انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد

یکی از توافقات بسیار مهم در حوزه خرید و فروش املاک تجاری و مسکونی، قرارداد اجاره است که در این نوع توافق ، یکی از طرفین املاک خود را به طور مشخصی به طرف دیگر اجاره می‌دهد و با دریافت اجاره بر اساس توافق، از مزایای این اجاره استفاده می‌کند.
انعقاد قرارداد اجاره، که معمولاً در دفاتر املاک صورت می‌گیرد، دارای جنبه‌های حقوقی مهمی است که عدم توجه به آنها، می‌تواند پیامدهای جدی و تأثیرگذاری را به دنبال داشته باشد.

به عنوان یک مثال، در برخی موارد، امضای قرارداد اجاره بدون حضور شاهد، با وجود اعتبار قرارداد، می‌تواند برای شخصی که مالکیت مستأجری را به او اجاره می‌دهد یا اجاره دهنده را به دشواری مواجه کند تا از حقوق قانونی خود از جمله دریافت حکم تخلیه پیروی کند.
لذا مطالعه و بررسی مفاد مربوط به تنظیم قرارداد اجاره بدون حضور شاهد و عدم حضور شاهد در قولنامه، باعث می‌شود صاحب خانه با حقوق قانونی خود آشنایی بیشتری داشته باشد و بتواند از خود دفاع کند.

به همین مناسبت، در ادامه این مقاله، قصد داریم به بررسی اینکه آیا قرارداد اجاره بدون شاهد اعتبار دارد، می‌پردازیم و سپس، شرایط، نحوه و آثار چنین اجاره‌ای را بررسی خواهیم کرد.
در ادامه، اثر امضای شاهد در قراردادهای تنظیم شده بعد از قانون سال ۱۳۷۶ را مورد بررسی قرار می‌دهیم و دستور تخلیه ملک با یک شاهد و امضای شاهد زن در قولنامه اجاره‌ای را نگاه می‌کنیم و در پایان هم، حکم تمدید قرارداد اجاره بدون شاهد را توضیح می‌دهیم.

آیا قرارداد اجاره بدون شاهد اعتبار دارد

تنظیم قرارداد اجاره می‌تواند در کنار خرید یا فروش املاک تجاری یا مسکونی، کاربردهای متعددی داشته باشد.
بنابراین، لازم است قوانین مناسب برای این حوزه تصویب شوند.
قرارداد اجاره ممکن است به دلیل عدم پرداخت هزینه اجاره، اجاره مال به دست دیگران، عدم بازگرداندن ودیعه مستأجر، فسخ قرارداد اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستأجر، مشکلاتی را برای طرفین ایجاد کند.
اما نکته حائز اهمیتی که می‌تواند این اختلاف را حل کند، تنظیم یک قرارداد اجاره کتبی و معتبر بین طرفین است.

این سؤال که آیا یک قرارداد اجاره بدون حضور شاهد، اعتبار دارد یا خیر، مطرح می‌شود.
به عبارت دیگر، در صورتی که یک قرارداد کتبی بین دو نفر تنظیم شده باشد، اما هیچکدام از آن دو نفر شاهد آن را امضا نکنند، آیا هنوز می‌توان با استناد به این اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کرده و اختلاف را حل نمود؟

قراردادها، بدون توجه به شکل آن‌ها (شفاهی یا کتبی)، با یا بدون حضور شاهد، معتبر و قابل اجرا هستند.
این قراردادها بین طرفین برقراری اعتبار دارند و در صورت وجود اختلاف، به آن‌ها می‌توان استناد کرد.
با این حال، برای حل اختلافات مربوط به قرارداد اجاره بدون شاهد، نیازمندیم به دادگاه مراجعه کنیم.

شرایط انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد

در بخش قبل، بیان کردیم که قرارداد اجاره بدون توجه به شاهد، اعتبار دارد.
اما ممکن است طرفین درباره آن اختلاف نظر داشته باشند و قصد داشته باشند به دادگاه مراجعه کنند.
بنابراین برای اطمینان حین تهیه قرارداد اجاره، بهتر است دو نفر شاهد آن را تأیید کنند.
اما در مورد شرایط قرارداد اجاره بدون شاهد، ممکن است سوالاتی پیش بیاید.

بصورت کلی، قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال ۱۳۵۶ تصویب شده است، الزامی درباره مواردی مانند شرایط انعقاد قرارداد اجاره و جزئیات مذکور در قرارداد اجاره مشخص نمی‌کند.
به عبارت دیگر، این قانون صراحتاً مقرر نمی‌کند که قرارداد اجاره باید حاوی عناصری مانند وجود شاهد یا عدم وجود شاهد باشد.
اما در قانون مصوب ۱۳۷۶، نیاز است که قرارداد اجاره توسط طرفین به صورت کتبی تنظیم و امضا شده و باید دو شاهد هم آن را امضا نمایند تا قرارداد اجاره، تحت مجموعه احکام این قانون قرار گیرد.

در حالی که اجاره‌نامه ممکن است بدون شواهد صحت، شرایط خاصی را برای اجرا داشته باشد.
این شرایط ممکن است شامل صحت هر دو طرف، اهلیت، قصد و رضایت آن‌ها و شفافیت موضوع اجاره باشد.
علاوه بر این، هدف قرارداد اجاره باید مشروع و عقلانی باشد.
در این حالت، قرارداد اجاره جواز لازم است و طرفین ملزم به رعایت مفاد آن هستند، مگر آنکه یکی از طرفین آن را فسخ کند یا هر دو طرف با توافق مشترک آن را منسوخ کنند.

نحوه انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد

موضوعی که در این بخش می‌خواهیم به آن پاسخ دهیم، شامل توضیحاتی درباره‌ی روش انعقاد قرارداد اجاره بدون حضور شاهد و نحوه‌ی امکان منعقد کردن قرارداد اجاره بین دو طرف در صورت عدم حضور شاهد است.
در پاسخ به این سؤال، می‌توان گفت که قرارداد اجاره بدون حضور شاهد می‌تواند به صورت شفاهی صورت گیرد و یا اینکه توافق بین دو طرف از طریق پیام‌رسانهای موجود در نرم‌افزارها به تفصیل بیان شود، که در هر دو صورت، این قرارداد صحیح و معتبر است.

"بهتر است برای تنظیم قرارداد اجاره، از مدل‌هایی که دارای کد رهگیری و هولوگرام هستند و می‌توانید آنها را از بنگاه املاک دریافت کنید، استفاده کنید.
این قراردادها را به صورت کتبی تنظیم کنید و توصیه می‌شود که برای تنظیم اجاره‌نامه، حتما آن را مکتوب کنید.
جزئیات مربوط به این موضوع در مقاله‌ای با عنوان دریافت و استعلام کد رهگیری املاک توضیح داده شده است.
همچنین، می‌توانید توافقات مورد نظر را بر روی یک برگه عادی نیز نوشته و توسط طرفین امضا کنید.
"

نحوه انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد، به شکل زیر است.
باید در این قرارداد، هر یک از طرفین و مشخصات هویتی آنها مشخص شده و همچنین موضوع قرارداد اجاره و مشخصات آن، تاریخ عقد، تعهدات طرفین در خصوص پرداخت هزینه اجاره و موارد دیگر به صورت دقیق ذکر شده و توسط طرفین امضا شود.
در این حالت، اجاره‌نامه معمولی است و می‌توان با ارجاع به آن در دادگاه، دعاوی مربوطه را پیگیری کرد.

آثار انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد

به عنوان یک قراضه، قرارداد اجاره بدون شاهد از نظر قانونی کاملاً معتبر است و طرفین مکلفند به آن پایبندی کنند.
در غیر این صورت، طرف مقابل می‌تواند با رجوع به دادگاه و به انتشار از قوانین مدنی، در جریان اختلافات موجود به تصحیح آنها بپردازد.
به عنوان مثال، در مورد پرداخت اجاره طبق قرارداد اجاره.
با این حال، این سوال پیش می‌آید که چه عواقبی از انعقاد قرارداد اجاره بدون شاهد برمی‌آید؟

در پاسخ به سوال مذکور، باید بیان کرد که تأثیر اصلی و حیاتی قرارداد اجاره بدون شاهد، این است که طبق ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، قرارداد مذکور تحت پوشش این قانون قرار نخواهد گرفت.
به همین دلیل، دریافت حکم تخلیه مستاجر برای موجر، به طور عملی ممکن است با مشکلات و چالش‌هایی همراه باشد.

در ضمن، دعاوی دیگری می‌تواند به دنبال توافق اجاره باشد که ممکن است طرفین را درگیر فرآیند پیچیدهی قضایی قرار دهد.
بهعنوان مثال، اگر اجاره‌دهنده به دلایلی مانند وجود عیب در ملک یا عدم پرداخت کامل وجه اجاره به مشکل برخورده باشد، ممکن است لازم باشد ابتدا به دادگاه مراجعه کرده و پس از اثبات توافق اجاره، حقوق قانونی ناشی از آن را مطالبه کنید که در بخش‌های بعدی به این موضوع تفصیلی خواهیم پرداخت.

اثر امضای دو نفر شاهد در قراردادهای اجاره تنظیمی بعد از سال 1376 چیست

در قسمت قبل، توضیح داده شد که قرارداد اجاره بدون شاهد نیز به لحاظ حقوقی معتبر است.
اما وجود شاهد در قرارداد اجاره باعث می‌شود این قرارداد تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 شود.
در این قسمت، قصد داریم به بررسی اثر امضای دو نفر شاهد در قراردادهای اجاره تنظیمی پس از سال 1376 بپردازیم.

همانطور که اشاره کردیم، طبق مفاد قانون روابط اجاره‌دهنده و مستأجر، برای اعتبار قرارداد اجارهٔ عادی یا رسمی، دو نفر باید تحت حضور حضوری خود قرارداد راامضا کنند.
در غیر این صورت، قرارداد خارج از پوشش قانون موردنظر قرار خواهد گرفت و عواقب قانونی آن قرارداد بر اساس قانون مذکور اعمال نخواهد شد و به همین دلیل، اجاره‌دهنده ممکن است با مشکلاتی مواجه شود.

مثال: برای دریافت حکم تخلیه از مستاجر، موجر می‌تواند طبق قانون ۱۳۷۶ اقدام کند.
اگر قرارداد اجاره به صورت عادی (در بنگاه املاک) تنظیم شده باشد، موجر می‌تواند از طریق شورای حل اختلاف و در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی (دفترخانه اسناد رسمی) تنظیم شده باشد، می‌تواند به سادگی از همان دفترخانه حکم تخلیه را دریافت کند بدون اینکه نیازی به مراجعه به دادگاه و طرح دعوی علیه مستاجر باشد.
اما اگر قرارداد اجاره بدون شاهد تنظیم شده باشد، موجر برای دریافت حکم تخلیه باید به دادگاه مراجعه و فرآیند طرح دعوی تا حصول نتیجه را دنبال کند.

دستور تخلیه با یک شاهد

توضیحات ما قبلاً مبنی بر اهمیت انعقاد قرارداد اجاره با حضور دو نفر شاهد را در قسمت قبلی مطرح کردیم.
یکی از نتایج حاصل از این امر این است که قانون 1376 روابط مالک و مستاجر بر روی قرارداد تأثیر می‌گذارد و بر اساس آن، مالک می‌تواند بدون نیاز به رفتن به دادگاه، با استناد به قراردادی که دو نفر شاهد آن را امضا کرده‌اند، حکم تخلیه ملک را دریافت کند.
اما سؤالی که پیش می‌آید این است که تخلیه با حضور یک شاهد چه تأثیری دارد و آیا ممکن است با یک نفر شاهد نیز حکم تخلیه فوری را دریافت کنیم؟

در پاسخ به این پرسش، باید اشاره کرد که انعقاد قرارداد اجاره با حضور یک شاهد نیز به عنوان قرارداد اجاره بدون حضور شاهد در نظر گرفته می شود.
بنابراین، در صورتی که در هنگام امضای قرارداد اجاره، تنها یک شخص به عنوان شاهد حضور داشته باشد، بار هم قرارداد مشمول قانون روابط مالک-مستأجر 1376 نخواهد بود و به همین دلیل، نمی توان بر اساس این قانون حکم تخلیه او را درخواست کرد.

لذا تطبیق قانونی داشتن تنظیمات لغو قرارداد با یک شاهد ، به این صورت است که صاحب ملک ، در ابتدا باید درخواست خود را به دادگاه مربوطه ارائه دهد و پس از آن باید به صورت رسمی و اداری دستیابی به حکم لغو قرارداد اقدام کند ؛ بدون در نظر گرفتن اینکه دادگاه در نهایت حکم لغو قرارداد را صادر می کند ، مدت زمان صرف شده برای دریافت این حکم از طریق دادگاه همچنان بیشتر است ، البته اگر صاحب ملک در اختیار داشتن قرارداد اجاره به همراه شاهد باشد می تواند مدت زمان این مراحل را کاهش دهد.

امضا شاهد زن در قولنامه اجاره

سؤالی که مطرح می‌شود این است که آیا توقیع زن در قرارداد اجاره نامه هم معتبر است یا خیر؟ به عبارت دیگر، آیا اجاره نامه ای که یک یا دو زن زیر آن امضا کرده باشند، می‌تواند بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تلقی و بر این اساس درخواست تخلیه ملک داده شود؟

به سؤال مطرح شده پاسخ دادن می‌تواند به این صورت باشد که طبق قوانین، امضای شاهد خانم هم معتبر است.
اما نصابی که برای شهادت یک شاهد زن قرار داده شده، با نصاب مردانه متفاوت است.
در قولنامه اجاره، امضای شاهد زن به جای یک مرد، نیاز به امضای دو زن دارد.

می‌توانید در طرح قرارداد اجاره، به جای استفاده از امضای دو نفر مرد، از یک نفر مرد و دو نفر زن استفاده کنید تا قرارداد قانونی باشد.
طبعاً باید مشخصات صاحبان قرارداد را به صورت دقیق در زیر قرارداد اجاره درج کرده تا امضای آنها اعتبار داشته باشد و بتوان به آن استناد کرده و از شورای حل اختلاف برای تخلیه فوری ملک درخواست کنیم.

در تکمیل بحث عدم وجود شاهد در اجاره نامه، باید به این موضوع هم توجه کنیم که "حکم تمدید قرارداد اجاره بدون شاهد چیست"؟ به عبارت دیگر، آیا برای "تمدید کردن قولنامه اجاره" نیز، ضروری است دو نفر شاهد را داشته باشیم یا اینکه اگر اجاره نامه اصلی با شاهد تنظیم شده باشد، برای بهره‌برداری از مزایای آن کافی است؟

در جواب به این سؤال، لازم است بگویم که برای گسترش قرارداد اجاره نیز، مناسب است طرفین، یک قرارداد جدید اجاره را تهیه کرده و بدون اکتفا به یک قرارداد شفاهی برای گسترش آن عمل نکنندند.
همچنین، برای گسترش قرارداد اجاره، باید آن را با حضور و امضای دو نفر شاهد تنظیم کنند؛ در غیر این صورت، قرارداد تنظیم شده، تحت قوانین مربوط به روابط موجر و مستأجر سال 1376 منع قرار نخواهد گرفت و نمی توان از حکم خلوت فوری بهره برد.