ملک طلق

ملک طلق چیست

در پاسخ به این سؤال، باید ابتدا به تعریف و معنای "ملک طلق" پرداخته شود.
اصطلاح "ملک طلق" به معنای حقوقی است که در آن، فردی حق امتیاز کامل و مطلق برای مالکیت یا مستغل کردن یک ملک را دارد.
در حقوق و ثبتی، "طلق" به معنای خلاصه و آزاد شدن تفسیر می‌شود.
برای آشنایی بیشتر با این مفهوم، این قسمت از متن به تعریف دقیق و مشخص "ملک طلق" اختصاص دارد.
استفاده از تگ "strong" در متن برای بیان اهمیت و تاکید بر برخی کلمات استفاده شده است.

در پاسخ به سؤال "ملک طلق چیست" باید توضیح دهیم که مفهوم "ملک طلق" به دارایی‌ها و اموالی اطلاق می‌شود که صاحب آنها حق استفاده و تصرف دلخواه در آن را دارا باشد.
به عبارتی دیگر، "ملک طلق" به مالی اشاره دارد که صاحب آن می‌تواند به هر شکلی از آن استفاده کند و در این خصوص به هیچ مانع یا مشکل حقوقی برخورد نکند.

به عنوان مثال، صاحب یک املاک می‌تواند به آزادی اقداماتی همچون فروش، اجاره، صلح و غیره را دربارهٔ زمین مذکور انجام دهد.
در نتیجه، اگر ممانعتی قانونی یا حقوقی برای هرگونه استحکام در ارتباط با این زمین وجود داشته باشد، آن املاک دیگر در دسترس نیست.
همچنین، یک املاک طلق باید به تنهایی تعلق گیرد و اگر دو یا بیشترین افراد به طور مشترک مالک آن باشند، آن را نمی‌توان به عنوان املاک طلق در نظر گرفت.

چه املاکی طلق نیستند

توضیحات گذشته درباره مفهوم "ملک طلق" و شرحی که داده شد در این رابطه، به این معنی بود که "ملک طلق" به مالکی اطلاق می‌شود که قادر باشد بر هرگونه تصرفی در مالکیت خود اقدام کند.
با این حال، مواردی وجود دارد که در آنها شخص به عنوان صاحب مالکیت شناخته می‌شود، اما اجازه تصرف در آن به وی داده نمی‌شود.

در این بین، برخی افراد ممکن است به این سوال برسند که چه چیزی می‌تواند مانع از تصرف قانونی و مالکیت در یک ملک شده و باعث شود آن ملک به عنوان "طلق" شناخته نشود.
در این بخش، به بررسی املاکی که شامل شرایط طلق نمی‌شوند، خواهیم پرداخت.

یکی از شرایط قانونی که باعث نمی شود یک مالک بتواند به طور آزادانه از ملک خود استفاده کند، توقیف ملک با تصمیم سازمان قضایی است.
اگر دادگاه صالح یا هر مرجع دیگری از طریق تصمیمی توقیف ملک را صادر کند، مالک حق تصرف در ملک را از دست می دهد.
طبق ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه انتقال مالکیت مال توقیف شده، اعم از قطعی، شرطی و یا رهنی، باطل و بی‌اثر است.

نمونه دیگری از موردی که به عنوان "رهن" شناخته نمی‌شود، وقتی است که یک شخص دارایی خود را به عنوان تضمین به یک شخص دیگر واگذار کند.
طبق ماده ۷۷۱ قانون مدنی، رهن به صورت قراردادی است که بر اساس آن، تعهدکننده مالی دارایی خود را به عنوان تضمین به رهن‌گیر می‌دهد.
در این قرارداد، تضمین دهنده به عنوان "رهن‌دهنده" و شخص دیگر به عنوان "رهن‌گیر" شناخته می‌شود.
به طور مطابق با ماده ۷۷۲ همین قانون، دارایی مورد رهن باید به اختیار رهن‌گیر یا شخصی که توسط طرفین تعیین شده است، واگذار شود.
بنابراین طبق این تعریف، زمانی که دارایی در اختیار رهن‌گیر است، این دارایی به طور مستقل از اموال مشاع به حساب نمی‌آید.

یکی از شرایطی که "املاک طلق" نامیده نمی‌شود، در صورتی است که زمین یا عرصه به دولت یا سازمان موقوفه تعلق داشته باشد.
در این حالت، عرصه یا زمین فقط به میزانی که ساختمانی روی آن ساخته شده باشد، به عنوان "املاک طلق" محسوب می‌شود.
همچنین، در صورتی که چند نفر به طور مشترک مالک یک ملک باشند، آن ملک نیز به عنوان "املاک طلق" در نظر گرفته نمی‌شود.

حکم معامله ملکی که طلق نباشد

در بخش‌های قبلی مقاله، درباره مفهوم «ملک طلق» صحبت کردیم و مواردی را که در آن‌ها «ملک» و «طلق» با هم ترکیب نمی‌شوند توضیح دادیم.
یکی از سؤالاتی که ممکن است برای افراد پیش بیاید، این است که حکم معامله‌ی «ملکی» که «طلق» ندارد چیست و آیا معامله‌ی «ملکی» که «طلق» ندارد صحیح است یا خیر.

در پاسخ به سؤال فوق، لازم است تا به بررسی گزاره های مختلفی درباره ملک غیر طلق و تفاوت های آنها پرداخته شود.
ماده ۶۶۳ کتاب پنجم قانون مجازات اسلامی مصوب سال ۱۳۷۵ وقتی ملک به فرمان قضایی توقیف شده باشد، می‌فرماید: "هر فردی که به طور غیرقانونی و بدون اجازه دخالت از سوی مقامات صلاحیت‌دار در اموالی که توسط آنها توقیف شده است ، دخالت یا تصرف کند که مغایر با توقیف باشد، حتی اگر صاحب آن دخالت کننده یا ضبط کننده آن باشد، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.
"

همچنین، براساس ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی سال ۱۳۵۶، هرگونه انتقال و انتقالی از مال توقیف شده، بگیرید از نوع مطلق، مشروط یا تعهدی، باطل و بی اثر است.
بنابراین، هرگونه معامله ای مربوط به یک ملک که تحت توقیف قرار گرفته است و در دسترس قرار ندارد، باطل است.

در برخی موارد، وقتی یک ملک به صورت رهن داده شده است، بر اساس ماده 793 قانون مدنی، صاحب رهن نمی‌تواند در اختیار قرار دادن مالک باشد، مگر آنکه مالک اجازه این عمل را به وی داده باشد.
بنابراین، اگر صاحب رهن در مورد یک ملک که تحت قرارداد مشروط نمی‌باشد، معامله‌ای انجام دهد و مالک نیز با این قضیه موافقت کند، معامله به صورت صحیح و با اعتبار انجام می‌شود.
اما اگر مالک به انجام معامله اجازه ندهد، معامله به عنوان باطل در نظر گرفته می‌شود.

معامله اموال موقوفه به شکلی باطل است، با این حال بر اساس ماده ۸۸ قانون مدنی، در صورتی که مال موقوفه خراب یا خطرناک باشد به گونه‌ای که نتوان از آن بهره‌برداری کرد، معامله و فروش آن مجاز است، اگر تعمیر آن مشکل یا کسی برای تعمیر آن موجود نباشد.
علاوه بر این، طبق ماده ۳۴۹ قانون مذکور، در صورت وجود اختلاف بین موقوفه‌ها به میزانی که باعث خطر جدال یا خرابی مال موقوفه شود، معامله مال وقف معتبر است.

معنی وضعیت خاص طلق چیست

همان‌گونه که اشاره شد، مفهومی که پشتوانه این موضوع است، ملک طلق است.
این عبارت به معنای مالی است که صاحب آن مجاز به استفاده از هر نوع اقدامی درباره آن است، مانند اجاره دادن، هبه کردن یا به فروش رساندن.
در اینجا، درباره مفهوم مشخص وضعیت خاص طلق توضیح خواهیم داد.

گاهی اوقات در محضرهای مالکیت اموال، در قسمت تفصیلیِ "وضعیت خاص"، استفاده از عبارت "طلق" رایج است.
این عبارت ممکن است برخی افراد را در حیرت بیاندازد و سوالاتی درباره معنیِ وضعیت خاص طلق در ذهن آنان ایجاد کند.
بدین وسیله، این مفهوم بدین صورت تفسیر می‌شود که در معامله این ملک خاص، ریسکی وجود ندارد و به طور دقیق، این ملک، وقفی نبوده و نیز به صورت وثیقه و غیره به دست نیست.

در صورتی که در سند آپارتمان و ملک ذکر شده باشد که وضعیت خاص ملک، طلق است؛ این بدان معناست که طرف معامله می‌تواند اطمینان حاصل کند که ملک مذکور، شریک نداشته و مشکلی در مالکیت آن به وجود نخواهد آمد.

تفاوت ملک طلق و وقف

در قسمت قبل، توضیح داده شد که اگر در بخش وضعیت خاص اسناد، عبارت طلق ذکر شود، به این معنی است که برای خرید و فروش ملک مورد نظر خطری به طرف معامله نیست و ملک مذکور ملک وقفی نیست و در حیث وثیقه نیز نیست.
در این قسمت از مقاله هدفمندیم تا تفاوت ملک طلق و وقف را تبیین کنیم، اما قبل از آن لازم است که به طور مختصر درباره وقف توضیح دهیم.

تبصره 55 قانون مدنی، تعریف می‌کند که مفهوم وقف به معنای اختصاص دادن مالی به خیریه است.
این به این معنی است که باید اصل مال و همچنین درآمدها و فواید حاصل از آن در اختیار خیریه قرار گیرد.
وقف برای بهره‌برداری عمومی و به نفع اجتماعی و خداپسندانه صورت می‌گیرد.

با توجه به تعاریف ذکر شده، در صورتی که در بخش "وضعیت خاص" یک سند، عبارت "وقف" ذکر شده باشد، این به معنی آن است که مالکیت و ملک این مورد مشخص، یعنی قابل واگذاری تمام نبوده و حکم وقف بر روی آن اعمال می‌شود.
این معنا نشان می‌دهد که شخص در مقابل ملک طلق، قادر به استفاده و تصرف آزاد در آن نمی‌باشد و بنابراین تفاوتی میان ملک طلق و ملک وقفی وجود دارد.
همچنین، در برخی موارد زمینه‌ای به عنوان "وقف" به طور صریح در سند ذکر می‌شود، که این به معنای این است که ملک و ساختمان متعلق به شخص طلق است، اما زمین خاصی که در برخورد با آن واقفی ایجاد شده است.