اشخاصی که در حرفه‌های مرتبط با تخریب و ساختمان‌نشینی فعالیت می‌کنند و همچنین افرادی که حداقل یکبار در فرآیند خرید یا فروش آپارتمان مشغول به کار شده‌اند، حتماً با مفهوم "قدرالسهم آپارتمان یا ساختمان" آشنایی دارند. در این مفهوم، اصطلاحی تکنیکی به کار رفته است که به طور معمول با استفاده از تگ strong به تمرکز و تأکید بیشتری در متن اشاره می‌کند، و با استفاده از تگ em به معنای تاکید بر اهمیت ویژگی و ارزش این مفهوم می‌باشد.

مفهوم "تعیین قدرالسهم ساختمان یا آپارتمان و روش محاسبه" بسیار پرکاربرد است و در موارد مختلف استفاده می‌شود. به عنوان مثال، وقتی افراد قصد دارند یک واحد یا چند واحد از یک ساختمان را خریداری کنند، از آن استفاده می‌کنند. در این موارد، سهم هر فروشنده در ارزش آپارتمان بسیار مهم است، زیرا ساختمان به تنهایی ارزشی ندارد. همچنین، در مورد املاک وراثتی نیز تعیین قدرالسهم بسیار مهم است.

بنابراین، با توجه به اهمیت قدرالسهم و روش محاسبه آن در تعیین ارزش آپارتمان، در این مطلب ما ابتدا به این پرسش‌ها پاسخ خواهیم داد: قدرالسهم آپارتمان چیست؟ آیا در سند آن ذکر می‌شود یا خیر؟ سپس به مسئله فروش قدرالسهم مشاعی و روش محاسبه آن خواهیم پرداخت.

قدرالسهم آپارتمان چیست؟

اشخاصی که علاقه‌مند به خرید یا فروش آپارتمان هستند و همچنین افرادی که در تخریب املاک قدیمی و یا پیش‌فروش ساختمان و آپارتمان فعالیت دارند، بدون شک با مفهوم قدرالسهم آپارتمان آشنا هستند. به همین دلیل، این افراد ممکن است سوالی درباره مفهوم قدرالسهم آپارتمان داشته باشند. قدرالسهم آپارتمان یعنی مقداری از مالکیت یک آپارتمان که متعلق به هر شخصی است و در اسناد رسمی به نمایش در می‌آید. معمولاً این مقدار به صورت درصد بیان می‌شود و مشخص می‌کند که هر فرد چقدر از کل مالکیت آپارتمان را دارا است. استفاده از عبارتی مانند "قدرالسهم آپارتمان" در معاملات خرید و فروش املاک بسیار مهم است و به کاهش ابهامات و تضادها کمک می‌کند.

از آنجا که نظریه قدرالسهم آپارتمان، با دو مفهوم اصلی عرصه و اعیان در تعامل مستقیم است، قبل از پاسخ به سؤال "قدرالسهم آپارتمان چیست"، لازم است که ابتدا به تعریف عرصه و اعیان بپردازیم و سپس به سؤال بعدی "قدرالسهم ساختمان یا آپارتمان چیست"، پاسخ دهیم.

عرصه به معنای زمین است و اعیان مشتمل بر ساختمان‌ها است که توسط انسان برروی آن عرصه یا همان زمین ساخته می‌شود. به عنوان مثال، فرض کنید یک مجتمع مسکونی 8 واحدی روی یک زمین به مساحت 800 متر مربع بنا شده باشد؛ در این حالت، عرصه همان زمین 800 متر مربع است و اعیان این مجتمع شامل 8 واحد مسکونی است، که هر کدام 8 طبقه دارند.

با توجه به توضیحی که در مورد عرصه و اعیان داده شد، در پاسخ به این سوال که قدرالسهم آپارتمان چیست، می‌توان گفت که قدرالسهم آپارتمان به مفهوم سهم و درصدی است که هر واحد آپارتمان از مالکیت زمین یا عرصه مشترک دارد.

بنابراین، به عنوان یک نمونه، اگر در این مثال، متراژ تمام واحدهای آپارتمان یکسان باشد، قدرالسهم هر واحد از زمین ملک برابر با یک هشتم آن خواهد بود، به این معنا که هر واحد 100 متر خواهد بود. البته، در صورتی که متراژ واحدهای آپارتمان متفاوت باشد، قدرالسهم هر واحد نیز متفاوت خواهد بود. در بخش بعدی، به صورت دقیق‌تر به نحوه محاسبه این قدرالسهم خواهیم پرداخت.

پس از پاسخ به سؤال در مورد "تعریف قدرالسهم آپارتمان" با استفاده از دو مفهوم "عرصه" و "اعیان"، در ادامه به سؤالی پرداخته خواهد شد که آیا "قدرالسهم ساختمان" در سند ذکر می‌شود یا خیر.

آیا قدرالسهم آپارتمان در سند ذکر می شود؟

در بخش قبل، به این پرسش پاسخ دادیم که چه معنایی دارد که آپارتمان یک قدرالسهم داشته باشد و با توجه به مفهوم عرصه و اعیان، توضیح دادیم که قدرالسهم آپارتمان چیست. در واقع، قدرالسهم آپارتمان نشان دهنده سهم و درصدی است که هر واحد از مالکان آپارتمان، از زمین یا عرصه مشترک دارد. این قسمت از ملک، با استفاده از تگهای قوی و تاکید، به طور واضح و بیان کننده برای هر مالک، تعیین می‌شود.

یکی از مباحثی که مرتبط با قانونی کردن حقوق مالکیت یک واحد مسکونی وجود دارد، مربوط به قید شدن قدر سهم آپارتمان در سند ملکی است. سوال مطرح می‌شود که آیا قیمت و ارزش سهمی که در ساختمان مسکونی داریم نیز در سند مالکی ثبت می‌شود؟ در این مورد، وجود یک قاعده در سند ملکی به نام "قدر السهم" برای این موضوع بسیار مهم است. قدرالسهم به معنای ارزش نسبی سهامی است که هر فرد در یک ساختمان مسکونی دارد. این ارزش می‌تواند به صورت قاعده‌ای مقرر شده در سند ملکی ذکر شود، تا باعث شفافیت در خرید و فروش املاک و افزایش اطمینان حقوق مالکان و سهامداران شود. لذا، بررسی سند ملکی و یافتن اطلاعات در مورد قدرالسهم ساختمان، بسیار حائز اهمیت است تا در معاملات مسکونی به صورت قانونی و شفاف عمل شود.

قبل از پاسخ به این سؤال، نکته‌ای را ذکر کردن ضروری است: تقریباً تمامی آپارتمان‌ها دارای قدرالسهمی هستند، به استثنای املاک وقفی. در املاک وقفی، مالکیت زمین یا محل ساخت آپارتمان به اوقاف تعلق دارد و مالکان واحدهای آپارتمانی که در روی زمین‌های وقفی ساخته شده‌اند، صرفاً حق استفاده را دارند و بنابراین، این آپارتمان‌ها بدون قدرالسهم آپارتمان هستند.

با توجه به تبیینات فوق، جواب به سؤال آیا قدرالسهم آپارتمان در سند ذکر می شود، بایستی به این صورت داده شود که بجز در مورد اموال وقفی، قدرالسهم آپارتمان با عبارت کلی (قدرالسهم از مشاعات) در سند ذکر می‌شود و محاسبه آن بر اساس یک فرمول صورت خواهد گرفت که در بخش پایانی توضیح داده خواهد شد.

فروش قدرالسهم از مال مشاع

قبل از بررسی مسئله فروش قدرالسهم از مال مشترک، لازم است کمی درباره مفهوم ملک مشترک و ملک تفکیک شده توضیح داده شود. بعد از تعریف این نوع خاص از مال، وضعیت حقوقی فروش قدرالسهم از مال مشترک بررسی خواهد شد.

مال مشاع به معنای املاکی است که چندین مالک دارند و هر یک از آنها حقوق مالکیتی در بخشی از این املاک دارند. این نوع املاک می‌توانند میراثی باشند که بعد از درگذشت مالک قبلی، به چند وراثت می‌رسند. وراث، تا زمانی که املاک تقسیم نشوند، بخشی از آنها را به ارث می‌برند و حقوق مالکیت را در آن دارند. استفاده از تگ em و strong در این متن به شیوه‌ای است که قوت و تأکید را بر بخش‌های خاصی از متن قرار می‌دهد.

مالکیت مشترک مالکان، در مال مشترک، تا زمانی که مال مشترک، تقسیم نشده و به مال اختصاصی تبدیل نشده باشد، به ادامه خواهد داشت. بعد از درخواست تقسیم و انجام آن که معمولاً توسط مراجع ثبتی انجام می شود، مال به تعداد مالکان تقسیم شده و مالکیت هر مالک بصورت جداگانه و اختصاصی برای خود ثبت می شود.

طبق عادت، در ساختمان‌های آپارتمانی، فرآیند تفکیک واحدها به اتمام می رسد و پس از تصویب مصوبه تفکیکی جلسه عمومی، برای هر واحد یک سند تفکیک صادر می شود. با جدا شدن واحدها، هر مالک به تنهایی مالکیت واحد متعلق به خود را دارد و مالکیت مشترک مالکان فقط مربوط به زمین باقی می ماند.

با این حال، در شرایط خاصی مانند ملک هایی که به طور مشترک به وراثت می رسند، ممکن است که مالکیت مشترک بین صاحبان در حالت تقسیم نشده باقی بماند و قبل از تجزیه تملک، صاحبان مشترک، مالکیت همه واحدهای آپارتمان را داشته باشند. در این صورت، این سؤال مطرح می شود که آیا فروش سهم هر مالک از مال مشترک و در نتیجه فروش دقیقاً به اندازه سهم او از مال مشترک، برای صاحبان امکان پذیر است یا خیر؟

در پاسخ به سوال مذکور، بایستی به ماده 583 قانون مدنی اشاره کنیم. طبق این ماده، هر یک از شرکا مجاز است سهم خود را بدون نیاز به رضایت شرکای دیگر، به صورت جزئی یا کامل به فردی دیگر منتقل کند. این حق مالکیت از طریق نقل و انتقال سهم قابل استفاده است و محدودیت خاصی در این زمینه وجود ندارد. علاوه بر این، در ماده 350 این قانون، مبیع مورد بررسی قرار می‌گیرد که می‌تواند به صورت مفروز یا مشترک بوده باشد. در اینجا، مبیع به تراکنشی اشاره دارد که در آن یک مالی فروخته می‌شود.

بنابراین، بر اساس قوانین مربوطه، فروش سهام شرکا از دارایی‌های مشترک و در ادامه، فروش قسمتهای متصل به هر شریکی از دارایی مشترک، به صورت قانونی مجاز است. به عنوان مثال، اگر سه وارث در یک ملک، به نام مالکیت مشترک مالکیت داشته باشند و هرکدام بخشی معادل یک سوم از ملک را داشته باشند، هر وارث مجاز است که به عنوان سهم خود، یک سوم از دارایی مشترک یا معادل آن (دو دانگ) را برای فروش عرضه کند.

با توجه به این واقعیت، هرچند معامله خرید یا فروش سهام شریک در مال مشترک و سپس فروش بخشی از مال مشترک (قدرالسهم) مجاز است، اما انتقال و تسلیم مال به خریدار، بدون رضایت سایر شرکا، امکان‌پذیر نیست. ماده 475 قانون مدنی مشخص می‌کند: "کرایه مال مشترک مجاز است، اما تسلیم واقعی مستأجر به اجازه شریک وابسته است."

نحوه محاسبه قدرالسهم آپارتمان

به دلیل اینکه در سند آپارتمان، قدرالسهم آن با استفاده از عبارت "قدرالسهم از مشاعات" ذکر می‌شود، شاید برخی افرادی که قصد خرید یک واحد آپارتمان را دارند، تمایل داشته باشند تا قدرالسهم آپارتمان موردنظر خود را محاسبه کنند.

نحوه محاسبه ارزش سهم آپارتمان، با استفاده از یک فرمول ساده صورت می‌گیرد که هر شخص قادر به محاسبه آن است. در واقع، با در نظر گرفتن مساحت تمام واحدهای آپارتمان، می‌توان به سادگی ارزش سهم هر کس را استنباط کرد. ولی در صورتی که مساحت هر واحد آپارتمان متفاوت باشد، نحوه محاسبه ارزش سهم بیشتر تعقیباتی دارد. به همین علت، در این قسمت به دو حالت مختلف برای نحوه محاسبه ارزش سهم آپارتمان اشاره خواهیم کرد.

نحوه‌ی محاسبه قیمت سهم آپارتمان با واحدهایی با متراژ یکسان به این صورت است که ابتدا متراژ کل آپارتمان را به تعداد واحدها تقسیم می‌کنیم. سپس هر واحد را به صورت جداگانه محاسبه می‌کنیم. برای این منظور، ابتدا قیمت کل آپارتمان را بر تعداد واحدها تقسیم می‌کنیم تا به قیمت هر واحد برسیم. سپس به قیمت هر متر مربع این واحد اهمیت می‌دهیم و با متراژ واحد آن را ضرب می‌کنیم. برای محاسبه قدرالسهم یک واحد، این قیمت را به همراه هزینه‌های مربوط به واحد شامل آب، برق، گاز و سایر هزینه‌ها جمع کرده و مبلغ نهایی را به تعداد واحدها تقسیم می‌کنیم.

طریقه محاسبه قدرالسهم آپارتمان به صورت زیر است: متراژ عرصه یا زمین آپارتمان را بر تعداد واحدهای آپارتمان تقسیم می‌کنیم. این محاسبه از طریق فرمول زیر انجام می‌شود: قدرالسهم آپارتمان = (متراژ عرصه یا زمین آپارتمان / تعداد واحدهای آپارتمان) مثال: فرض کنید متراژ عرصه آپارتمان ۱۰۰۰ متر مربع باشد و تعداد واحدهای آپارتمان نیز ۱۰ واحد باشد. قدرالسهم آپارتمان = ۱۰۰۰ متر مربع / ۱۰ واحد بنابراین، قدرالسهم آپارتمان برابر با ۱۰۰ متر مربع است.

برای بهتر درک کردن این مثال، به آن توجه کنید. فرض کنید یک برج شامل 8 واحد در یک قطعه زمین به مساحت 400 متر مربع ساخته شده است و هر واحد نیز به مساحت 60 متر مربع است. برای محاسبه قدرالسهم هر واحد از برج، می‌توانیم مساحت کل قطعه زمین 400 را بر تعداد واحدها (8) تقسیم کنیم. بدین ترتیب، قدرالسهم هر واحد برابر با 40 متر مربع خواهد بود.