قانون تمدید اجاره در زمان کرونا

در حال حاضر، تعداد زیادی از شهروندان کشور، به ویژه در شهرهای بزرگ و پرجمعیت، به صورت اجاره‌نشینان یا مستأجران زندگی می‌کنند.
تضمین حقوق مستأجران و جلوگیری از بروز مشکلات اجتماعی جدی برای آنها، از اولویت‌های دولت است، به خصوص در شرایط فعلی جهش سریع و خطرناک بیماری کرونا.

معاونت مستقر در خصوص مقابله با کرونا به عنوان سازمان کلیدی در راستای بهبود وضعیت اقتصادی و اجتماعی، بررسی‌هایی در خصوص بازار مسکن انجام داده است.
تصویب‌نامه‌ای که تحت عنوان «قانون استفاده از سرویس‌های اجاره مسکن در دوران کرونا» شناخته می‌شود، سال گذشته مجددا تمدید و تصویب گردید.
براساس این قانون، استفاده از سرویس‌های اجاره مسکن در دوران کرونا در شرایط خاص و ضروری به صورت اجباری است.

با سلام و احترام، در این مقاله قصد داریم به بررسی موضوعی مهم بپردازیم.
موضوع مورد بررسی قانون تمدید اجاره در زمان کرونا در سال 1402 می باشد.
می خواهیم شرایط و مقتضیات قانون تمدید اجاره در این سال را مورد تحلیل و بررسی قرار دهیم و همچنین استثناءها و موارد خاصی را که در قوانین مرتبط با قانون تمدید اجاره در زمان کرونا در سال 1402 وجود دارد، بررسی کنیم.

قانون تمدید اجاره در زمان کرونا ۱۴۰۲

پس از شیوع و پراکنده شدن بیماری کرونا، مدیران سعی کردند قوانینی را تصویب کنند تا از اقتصاد جامعه حمایت کرده و از بروز آسیب‌های مالی به آنها جلوگیری کنند.
یکی از مصوبات مهم در این زمینه، تمدید قراردادهای اجاره در زمان بحران کرونا بود که به شرح زیر است:در تاریخ هشتم تیر سال ۱۳۹۹، ستاد ملی مقابله با کرونا مصوبه‌ای درباره قراردادهای اجاره اماکن تصویب کرد.
همچنین، به همراه قانون مالیات بر درآمد اجاره ملک، این مصوبه قراردادهای اجاره را تحت تأثیر قرار می‌دهد تا به مستاجران در مقابل بروز مشکلات اقتصادی به دلیل کرونا کمک کند.

با توجه به موقعیت اقتصادی نامناسب کشور به علت شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌های ناعادلانه، و برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، تمامی قراردادهای اجاره مسکونی استیجاری که تا تاریخ هشتم تیرماه ۱۳۹۹ هنوز تمدید نشده‌اند، پس از سه ماه از اعلام رسمی وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی و پایان شیوع ویروس کرونا و پایان شرایط اضطراری، تمدید خواهند شد.

براساس این قانون یا به عبارت دیگر مصوبه ستاد ملی کرونا که در حکم قانون است، قرارداد اجاره برای املاک مسکونی که تا تاریخ 8 تیر ماه 1399 تمدید نشده بودند، در صورتی که مستاجر تمایل به تمدید قرارداد اجاره داشت، حتی اگر مالک مخالف بود، به صورت خودکار و اتوماتیک قابل تمدید می‌شد و نیازی هم به تنظیم نمونه قرارداد اجاره آپارتمان نبود.

"با توجه به اینکه در این تصمیم قراردادهای اجاره تا سه ماه پس از پایان ویروس کرونا قابل تمدید بودند، این تصمیم که در ابتدا برای سال ۱۹۹۹ بود، درباره قراردادهای اجاره در سال گذشته نیز اعتبار داشت و به دلیل همچنان بهبود نیابوندن شرایط بیماری کرونا در سال گذشته، تمدید قراردادهای اجاره همچنان قابل انجام بود.
استناد به همین تصمیم، تمدید قراردادهای اجاره در سال قبل نیز اعمال می‌شد.
"

به طور خلاصه، صاحبان ملک نمی توانستند به دلیلی مشروع، مستأجران خود را از خانه اجاره ای خارج کنند.
براساس قانون، قرارداد اجاره مسکونی از سال قبل به طور خودکار تمدید می شد، با این حال، تمدید قرارداد اجاره در دوران کرونا منوط به وجود شرایط خاصی بود که در ادامه ذکر خواهد شد و در شرایط استثنایی، قرارداد اجاره طبق قانون تمدید اجاره در دوران کرونا قابل تمدید نبود.

شرایط تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا 1402

همان‌طور که در بخش قبل بیان شد، مصوبه استاد ملی مقابله با کرونا نیاز به تصریح قانونگذار برای تمدید اجاره در زمان کرونا برای سال ۱۴۰۲ دارد.
با این حال، در مصوبه استاد مقابله با کرونا، شرایطی برای تمدید اجاره در نظر گرفته شده است که در این قسمت به توضیح آن‌ها پرداخته خواهد شد.

یکی از شرایط حیاتی برای تمدید قرارداد اجاره این است که نرخ اجاره بها یا مبالغ رهن حتماً به اندازه مشخص شده در قوانین افزایش یابند.
به طور مثال، در تهران، افزایش نرخ اجاره به میزان ۲۵ درصد، در کلان شهرها ۲۰ درصد و در سایر شهرها تا ۱۵ درصد خواهد بود.
این مقررات توسط مصوبه‌های قانونی تعیین می‌شوند که بر اساس آنها این افزایشات اعمال می‌شود.

حداکثر افزایش میزان اجاره یا مبلغ رهن برای شهر تهران تا 25 درصد محدود می‌شود.
برای شهرهای دیگر نیز این افزایش به شرح زیر است: شهرهای مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز، کرج، اهواز، قم و کرمانشاه حداکثر تا 20 درصد و برای سایر شهرها حداکثر تا 15 درصد خواهد بود.

بر این اساس، در شرایط تمدید اجاره در دوران کرونا، قانون نصب کرده است که موجر یا اجاره دهنده تنها مجاز به افزایش حداکثر ۲۵، ۲۰ و ۱۵ درصد اجاره یا ودیعه می‌توانند.

«با این هرچند، اگر مستأجر و موجر در بحث تعیین میزان اجاره با مقادیری بالاتر از قوانین ستاد ملی مقابله با کووید-19 موافقت می‌کردند و به عبارت دیگر، مستأجر تمایل داشت که مبلغ اجاره بیشتری را برای تمدید قرارداد اجاره پرداخت کند، آن توافق همچنان محترم بود و در حال اجرا قرار می‌گرفت؛ اما اگر مستأجر تمایلی به پرداخت مبالغ بیشتر نداشت، مبلغ اجاره فقط در محدودهٔ درصدهایی که ذکر شده، قابل افزایش بود.
»البته تگ‌های HTML مورد استفاده در متن را اجرای نمی‌دهم، ولی می‌توانید آن‌ها را به عنوان مراجعه کننده با تگ‌های استاندارد HTML درنظر بگیرید.

باید توجه داشت که در شرایط کرونا، اگر مستاجر به تمدید قرارداد اجاره علاقه ای نداشته باشد، موجر مجاز نیست بر اساس این قانون، مستاجر را مجبور به تمدید قرارداد اجاره کند.
بلکه این قانون و ماده تمدید قرارداد اجاره سال گذشته به منظور حمایت از حقوق مستاجران تصویب شده و فقط امکان اجبار موجر یا مالک به تمدید قرارداد اجاره وجود دارد.

استثنائات تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا

در بخش قبل، به مطالعه "شرایط تمدید قرارداد اجاره بر اساس قانون و مصوبه تمدید اجاره در زمان کرونا برای سال قبل" پرداختیم.
اما نکته مهمی که در این رابطه وجود دارد، این است که تمدید قرارداد اجاره اجباری بود و در واقع به نفع مستاجران بود، زیرا از صدور حکم تخلیه آن‌ها جلوگیری می‌کرد.
اما این تمدید، به ضرر مالکان بود.

بسیاری از عملکردهای مالک در ملک‌های اجاره‌ای به شدت محدود می‌شده است.
این مصوبات اغلب با اصل مالکیت و حق سلطه افراد بر اموال خود در تضاد است.
این امر سبب شده تا در مصوبه تمدید قرارداد اجاره، که در سال‌های گذشته تصویب شده است و در سال ۱۴۰۲ اجرا شده است، نیاز به رعایت قوانین در تمدید مصوبه در این سال وجود داشته باشد.
در این مصوبه، استثنائاتی برای تمدید قرارداد اجاره در نظر گرفته شده است.
در صورت وجود استثنائات مذکور، قرارداد اجاره تمدید نمی‌شود و مستاجر ملک مورد اجاره را باید تخلیه کند.

در صورتی که یک ملک قبلاً یا در طول دوره تمدید قرارداد، به طور مشخص و رسمی برای اجاره معامله شده باشد، مستاجر موظف است در مدت دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی، برای تخلیه و تحویل دادن ملک به عمل آورد.
بنابراین، در صورتی که ملک اجاره داده شده به فروش رفته باشد، مستاجر باید ملک را تخلیه کند.

مستأجرانی که در طول دوره قرارداد اجاره، بر اساس تصمیمی که بر اساس مصوبه دادگاه اتخاذ می‌شود، عملیات قانونی مستأجر را انجام نمی‌دهند و منجر به ضایع شدن حقوق موجر می‌شوند، تحت پوشش مصوبه قرار نداشتند.
مانند حالتی که مستأجر هزینه‌های قبوض مصرفی یا شارژ مربوط به ملک مورد اجاره را پرداخت ننموده است؛ در این شرایط، مالک می‌توانست با درخواست صدور حکم تخلیه مستأجر، به دادگاه‌های قضائی مراجعه کند و در صورت ثابت شدن عدم انجام تعهدات توسط مستأجر، حکم تخلیه صادر شود.

مانند حالتی که رفتار مستاجر مغایر با آداب و رسوم عمومی بود و توسط مرجع صالح مورد بررسی قرار گرفت، منجر به شکایت سایر ساکنان واحدهای مسکونی شد.
همچنین، ممکن است مستاجر در طول اجاره اقدامات غیر مجاز انجام داده و یا سرپیچی از تعهدات قرارداد اجاره (از جمله موارد مختلف کاربری) داشته باشد.

در صورتی که صاحب ملک با هدف تخریب یک واحد مسکونی، ساخت یک ساختمان جدید یا انجام تعمیرات اساسی بر روی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات ساختمان را در اختیار داشت، مأموریت مستأجر این بود که مال مورد اجاره را تخلیه کند.

در صورتی که ثابت شود موجر و افراد زیر مسئولیت او، تنها مالکان این واحد مسکونی بوده‌اند و مالک و تحت تکفل موجر به ملک مسکونی برای سکونت نیاز دارند، مرجع معتبر برای بررسی آن، مشغول به بررسی قرارداد اجاره میشود.
این قرارداد اجاره قابل تمدید نمیباشد.

اگر پس از تمدید قرارداد اجاره، مستأجر در مدت یک ماه بر اساس مدارک معتبر و با توجه به تشخیص مرجع صالح پرداخت اجاره را به موجر انجام نمی‌داد، مالیتِ اختلاف اجاره را به موجر ندادیم.
به این دلیل که عدم پرداخت اجاره در قرارداد اجاره باعث ضرر مالک می‌شد و قابلیت تمدید قرارداد اجاره وجود نداشت.

به شرطی که مستاجر در مصوبه تمدید قرارداد اجاره سال، افزایش قیمت که به نرخ‌هایی که ذکر شده، 15 و 20 و 25 درصد است، را نپذیرد، واحد می‌توانست تخلیه شود.