امروزه با پراکنده شدن زندگی در آپارتمان‌ها، امکان بروز مشکلات و مسائل مختلف به دلایلی مانند عدم آگاهی از قوانین یا عدم رعایت و نقض آنها وجود دارد که ممکن است در دادگاه‌ها رسیدگی شوند. هرچند قانونگذار با تدوین مقررات مختلف از جمله قانون املاک و مستغلات و قانون روابط مالک و مستأجر تلاش کرده است تا فرهنگ زندگی آپارتمانی را در جامعه بهبود بخشد و مقرراتی برای پیشگیری از بروز مشکلات ایجاد کند و برخی مشکلات بهبود یابند، اما هنوز برخی مسائل از جمله مواردی که در قوانین به آنها اشاره شده است مانند واحدهای خصوصی و مشترک، مدیریت امور ساختمان (اجرای مصوبات مجمع عمومی، اختیارات و وظایف مدیر و مدیران) و هزینه‌های مشترک ساختمان و حفظ و نگهداری و تعمیر بنا، هنوز هم اختلافاتی بین ساکنین وجود دارد. اما خود مالکین نیز باید سعی در داشتن روابط مسالمت‌آمیز داشته باشند و به همین دلیل قانونگذار جلسات و مجامعی را در قوانین پیش‌بینی کرده است تا مالکین با گفتگو و تصمیم‌گیری به راهکارهایی برای رسیدن به توافق درخصوص برخی مسائل بپردازند.

مجمع عمومی، یک تشکیلاتی از مالکان آپارتمان است که به منظور مدیریت امور مرتبط با ساختمان تشکیل می‌شود. این مجمع عمومی می‌تواند با اخذ مجوز و بر اساس قانون، برای انجام وظایف و داشتن اختیارات خاص خود تشکیل شود. یکی از این مجامع، مجمع عمومی عادی نخستین آپارتمان است که در این مقاله به بررسی آن، بر طبق قانون، اختیارات و وظایف آن بررسی می‌شود. HTML Version: مجمع عمومی، یک تشکیلاتی از مالکان آپارتمان است که به منظور مدیریت امور مرتبط با ساختمان تشکیل می‌شود. این مجمع عمومی می‌تواند با اخذ مجوز و بر اساس قانون، برای انجام وظایف و داشتن اختیارات خاص خود تشکیل شود. یکی از این مجامع، مجمع عمومی عادی نخستین آپارتمان است که در این مقاله به بررسی آن، بر طبق قانون، اختیارات و وظایف آن بررسی می‌شود.

مجمع عمومی عادی نخستین آپارتمان بر طبق قانون چیست ؟

با توجه به وظایفی که در بالا ذکر شده و به منظور اهمیت تشکیل این مجمع، آن باید به صورت مستقل از سایر مجامع مورد بررسی قرار گیرد. این مجمع‌ها شامل مجمع عمومی عادی سالانه، مجمع عمومی عادی فوق العاده و مجمع فوق العاده هستند. مجمع عمومی عادی نخستین آپارتمان به معنی جلسه‌ای است که مالکان یک ساختمان در آن شرکت می‌کنند و مسائل مهم ساختمان را بحث و تصمیم می‌گیرند. یکی از موضوعات مهم در این جلسه، انتخاب مدیر ساختمان است. لذا، این مجمع عمومی عادی دارای اهمیت ویژه‌ای برای آپارتمان دارد. هنگامی که یک ساختمان ساخته شده و به اشخاصی فروخته می‌شود، باید این مجمع به سرعت تشکیل شود و بیشتر از نیمی از مالکین در آن حضور داشته باشند. در صورتی که بیشتر از نیمی از مالکین حضور نداشته باشند، زمان تشکیل مجمع عمومی توسط سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد و به ساکنین اعلام خواهد شد و سپس جلسه مجمع دوباره برگزار می‌شود. تصمیماتی که در مجامع عمومی ساختمان گرفته می‌شود براساس اکثریت آراء می‌باشد، به عبارتی به منظور انتخاب مدیر یا هیئت مدیره باید آراء بیشتر از نیمی از مساحت اختصاصی مالکان ساختمان کسب شود. لازم به ذکر است که مستاجران حق حضور در جلسات مجمع عمومی را ندارند، به جز اگر به عنوان نماینده مالک حضور داشته باشند.

وظایف و اختیارت مجمع عمومی عادی نخستین

به عنوان یکی از وظایف اساسی مجمع عمومی عادی اولین برگزاری، تعیین رئیس جمعیت می‌باشد. مطابق با قانونی که در ماده ۷ قانون مالکیت مشاعات آمده است: در اولین جلسه جمعیت، در ابتدا رئیس جمعیت تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از میان مالکان یا اشخاصی خارج از جمعیت انتخاب می‌شوند. جمعیت مالکین باید حداقل یکبار در هر سال برگزار شود.

انتخاب مدیر یا مدیران و خزانه‌دار، یکی از اقداماتی است که در اولین جلسه مجمع عمومی عادی باید انجام شود. طبق ماده ۷ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، قانونگذار تعیین کرده است که در همان جلسه، مدیر یا هیأت مدیره باید از میان مالکین یا اشخاصی از خارج انتخاب شوند. علاوه بر انتخاب مدیر، اقدامات دیگری مانند اداره ساختمان نیز در این جلسات می‌تواند انجام شود. تصمیم‌گیری مبنی بر اداره ساختمان می‌تواند به جلسات بعدی مجمع عمومی عادی سالیانه یا فوق العاده موکول شود. از جمله اقدامات دیگری که در این جلسات می‌تواند انجام شود، تصویب بودجه ساختمان و تعیین تاریخ برگزاری مجمع سالانه است. البته تعیین تاریخ مجمع سالانه می‌تواند هم در جلسه اولین مجمع عمومی عادی صورت گیرد و هم به مجمع عمومی عادی یا فوق العاده بعدی موکول شود. در هر صورت، ضروری است که تاریخی مشخص کنند؛ نه به طور دقیق ولی به طور کلی برای تشکیل مجمع. البته در صورت لزوم، تصویب اساسنامه ساختمان نیز انجام خواهد شد.