فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل

با توجه به همه ما می دانیم که توقعات و آرزوهای مختلفی را با خرید یا اجاره خانه داریم.
یکی از قراردادهای پر کاربرد در این زمینه، قرارداد اجاره مسکن است.
قرارداد اجاره در واقع یک توافق نامتعارف بین مالک و مستأجر است که شرایط و ضوابط استفاده از ملک را تعیین می کند.
توجه به جزئیات قرارداد اجاره حائز اهمیت بوده و ممکن است به دلیل مسائل مختلفی نظیر پرداخت وجه اجاره، تعمیر و نگهداری ملک و حقوق و تعهدات طرفین، اختلافات و چالش هایی پیش آید که می تواند بر رابطه مالک و مستأجر تأثیر بگذارد.
به همین دلیل است که قرارداد اجاره تحت تأثیر عوامل مختلف قرار می گیرد و برای فسخ آن نیاز به رضایت دو طرف یا وجود شرایطی خاص است.
بنابراین، به منظور جلوگیری از مشکلات و اختلافات در آینده، توصیه می شود قبل از امضای قرارداد اجاره، تمام جزئیات و شرایط را به دقت بررسی کنید و در صورت نیاز، از راهنمایی و مشاوره متخصصان حقوقی استفاده کنید.
همچنین، بهتر است قبل از ورود به قرارداد اجاره، امکانات و تعمیرات لازم را انجام داده و توافقات را بر اساس قوانین و مقررات مربوطه صورت دهید.
با احترام، توجه شما را به این نکات فراخوانده و پیروزی و موفقیت شما را در انتخاب و اجرای قرارداد اجاره آرزومندیم.

گاهی اوقات، قبل از گرفتن ملک اجاره شده، اتفاقاتی رخ می‌دهد که برای مستاجر مشکلاتی ایجاد می‌کند.
به همین دلیل، مستاجران تمایل دارند قبل از امضای قرارداد اجاره، قرارداد را لغو کنند.
در قانون، مواردی تعیین شده است که مستاجران مجاز به لغو قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک می‌باشند.

در این مقاله، به بررسی مواردی از فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل می‌پردازیم.
این موارد شامل بحران‌های مختلفی است، مانند وجود عیب در عین مستاجره، عدم تحویل محل اجاره، و همچنین حق فسخ قرارداد و تخلف از شرایط قرارداد اجاره.
در صورتی که سوالاتی در مورد فسخ قرارداد اجاره قبل از گرفتن عین مستاجره دارید، ما در این مقاله به طور کامل به آن‌ها پاسخ خواهیم داد.
همراه ما باشید تا اطلاعات بیشتری در این زمینه به دست آورید.

موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل

عقد اجاره، یک نوع توافق که برای اجاره‌دادن مورد نیاز است.
لازم بودن یک عقد به این معنا است که مگر در شرایطی که موجب فسخ قانونی قرارداد می‌شود، طرفین نمی‌توانند به تنهایی این توافق را فسخ کرده و رابطه تجاری را خراب کنند.
عمل فسخ قرارداد تنها در صورت رضایت دو طرف قابل انجام است.
در قانون ممکن است برخی شرایط وجود داشته باشد که موجب فسخ قانونی شدن یک معامله می‌شود، مانند وجود شرط‌های قانونی، خیارهای قانونی دیگر و در نهایت شرایطی که قانونگذار برای فسخ معامله پیش‌بینی کرده است.

گاهی اوقات ممکن است مستاجر قصد داشته باشد قبل از استفاده از ملک اجاره شده، قرارداد را فسخ کند.
فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل، یکی از مواردی است که قانونگذار به آن توجه کرده است و به همین دلیل، قوانین مربوط به موارد فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل را تدوین کرده است.
موارد فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل و قبل از استفاده از ملک توسط مستاجر شامل موارد زیر می‌شود:

وجود و پیش‌بینی حق فسخ، برای طرفین قرارداد، امری است بسیار حائز اهمیت و نیازمند توجه است.
این حق، به طرفین این اتفاق قراردادی امکان می‌دهد که در صورت بروز شرایط خاصی، از ادامه انجام قرارداد منصرف شوند.
بنابراین، هنگام تدوین و پیشنهاد قرارداد، به این موضوع حساسیت و توجه کافی داده شود تا در صورت لزوم، این حق به درستی و قانونی برای طرفین تضمین شود.

وجود نقص یا عیب در اجارهنده یا دارایی مهم است.
مطلوب است که اجارهنده تمام عیوب را قبل از شروع قرارداد اجاره تشخیص دهد و هر نقص را به مالک اعلام کند.
این اطلاعات می تواند به اجارهنده در ایجاد توافقی منصفانه و درست بین طرفین کمک کند.

برخی از مشکلات مستأجران و مالکان املاک ممکن است شامل عدم تحویل عینی ملک باشد.
در این موارد، هر دو طرف باید دقت کنند که به توافق جدی برسند و مسئله را به دادگاه تحویل ندهند.
اگر مستأجر، ملک مورد نظر را دریافت نکند، باید اقدامات لازم را انجام دهد.
اولاً، به طور کتبی از مالک درخواست تحویل عینی ملک را داشته باشد.
در این مکاتبه، بهتر است از ابزارهای قوی مانند تاکید کننده ها (strong) استفاده کند تا بیان کند که درخواستش جدی است.
اگر مالک بازه‌ی زمانی مشخصی را برای تحویل عینی ملک معین نکند، مستأجر می‌تواند اقدامات قانونی را در نظر بگیرد.
از جمله ارجاع به نیروی انتظامی یا تقاضای خسارت.
در مواجهه با اینگونه مشکلات، طرفین جایی نباید دست خود را از دست داده و باید از آرای قانونی و مراجع قانونی مناسب استفاده کنند.

تخلف از شرط فعل در عقد اجارهتخلف از شرط فعل در قرارداد اجاره وقوع پیدا می‌کند.
این تخلف به وقوع می‌پیوندد زمانی که یکی از طرفین در قرارداد اجاره، شرطی که باید اجرا گردد، را نادیده بگیرد یا از آن عمل نکند.
این تخلف ممکن است منجر به مشکلات قانونی بین طرفین قرارداد شود و توافق بین آن‌ها را تحت تأثیر قرار دهد.

مهم است بگوییم که در این حالت ها، همچنان که مستأجر حق ندارد که جریمه و خسارت قرارداد اجاره را پرداخت کند، می‌تواند برای لغو قرارداد اقدام کند.

وجود عیب در عین مستاجره

در بخش قبل، من درباره فسخ قرارداد اجاره از سوی مستأجر، قبل از دریافت عین مستأجره، توضیحاتی ارائه دادم.
یکی از مواردی که می‌تواند به فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل منجر شود، وجود عیب و نقص در عین مستأجره است.
این مورد، یکی از شرایطی است که باعث می‌شود قرارداد اجاره قبل از تحویل و در مرحله دریافت عین مستأجره فسخ گردد.

براساس توضیحات بالا، موضوع مورد بحث نظارت بر وقوع عیب در مالی است که در دوره اجاره رخ می‌دهد.
از زمان امضای قرارداد اجاره تا تحویل ملک توسط موجر به مستاجر، در صورت وجود هرگونه عیب و نقصی، مستاجر مجاز به فسخ قرارداد اجاره است.
شرایطی که عیب می‌تواند به فسخ منجر شود، در ماده ۴۷۹ قانون مدنی تعریف شده است.

وجود حق فسخ

حقی به نام "ابتلاع" یکی از مواردی است که امکان لغو و قطع قرارداد را برای طرفین فراهم می‌کند.
در تمامی قراردادها، می‌توان شرطی تعیین کرد که براساس آن، قرارداد قابل لغو است.
این شرط را "شرط ابتلاع" می‌نامند.
در قراردادهای اجاره نیز، می‌توان برای طرفین حق ابتلاع قرارداد را تعریف کرد.

وجود شرط "فسخ" در قرارداد اجاره، به موجر و مستاجر، این اجازه را می دهد که قرارداد اجاره را فسخ کنند.
البته، در این مورد، اگر خسارتی بابت فسخ قرارداد، از طرف هر یک از متعاملین، در نظر گرفته شده باشد، باید پرداخت شود.
بنابراین، پیش بینی حق "فسخ" نیز، می تواند یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل و قبل از گرفتن عین مستاجره، باشد.

عدم تحویل عین مستاجره

یکی از موارد ممکن برای فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل، عدم تحویل مستاجره توسط موجر است.
این موضوع در ماده 476 قانون مدنی به عنوان یک شرط فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل، بررسی شده است.
در صورتی که اتفاقی چنین بیفتد، مستاجر می تواند قبل از دریافت مستاجره، قرارداد اجاره را نادیده بگیرد و فسخ کند.

مطابق با ماده ۴۷۶ قانون مدنی، موجر موظف است ملک مورد اجاره را به مستاجر، به صورت عینی تحویل دهد و در صورت عدم امکان تحویل، موجب می‌شود.
اگر تحویل عینی امکان‌پذیر نباشد، مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد.
بنابراین، در صورتی که موجر یا اجاره‌دهنده، ملک مورد اجاره را به مستاجر تحویل ندهد، مستاجر می‌تواند با اقدامات قانونی مانند تقدیم شکایت و ارائه دادخواست، موجر را اجبار کند.
و در صورتی که اجبار ممکن نباشد، مستاجر می‌تواند با دریافت مبالغ پرداختی خود، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید.

تخلف از شرط فعل در عقد اجاره

گاهی در انعقاد توافقنامه اجاره، شرایط خاصی برای اجاره دهنده تعیین می‌شود، به این معنی که مالک متعهد می‌شود تا تغییراتی در مورد ملک اجاره داده شده انجام دهد.
در صورتی که این تعهد انجام نشود و اجرای آن برای متعهد ممکن نباشد، مستأجر به اجرای نادرست تعهدات توسط مالک می تواند توافقنامه را لغو کند.
بعضی از شرایط این توافقنامه شامل تعویض درب ورودی خانه در عرض ۱۰ روز، رنگ‌آمیزی خانه حداقل یک هفته قبل از تحویل ملک به مستأجر و موارد مشابه خواهد بود.