موارد عزل مدیر ساختمان

امروزه، در حوزه آپارتمان‌ها، مشکلات زیادی وجود دارد که به طور مداوم در مراجع قضایی مطرح می‌شوند.
مثلاً عدم پرداخت شارژ ساختمان یا تغییراتی در نمای ظاهری ساختمان که بدون اذن سایر مالکان و ساکنان انجام می‌شود.
برای جلوگیری از این مشکلات، بهتر است یک مدیر ساختمان انتخاب شود.
این مدیر یا چند مدیر باید با توجه به تعداد ساکنان و اندازه ساختمان، قوانین و مقررات را به اجرا بگذارند.

با توجه به توضیحات، مجمع عمومی قادر است برای مدتی افرادی را به عنوان مدیر ساختمان یا هیات مدیره منصوب کند تا به نمایندگی از اعضا، تصمیمات بهتری بگیرند.
اما گاهی قبل از پایان مدت مدیریت ساختمان، مدیر یا هیات مدیره ممکن است علاقه یا توانایی برای ادامه وظیفه خود نداشته باشند و یا توسط مالکین عزل شوند.
عمل عزل و یا کناره گیری نیازمند رعایت قواعد و شرایط خاص است.

در این مقاله قصد داریم درباره موضوعات مختلف مربوط به مدیر و هیئت مدیره ساختمان، از جمله پایان دوره خدمت هیئت مدیره، عزل مدیر ساختمان و انحلال هیئت مدیره، صحبت کنیم.
همچنین، در ادامه، نکاتی درباره مدت زمان ماموریت هیئت مدیره ساختمان و همچنین تغییر مدیر ساختمان و استعفای او مورد بررسی قرار خواهند گرفت.
در پایان، متنی درباره خداحافظی از این سمت و لینک دانلود آن را ارائه خواهیم داد.

موارد پایان یافتن کار مدیر ساختمان و یا هیات مدیره ساختمان

موارد پایان ماموریت یک مدیر یا هیات مدیره ساختمان، در بندهای ۱۵ و ۱۶ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها به تفضیل آمده است.
بند ۱۵ این آیین نامه، مدت انجام مأموریت مدیران را دو سال تعیین کرده و پس از این مدت، تنها در صورت انتخاب مجدد توسط مجمع عمومی، مدیران می‌توانند در سمت خود تداوم دهند.

مبنای ماده 16 این آیین‌نامه بیان می‌کند که در صورت وقوع استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیران، قبل از انقضای دوره مدیریت، باید جلسه عمومی فوق‌العاده برگزار شود تا جانشین معین شود.
به همین دلیل، می‌توان گفت شرایط پایان کار مدیران ساختمان و یا هیات مدیره ساختمان عبارتند از:

مدت زمان مدیریت ساختمان، که در طول آن مدیر و هیات مدیره در تلاش برای مدیریت برای دو سال بوده‌اند، به پایان می‌رسد.

استعفای مدیر: در صورتی که فردی که به عنوان مدیر یا یکی از اعضای هیات مدیره انتخاب شده است، به هر دلیلی قادر به ادامه فعالیت در موقعیت خود نباشد، می‌تواند استعفای خود را اعلام کرده و از سمت خود استعفا دهد.

«عزل مدیر»: قوانین مربوط به مرجعیت و «شروط عزل مدیر ساختمان» به صورت کاملا ساکت و غیرتعیینی می‌باشند، اما با در نظر گرفتن وظایف مدیر ساختمان و مرجعیتی که توسط مجمع عمومی انتخاب می‌شود، می‌توان اینگونه تفسیر کرد که این همان مجمع عمومی است که می‌تواند در صورت نقض مدیر یا هیئت مدیره وظایف خود، اقدام به «عزل» و برکناری آنان نماید.

متن: "فوت مدیر: فوت یا مرگ، اتفاقی است که پیامدها و پیامدهای حقوقی دارد و قوانین مختلفی برای آن تصویب شده است.
طبیعی است که اگر مدیر فوت کند، سمت و ماموریت او به عنوان مدیر ساختمان پایان می‌یابد و مجمع عمومی، فرد دیگری را به عنوان مدیر ساختمان منصوب می‌کند.
"

ممنونیم از شما برای ارائه این سوال.
ما از شما متن زیر را دریافت کردیم:"محدود شدن سرپرست: عزل و کناره‌گیری سرپرست یا هیئت مدیره ساختمان می‌تواند به چندین عامل بازگردانده شود.
در حقوق، شرایطی مانند دیوانگی، بی‌شعوری، ناجوانمردی و نیرنگ برای محدودیت‌ها شناخته شده و فرد محدود می‌شود، به گونه‌ای که قادر نخواهد بود به طور مستقل و بدون دخالت دیگران، امور خود را مدیریت کند.
به همین دلیل، سرپرست نمی‌تواند توانایی مدیریت ساختمان و اداره امور ساختمان را داشته باشد.
"توجه: برخی از قسمت‌ها با استفاده از تگ‌های html ایجاد شده‌اند که در متن ترجمه شده همچنان استفاده می‌شوند.

جایگزینی کاملی از متن با استفاده از زبان فارسی و تگ‌های HTML مانند تگ‌های em و strong به صورت زیر است:هنگامی که هر یک از عوامل زیر رخ دهد، باید به‌یاد داشت که مجمع عمومی به صورت فوق‌العاده تشکیل می‌شود و در نتیجه مدیر جدید منصوب می‌شود.
در ادامه به توضیحاتی درباره موارد عزل مدیر ساختمان و یا هیئت مدیره می‌پردازیم.

موارد عزل مدیر ساختمان و یا هیات مدیره ساختمان

قانونگذار، در حوزه مسائل مربوط به عزل مدیر ساختمان و هیات مدیره ساختمان، در قانون مالکیت آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی آن، تبصره‌ای وارد کرده است که اطلاعات مربوط به موارد عزل مدیر ساختمان یا هیات مدیره ساختمان را تنظیم می‌کند.
همچنین، در خصوص وظایف مدیر ساختمان و هیات مدیره و مرجع انتخاب مدیر یا هیات مدیره ساختمان، تکلیف‌ها را مشخص و آن را محدود به تصمیم‌گیری مجمع عمومی عضوان می‌کند.

با این وجود، با توجه به این موضوع، قانونگذار وظایف مدیر و هیات مدیره ساختمان را تعیین کرده است.
این وظایف شامل بیمه کردن ساختمان، حفظ و مدیریت ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی می‌شود.
اگرچه قانون سکوت کرده است، اما بر اساس عدم انجام وظایف مقرر، می‌توان استفاده زشت از اخراج مدیر ساختمان و یا هیات مدیره ساختمان را تلقی کرد.

قابل ذکر است که، از آنجا که قانونگذار مرجع تعیین "مدیر یا هیئت مدیره ساختمان" را در مجمع عمومی تعیین کرده است.
اما در مورد مرجع "عزل" مدیران، خبری وجود ندارد.
بنابراین، می‌توان در نظر داشت که وظیفه "عزل مدیر یا مدیران ساختمان" نیز در حیطه اختیارات مجمع عمومی واقع می‌شود.

انحلال هیئت مدیره ساختمان

در قسمت‌های قبلی مقاله، درباره موارد عزل مدیر ساختمان و همچنین پایان یافتن کار هیات مدیره ساختمان صحبت کرده‌ایم.
اکنون، قصد داریم به مساله انحلال هیئت مدیره ساختمان پرداخته و آن را بررسی کنیم.
برای این منظور، لازم است به ماده 16 و تبصره ماده 16 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها مراجعه کنیم.
این ماده و تبصره آن، قوانین و مقرراتی را تعیین می‌کنند که درباره انحلال هیئت مدیره ساختمان وجود دارد.

در صورت استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران، قبل از انقضای مدت، مجمع عمومی فوق العاده، با هدف انتخاب جانشین، برگزار خواهد شد.
ضمنا، در صورت خروج سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره به دلایل فوق، مجمع عمومی فوق العاده برای تجدید انتخاب هیئت مدیره باید برگزار شود.

بر اساس این قانون، اگر سه نفر یا بیشتر از اعضای مجمع عمومی‌ فراخوانی شده به علت فوت، حجر و یا استعفا از هیئت مدیره ساختمان خارج شوند، مجمع عمومی وارد دوره تجدید انتخاب خواهد شد.

پایان مدت زمان ماموریت هیئت مدیره ساختمان

پایان دوره ماموریت "هیئت مدیره ساختمان" در چه زمانی رخ می‌دهد؟ این سؤال که به طور معمول درباره مسئله "مدیریت ساختمان" مطرح می‌شود، در این قسمت از مقاله قصد داریم به بررسی آن بپردازیم و بر اساس آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها پاسخی بدهیم.

ماده ۱۵ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، اصلاحیه‌ای که در تاریخ ۲۸/۱۰/۱۳۵۳ تصویب شده است، مقرر می‌کند: تعداد مدیران باید فردی باشند و مدت ماموریت مدیر یا مدیران دو سال است.
اما مجمع عمومی مجاز است این مدت را تمدید کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بدون مانع خواهد بود.

بنابراین، به پرسشی که می‌پردازد که "پایان مدت زمان ماموریت هیئت مدیره ساختمان، چه زمانی است؟" می‌توان به این شکل پاسخ داد: پایان مدت زمان ماموریت هیئت مدیره ساختمان بعد از گذشت دو سال از انتخاب مدیر یا هیات مدیره ساختمان ، یا پس از مهلتی که مجمع عمومی به این دو سال اضافه کرده، حاصل می‌شود.

تغییر مدیر ساختمان

در صورتی که یکی از شرایط مندرج در ماده ۱۶ آئین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، مانند فوت، استعفا یا عدم صلاحیت مدیر یا مدیران ساختمان، و همچنین به اتمام رسیدن دوره مدارک مدیریت ساختمان یا در صورت بیرون رانده شدن سه عضو یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره، تغییر مدیر ساختمان میسر است.
این امر باید توسط مجمع عمومی صورت گیرد.

با توجه به این شرایط، در صورت رخ دادن یکی از شرایط ذکر شده، مجمع عمومی مختار است که عضو جانشین مدیر را انتخاب کند یا هیئت مدیره را تجدید کند و در نتیجه مدیر یا مدیران تغییر می‌کنند.
البته باید ذکر شود که در صورتی که یکی از شرایط فوت، عزل یا استعفای مدیران باعث شود که تعداد مدیران باقیمانده کمتر از سه نفر شود، مجمع عمومی موظف است تا هیئت مدیره جدید را تعیین کند (تجدید هیئت مدیره).

همانطور که در ابتدای این متن ذکر شد، یکی از دلایل اتمام فعالیت مدیر ساختمان و هیئت مدیره این موضوع است که همه اعضای هیئت مدیره یا حداقل یکی از اعضا، تصمیم به ارائه استعفا و ترک این پست اعلام کنند.

ماده 16 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها تعیین می‌کند که هیئت مدیره می‌تواند استعفا دهد.
در صورت استعفا، باید درخواست کتبی یا اعلام شفاهی خود را به مجمع عمومی ساختمان ارائه دهد.
تعیین عضو جانشین و تجدید هیئت مدیره نیز در آیین نامه مشخص شده است.