نکات حقوقی اجاره خانه

یکی از انواع قراردادهای مشخص و قابل پیش‌بینی در قانون مدنی مصوب سال ۱۳۱۰ که در دنیای امروز نیز بسیار استفاده می‌شود، قرارداد اجاره است.
این قرارداد می‌تواند برای مالکیت‌های متحرک مانند خودرو و یا مالکیت‌های غیرمتحرک مانند ملک بسته شود.
با این قرارداد، مستاجر حق استفاده از منافع عینیِ موردنظر را برای مدت معینی که در قرارداد اجاره تعیین شده است، خواهد داشت.

قرارداد اجاره مسکن و آپارتمان به عنوان یکی از انواع رایج عقد اجاره، تمامیت خانه و ملک غیرقابل جابجایی را پوشش می‌دهد.
این نوع قرارداد اطلاعات حقوقی مهمی را شامل می‌شود و تنها با رعایت این اطلاعات در مراحل قبل، حین و بعد از امضای قرارداد، تأثیرات حقوقی مثبتی برای مستاجر به همراه دارد.
این قرارداد به مستاجر حق استفاده از منافع عینی کسب و کار اجاره را می‌دهد.

در این مقاله، قصد داریم به بررسی نکات حقوقی مربوط به اجاره خانه، مسکن و آپارتمان در سال ۱۴۰۲ بپردازیم.
این موضوع را قبل از انجام معامله، در زمان تهیه قرارداد و پس از تحویل ملک، بررسی قانونی خواهیم کرد.
اگر شما نیز علاقمند به کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص هستید، می‌توانید در ادامه مقاله همراه ما باشید.

نکات حقوقی اجاره خانه قبل از معامله 1402

«قرارداد اجاره خانه، مسکن و آپارتمان» یکی از اصلی‌ترین و رایج‌ترین تفاهم‌نامه‌های قانونی در حقوق مدنی است.
طبق تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی، «اجاره» عبارت است از اتفاقی که در آن مستاجر به عنوان دریافت‌کننده و مالک منافع حقیقی مستأجره معرفی می‌شود.
در این قسمت، شخصی که خانه را اجاره می‌دهد «موجر» و شخصی که خانه را اجاره می‌کند، «مستأجر» و خود مورد اجاره را «مستأجره» می‌نامند.

بنابراین، این عقد از سه رکن موجر، مستاجر و عین مستاجره تشکیل شده است.
قبل از بستن قرارداد، در هنگام تنظیم قرارداد و هنگام تحویل ملک، لازم است توجهی به مسائل حقوقی این اجاره‌نامه داشته باشیم.
در این بخش از مقاله، به بررسی حقوقی اجاره خانه قبل از بستن قرارداد در سال ۱۴۰۲ می‌پردازیم.
این مسائل شامل موارد زیر می‌شوند:- درخواست اجاره خانه و شرایط و معیارهای لازم برای انتخاب مستاجر- قرارداد اجاره و شرایط و جزئیات مربوط به آن- شرایط و مسئولیت‌های مستاجر در حین اجاره- حقوق و تعهدات موجر در حین اجاره- تعهدات مشترک مستاجر و موجر- حقوق و تعهدات طرف‌های ثالث مرتبط با اجاره خانه- روش‌های پایان دادن به قرارداد اجاره خانه و شرایط مربوط به آن- مسائل مرتبط با تحویل و تحویل پذیرش ملک- حقوق مستاجر در صورت تغییر وضعیت ملک- مشکلاتی که ممکن است در اجاره خانه به وجود آید و راه حل‌های ممکن برای آنهادر این مقاله، به بررسی مفصل همه این نکات می‌پردازیم و توضیحات حقوقی مرتبط را ارائه خواهیم داد.

بازدید از ملک و ارزیابی شرایط وضعیت آن از نظر ظاهری و مطابقت با توضیحات موجر و مالک، و همچنین بررسی موقعیت و مکان آپارتمان اهمیت دارد.
همچنین، می‌بایست امکانات موجود و سلامتی آن‌ها و عملکرد درست آن‌ها بررسی شود.
زیرا معمولاً تمامی امکانات در قرارداد اجاره ذکر می‌شود و در زمان تحویل ملک، مستاجر مسئولیت تحویل کامل و سالم آن امکانات به موجر را دارد.

مورد نیاز بررسی مدارک هویتی موجر و همچنین مدارک مثبت حق مالکیت او یا هرگونه مجوزی است که موجر، اذن قانونی اجاره دادن عین مستاجره و منافع آن را بدون هیچ محدودیتی به او می‌دهد.
این امر به این دلیل است که بر اساس ماده 470 و 473 قانون مدنی، یکی از شروط اساسی در قرارداد اجاره خانه، قدرت تسلیم عین مستاجره توسط موجر مشخص شده و نیازی به این نیست که موجر حتماً مالک عین مستاجره باشد.
به تنهایی اینکه موجر مالک منافع آن باشد نیز کافی است.

با توجه به قسمت قبلی، بررسی اذن برای اجاره، در شرایطی که مستاجر، مال خود را اجاره می‌دهد نیز ضروری است؛ زیرا طبق ماده 474 قانون مدنی، مستاجر همچنین می‌تواند ملکی که در حکم اجاره است را به سایران اجاره دهد، شرط آن این است که این حق از او سلب نشده باشد.

بررسی وضعیت پرداخت قبوض آب و برق و گاز توسط ساکنان قبلی
در اینجا قصد داریم وضعیت پرداخت قبوض آب و برق و گاز توسط ساکنان قبلی را بررسی کنیم.

نکته: این بررسی منحصراً بر روی این نقطه تمرکز دارد که آیا ساکن قبلی تمام قبوض آب و برق و گاز خود را پرداخت کرده است یا خیر.

اگر ساکن قبلی تمام قبوض را پرداخت کرده است، باید به مالکیت خوش آمد گوییم و از او تشکر کنیم زیرا این نشانه ای از مسئولیت پذیری و رعایت قوانین است.

اگر ساکن قبلی هنوز قبضی را پرداخت نکرده است، باید بدانیم که این ممکن است دلیلی بر مشکلات مالی یا عدم رعایت قوانین باشد، بنابراین حوزه پژوهشی ما باید بگوید که آیا این مشکلات به طور قابل توجهی تاثیری بر وضعیت پرداخت قبوض آب و برق و گاز داشته است یا خیر.

در حال بررسی صحت و اعتبار وکالتنامه موجر برای اجاره خانه، مسکن و آپارتمان از مالک اصلی هستیم.
علاوه بر این، نیاز است مجوز قانونی بنگاه معاملات ملکی که برای عقد قرارداد اجاره استفاده خواهد شد، همچنین بررسی شود.

بررسی کردن اجازه حضور شرکا در ملک مشترک، در صورتی که یکی از شرکا، در \\حیاط مشترک، تصمیم به اجاره خانه یا \\آپارتمان مشترک می‌گیرد؛ به این دلیل که با استفاده از ماده ۴۷۵ قانون مدنی، می‌توان ملک مشترک را اجاره داد اما، تسلیم این اجاره منوط به اجازه همکار و سایر شرکاها است.

نکات حقوقی اجاره خانه، مسکن، آپارتمان در هنگام تنظیم قرارداد

انعقاد قرارداد اجاره خانه را می‌توان به صورت کتبی یا شفاهی انجام داد.
به هر حال، این قرارداد باید محترمانه و مطابق با قوانین باشد و طرفین متعهدند که به تعهدات خود در آن پایبند باشند.
در انعقاد قرارداد اجاره، باید نکات حقوقی را هنگام تنظیم قرارداد در نظر گرفت.
نکات حقوقی اجاره خانه و مسکن ۱۴۰۲ و آپارتمان در هنگام تنظیم قرارداد شامل موارد زیر هستند:- تعیین شرایط و مدت اجاره- تعیین مبلغ اجاره و شیوه پرداخت آن- تعیین وظایف و حقوق هر طرف در قرارداد- تعهدات طرفین در خصوص نگهداری و تعمیرات خانه- تعهدات در خصوص استفاده مناسب و محدودیت‌هایی که ممکن است وجود داشته باشد- تعیین قوانین و مقررات مربوط به پایان قرارداد و تسویه حساب.
به طور کلی، هر دو طرف باید در هنگام انعقاد قرارداد اجاره، نکات حقوقی را به دقت مدنظر قرار دهند تا بتوانند به خوبی از حقوق و تعهدات خود پایبند باشند.

اهلیت برای انعقاد قرارداد به معنای داشتن شروطی مانند عقل، بلوغ و رشد است.
در صورت عدم برقراری هر کدام از این شروط، قرارداد ممکن است بطل شود و در برخی موارد حتی ناکارآمد شود.

وجود تمایل و رغبت و صحت قانونی برای اجاره، همچنین، کنکاش و تعیین شده بودن مورد اجاره.

مدت اجاره قراردادی را تعیین کردن امری ضروری است.
زیرا در غیر این صورت، با توجه به ماده 468 قانون مدنی، قرارداد اجاره باطل خواهد شد.
البته، اگر در قرارداد، مدت شروع اجاره مشخص نشده باشد، باید با توجه به ماده 469 قانون مدنی، مدت شروع اجاره از زمان انعقاد قرارداد محاسبه گردد.

در قرارداد اجاره ملک، تعیین یک زمان تحویل دقیق برای مستاجر توسط موجر بسیار مهم است.
موجر در هنگام تحویل ملک به مستاجر، تعهدات مختلفی را که به آن پذیرش کرده بود، انجام می‌دهد.
این تعهدات می‌تواند شامل تحویل ملکی با رنگ آمیزی یا کف سرامیک شده و.
.
.
باشد.
این تعهدات باعث می‌شود تا مستاجر در هنگام تحویل ملک، متوجه تعهدات موجر شود و مطمئن شود که ملک کامل و آماده استفاده است.

تعیین دقیق چهارچوب مالی اجاره و تعیین زمان پرداخت آن، همراه با تشریح روش و شماره حسابی که مقدار اجاره باید به آن واریز شود، از وظایف مستاجر است.
همچنین، موجر می تواند مجازاتی برای تأخیر در پرداخت اجاره را نیز در قرارداد مشخص کند تا در صورتی که مستاجر در زمان تعیین شده اقدام به پرداخت نکند، صاحب ملک بتواند جریمه و خسارات ناشی از تأخیر در پرداخت را دریافت کند.

در صورت برخورد با شرایط قانونی، به منظور لغو قرارداد، توصیه می‌شود شرایطی را در قرارداد درج کنید یا شرایطی را قرار دهید که می تواند منجر به صرف نظر از تمامی خیارات شود، حتی اگر این خیارات کلاهبرداری فاحش داشته باشند.
با این حال، در نظر داشته باشید که شرط دوم، به دلیل محدودیت‌هایی که برای قبول‌کننده قرارداد ایجاد می‌کند، توصیه نمی‌شود.

جهت تهیه اجاره‌نامه، طرفین قرارداد می‌توانند از دو نسخه استفاده کنند؛ یکی با امضای دستی و دیگری تنظیم شده توسط بنگاه معاملات ملکی.
همچنین به منظور اعتبارپذیری این سند و استفاده از آن، امضای دو شاهد نیز ضروری است.
در صورت بروز اختلاف، موجر می‌تواند با استفاده از این سند، دستور تخلیه را درخواست کند.

نکات حقوقی اجاره خانه بعد از قرارداد و تحویل ملک

از میان موضوعاتی که باید در قرارداد اجاره سوئیت و خانه مورد توجه قرار گیرد، می‌توان به نکات حقوقی مربوط به بعد از قرارداد و تحویل ملک اشاره کرد.
در این بخش، قصد داریم با رعایت قوانین مدنی، این نکات را مورد بررسی قرار دهیم.
نکات حقوقی اجاره آپارتمان پس از قرارداد و تحویل ملک در سال 1402، به شرح زیر هستند:در قرارداد اجاره سوئیت و خانه، باید مواردی مانند:- شرایط پس از قرارداد و تحویل ملک- حقوق و تعهدات طرفین پس از قرارداد- تعهدات اجاره‌دهنده و مستأجر به ترتیب پس از تحویل ملک- مسئولیت‌ها و حقوق مستأجر در صورت خرابی یا صدمه به ملک- توافق درباره تمدید قرارداد و شرایط اضافی- رعایت قوانین و مقررات مربوط به استفاده از ملک- تعهدات امور مخابراتی و محلی به ترتیب بعد از قراردادهمچنین باید توجه داشت که صحت و معتبر بودن قرارداد اجاره و تمامی شرایط در آن، بر اساس قوانین حاکم بر حقوق ملکی و مستأجری تأیید می‌شود.

ماده 477 قانون مدنی یادداشت می‌کند: موجر مکلف است مستأجره را در شرایطی تحویل دهد که مستأجر بتواند از آن به طرز مطلوب استفاده کند.
از این رو، مالک باید ملک را به گونه‌ای تحویل دهد که مستأجر بتواند در آن ساکن شده و از فواید عرفی مرتبط با اجاره ملک بهره‌برداری نماید.

مسئولیت فسخ قرارداد قبل از تحویل واگذاری به عهده فسخ کننده می باشد.
فسخ قرارداد و پرداخت سهم هر دو طرف بدون هیچ ارتباطی با کمیسیون معاملات ملکی صورت می‌پذیرد.
تنها با ارائه معرفی و امضای قرارداد، کمیسیون ملک به عنوان واسطه مستحق دریافت اجرت و کمیسیون هستند.

ماده‌های ۴۷۸ و ۴۷۹ قانون مدنی ایران، تعیین می‌کنند: اگر عیبی در ملک که در حال اجاره است مشخص شود و مستأجر متوجه شود که ملک عیب دار است، او می‌تواند قرارداد اجاره را لغو یا با توافق قابل قبول، اجاره را بدون تغییر ادامه دهد؛ اما اگر موجر عیب را برطرف کند و باعثی برای مستأجر به وجود نیاید که ضرر به او وارد کند، مستأجر حق لغو قرارداد را ندارد.
عیبی که باعث لغو قرارداد اجاره می‌شود، عیبی است که منجر به کاستی در منافع یا سختی در بهره‌برداری می‌شود.

بنابراین، در صورتی که مستاجر در حالت اجاره باشد و ملک دارای عیبی باشد که باعث مشکل در استفاده یا کاهش ارزش ملک شود و موجر قادر به تعمیر یا رفع این عیب نباشد و یا امکان تغییر آن به نحوی وجود نداشته باشد که به مستاجر آسیبی نرساند، در این صورت، مستاجر حق دارد قرارداد را فسخ کند.

در مواردی که بعد از امضای قرارداد اجاره و قبل از دریافت اجاره توسط مستأجر، عیبی در ملک بروز کند (یعنی مشکلی که موجب محدودیت در استفاده از ملک و یا کاهش منافع آن می‌شود)، مستأجر حق انصراف از قرارداد را خواهد داشت و اگر این عیب در طول دوره اجاره بروز کند، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند و تا زمان باقیمانده قرارداد اجاره از این حق استفاده کند.

اگر پس از امضای قرارداد و تحویل ملک، متوجه عیبی شدیم که موجب از دست رفتن قدرت استفاده و بهره بردن از ملک اجاره‌ای شده می‌شود و این عیب قابل رفع نباشد، در این صورت قرارداد اجاره نامعتبر خواهد شد.
همچنین، اگر مستاجر، مبلغی به عنوان رهن به موجر پرداخت کرده باشد، باید این مبلغ به وی بازپرداخت شود.