گوناگونی قراردادها در حوزهٔ حقوق وجود دارد که یکی از این اقسام قولنامه یا پیش قرارداد است. در علم حقوق، زمانی که دو نفر در خصوص قولنامه توافق می‌کنند، به این معناست که آن دو طرف یک قرارداد منعقد و همچنین توافق می‌کنند که در تاریخ مشخصی در آینده، برای انعقاد قرارداد اصلی، حاضر شوند.

اما در زبان فارسی، عبارت "قولنامه" به طور عمومی در مواردی استفاده می‌شود که طرفین، قبل از مراجعه به ادارات اسناد رسمی، یک توافقنامه را منعقد و یک سند شایع ایجاد کرده‌اند که به آن "قولنامه" گفته می‌شود. در این مفهوم، قولنامه به معنی نامه‌ی فروش یا نامه‌ی اجاره استاندارد است. ولی اگر این قولنامه مربوط به یک خانه باشد، به آن "قولنامه خانه" می‌گویند و شرایط و اثرات مهمی دارد که توسط طرفین توجه شود.

برای همین، با توجه به اهمیت شناخت شرایط و آثار این قرارداد، ابتدا در این مقاله به سوال اینکه یک قولنامه خانه چیست و انواع آنها را بررسی می‌کنیم و سپس تفاوت این پیش قرارداد با مبایعه نامه و وجه التزام آن را توضیح می‌دهیم. در آخر نیز مکانی که قولنامه خرید ملک نوشته شود را بررسی کرده و برای دانلود، یک نمونه متن قولنامه خانه آماده کرده‌ایم.

تعریف قولنامه خانه

قبل از پاسخ به سوالاتی که درباره تعریف قولنامه خانه و مکان نوشتن قولنامه خرید ملک مطرح شده است، لازم است درباره قولنامه و انواع آن در حقوق توضیح دهیم. در حقوق، وقتی دو نفر در میان خود قولنامه ای را منعقد می کنند، به این معناست که آنها یک عقد و قرارداد را به صورت کتبی می بندند و همچنین توافق می کنند که در تاریخی معین در آینده برای انجام قرارداد اصلی حاضر شوند.

در نتیجه، همانطور که از شرح فوق مشخص است، وعده قرارداد در انواع مختلف آن، در واقع، یک پیش قرارداد است که بین دو طرف که قصد انعقاد قراردادی را دارند، منعقد می شود و شامل تعهد آنها برای انعقاد قرارداد اصلی در آینده و با شرایط مشخص شده در وعده قرارداد است. این پیش قرارداد، یک عقد معیین در قانون مدنی نیست و اعتبار آن به ماده 10 قانون مذکور وابسته است که آن می گوید: "قراردادهای خصوصی، نسبت به افرادی که آن را منعقد می کنند، در صورتی که مخالف قانون صریح نباشد، قابل اجرا است."

به طور عمومی، وقتی یک تعهد نامه منعقد می‌شود، دو طرف معامله به انجام آن متفق هستند، اما حداقل یکی از آنها تاکنون شرایط لازم برای انعقاد قرارداد اصلی را ندارد. به عنوان مثال، در قرارداد خرید و فروش یک خانه، خریدار به خانه و ویژگی‌های آن علاقه دارد، اما درحال حاضر برای پرداخت بهای مورد نیاز برای آن به مقدور نیست؛ بنابراین، در این شرایط، خریدار و فروشنده یک تعهد نامه را امضا می‌کنند و تعهد می‌دهند که در تاریخ معینی در آینده برای انعقاد قرارداد اصلی آماده باشند.

توجه کنید که قرارداد مقدماتی معادل یک قرارداد کامل است و برای صحت آن باید به شرایط صحت معامله توجه کنید. طرفین قرارداد باید قصد و اختیار کامل داشته باشند و هوشیار و بالغ بوده و نتیجه یک تراکنش نادان و دیوانه‌وار نباشند. همچنین، موضوع قرارداد باید قانونی و مجاز باشد و هدف قرارداد، یعنی هدفی که قرار است با امضای قرارداد تحقق یابد، نیز باید قانونی و مجاز باشد.

تاکنون، به طور عملی، هیچ معامله‌ای نتوانسته به عنوان معتبر شناخته شود، که در آن طرفین توافق کرده باشند در آینده قراردادی را امضا کرده تا شرابی تولید کنند و خریدار آن شراب باشد. این نوع قراردادها به دلیل عدم موجودیت قانونی و جهت غیرقابل قبول، نامعتبر و بی‌اثر است.

نکته مهم دیگری که درباره مفهوم "قولنامه" و محل نوشتن قولنامه خرید ملک باید به آن توجه کرد، این است که قولنامه در تعریف حقوقی خود، یک پیش قرارداد بین طرفین است که هدف آن آماده سازی شرایط برای انعقاد قرارداد اصلی است. اما به طور عمومی، این مفهوم بیشتر در مواردی استفاده می شود که طرفین قبل از رسیدن به دفاتر اسناد رسمی، در دفتر مشاور املاک، یک قرارداد انعقاد می‌دهند و یک سند عادی تهیه می‌کنند که آن را "قولنامه" می‌نامند. قولنامه در این مفهوم، معادل مبایعه نامه یا اجاره نامه است. در بخش بعد به تفصیل درباره آن‌ها صحبت خواهیم کرد.

"قرارداد‌ها جهت انعقاد قرارداد اصلی، برای انواع مختلفی از دارایی‌ها منعقد می‌شوند. بنابراین، قرارداد‌ها گستره‌ای از املاک و مالکیت‌ها را شامل می‌شوند. به عنوان نمونه، می‌توان یک قرارداد را در مورد تعهد به خرید و فروش یک دستگاه اتومبیل در آینده یا اجاره‌ی یک خانه تصور کرد."

انواع قولنامه خانه

در قسمت قبل، درباره چیستی قولنامه خانه و محل تنظیم آن سؤالاتی را پاسخ دادیم. توضیح دادیم که قولنامه خانه از نظر حقوقی، به معنای یک قرارداد پیش‌توقف و تعهد به انعقاد قرارداد اصلی در آینده مربوط به خرید یک خانه است که در دفتر املاک تنظیم می‌شود. با این حال، در عبارات عمومی، وقتی از قولنامه خانه صحبت می‌شود، به معنای قرارداد خرید یا قولنامه اجاره خانه است که در دفتر املاک به صورت درخواست عادی تنظیم می‌شود.

سوال مهمی در مورد قرارداد دستی یا رسمی خانه وجود دارد، که در معنای آن به تفصیل باید بحث شود. مفهوم عرفی قرارداد خانه را نیز بررسی می‌کنیم. پس از آن، این مطلب مطرح می‌شود که قراردادهای خانه چگونه دسته‌بندی می‌شوند؟ به عبارت دیگر، درباره مفهوم قرارداد خانه صحبت می‌کنیم، چه نوع قراردادهایی در قالب قراردادهای خانه قابل انعقاد هستند؟

در پاسخ به این سوال که چه انواع قولنامه‌های خانه وجود دارد؟ باید گفت که از نظر حقوقی هیچ محدودیتی در قراردادهایی که در قالب قولنامه منعقد می‌شوند، وجود ندارد. بنابراین، تمام قراردادهای قانونی مربوط به خانه، می‌توانند به صورت قولنامه منعقده شوند. اما در رویه کشورمان، قولنامه خانه به دو نوع قرارداد اشاره دارد که عبارتند از:

قولنامه بیع خانه ``` قولنامه بیع خانه ``` قُولنامه‌ی بیع خانه یک سند رسمی است که جزئیات و شرایط فروش یک خانه را تعیین می‌کند. این قرارداد حاوی اطلاعاتی از جمله نام و اطلاعات فروشنده و خریدار، آدرس خانه، قیمت و شروط پرداخت، شرایط تخلیه و سایر مقتضیات مربوط به فروش خانه است. قولنامه بیع خانه برای حفظ حقوق و توافق‌های طرفین از اهمیت بسزایی برخوردار است. لذا قبل از امضای قرارداد، ضروری است که طرفین به دقت و با کمک حقوقی مناسب شرایط قرارداد را بررسی و از درستی آن اطمینان حاصل کنند. در قرارداد بیع خانه، می‌توان از تگ‌های strong و em استفاده کرد تا برخی اصطلاحات یا اطلاعات مهم را برجسته کنیم و توجه خواننده را به آنها جلب کنیم. بنابراین، به منظور امضای یک قولنامه بیع خانه معتبر، توصیه می‌شود که به مشاوران حقوقی و املاک مربوطه مراجعه کرده و همه نکات اساسی را قبل از امضای قرارداد بررسی کنید.

مفهوم قولنامه بیع یا خرید و فروش خانه یک نوع قرارداد است که بین طرفین در دفتر املاک و با استفاده از سند عادی منعقد می شود. در این قرارداد، یک طرف مالکیت خانه خود را با مبلغی مشخص به طرف دیگر منتقل می کند. این انتقال معمولاً با تعهد به حضور در دفتر اسناد رسمی و در تاریخ مشخص صورت می گیرد تا سند رسمی خانه تنظیم شود. قرارداد قولنامه در مفهوم عرفی خود یکی از انواع اهم قولنامه ها است.

قولنامه اجاره خانه بسیار مهم است. برای اطمینان از صحت و قانونی بودن اجاره، لازم است که یک قرارداد رسمی بین مالک خانه و مستأجر تهیه شود. این قرارداد شامل شرایط اجاره، مبلغ اجاره ماهیانه، مهلت قرارداد، تعهدات طرفین و حقوق و تعهدات دیگر است. قولنامه اجاره باید دارای موارد زیر باشد: 1. اطلاعات کامل مالک خانه و مستأجر، از جمله نام، آدرس و شماره تماس‌ها. 2. محل و آدرس دقیق خانه مورد اجاره. 3. مدت زمان اجاره، تاریخ شروع و پایان قرارداد. 4. مبلغ اجاره ماهیانه و نحوه پرداخت آن. 5. شرایط استفاده از خانه، مانند تعداد افراد مجاز برای اقامت و قوانین مربوط به حیوانات خانگی. 6. تعهدات مالک خانه برای تعمیر و نگهداری کلیه تاسیسات و تجهیزات موجود در خانه. 7. حقوق و تعهدات مستأجر، از جمله نظم‌نگهداری خانه و پرداخت به موقع اجاره‌. 8. شرایط فسخ قرارداد و پرداخت جریمه در صورت نقض قوانین. توصیه می‌شود قبل از امضای قولنامه، آن را با دقت مطالعه و در صورت لزوم، با کمک یک وکیل مشاوره نمایید.

یک نوع دیگر از قراردادها، قرارداد اجاره خانه است که در مفهوم عرفی قولنامه قرار می‌گیرد. وقتی درباره قرارداد اجاره خانه صحبت می‌شود و سؤال مطرح می‌شود که در کجا قرارداد خرید ملک نوشته می‌شود؟ منظور این است که مالک خانه با حضور در دفاتر مشاوران املاک و امضای یک سند معمولی، قرارداد اجاره را با مستأجر منعقد می‌کند و حقوق مالکیت خانه را در مقابل اجاره‌اش به او واگذار می‌کند تا مستأجر قادر به استفاده از ملک شود.

تفاوت قولنامه خانه با مبایعه نامه خانه

در بخش قبل، به سؤالی پاسخ داده بودیم که درباره "تعریف قولنامه خانه" بود. قولنامه خانه به دو نوع، یعنی "قولنامه خرید و فروش خانه" و "قولنامه اجاره خانه" تقسیم می‌شود. به طور کلی، قولنامه خانه یک قرارداد بیع یا اجاره است که با یک سند رسمی در دفتر املاک منعقد می‌شود.

"در کنار مفهوم سند وعده فروش ملک، همواره مفهوم دیگری نیز با عنوان سند فروش ملک مطرح شده است. این ممکن است باعث شود که افرادی که قصد خرید و فروش ملکی را دارند، به این سؤال برسند که تفاوت بین سند وعده فروش ملک و سند فروش ملک چیست؟ به همین دلیل، در این قسمت نیز به توضیح و پاسخ به این سؤال می‌پردازیم."

در صورت استفاده از قولنامه به معنای پیش قرارداد، در برخی موارد، تفاوت قابل مشاهده‌ای بین قولنامه خانه و سند مالکیت خانه وجود دارد. قولنامه خانه نوعی پیش قرارداد است که تعهد به انتقال مالکیت خانه در آینده را بر عهده می‌گیرد. این یعنی با انعقاد قولنامه خانه، مالکیت هنوز منتقل نشده است و برای انتقال مالکیت نیازمند انعقاد قرارداد اصلی می‌باشد. بنابراین، برخلاف مبایعه نامه خانه که به معنای انتقال مالکیت فوری است، قولنامه خانه تنها تعهد به انتقال مالکیت در آینده را دارد.

به عنوان یک مثال، می‌توان به مبایعه‌نامه اشاره کرد؛ قراردادی است که طبق آن، ملکی به فروش می‌رسد و با سندی رسمی تایید می‌شود. اگرچه هنوز سند رسمی برای این قرارداد تهیه نشده است، اما با توجه به توافق طرفین، ماده 10 قانون مدنی به این قرارداد اعتبار می‌بخشد و تبدیل مالکیت ملک را به همراه دارد. بنابراین، اگر فروشنده از صدور سند رسمی امتناع کند، خریدار می‌تواند از طریق سامانه قضایی، درخواست تنظیم سند رسمی را ثبت کرده و دادگاه را درخواست رسیدگی به این موضوع کند.

در برخی موارد، هنگام استفاده از قولنامه به معنای عرفی آن، تفاوتی بین قولنامه بیع (خرید و فروش) خانه و مبایعه نامه خانه وجود ندارد. در واقع، این دو قرارداد، برای خرید و فروش ملک، با استفاده از سند عادی و در دفتر املاک، منعقد می‌شود. با این حال، قولنامه اجاره خانه، در مقابل مبایعه نامه ‎خانه، تفاوت دارد؛ زیرا قرارداد اجاره در قولنامه اجاره خانه تعریف می‌شود، در حالی که مبایعه نامه سند قرارداد خرید و فروش را شامل می‌شود. همانطور که می‌دانیم، قرارداد اجاره و خرید و فروش دو قرارداد جداگانه هستند که شرایط و آثار متفاوتی دارند.

وجه التزام قولنامه خانه چیست

تفاوت میان قرارداد خانه و نامه واگذاری یا معامله‌نامه خانه، یک مسئله است که در بخش قبل به آن پرداخت شد و توضیح داده شد که این دو مفهوم حقوقی، بسته به استفاده آیا قرارداد خانه به معنای حقوقی یا به معنای عرفی به کار می‌رود یا خیر، تفاوت دارند و تأثیرات متفاوتی را به دنبال دارند.

مهم است که مفهوم وجه التزام را قبل از پاسخ دادن به سؤال «وجه التزام قولنامه خانه چیست؟» درک کنیم. وجه التزام به عنوان یک شرط قرارداد در تمامی قولنامه‌های خانه، از جمله قولنامه موتور، مطرح می‌شود. در اینجا به توضیح وجه التزام قولنامه خانه خواهیم پرداخت. اصطلاح دیگری که در ارتباط با انواع قولنامه‌ها، نظیر قولنامه موتور، به کار می‌رود، وجه التزام است. با این حال، بایستی به طور معمول در تمامی قولنامه‌های خانه، این شرط قراردادی به چشم می‌خورد. بنابراین، برای مطالعه و بررسی دقیق‌تر این نهاد حقوقی، به سؤال «وجه التزام قولنامه خانه چیست؟» پاسخ خواهیم داد.

وجه تعهد در ماده ۲۳۰ قانون مدنی به شکل زیر تعریف شده است: قرارداد در صورتی که شرط بر آن باشد، می‌تواند تعیین کند که در صورت تخلف، طرف متخلف ملزم به پرداخت یک مبلغ به عنوان خسارت باشد. در این صورت، قاضی نمی‌تواند طرف را به مجازاتی بیشتر یا کمتر از آنچه تعیین شده است، محکوم کند.

با توجه به تعریف قانونی وجه التزام، به سوال اینکه وجه التزام قولنامه خانه چیست، می‌توان گفت در قرارداد قولنامه خانه، طرفین قرارداد شرطی را درج می‌کنند و با این شرط توافق می‌کنند که در صورتی که یک طرف از انجام تعهد قانونی خود امتناع کند، ملزم است مبلغی به عنوان خسارت به طرف مقابل پرداخت کند. این مبلغ خسارت در قولنامه خانه، وجه التزام قولنامه خانه نامیده می‌شود. وجه التزام قولنامه خانه معمولاً به صورت زیر تعیین می‌شود: قالب‌های مختلف چیدمان نمایشی: - وجه التزام: در قرارداد قولنامه خانه، وجهی مشخص معرفی می‌شود که در صورت عدم انجام تعهدات، به عنوان خسارت باید پرداخت شود. - جریمه تاخیر: در قولنامه خانه، ممکن است مقداری به عنوان جریمه برای تأخیر در انجام تعهدات تعیین شود. - مبلغ تضمینی: بعضی از قولنامه‌های خانه می‌توانند شرط تعیین مبلغی به عنوان تضمین پرداخت باشد تا از تعطیلات نامتناسب یا تضییع اطمینان مالی محافظت شود. به طور کلی، وجه التزام قولنامه خانه به عنوان مبلغی که در صورت عدم انجام تعهدات باید پرداخت شود، تعریف می‌شود.

در یک توافق‌نامه برای خرید و فروش یک خانه، طرفین توافق می‌کنند که اگر فروشنده در تاریخ مشخصی از حضور در دفترخانه و تهیه مدرک رسمی خودداری کند، موظف است روزانه یا ماهانه یک مبلغ مشخص را به خریدار پرداخت کند. همچنین، اگر خریدار در تاریخ تعیین شده از پرداخت مابقی مبلغ معامله خودداری کند، فروشنده مجاز است برای هر روز تأخیر در پرداخت، یک مبلغ مشخص را از خریدار دریافت کند.

در قالب قرارداد اجاره خانه، طرفین توافق می‌کنند که اگر موجر در تاریخ مقرر، ملک اجاره‌ای را به مستاجر تحویل ندهد یا در صورتی که مستاجر مبلغ پیش پرداخت را در تاریخ تعیین شده به موجر واریز نکند، طرف مقابل حق دارد مبلغی مشخص را به عنوان خسارت وجه التزام روزانه از موجر دریافت نماید.

در چه مکانی قولنامه خانه نوشته می شود

در بخش قبل، به سؤالی پاسخ دادیم که درباره "وجه التزام قولنامه خانه" بود و توضیح دادیم که اگر در قرارداد اجاره یا فروش خانه، طرفین شرایطی را درج کنند که بر اساس آن اگر یکی از طرف‌ها از انجام تعهدات قانونی خود منع شود، ملزم است که جبران خسارتی به مقدار مشخصی به طرف مقابل پرداخت کند. این مبلغ جبران خسارت که توافق شده است، وجه التزام قولنامه خانه نامیده می‌شود و این مسئله در قولنامه زمین نیز صدق می‌کند.

سؤال مهم ديگري درباره قرارداد خانه مطرح مي‌شود، اين است كه اين قرارداد در كجا ثبت مي‌شود؟ به عبارت ديگر، براي ثبت قرارداد خانه، براي مراجعه به كجا نياز است؟ پاسخ اين است كه به طور معمول، قرارداد خانه در دفاتر ملكي ثبت مي‌شود و پس از تكميل آن، يك شماره پيگيري صادر مي‌شود. اما اين موضوع جلوي طرفين را نگرفته است كه بدون مراجعه به دفتر ملكي، اقدام به نوشتن قرارداد كنند.

اشخاصی که قصد انعقاد یک قرارداد خرید یا اجاره مسکن را دارند، باید قبل از انعقاد قرارداد، به یک نمونه متن قرارداد مسکن دسترسی داشته باشند. این نمونه متن شامل شرایط و مقررات موجود در قرارداد است که با مطالعه آن، از هرگونه خطا در تهیه قرارداد خود جلوگیری می‌کنند و از مخاطراتی مانند کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن را برطرف می‌کنند. به همین دلیل، در این بخش، یک نمونه متن قرارداد مسکن را جهت مطالعه شما قرار داده و در انتها، فایل دانلود نمونه قرارداد مسکن را نیز برای شما فراهم کرده‌ایم.

دریافت نمونه‌ای از قولنامه خرید و فروش یک خانه

در مثال پاراگراف زیر درباره قرارداد خرید و فروش خانه با عنوان قولنامه، می‌بینید که برای این قولنامه مهم است که برخی نکات را روشن کنید. این نکات شامل اطلاعات طرفین قرارداد، مشخصات خانه و ویژگی‌های ملک مورد معامله، زمان و تاریخ انجام معامله، و وقتی که طرفین قرارداد می‌باشند و مراجعه می‌کنند به دفتر اسناد رسمی را می‌باشد.

برای دریافت یک نسخه نمونه از قرارداد خرید و فروش ملک، میتوانید بر روی گزینه "دریافت فایل" در کادر زیر کلیک کنید.