( ۳۵۰,۰۰۰ ریال )تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال، هر ۱۰ میلیون ریال اضافی، ۶ هزار ریال ( ۶,۰۰۰ ریال )تا مبلغ یک میلیارد ریال، هر ۲۰۰ میلیون ریال اضافی، ۴ هزار ریال ( ۴,۰۰۰ ریال )بیش از یک میلیارد ریال، هر یک میلیارد ریال اضافی، ۱ هزار ریال ( ۱,۰۰۰ ریال )

درقسمت بارگذاری سند معاملات غیر منقول و پیش فروش ساختمان و بر اساس ارزش معاملات:

• تا مبلغ ۱۰ میلیون ریال: ۸۰۰ هزار ریال
• تا مبلغ ۵۰ میلیون ریال: ۱۲۰ هزار ریال به اضافه ۱۰ میلیون ریال برای هر میلیون ریال مازاد
• تا مبلغ ۱۰۰ میلیون ریال: ۴۰ هزار ریال به اضافه ۵۰ میلیون ریال برای هر میلیون ریال مازاد
• تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال: ۲۰ هزار ریال به اضافه ۱۰۰ میلیون ریال برای هر میلیون ریال مازاد
• تا مبلغ ۵۰۰ میلیون ریال: ۱۲ هزار ریال به اضافه ۲۰۰ میلیون ریال برای هر میلیون ریال مازاد
• تا مبلغ ۱ میلیارد ریال: ۶ هزار ریال به اضافه ۵۰۰ میلیون ریال برای هر میلیون ریال مازاد
• بیش از ۱ میلیارد ریال: ۳ هزار ریال به اضافه ۱ میلیارد ریال برای هر میلیون ریال مازاد