سند غیررسمی چیست و انواع آن

بارها برخاسته است که سند ها، به‌ویژه در قسمت اموالی که غیرمنقول هستند، مانند املاک و زمین، از مهم‌ترین مدارکی هستند که دلالت بر مالکیت دارند.
این در حالیست که بسیاری از افراد، اگرچه قانونگذار، استثنائاتی همچون قرارداد بیمه یا معاملات و قراردادهای شفاهی را تصریح کند که دارای اثر حقوقی نظیر انتقال مالکیت هستند، معمولاً تمایل دارند از سند مکتوب بهره‌مند شوند.

تقسیم‌بندی سند‌ها از نظر قانون به دو دسته تقسیم می‌شوند.
یکی از این دسته‌ها سند عادی یا غیررسمی است که اموال غیرمنقول را در بر می‌گیرد.
طرح سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، که در مجلس در حال بررسی است، بسیار مهم است.
تاکید می‌شود که افراد باید دریافت کنند که سند غیررسمی چیست و انواع آن چگونه هستند.
همچنین تفاوت و جایگاه آن در تعارض با سند رسمی در محاکم قبل و بعد از تصویب طرح مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

در این مقاله، به بررسی مفهوم و انواع سند غیررسمی می‌پردازیم و تفاوت آن را با سند رسمی بیان می‌کنیم.
همچنین، تعارض اثباتی در دادگاه‌ها را به عنوان یک جنبه مهم در قانون مدنی مورد بررسی قرار می‌دهیم.
اعتبار معاملاتی که با سند غیررسمی انجام می‌شود در اموال منقول و غیرمنقول در دو فاز قبل و بعد از تصویب طرح سلب اعتبار بررسی می‌شود.

سند غیررسمی چیست

سند غیررسمی یعنی چی؟ این سوال قبل از پاسخ به آن، نیازمند یادآوری است که طرحی برای سلب اعتبار معاملات غیررسمی مربوط به اموال غیرمنقول در مجلس مطرح شده است، اما هنوز به تصویب نرسیده است.
مجلس به دلایلی بر تصویب این طرح تأکید کرده است، اما شورای نگهبان آن را به عنوان خلاف شرع می‌داند.
می‌توان پیش بینی کرد که با توجه به دستور رهبری، برای حل اختلاف، مسئله به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع داده خواهد شد.
در این مقاله، تمام عناوین با استفاده از تگ‌های html از جمله em و strong طراحی شده‌اند.

همه چیز در مورد اعتبار سند غیررسمی یا به عبارتی سند عادی اموال غیر منقول نظیر خانه و ملک، به توجه به مواد قانون مدنی بیان خواهد شد.
این نکته را به‌خاطر داشته باشید که تا زمانی که طرح سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول تصویب نشده و به شکل قانونی اجرا نشده باشد، مفاد قانون مدنی درباره اعتبار اسناد معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول صحیح می‌باشد.
به این معنا که این اسناد دارای اعتبار هستند.

حکمت از تصویب و پیشرفت طرحی که با هدف مداومت امنیت و جلوگیری از ناهنجاری و سوءاستفاده‌های بازار مسکن، در دست بررسی و تائید است، می‌باشد؛ که در صورت ارائه اسنادی عادی یا غیررسمی همچون قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌های دستنویس و تهیه شده در دفتر املاک و در صورتی که دارای کد رهگیری باشند، معتبر نمی‌باشند.

با توجه به این مسئله، پیشنهاد می‌شود که افرادی که دارای مالکیت مال غیر منقول به صورت عادی یا غیررسمی هستند، در اسرع وقت اقدام به تبدیل قولنامه به سند و تنظیم سند رسمی اموال خود نمایند.
همچنین بهتر است در حد امکان، از انعقاد عقد بیع با استفاده از قولنامه و مبایعه نامه خودداری کنند.

با توجه به موارد مذکور، هم اکنون و پیش از تصویب طرح سلب اعتبار از معاملات اموال غیرمنقول غیررسمی، برای توضیح مفهوم سند غیررسمی، باید به مواد قانون مدنی، به خصوص مواد کتاب دوم آن که در مورد سند و نوع‌های آن است، توجه کرد.
زیرا قانون‌گذار در قانون مدنی سند را به دو دسته سند عادی و سند رسمی برای اموال منقول یا غیرمنقول تقسیم کرده است.

ماده‌ی ۱۲۸۶ و ۱۲۸۷ قانون مدنی، به ترتیب، بیان می‌کنند: "سند به دو نوع است، یعنی سند رسمی و سند عادی" و "اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی، یا نزد سایر مأمورین رسمی بر طبق قوانین مربوطه و با رعایت صلاحیت مربوطه تنظیم شده باشند، به عنوان سند رسمی شناخته می‌شوند".

با توجه به مواد فوق و بررسی تعریف مخالف ماده 1287، می‌توان گفت سند غیررسمی به معنای سندی است که به طور صرفاً توسط افراد عادی و نه توسط افرادی با صلاحیت قانونی و در خارج از دفاتر ثبت مستقیم اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی، تهیه و تنظیم شده است.
به این ترتیب، سند مورد نظر، به عنوان یک سند عادی یا غیررسمی شناخته می‌شود.

در حالتی که سندی در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و مامور تنظیم آن را امضا یا مهر کند، ممکن است به تنظیم این سند صلاحیت لازم را نداشته باشد یا نتوانسته با ترتیبات قانونی سازگار باشد.
در این صورت، سند موردنظر به عنوان یک سند عادی یا غیررسمی تلقی می‌شود.

انواع سند غیررسمی کدامند؟

پس از پاسخ به این سؤال مهم که "چه معنی دارد سند غیررسمی؟"، در این قسمت از مقاله، به یک سؤال دیگر بسیار متداول درباره "ماهیت سند غیررسمی" پاسخ خواهیم داد و توضیح خواهیم داد که "چه نوع اسناد غیررسمی وجود دارد؟".
به این سؤال پاسخ می‌دهیم؛

همانطور که ذکر شد، در قانون مدنی، هر نوع سندی که در دفتر اسناد رسمی یا اداره ثبت و توسط مامور صلاحیت‌دار در این نهادها تنظیم نشده و مطابق مقررات قانونی ارائه نشده باشد، به عنوان سند عادی تلقی می‌شود.
در نتیجه، انواع سند غیررسمی یا عادی را شامل می‌شوند که عبارتند از:1.
سند های مکتوبی که توسط افراد مختلف تهیه و امضا می‌شوند.
2.
سند های الکترونیکی که در محیط دیجیتال ایجاد می‌شوند و امضا مجازی دارند.
3.
سند های شفاهی که به صورت دهانی بین افراد انتقال می‌یابند.
4.
سند های مجازی که توسط شبکه های ارتباطی برقرار می‌شوند مانند ایمیل یا پیامک.
5.
سند های چاپ شده که به صورت عمومی در دسترس عموم قرار می‌گیرند.

در حقیقت، همه اسنادی که توسط افراد عادی به صورت چاپی یا دست نویس تهیه و امضا می‌شوند و مربوط به معاملات و قراردادهای مربوط به اموال منقول و غیرمنقول هستند، می‌توانند به عنوان اسناد غیررسمی در نظر گرفته شوند.
این اسناد شامل دفاتر تجاری و تجاربندها، سفته‌ها، چک‌ها و برات‌ها، همچنین مبایعه نامه‌ها و قولنامه‌های تنظیمی در شرکت‌های املاک هستند.
حتی اگر این اسناد دارای کد رهگیری باشند، همچنان به عنوان اسناد غیررسمی محسوب می‌شوند.

تفاوت سند رسمی و غیررسمی

در عنوان این مقاله، بررسی خواهد شد که از نظر قانون مدنی، چه تفاوتی بین سند رسمی و سند غیررسمی وجود دارد و این تفاوت برای محاکم دادگستری و در برابر اشخاص ثالث چه تبعاتی دارد.
تفاوت سند رسمی و غیررسمی به شرح زیر است:سند رسمی: سندی است که با تأیید و امضای رسمی از سوی مراجع ذیصلاح تنظیم می‌شود و قابلیت اثبات در دادگاه و تأیید از سوی مقامات رسمی را دارد.
سند غیررسمی: سندی است که توسط اشخاص غیررسمی تهیه می‌شود و بدون تأیید رسمی صادر می‌شود.
این نوع اسناد اغلب قابلیت اثبات در دادگاه را ندارند و در برابر شخص ثالث، تأثیر حقوقی محدودتری دارند.
بررسی و مقایسه تفاوت های دقیق بین این دو نوع سند، در ادامه مقاله ارائه خواهد شد تا بهتر درک شود که در مواجهه با محاکم دادگستری و در مواجهه با اشخاص ثالث، سند رسمی چه مزیت‌هایی دارد و چه تبعاتی دارد.
هرچند در این مقاله به اشاره به تغلیظ و تقویت نکات با استفاده از تگ‌های HTML مانند توکیافته‌باشیم.

با توجه به سند رسمی، در مقابل دادگاه و در مواجهه با فرد سوم، تنها می‌توان ادعا‌ی جعل را مطرح کرد و ادعا‌ی انکار و تردید درباره اسناد رسمی اموال منقول و غیرمنقول پذیرفته نخواهد شد.
اما درباره اسناد معمولی، می‌توان در زمانهای مقرر قانونی و بر اساس ترتیب‌های قانونی ادعا‌ی انکار، تردید و جعل را مطرح کرد.

در طبقه‌بندی حقوقی، سند رسمی دارای قدرت اجرایی بالاست و می‌توان از طریق اجرائیات ثبت اسناد و املاک، ضمانت اجرای آن را خواستاری کرد.
اما در مقابل، سند عادی به طور کلی این قابلیت را ندارد، مگر در موارد خاصی مانند اسناد تجاری (مانند چک، سفته، برات) که قانون گذار این اسناد را به‌عنوان سندی لازم الاجرا شناخته است.

از نظر تاریخی، تاریخ سند رسمی معتبر واستدلال قابل قبولی است، به عنوان مثال، در محاکم و خارج از آن.
اما تاریخ سند عادی در محاکم و خارج از آن قابلیت تأیید و تأثیر مستقیم را در برابر اشخاص ثالث ندارد.

تعارض سند رسمی و غیررسمی از حیث توان اثباتی در محاکم

گاهی در دادگاه‌ها، سند عادی (یا سند غیررسمی) و سند رسمی به تعارض به هم می‌خورند و اینکه کدام سند، به لحاظ تاریخ تنظیم، قدرت اثبات بیشتری در دادگاه خواهد داشت، به شکلی بحث می‌شود.

در نگاه نخست، باید اشاره کرد که بر مبنای قوانین، اساساً سند رسمی در مقایسه با سند عادی یا غیررسمی، به ویژه وقتی که تاریخ سند رسمی قبل از سند عادی باشد، اولویت دارد.
در شرایطی که این دو سند به تعارض بیفتند، در دادگاه، فرد حاضر سند غیررسمی قادر به اثبات معامله نخواهد بود و به عنوان مالک شناخته نخواهد شد.
به همین دلیل، سند عادی مورد ترجیح نخواهد بود و معتبریت آن کاهش می‌یابد.

توجه داشته باشید که ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی بیان می‌کند که تاریخ ثبت سند‌های رسمی، به طور معتبری برای طرف دعوا و همچنین شخص ثالث است.
اما در سند‌های غیررسمی، تاریخ ثبت فقط درباره افرادی که در تهیه آنها شرکت کرده‌اند، معتبر است.
همچنین، وراثت برای این اشخاص و شخص یا افرادی که به نفع آن‌ها وصیت کرده‌اند، قابل قبول است.

نکته مهمی که باید در نظر داشته باشیم این است که طبق قانون مدنی و با استفاده از ماده ۱۲۹۱ این قانون، فقط در دو حالت می‌توان سند غیررسمی را به عنوان سند رسمی معتبر تلقی کرد.
این حالت‌ها صرفاً مربوط به طرفین و وراث و قائم مقام آنان است و در مورد افراد ثالث اعمال نمی‌شود.
این دو حالت به شرح زیر است:۱- وجود توافق سازماندهی شده و مکتوب بین طرفین که شامل شرایط مشخصی باشد.
۲- وجود قطعنامه دیوانعالی که به صورت کتبی و مکتوب صادر شود.
توجه داشته باشید که استفاده از تگ‌های قوی و تاکید برای برجسته‌سازی اطلاعات مهم در متن است.

یک فرد وجود دارد که دعوایی بر علیهش مطرح شده است و برای تأیید صحت آن، توانسته است یک سند غیررسمی را ارائه کند.
این سند توسط شخصی که به آن منتسب شده است تصدیق شده است.
همچنین در دادگاه باید ثابت شود که طرف مخالف که سند را تکذیب یا تردید کرده است، امضا یا مهری بر روی سند نهاده است.

با این وجود و به توجه به آراء غالبیت، اگرچه اسناد معمولی یا غیررسمی به عنوان سند رسمی شناخته نمی شوند، اما آنها همچنان با اعتبار اسناد رسمی برخورد می کنند و نمی توان آنها را به سادگی انکار کرده و شک و تردید کرد.
در بخش اثبات ادعاها، همانند اسناد رسمی و تجاری، قابل اجرا هستند، اما نمی توان آنها را از طریق ثبت قابل اجرا کرد و در صورت صدور قرار تضمین مشمول پرداخت خسارت احتمالی است.

اعتبار معاملات سند غیررسمی در اموال منقول و غیر منقول

بایستی اهمیت اعتبار معاملات سند غیررسمی مربوط به اموال منقول و غیرمنقول در نظر گرفته شود.
در حال حاضر و تا قبل از تصویب طرح سلب اعتبار از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول و بر اساس ضوابطی که در قانون ثبت اسناد و ماده 10 قانون مدنی تعریف شده است، به این موضوع توجه لازم است.

معاملات انجام شده با سند غیررسمی، برای اموال منقول و غیرمنقول، در صورت رعایت شرایط اساسی و قواعد قانونی، صحیح و معتبر هستند.
استفاده از سند رسمی یا غیررسمی، در صورتی که مقررات قانونی مربوطه و قواعد عقد صحیح اجرا شده باشند، با اعتبار همراه خواهد بود.