مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

«محفوظ بودن حقوق کسب و پیشه و حقوق سرقفلی» از جمله حقوقی هستند که قانونگذار در قوانین رابطه مستاجر و موجر سال ۵۶ و سال ۷۶، برای مستاجران ملک‌های تجاری در نظر گرفته است.
در شرایط خاص، مستاجران حق دارند از مالک یا موجر ملک مطالبه این حقوق مالی را داشته باشند.

البته، در صورتی که شرایط لازم برای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه توسط مستاجر مهیا باشد، تقاضای ایشان برای طرح دعوی مربوطه لازم است.
در این صورت، باید اقدامات لازم را برای رسیدگی به دعوا انجام داد.
ضمنا، درخواست مربوطه باید دارای مدارک و مستندات مورد نیاز باشد و هزینه‌های مربوطه نیز باید پرداخت شود.

در این مقاله به سوالی مهم پاسخ می‌دهیم: "دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه" به چه معناست؟ در ادامه به شرایط، روش، مدارک و هزینه‌های مربوط به ارائه و پیگیری این دعوا در دادگاه می‌پردازیم.
در انتها، یک نمونه دادخواست برای دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه را ارائه می‌دهیم.

دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست

یکی از اختلافاتی که در رابطه با املاک تجاری مطرح می‌شود، دعوی مطالبه حقوق سرقفلی و حق کسب و پیشه است.
این دعوا به دلیل خصوصیت تخصصی خود می‌تواند برای بسیاری از صاحبان و مستاجران املاک تجاری پیش بیاید که دعوی مطالبه حقوق سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟ قبل از پاسخ به این سوال و بررسی دعوا و شرایط آن، بهتر است مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه را با توجه به قوانین روابط موجر و مستاجر سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ تعریف و سپس به بررسی دعوی مطالبه این حقوق بپردازیم.

مفهوم "حق کسب و پیشه" که در قانون رابطه موجر و مستاجر سال 56 مورد تصویب قرار گرفته است، به این معنا است که به مستاجر، به عنوان تقابلی برای فعالیت مداوم در یک ملک تجاری و جلب مشتریان، حقی مالی تعلق می‌گیرد.
با توجه به اینکه جذب مشتریان ثابت باعث افزایش ارزش ملک می‌شود، به مستاجر حقی متناسب با این ارزش داده می‌شود که به آن "حق کسب و پیشه" می‌گویند.

همچنین، با گذشت زمان و گسترش فعالیت‌های تجاری مستاجر و جذب بیشتر مشتریان، ارزش ملک نیز افزایش می‌یابد.
در این راستا، ارزش "حق کسب و پیشه" نیز به مرور زمان افزایش می‌یابد و در صورتی که شرایط پرداخت مطابقت داشته باشند، به نرخ روز محاسبه می‌شود.

قاعده‌ای به نام "سرقفلی" در قانون روابط بین موجر و مستاجر وجود دارد که توسط قانون‌گذار تصویب شده است.
این قاعده به این معنی است که در صورتی که موجر، هنگام اجاره دادن یک ملک تجاری، مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند یا در همان زمان اجاره، حقوقی را مانند تمدید اجباری اجاره برای مستاجر اعمال کند، مستاجر در زمان تخلیه ملک مجاز است مبلغی را به عنوان سرقفلی از موجر دریافت کند.
این مبلغ نیز بر اساس نرخ روز محاسبه می‌شود.

با توجه به تعریفی که از دو حق کسب و پیشه و سرقفلی ارائه شد، ما می توانیم به این سوال پاسخ دهیم که هر دوی دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه چه مفهومی دارند.
به این سوال پاسخ می‌دهیم که "دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه" واقعاً چه چیزی نیست.
برای پاسخ به این سوال، باید توضیح دهیم که هر دوی این دعاوی به معنای داشتن یک ملک تجاری است که مستاجر در صورت بروز شرایط قانونی، می‌تواند ادعا کند که ارزش مالی معادل "حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه" خود را از مالک ملک خواستار شود.
این ارزش می‌تواند با رجوع به کارشناس رسمی دادگستری و با در نظر گرفتن نرخ روز، محاسبه و در حکم قرار بگیرد.

شرایط دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

برای طرح هر دعوایی در محاکم دادگستری، علاوه بر تنظیم و ثبت نمونه دادخواست آن دعوی، شرایطی لازم است که به شرایط عمومی و اختصاصی تقسیم می‌شوند.
دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز مستثنی از این امر نبوده و برای اقامه آن، مجموعه‌ای از شرایط عمومی و اختصاصی وجود دارد.
شرایط عمومی دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، شرایطی است که اختصاص به این دعوا ندارند و در تمامی دعاوی لازم است وجود داشته باشند.
به عنوان مثال، داشتن نفع، اهلیت، مشروع بودن موضوع دعوا و طرح دعوی در دادگاه دارای صلاحیت.
در ادامه، به توضیح شرایط اختصاصی دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه پرداخته می‌شود.

برای رسیدن به پایان دعوی مطالبه سرقفلی، باید شرایط زیر فراهم باشد:

1. باید قرارداد اجاره به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، منعقد شده باشد.
   
2. باید توافق شده باشد که مستاجر ملک را تخلیه کند.
   
3. مستاجر باید در زمان شروع قرارداد اجاره، مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده یا در قرارداد اجاره، حقوقی برای مستاجر در نظر گرفته شده باشد که مستاجر در صورت عدم استفاده از این حقوق، مطالبه سرقفلی می‌کند.
   به عنوان مثال، می‌تواند قرارداد اجاره شامل بندی باشد که موجر تعهد دارد در پایان مدت اجاره، درخواست تخلیه ملک نکند یا وام اجاره سال بعد را افزایش ندهد.
   

شرایط قانونی برای ادعای حق کسب و پیشه عبارتند از: 1- عقد اجاره باید قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ منعقد شده باشد.
2- اجاره ملک‌های تجاری باید مورد بحث باشد.
3- هیچ نقضی از سوی مستاجر اتفاق نیوفتد و موجر باید درخواست خالی کردن ملک را به یکی از دلایل زیر داشته باشد: برای ساخت ساختمان جدید، برای استفاده شخصی در تجارت یا برای استفاده شخصی خود و خانواده برای سکونت.
در این حالت، حق کسب و پیشه به صورت کامل به مستاجر تعلق می‌گیرد.
اما اگر علت تخلیه ملک این باشد که مستاجر بدون موافقت موجر و بدون حق انتقال قانونی، ملک را به مستاجر جدید انتقال داده است، موجر به علت داشتن حق درخواست تخلیه باید نصف حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.

نحوه طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

علاوه بر شرایط عمومی و اختصاصی که برای اقامه دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه باید رعایت شود، خواهان این دعوا نیز باید در ارائه آن، قوانین مربوط به نحوه مطرح کردن این دعوی را رعایت کند.
برای همین، در ادامه، به بررسی نحوه طرح این دعوی جهت مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، خواهیم پرداخت.

در ابتدا، برای ثبت نام در سامانه ثنا، خواهان باید مراحل ثبت نام و احراز هویت را تکمیل کرده و نام کاربری و کلمه عبور خود را دریافت کند.
این اطلاعات بسیار حساس هستند، بنابراین ثنا توصیه می کند که نام کاربری و کلمه عبور را به شکل صحیح و امن دریافت کنید.
به دلیل اهمیت ورود صحیح اطلاعات، حتی اگر یک وکیل برای شما درخواست را ثبت کند، شما هنوز باید خودتان در سامانه ثبت نام کنید.
در غیر این صورت، شما قادر به ثبت درخواست نخواهید بود.
لازم به ذکر است که استفاده از سیستم ثنا برای ثبت نام و دادخواست شما الزامی است و هیچ گونه معافیتی اعمال نمی شود.
بنابراین، حتماً از این امکان استفاده کنید تا بتوانید درخواست خود را به طور صحیح ثبت کنید.

در مرحله بعد، فرد مطالبه‌کننده باید با حمل همراه استمداد ضبطی نمونه دادخواستی درخواست مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه به یکی از مراکز خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و به وسیله آنها دادخواست خود را ثبت نموده و سپس توسط این مراکز، به دادگاه حقوقی ارسال شود.

دادگاه حقوقی، بعد از ارجاع پرونده، جلسه دادگاه را تشکیل داده و خواسته کننده و مدعی را از طریق سامانه ثنا به حضور در جلسه دادرسی دعوت می‌کند.
در این مرحله، اگر شرایطی برای درخواست مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه وجود داشته باشد، دادگاه به کمک کارشناس رسمی دادگستری، میزان سرقفلی یا حق کسب و پیشه را با توجه به نرخ روز تعیین می‌کند و درخواست پرداخت آن را تصویب می‌کند.
در نهایت، رایی که صادر می‌شود، قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر در طول 20 روز می‌باشد.

مدارک لازم برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

در صورت اقامه دعوای مطالبه سرقت و حق کسب و پیشه، وجود شرایط اقامه این دعوا و تهیه نمونه دادخواست توسط خواهان امکان پذیر است.
خواهان میتواند این دادخواست را با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و برای دادگاه ارسال کند.
اما برای ارسال دادخواست و برنده شدن در این دعوا، خواهان باید مدارک خاصی را به دادخواست پیوست کند.
این مدارک شامل موارد زیر هستند:- توضیحی مختصر درباره موضوع دعوا و ادعاها- مستندات و شواهد قابل قبولی که ادعاها را تثبیت کنند- مدارکی از آسیب ها یا ضررهای مالی یا معنوی که به خواهان وارد شده است- مدارکی از تلاش های خواهان برای حل مسئله در خارج از دادگاه- شواهدی از رد ادعاهای طرف مقابل و عدم واکنش صحیح او به دعوا- هرگونه تفاهم نامه، قرارداد یا اسناد مرتبط با ادعا و دعواتوصیه میشود تا مدارک فوق را برای اثبات درخواست خود به دادخواست پیوست کنید تا به درستی و موثریت بیشتری داشته باشد.

رسیدی دریافت کردیم که "احراز هویت ثنا" نام دارد.
اطلاعاتی مانند نام کاربری و کلمه عبور در آن قرار دارد که برای ثبت نام مورد استفاده قرار می‌گیرد و به دسترسی به این اطلاعات نیز دسترسی دارند.

مدارک هویتی مورد نیاز برای خواسته‌کنندگان شامل کارت ملی و مدارک دیگری می‌باشد که برای اثبات هویت قابل قبول است.

قرارداد اجارهحاکمیت: این قرارداد ("قرارداد") بین دارنده خانه (پوداش) و مالک (موجر) در مورد اجاره و استفاده از خانه و تسویه هزینه ها و شرایط مربوطه صورت می‌گیرد.
شرایط و مقررات: پوداش متعهد است که خانه را از موجر اجاره کند و هزینه اجاره را در زمان تعیین شده پرداخت کند.
همچنین، پوداش مسئول استفاده مناسب از خانه باشد و هرگونه آسیب را در صورت وقوع به موجر اطلاع دهد.
مدت قرارداد: قرارداد اجاره برای دوره معینی منعقد می‌شود.
هر دو طرف باید قوانین و ضوابط مربوط به اجاره خانه را رعایت کنند.
تغییرات قرارداد: هر گونه تغییر یا اصلاح در قرارداد باید با صلح و توافق نوشتاری از طرف هر دو طرف انجام شود.
حقوق و تعهدات: استفاده مشروع از خانه، پرداخت به موقع هزینه ها، حفظ و نگهداری مناسب از خانه، و رعایت هر گونه قوانین وضوابط مربوط به استفاده از خانه از جمله حقوق و تعهدات طرفین در این قرارداد می‌باشد.
تسویه اختلافات: هر گونه اختلاف مربوط به قرارداد باید با رویه ها و روش های قانونی حل و فصل گردد.
واجدین شرایط موافق با تمام مفاد و شرایط این قرارداد عنوان قانونی قرارداد را برمی‌گزینند و آن را امضا می‌کنند.

توجه: این نمونه قرارداد فقط جهت ارائه اطلاعات عمومی آورده شده است و هرگونه استفاده قانونی یا حقوقی باید با مشاور حقوقی موردنظر هماهنگ شود.

جهت کسب اطلاعات بیشتر درباره میزان مالیات سرقفلی، می توانید مقاله زیر را مطالعه کنید:میزان مالیات سرقفلی
درصد مالیات سرقفلی: از وجوه دریافت شده، دو درصد برای پرداخت مالیات توسط صاحب حق سرقفلی مشمول است.
معمولاً این میزان مالیات به صورت مستقیم از مبلغ دریافتی کسر می شود.
با مطالعه مقاله معرفی شده می توانید اطلاعات دقیق تری در این زمینه کسب کنید.

هزینه دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

موضوع مهم دیگری که برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه باید به آن توجه شود، مربوط به هزینه‌های مورد نیاز برای اقامه این دعوا است.
خواهان مجبور است که مبلغی را برای اینکه بتواند دعوای خود را ارائه دهد، پرداخت کند.
در ادامه، این هزینه‌ها را برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه توضیح خواهیم داد.

اگر بخواهیم در مورد "طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه" صحبت کنیم، هزینه‌ای که باید پرداخت شود با هزینه دادرسی این دعوا مرتبط است.
هزینه‌های مختلفی برای مراحل مختلف دادرسی وجود دارند.
مطابق با مقررات تعرفه خدمات قضایی، که توسط قوه قضاییه اعلام شده است، در مرحله اولیه، هزینه دادرسی با نرخ 3/5 درصد از ارزش سرقفلی محاسبه می‌شود.
در مراحل واخواهی و تجدیدنظر هم، این هزینه به نسبت 4/5 درصد ارزش سرقفلی تعیین می‌شود.
و در نهایت، در فرجام و اعاده دادرسی، هزینه دادرسی به نسبت 5/5 درصد از ارزش سرقفلی محاسبه می‌شود.
این هزینه‌ها معمولاً اصلی‌ترین هزینه‌هایی هستند که باید برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه پرداخت شود.

علاوه بر این، درخواست‌کننده می‌بایست هزینه کارشناسی را با توجه به نرخ روز، جهت تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه، پرداخت نماید.
در صورتی که اعتراض به مبلغ تعیین شده داشته باشد، می‌بایست هزینه کارشناسی سه نفر را پرداخت کند و در صورت برداشت اعتراض از سه نفر، به مجموع پرداختی ایشان، هزینه کارشناسی پنج نفر را نیز اضافه نماید.

به علاوه، هزینه‌های مربوط به دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی نیز باید به‌طور جدی مدنظر قرار گیرند.
برای ثبت دادخواست، مبلغ 41 هزار تومان و برای هر صفحه پیوست و مدرک موجود، هزینه 4 هزار تومان لحاظ می‌شود.
به علاوه، هزینه‌های فرعی دیگری مانند تایپ دادخواست و پرینت اوراق نیز وجود دارد.

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه

بایگانی هرگونه اختلافی که در قوانین قضایی کشورمان نقل می‌شود، باید در یک دادگاه که اهلیت و فرصت لازم برای بررسی آن دعوا را داراست، مورد بازبینی قرار گیرد.
این قاعده حتی در خصوص اختلافات مربوط به حقوق اموال و مشاغل نیز اعمال می‌شود و به همین دلیل، می‌خواهیم در اینجا به سوالی که دادگاه با صلاحیت برای بازبینی اختلافات مربوط به حقوق اموال و مشاغل کدام دادگاه است، پاسخ دهیم.

با توجه به صلاحیت ذاتی، دادگاه مناسب برای رسیدگی به درخواست‌های مربوط به حقوق مالکیت معنوی و حقوق مشاغل، یک دادگاه حقوقی است و فرآیند رسیدگی از طریق دادگاه ابتدایی آغاز می‌گردد.
اگرچه، در صورتی که درخواست در مراحل بالاتر مانند تجدیدنظر مورد بررسی قرار بگیرد و شخص ثالثی بر اساس مطالبه حقوق مالکیت معنوی و حقوق مشاغل به دادگاه مراجعه کند، رسیدگی به درخواست ثالث نیز از همان مرجع اولیه آغاز می‌شود.

با توجه به صلاحیت محلی دادگاه، براساس ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، باید به دادگاهی که در محل وقوع مال غیر منقول یا به عبارتی دیگر محلک قرار دارد، مراجعه کنیم.
یعنی برای هر نزاع مرتبط با حقوقی مربوط به اموال غیر منقول، باید در دادگاهی که در همان محلی که ملک واقع شده است، مراجعه کنیم، حتی اگر خوانده در آن منطقه سکونت نداشته باشد.