یکی از قراردادهای مهم و کاربردی در حقوق، قرارداد اجاره است. این قرارداد بین دو طرف، یعنی موجر و مستاجر، انجام می‌شود. بر اساس این قرارداد، موجر می‌تواند ملکی که به مالکیت او تعلق دارد را برای مدت زمان مشخصی به مستاجر اجاره دهد. در ازای اجاره، مستاجر حق استفاده و مالکیت منافع ملک را خواهد داشت. با این حال، مستاجر نیز موظف است تا حد امکان از ورود هرگونه خسارت به ملک جلوگیری کند. از این رو، قرارداد اجاره یکی از مهم‌ترین قراردادها است که در حوزه قانون مدنی استفاده می‌شود.

هنگامی که دو فرد تصمیم به اجاره یک ملک در یک بنگاه می‌گیرند، باید هزینه واسطه‌گری و دلالت بنگاه را به او پرداخت کنند. این هزینه باید به صورت نصف و نصف بین موجر و مستاجر تقسیم شود. اگر قبل از تحویل ملک، به هر دلیلی توافق بر فسخ قرارداد بین موجر و مستاجر صورت گیرد، هزینه واسطه‌گری شرایط خاصی را کسب کرده و وضعیت آن تابع قوانین خاصی است.

با توجه به اهمیت کمیسیون فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل، در این نوشتار به بررسی فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل می‌پردازیم و درباره موضوع کمیسیون بنگاه در این شرایط و خسارت‌های ناشی از عدم تحویل ملک صحبت می‌کنیم. همچنین بحث می‌کنیم که کی مسئول پرداخت کمیسیون است و میزان آن چقدر است.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

بعد از بستن قرارداد اجاره و قبل از تحویل گرفتن ملک توسط مستاجر، احتمالاً یکی از طرفین قصد دارد قرارداد اجاره را نقض کند و در نتیجه به شخص دیگر آسیب برساند. اما این امر تنها در صورت وقوع یکی از شروط فسخ قابل انجام است. این شروط عبارتند از: - انتقال ملک به فرد دیگر قبل از تحویل آن به مستاجر - ضرر و زیان جدی به ملک - عدم ارائه ملک با کیفیت و شرایط تعهد شده - قصد عمدی یا تقصیر ساختاری در اجاره لازم به ذکر است که استفاده از تگ های قوی (strong) و تگ های تأکید (em) در این متن برای تاکید بر اهمیت بخش های مربوطه است.

وجود عیب در ملک واجاره شده به معنای وجود یک ایراد یا نقص در ملک است که باعث کاهش ارزش و استفاده کارآمد آن برای مستاجر می شود. در این شرایط، موجر ملزم است تا برای رفع این عیب اقدام کند و به مستاجر اجازه دهد از منافع ملک بهره ببرد. در غیر اینصورت، استفاده از منافع ملک برای مستاجر دشوار خواهد شد و موجر نمی تواند در این خصوص ترکیبی انجام دهد.

در بسیاری از قراردادهای اجاره، به نام "حق فسخ قرارداد" یا "خیارات قانونی" بندی وجود دارد که در صورت بروز آن، طرفین مجاز به فسخ قرارداد هستند. این بند به طرفین این امکان را می‌دهد که قرارداد را با صرفه‌جویی نمط خاتمه دهند.

عدم تحویل عین مستاجره: در حالتی که موجر عین مستاجره را در زمان تعیین شده در قرارداد تحویل ندهد، مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را لغو کند و از وقوع خسارت به خود جلوگیری کند. همچنین، اگر در قرارداد تعهداتی برای پرداخت خسارت به علت عدم تحویل تدوین شده‌باشد، مستاجر قادر است از موجر خسارت مطالبه نماید.

در صورتی که مالک ملک و مستاجر توافق کرده باشند و میخواهند قبل از تحویل ملک اجاره، قرارداد اجاره خود را لغو کنند، میبایست هزینه کمیسیون بنگاه را پرداخت نمایند. کمیسیون بنگاه مقررات خاصی را برای این موضوع دارد و در ادامه درباره قواعد مربوط به لغو قرارداد اجاره قبل از تحویل آن به بحث خواهیم پرداخت.

کمیسیون فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل

با توجه به مطلب فوق، در صورتی که طرفین قرارداد اجاره تصمیم به فسخ آن در پیش از تحویل ملک بگیرند، بایستی هزینه "کمیسیون فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل" را به صاحب ملک پرداخت کنند. برای درک بهتر معنای "کمیسیون فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل"، در ابتدا به تعریف کمیسیون می‌پردازیم.

کمیسیون به روشی است که طرفین برای پرداخت حق الزحمه به بنگاه‌های مشاور املاک متعهد می‌شوند. این حق دلالی یا واسطه گری، به عنوان یک میانجی در انعقاد قرارداد اجاره محسوب می‌شود. روش پرداخت کمیسیون نیز به صورت تساوی توسط موجر و مستاجر انجام خواهد شد.

درباره حقوق "کمیسیون مشاورین املاک", پیش از تحویل ملک و پس از فسخ قرارداد اجاره، باید بیان شود که مشاوران املاک حق دریافت "کمیسیونی" قانونی را دارا هستند. این حق به مشاورین املاک تعلق می‌گیرد زمانی که آن‌ها ملک را به مستأجر معرفی کرده و قرارداد اجاره را انعقاد داده‌اند، حتی اگر ملک هنوز تحویل داده نشده و قرارداد اجاره اجرا نشده باشد.

کمیسیون بنگاه در فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل به عهده چه کسی است؟

مطابق توافق خودمان، زمانی که دو طرف قصد اجاره یک ملک را دارند، باید یک قرارداد اجاره را در بنگاه معاملات ملکی منعقد کنند. در این صورت، هر دو طرف باید حق دلالی و واسطه گری بنگاه معاملات ملکی را پرداخت کنند. این پرداختی به صورت مساوی بین طرفین تقسیم می‌شود، مگر آنکه طرفین در قرارداد به صورت متفاوتی توافق کرده باشند.

زمانی که هر دو طرف در قرارداد اجاره، به هر دلیلی، قبل از تحویل ملک، تصمیم به لغو قرارداد اجاره می‌گیرند، هر دو طرف هنوز ملزم به پرداخت کمیسیون به بنگاه می‌باشند و حتی لغو قرارداد به دلیل عدم تحویل ملک، هیچ تأثیری در حق بنگاه برای دریافت کمیسیون قرارداد اجاره نخواهد داشت. به عبارت دیگر، حتی اگر قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک لغو شود، بنگاه به دستمزد خود مستحق است، مگر اینکه لغو بنگاه باشد و در نتیجه، طرفین خسارتی ایجاد کنند.

در اینجا یک سوال مطرح می‌شود، که این است که در هنگام فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل، کی مسئول پرداخت کمیسیون بنگاه است؟ به این سوال پاسخ می‌دهیم که فسخ کننده مسئولیت پرداخت کمیسیون بنگاه را در فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل بر عهده دارد و باید به ترتیب به هر دو طرف پرداخت کند.

توجه داشته باشید که اگر قرارداد ما تشریح کند که مبلغ کمیسیونی که طرف مقابل باید در صورت لغو قرارداد، استفاده کرده تا با استفاده از گزینه‌های قانونی، پرداخت گردد، در این صورت فرد لغو کننده ملزم به پرداخت هزینه کمیسیون به طرف مقابل می‌باشد. در غیر این صورت، فرد لغو کننده ملزم به پرداخت کمیسیون به فرد دیگری نمی‌باشد، بلکه باید با استفاده از گزینه‌های قانونی، پرداخت کمیسیون صورت گیرد.

میزان حق کمیسیون بنگاه در فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل