تفکیک زمین و شرایط آن

در صورتی که اشخاص قصد داشته باشند قطعات کوچکتری از زمین خود را جدا کنند و برای هر قطعه، سند مالکیت جداگانه دریافت کنند، می توانند از طریق درخواست تفکیک زمین اقدام کنند.
با استفاده از استایل ضخبط ب(تفکیک زمین)، مالکان ملک ویژگی زمین خود را می توانند مجزا کنند و این امکان برای تمامی اراضی، از جمله زمین های شهری و روستایی وجود دارد.

درخواست تفکیک زمین از طرف مالکان ممکن است دارای شرایط و مراحل خاصی باشد.
اگر فرد درخواست دهنده اطلاعات کافی درباره فرایند صدور سند تفکیک زمین نداشته باشد، قادر به جداسازی زمین خود و در نتیجه دریافت سند مالکیت مستقل برای هر قطعه زمین نخواهد بود.
از طرف دیگر، درخواست تفکیک زمین سند دار تنها با ارائه مدارک لازم و پرداخت هزینه امکان پذیر است، بنابراین آشنایی با جزئیات فرایند تفکیک زمین ضروری به نظر می رسد.

در اینجا، در این مقاله قصد داریم، بعد از بحث درباره "تفسیر قوانین HTML"، به بررسی "افزودن تگهای قوی و تاکید" پردازیم.
سپس با جزئیاتی درباره "استفاده از تگهای قوی و تاکید" برای تاکید بر موارد مهم، توضیحاتی ارائه خواهیم داد.
همچنین درباره "تداخل بین تگهای قوی و تاکید" نیز صحبت خواهیم کرد و در انتها به "اهمیت استفاده صحیح از تگهای قوی و تاکید" خواهیم پرداخت.
جهت دریافت اطلاعات بیشتر در این زمینه، با ما همراه باشید.

شرایط تفکیک زمین

در برخی موارد، زمین ممکن است متعلق به دو یا چند نفر باشد که هر کدام سهم متفاوتی از آن دارند.
برای تعیین دقیق سهم هر فرد، می‌توان زمین را به قطعات کوچکتری تقسیم کرد.
این عمل به تفکیک زمین معروف است.
در تفکیک زمین باید شرایطی رعایت شود.
در این بخش به بررسی شرایط تفکیک زمین خواهیم پرداخت، تا علاقه‌مندان بتوانند با آن آشنا شوند.

براساس تنظیماتی که در قوانین شهرداری تعریف شده است، شرط اساسی برای تفکیک زمین این است که مالک زمین درخواست تفکیک را ارائه کند.
افرادی که نام زمین در اختیار آنها نیست، اجازه تفکیک زمین را ندارند.
علاوه بر این، مالک باید یک نقشه از زمینی که قصد تفکیک آن را دارد، تهیه و به شهرداری ارائه کند تا مورد تصویب قرار گیرد.
همچنین برای تفکیک زمین توسط شهرداری، می بایست هزینه‌های خدمات عمومی مرتبط با این تفکیک را پرداخت کرد.

مطابق تبصره یک اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداری، در تفکیک زمین رعایت قوانین، مقررات، آیین‌نامه‌های مربوط به این مسئله الزامی است.
می‌توان از قوانین و مقررات زیر اشاره کرد:

• ماده 14 و 15 قانون زمین شهری
• قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن
• قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها
• قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی
• ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

به عنوان مثال، باید توجه داشت که تفکیک زمین باید با توجه به نوع کاربری آن انجام شود.
بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، استفاده از زمین‌ها برای اهداف غیرکشاورزی و باغ واقع خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها تنها در موارد ضروری مجاز است و در غیر اینصورت ممنوع است.

مراحل و نحوه تفکیک زمین

بعد از شرح شرایط تفکیک زمین، در این قسمت از مقاله، می خواهیم درباره روش های تفکیک زمین توضیح دهیم و به مراحل آن اشاره کنیم.
افراد برای انجام تفکیک زمین باید با مراحل و روش های تفکیک زمین آشنا باشند تا در طی این فرآیند مشکلی نداشته باشند.

با توجه به ماده 101 قانون شهرداری، هر شخص موظف است نقشه‌ای از طرح های تفکیک زمین تهیه کند و آن را به شهرداری ارائه دهد تا بررسی و تصویب شود.
بعد از دریافت نقشه، شهرداری باید یک رسید برای آن به متقاضی تحویل دهد.
در عین حال، شهرداری مکلف است در سه ماه بعد، نقشه طرح تفکیک زمین را به مالک ارائه کند.
این نقشه به صورت کتبی و پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری تایید می شود.

پس از تأیید نقشه تفکیکی، شهرداری یک جلسه رسمی را به سازمان ثبت اسناد و املاک ارسال می‌کند تا کارشناس نقشه‌برداری نظام مهندسی همراه با نماینده این اداره، برای بازدید میدانی به محل قطعات زمین مورد نظر مراجعه کنند.
در صورت عدم تطابق بین نقشه تفکیکی و وضعیت فعلی قطعات زمین، گزارش تفکیک زمین با تأیید کارشناس اداره ثبت ثبت می‌شود و سپس سند متعلق به آن، به نفع مالک زمین صادر می‌شود.
بررسی قطعات زمین روستایی نیز توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی انجام می‌شود.

در صورتی که شهرداری در زمان مقرر وظایف خود را انجام ندهد، متقاضی می‌تواند با درخواست خود از دادگاه خواستار رسیدگی به موضوع شود.
به همین دلیل، اگر مهلت سه ماهه شهرداری سپری شد و هنوز تکلیف زمین مشخص نشده باشد، مالک می‌تواند درخواست تفکیک زمین خود را به دادگاه ارائه دهد.
دادگاه نیز با رعایت حداکثر نصاب‌ها درباره معابر، خیابان‌ها و مناطق عمومی، با دریافت نظر کمیسیون، به بررسی موضوع می‌پردازد و تصمیم صادر می‌کند.

مدارک لازم برای تفکیک زمین

قبل از این، درباره "شرایط"، "مراحل" و "روش تفکیک زمین" توضیحاتی ارائه شد.
علاوه بر رعایت این موارد، افراد باید پیش از شروع فرآیند تفکیک زمین، مدارک لازم را برای آماده‌سازی تهیه نمایند.
در این بخش به بیان "مدارک لازم" برای تفکیک زمین خواهیم پرداخت.
تهیه این مدارک برای صدور سند تفکیک زمین الزامی است.

درخواست تقسیم مالکیت زمین

تمامی مالکان زمین می بایست مدارک شناسنامه‌ای و هویتی خود را ارائه نمایند.

نقشه تفکیک زمین برابر با یک کپی در اختیار متقاضی قرار دارد.

مدارک مربوط به تفکیک زمین، از جمله یک سند رسمی، بسیار اهمیت دارد.

مدرک، سندی است که به وضوح مکان زمین را بر روی نقشه نشان می‌دهد و در اختیار صاحب آن قرار دارد.

با این حالکه فرآیند و مشروطیت ها برای تفکیک زمین های روستایی با زمین های شهری متفاوت است، به طور کلی، مدارک مورد نیاز برای تفکیک زمین های روستایی معمولا به عنوان همان مدارک مورد نیاز برای تفکیک زمین های شهری در نظر گرفته می‌شوند و بدین ترتیب تفاوتی میان آن‌ها وجود ندارد.
بنابراین، متقاضیان تفکیک زمین های روستایی نیز باید به تهیه مدارک مذکور در بالا اقدام کنند، از جمله ارائه نقشه تفکیک زمین، ارسال درخواست و غیره.

هزینه تفکیک زمین

هزینه تفکیک زمین بر اساس متراژ و کاربری زمین متفاوت است.
بنابراین، هزینه ثابتی برای آن وجود ندارد.
عدم پرداخت هزینه موجب می شود که فرآیند تفکیک زمین متوقف شود.
به همین دلیل، در این قسمت هزینه تفکیک زمین برای متقاضیان اعلام شده است.

هزینه تفکیک زمین مطابق با قانون شهرداری، در قالب قدر السهم شهرداری از درخواست کنندگان جمع آوری می شود.
مطابق با تبصره سوم اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداری، شهرداری برای تأمین فضای عمومی و خدمات عمومی تا سقف 25٪ و برای تأمین اراضی مورد نیاز برای ساخت و ساز شوارع و معابر عمومی در نتیجه تفکیک، 25٪ از بقایای زمین را دریافت می کند.

در صورت توافق بین شهرداری و مالک، می‌توان به جای قدرالسهم، قیمت روز زمین را به شهرداری پرداخت کرد.
تبصره ۳ همین ماده تأکید می‌کند: "شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین و به‌ارائه نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
"

در برخی موارد، که قابلیت تقسیم و تمیز کردن ملک ها، خیابان ها و جاده ها در زمین مورد نظر وجود ندارد، شهرداری می تواند با تصویب شورای اسلامی شهر، معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی از مالک زمین دریافت کند.
بنابراین، باید به این نکته توجه داشت که تمامی ملک ها قابل تفکیک نیستند و بخشی از آنها، متعلق به شهرداری به عنوان قدر السهم است.

تفاوت تفکیک زمین سند دار و قولنامه ای

در بخش‌های قبلی، درباره مراحل، شرایط، مدارک و هزینه تفکیک زمین توضیحاتی ارائه شد.
سوالی که مالکان زمین ممکن است داشته باشند، این است که آیا تفاوتی بین تفکیک زمین سند دار و تفکیک زمینی که سند آن به صورت قولنامه تنظیم شده است، وجود دارد یا خیر.
در این قسمت، به تفاوت تفکیک زمین سند دار و قولنامه‌ای پرداخته خواهد شد.

با توجه به قوانین اصلاح شده در ماده 101 قانون شهرداری، فقط صاحبان قانونی زمین می‌توانند در خواست تفکیک ملک خود را ارائه کنند.
از این رو، کسانی که به صورت رسمی به عنوان صاحبان زمین تشخیص داده نمی‌شوند، حق ارائه درخواست برای تفکیک ملک را نخواهند داشت.
به علاوه، "قولنامه" به عنوان یک "سند عادی" در نظر گرفته می‌شود و در مقابل، تفاوت آن با سند رسمی به نظر عموم رسیده نیست.