قانون سرقفلی

یکی از مفاهیم مهم در زمینه اجاره اماکن تجاری، استفاده از مفهوم "سرقفلی" است.
در واقع، "سرقفلی" تحت الفظی است که به یک مبلغ مشخص اشاره دارد که در ابتدای توافقنامه اجاره فضای تجاری توسط مستاجر به موجر پرداخت می‌شود.
با این کار، موجر متعهد می‌شود در پایان دوره اجاره، فضای مذکور را مجدداً به مستاجر تعلق داده و قرارداد اجاره را با او تمدید کند.
در صورتی که موجر از این تعهد خود انصراف دهد، باید این مبلغ به مستاجر بازگردانده شود.

در حوزه اجاره مستغلات تجاری، قوانین و مقررات متعددی به منظور تنظیم رابطه بین موجر و مستاجر اعمال می‌شود.
این قوانین و مقررات به عنوان "قانون سرقفلی" شناخته می‌شوند و رعایت آنها در زمان اجرای قرارداد اجاره تجاری الزامی است.
بنابراین، اشخاص باید با محتوای این قانون و مفاد آن آشنا باشند تا بتوانند به درستی و بدون تضییع حقوق خود، از امتیازات و محدودیت‌های مربوطه استفاده کنند.

به دنبال این هستیم که در این مقاله به بررسی مفهوم قانون سرقفلی مغازه در سال ۵۶ بپردازیم و سپس به بیان مقررات و دستورالعمل‌های این قانون در سال ۷۶ بپردازیم.
سپس به بررسی قانون سرقفلی در سال ۱۴۰۲ خواهیم پرداخت و در انتها، امکان دانلود فایل PDF قانون سرقفلی فراهم خواهد شد.
جهت مطالعه بیشتر در این زمینه، با ما همراه باشید.

قانون سرقفلی مغازه سال 56

مقررات مرتبط با مسئله "سرقفلی" در ابتدا در سال ۵۶ در قانون روابط موجر و مستاجر مورد بحث قرار گرفت.
در این قسمت، بطور مستقیم از اصطلاح "سرقفلی" استفاده نشده، اما به مالک کسب و کار تجاری تعهد داده شده که اجازه تخلیه ملک را نداشته باشد، مگر اینکه دلایل و موارد ذکر شده در این قانون، وجود داشته باشد.

با توجه به ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶، موجر می‌تواند در صورت لزوم، از دادگاه درخواست صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه کند.
بعد از صدور حکم فسخ اجاره توسط دادگاه، تخلیه محل اجاره برای مستاجر صادر می‌شود و این حکم براثر ورود به اجرا علیه مستاجر یا کسی که محل را اشغال کرده است، اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
این حق می‌تواند در شرایط زیر اعمال شود:- در صورت عدم پرداخت اجاره در موعد تعیین شده- در صورت عدم احترام به جداول یا شرایط قرارداد اجاره- در صورت استفاده غیرمجاز از واحد مورد اجاره- در صورت ایجاد آسیب جدی به واحد مورد اجاره- در صورت تغییر ناصحیح در استفاده از واحد مورد اجاره- در صورت نقض قوانین و مقررات امنیتی یا حفاظتی

در صورتی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌ نامه یا در صورتی که اجاره‌ نامه‌‌ اصلاً وجود نداشته باشد، مجاز است به هر نحو ممکن، کل یا بخشی از مورد اجاره را به فردی دیگر غیر از اشخاص تحت‌ الکفالهٔ قانونی خود، واگذار کند یا به طور عملی توسط وکیل یا نماینده و غیره، به اشخاص دیگری اجاره دهد و آنان را از آن استفاده کنند.

در صورتی که مالک یک واحد مسکونی را به عنوان مستاجر اجاره دهد و مستأجر آن را به عنوان وکیل یا نماینده و امور مشابه به شخص دیگری واگذار کند، بدون اینکه اجاره‌نامه مؤید این موضوع باشد و تنظیم شده باشد، واجد شرایط قانونی نمی‌باشد.

در صورتی که در قرارداد اجاره مسکن، شرطی وجود داشته باشد که حق فسخ قرارداد اجاره هنگام انتقال مالکیت ایجاب شود؛ شرطاً بر این است که خریدار تمایل داشته باشد به صورت شخصی در مورد اجاره مسکن گفت‌و‌گو کند یا آن را برای سکونت فرزندانش یا پدر و مادر یا همسر خود اختصاص دهد.
در این صورت، اگر خریدار تا مدت سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مسکن به اجاره‌دهنده مراجعه نکند، درخواست تخلیه به دلیل عدم تحقق شرط ذکر شده تا انقضای مدت قرارداد اجاره قابل قبول نخواهد بود.

در صورتی که مالک موردی را به عنوان مکان اجاره ای برای خود یا اشخاص مورد نیاز درنظر داشته باشد و پس از انقضای دوره اجاره به مورد اجاره نیاز پیدا کند، او می تواند حکم تخلیه مستاجر را اخذ کند.

هر زمانی که یک ملک مورد اجاره به خرابی مبتلا شده و قابلیت تعمیر نداشته باشد.

در صورت استفاده نامناسب از ملک اجاره‌ای، عواقبی که در قرارداد اجاره ذکر شده است، به شما تحمیل خواهد شد.
بهتر است همواره شرایط و قوانین قرارداد را رعایت کرده و مورد اجاره را با احتیاط به کار ببرید.

در مورد موضوع مکان مصرف و حرفه و بازرگانی، زمانی که یک ملک برای یک حرفه خاص به اجاره داده می شود و اجاره دهنده بدون رضایت صاحب ملک، حرفه خود را تغییر دهد، به شرطی است که حرفه جدید به طور عمومی با شغل قبلی مشابه باشد.

در صورتی که مستاجر در خصوص اجاره تخلف کرده یا آن را انتقال داده باشد.

در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر شده، از پرداخت مبلغ اجاره یا قسطهای معوقه خودداری نموده و با ابلاغ اخطار از سوی دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در صورتی که اجاره‌نامه عادی یا قرارداد اجاره دیگری وجود نداشته باشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نکند.
Example: در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر شده، از پرداخت مبلغ اجاره یا قسطهای معوقه خودداری نموده و با ابلاغ اخطار از سوی دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در صورتی که اجاره‌نامه عادی یا قرارداد اجاره دیگری وجود نداشته باشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نکند.

بنابراین، در قانون سرقفلی مغازه سال ۵۶، موارد تخلیه ملک از طرف موجر محدود شده است و تا دلایلی که در قسمت قبل ذکر شده وجود نداشته باشد، صاحب ملک نمی تواند درخواست تخلیه ملک را ارائه دهد.
با این حال، این قانون در سال ۱۳۷۶ مورد بازنگری قرار گرفت که در بخش بعدی مقاله به آن پرداخته شد.

قانون سرقفلی سال 76

همانطور که در مقدمه اشاره شد، مجموعه قوانین مربوط به رابطه میان موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ تصویب شد و در سال ۱۳۷۶ مورد بازبینی و اصلاح قرار گرفت.
از زمان تبعیت از این مجموعه قوانین، اجاره تمامی محل های مسکونی، تجاری، کسب و کار، آموزشی، خوابگاه های دانشجویی و ساختمان های دولتی و مشابه آنها که با توافقنامه رسمی یا معمولی منعقد میشود، به مقررات قانون مدنی و شرایط تعیین شده میان موجر و مستاجر تبع خواهد شد.

در توافقنامه قراردادهای مستاجرت و اجاره در سالهای ۷۶ و ۵۶، از واژه سند اختصاصی به صراحت برای بیان مباحث مرتبط استفاده شده است.
فصل دوم این قانون، به بیان مقررات سند اختصاصی اختصاص داده شده است.
به همین دلیل، می‌توان گفت که قانون مربوطه در واقع قسمتی از توافقنامه قراردادهای مستاجرت و اجاره می‌باشد که شامل ۶ ماده درباره سند اختصاصی می‌باشد.

یکی از اصلی‌ترین تفاوت‌های قانون سرقفلی مغازه در سال 56 نسبت به سال 76، در این است که در قبل از تصویب قانون سال 76، برای اجاره اماکن تجاری چه با سرقفلی همراه بود و چه بدون سرقفلی، مالکیت سرقفلی به صاحب ملک تعلق می‌گرفت.
اما در قانون سال 76، اگر این حق در قرارداد سرقفلی درج شود، مستاجر حق مطالبه سرقفلی را دارد؛ و اگر این حق در قرارداد درج نشود، سرقفلی به فرد مالک تعلق نمی‌گیرد.

ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ در این مورد می‌گوید: «اگر زمان قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و‌ مستاجر به موجر هنوز وجه اجاره را نپرداخته باشد یا در صورتی که مستاجر تمامی تعهدات قراردادی را اجرا کرده باشد، هنگام تخلیه از مستاجر، حق دریافت وجه اجاره‌ی معوقه را نخواهد داشت.
»

لازم به ذکر است که این ماده فقط در مورد قراردادهای اجاره پس از سال 1976 اعمال می‌شود و قابلیت اعمال بر قراردادهای قبل از تصویب این ماده را ندارد.
در اضافه به این، یک آیین‌نامه اجرایی ماده مربوط به روابط مالک و مستاجر تصویب شده است که برخی از بندهای آن به موضوع سرقفلی اختصاص یافته است.

قانون سرقفلی سال 1402

در قسمت‌های قبلی این مقاله، توضیحاتی در مورد قانون حق سرقفلی سال‌های ۵۶ و ۷۶ ارائه شد.
تایید شد که در سال ۵۶، در هر صورت حق سرقفلی به مستأجران ملک‌های تجاری اجاره‌ای تعلق دارد، اما در سال ۷۶ اگر این حق در قراردادی درج شود، مستأجران می‌توانند از حق سرقفلی بهره‌برده باشند.
در این قسمت از مقاله، قصد داریم به توضیح قانون حق سرقفلی سال ۱۴۰۲ بپردازیم.

قانون تعدیل روابط موجر و مستاجر در مورد قراردادهای اجاره و سر قفلی تجاری مورد استفاده قرار می‌گیرد.
این قانون با تأکید بر قانون مصوب مربوط به روابط موجر و مستاجر در سال‌های ۵۶ و ۷۶ اجرا می‌شود و هنوز مقررات جدیدی در این زمینه توسط مؤسسات قانون گذار وضع نشده است.
بنابراین، اگر قرارداد اجاره و سر قفلی یک ملک تجاری قبل از سال ۷۶ منعقد شده باشد، قانون محدوده زمانی مربوط به روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ بر روی آن اعمال خواهد شد.
و اگر قرارداد مذکور بعد از سال ۷۶ منعقد شده باشد، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ به آن اعمال خواهد شد.
همچنین، سر قفلی به عنوان یک حق مالی ارث‌پذیر بوده و به آن ارث سر قفلی گفته می‌شود.

ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۷۶ تصویب شده است، بیان می‌کند: "اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده‌اند، از این قانون مستثنی می‌شوند و به طبق مقررات قبلی خود پیروی خواهند کرد.
" به همین دلیل، افراد برای مطالعه قانون سرقفلی سال ۱۴۰۲، باید به قوانین موجر و مستاجر سال ۵۶ و ۷۶ مراجعه کنند.

دانلود قانون سرقفلی

در اقسام قبلی مقاله، به قانون سرقفلی در سال‌های ۵۶، ۷۶ و ۱۴۰۲ توجه شد و آمده است که از زمان تصویب این قانون در سال ۷۶، هیچ قانون جدیدی مربوط به سرقفلی تصویب نشده است.
بنابراین، افراد باید با توجه به زمانی که قرارداد اجاره خود را امضا کرده‌اند، به قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ یا ۷۶ مراجعه کنند.

بخشی از این مقاله برای آشنایی علاقمندان با "قانون سرقفلی" در اختیار قرار گرفته است.
اینجا می‌توانید قانون سرقفلی برای سال‌های 56 و 76 را دانلود کنید.
افرادی که قرارداد اجاره خود را قبل از سال 76 انعقاد داده‌اند، باید قانون سرقفلی سال 56 را دانلود و مطالعه کنند.
اما اگر قرارداد اجاره آنها بعد از سال 76 انعقاد شده باشد، باید بر اساس قانون سرقفلی سال 76 عمل کنند.