بر اساس قانون مدنی، عقد اجاره یکی از عقود ضروری تلقی می‌شود؛ به این معنا که اصل بر لزوم اجرای آن است و هیچ کس بدون دلیل موجه یا رضایت مشروع نمی‌تواند آن را لغو یا به طور حقوقی "فسخ" کند. به همین علت، لغو قرارداد اجاره تنها با رضایت دو طرف امکان پذیر است یا یکی از دلایل مندرج در حق فسخ قرارداد اجاره وجود داشته باشد.

اگر یک فرد قصد دارد قرارداد اجاره را قبل از پایان مدت زمان مقرر فسخ کند، باید خساراتی را به طرف مقابل خود پرداخت کند. این خسارات ممکن است در قرارداد تعیین شده باشند یا در صورت عدم تعیین، باید در دادگاه اثبات ضرر و زیان شود. لذا، اشخاصی که طرف مقابل آن‌ها خسارت وارد کرده است، باید با روش درخواست تعویض قرارداد اجاره آشنا شوند تا بتوانند به صورت قانونی اقدام لازم را انجام دهند.

به همین مناسبت، در این مقاله قصد داریم به بررسی موضوعاتی بپردازیم که در ارتباط با فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل و پس از تحویل می‌باشند. همچنین، شرایط و روش مطالبه ضرر و زیان این قرارداد را مورد بررسی قرار خواهیم داد و در ادامه توضیح خواهیم داد که برای این موضوع چه مدارک و هزینه‌هایی لازم است. در پایان، نمونه‌ای از درخواست مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره را نیز ارائه خواهیم کرد.

ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل

بر اساس قانون مدنی، مبنای عقد اجاره این است که مستاجر قادر است از مزایای اجاره شده برای مدت مشخصی بهره ببرد و به عوض، مبلغی به اجاره دهنده یا مالک پرداخت کند. لازم به ذکر است که طبق قانون، عقد اجاره یک عقد لازم محسوب می‌شود؛ به این معنی که هر دو طرف باید همواره به آن پایبند باشند و هیچ یک از طرفین قادر به فسخ آن نیست مگر اینکه رضایت طرف مقابل را جلب کند یا دلیل موجهی برای فسخ این قرارداد ارائه دهد.

در مورد فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک، یک سوال مطروح می‌شود که آیا هر یک از طرفین حق دریافت خسارت دارند؟ به این سوال می‌توان گفت که اگر هر یک از طرفین، یعنی موجر یا مستاجر، قرارداد را بر اساس دلیلی موجهی که در قانون و قرارداد ذکر شده است، فسخ کنند، طرف مقابل حق دریافت هیچ گونه خسارت و ضرر و زیانی را ندارد.

به عنوان یک مثال، در صورتی که در قرارداد اجاره وجود داشته باشد: - عیب جدی‌ای وجود داشته باشد که موجب ناممکن شدن استفاده از ملک برای طرف مقابل شود. - موجر یا اجاره‌دهنده ملک را در مهلت مقرر تحویل مستأجر ندهد. - یکی از طرفین در اجاره و رهن به نحوی کلاهبرداری کند و ملک را به شخص دیگری اجاره دهد. - یکی از موارد ذکر شده در ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر ایران مصوب ۱۳۵۶ رخ دهد. در این صورت، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را دارا نمی‌باشد و به تبع آن حق دریافت خسارت‌ها و ضرر و زیان نیز از فرد فسخ کننده واگذار نمی‌شود.

"علاوه بر این، در صورتی که یکی از طرفین، از اقدامات موکدی که مطابق توافق کتبی، تعهد به انجام آن‌ها نموده (مانند رنگ‌آمیزی یا بازسازی ملک)، امتناع کند، یا در نهایت، زمانی که یکی از طرفین، طبق اصول و مفاد قرارداد اجاره، حق لغو قرارداد خود را اعمال می‌کند، به دلیل اعتبار اعمال حق لغو، طرف مقابل، حق دریافت هیچ گونه خسارتی را ندارد و در واقع، در برخی موارد، خود لغو کننده قرارداد، می‌تواند به دلیل تقلب، فریب خوردگی، عدم تحویل ملک و موارد مشابه، اقدام به جبران خسارت و ضرر خود کند."

به غیر از موارد مستندهای وجه‌داری که حق فسخ قرارداد را به طرف مقابل می‌دهند، اگر یکی از طرفین می‌خواهد قرارداد را بشکند، طرف مقابل تنها زمانی می‌تواند خسارت و ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک را دریافت کند که خیار شرط یا حق پشیمانی در قرارداد ذکر شده و پرداخت خسارت و ضرر و زیان برای فسخ قرارداد تعیین شده باشد. در این صورت، باید مبلغ خسارت را از طریق دادگاه و با اثبات موضوع، درخواست کنید یا زیان دیده بتواند در دادگاه ثابت کند که از عمل طرف مقابل به وی ضرری وارد شده است.

بله، امکان مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل وجود دارد. اگر یکی از طرفین، پس از امضای قرارداد، پشیمان شود و ملک هنوز به مستاجر تحویل داده نشده باشد، طرف مقابل می‌تواند با اثبات شرایط لازم برای مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد در دادگاه، خسارت خود را دریافت کند. اما اگر طرف مقابل دلیل موجهی برای فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک داشت، خسارتی از وی دریافت نخواهد شد.

از طرف دیگر، فسخ قرارداد برای فردی که طرف مقابل قرارداد را شکست داده است، با اینکه در شرایط خاصی حق مطالبه خسارت دارد، فرد فسخ کننده قرارداد نیز در شرایطی حق مطالبه ضرر و زیان به دلیل خسارات وارده را خواهد داشت. به طور مثال، اگر موجودی در تاریخ مقرر به مستاجر تحویل داده نشده باشد و از این رو، مستاجر خسارتی متحمل شود، او می‌تواند از موجر خسارت دریافت کند؛ حتی اگر در متن قرارداد، این موضوع مشخص نشده باشد.

ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پس از تحویل

همان‌طور که در بخش قبل اشاره شد، قبول و حل قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک به عمل خواهد آمد اگر وجود داشتن حق فسخ قرارداد، به دلیل قانونی یا مطابق با قرارداد موجود باشد. در این صورت، طرف مقابل اجازه ندارد به دلیل فسخ قرارداد، هیچ مبلغی به عنوان جبران خسارت دریافت کند. به عنوان مثال، اگر مالک ملک در هنگام اجاره شرط کرده که خانه را بازسازی شده تحویل مستاجر دهد، اما این شرط را اجرا نکند، در این حالت مستاجر، حق فسخ قرارداد بدون پرداخت هرگونه خسارتی به موجر را خواهد داشت و حتی اگر خسارتی برای وی رخ دهد، می‌تواند به پیگیری آن بپردازد.

در صورتی که مستاجر تصمیم گیری کند قرارداد را فسخ کند، به طور دلخواه و به دنبال یافتن یک ملک اجاره‌ای بهتر با این مبلغ، تنها در صورتی مجاز به فسخ قرارداد اجاره می‌باشد که طرف مقابل را قانع کرده باشد تا قرارداد متوقف شود. این عمل را معمولا به عنوان "اقاله قرارداد" می‌نامیم. همچنین، مستاجر می‌تواند با پرداخت هزینه پشیمانی یا جبران خسارت، قرارداد را لغو کند و قرارداد را با طرف مقابل فسخ کند.

در صورتی که پیش بیاید سوالی درباره "ضرر و زیان کنسلی قرارداد اجاره پس از تحویل ملک" پرسیده شود، باید به این شرح جواب داد: اگر قرارداد اجاره پس از تحویل ملک به هر دلیلی نقض شود، مانند عدم رعایت شرایط اجاره یا عدم انجام تعهدات قراردادی توسط هر یک از طرفین (مانند بازسازی و تجهیزات قراردادی)، امکان دریافت خسارت از طرف متخلف وجود ندارد. اما اگر کنسلی قرارداد فقط به دلیل اختلال در روابط باشد، امکان الزام طرف مقابل به پرداخت ضرر و زیان کنسلی قرارداد وجود دارد. در ادامه به شرایط لازم برای این موضوع پرداخته خواهد شد.

شرایط مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

در بخش‌های گذشته، شرایطی را بیان کردیم که قابلیت مطالبه ضرر و زیان در صورت فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل و پس از تحویل مورد اجاره وجود دارد. اما سؤالی که ممکن است پیش بیاید این است که زیر چه شرایطی می‌توان درخواست مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره را داشت؟ بنابراین، در پاسخ به این سؤال، در این بخش، به مهم‌ترین شرایط مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره پرداخته خواهد شد.

براساس ماده ۲۲۱ قانون مدنی، در صورتی که یک فرد تعهد کند که یک اقدام را انجام دهد، اما از انجام آن منصرف شود، مسئول پرداخت خسارتی است که ناشی از این تعهد به دیگری وارد شده است. البته، با شرط آنکه جبران خسارت وارده در متن قرارداد ذکر شده یا تعهد به پرداخت خسارت داده شود، که به آن وجه التزام نیز گفته می‌شود.

لطفا با توجه به مواد قانونی، یکی از شرایط اساسی برای درخواست تعویض یا پایان قرارداد اجاره، درج یک بند با مضمون حق ستیز می‌باشد که باید توسط هر دو طرف قرارداد به دادگاه ارائه شود و براساس این شرط، می‌توان آن را اعمال نمود. حق ستیز به معنای این است که هر یک از طرفین در صورتی که بدون داشتن دلیل موجه، قصد خاتمه قرارداد اجاره را داشته باشند، می‌توانند با پرداخت مبلغ تعیین شده در مدت زمان مشخص، قرارداد را پایان دهند.

یکی از مسائل مهم در قوانین مربوط به شروط فسخ قرارداد اجاره، حق پشیمانی است. برای اعتبار حق پشیمانی، باید مدت زمان مشخصی برای فسخ قرارداد تعیین شود، مانند ۴۸ ساعت پس از انعقاد قرارداد. همچنین، مبلغ و مقدار حق پشیمانی باید به طور کامل مشخص شود. در غیر این صورت، برخی معتقدند که شرط مذکور نامعتبر است.

همچنین، یکی دیگر از شرایط لغو و پرداخت خسارت یا ضرر و زیان برای فسخ قرارداد اجاره این است که فرآیند مربوطه معمولاً توسط دادگاه صورت می‌گیرد و اشاره به این شرط در قرارداد باعث نمی‌شود که در همان زمان فسخ، بتوان خسارت را از طرف مقابل دریافت کرد. با این حال، به عنوان مثال، اگر مستأجر تصمیم به لغو قرارداد کند و مقداری پول به موجر پرداخت کرده باشد، موجر می‌تواند مبلغ پشیمانی را کسر کرده و مابقی مبلغ را به او بازپرداخت کند؛ اما در موارد دیگر، لازم است به دادگاه مراجعه شود.

علاوه بر زمانی که در متن قرارداد حق دریافت خسارت تعیین شده است، براساس قوانین حقوقی، در مواردی که شخصی، زیان و خسارتی را به دیگری وارد می‌کند، مسئولیت جبران خسارت بر عهده دارد. به طور کلی، در این حالت برای مطالبه خسارت، باید درخواست خسارت به دادگاه ارائه شود. دادگاه در صورت اثبات شرایط لازم برای مطالبه خسارت ناشی از قرارداد، حکمی برای جبران خسارت یا پرداخت آن به خواننده صادر می‌کند.

از جمله مواردی که در متن قرارداد پیش‌بینی نشده است و می‌تواند شرایطی برای مطالبه خسارت باشد، وقوع عملی ضررزا که توسط فرد آسیب‌رسان انجام شده است و تایید رخداد خسارت و ضرر به طرف آسیب‌دیده، و نیز تایید ارتباط علّت و معلولیت بین عمل ضررزا و خسارت وارد شده است. در صورتی که دادگاه این سه شرط را تایید کند، در مورد فسخ قرارداد اجاره، حکمی برای پرداخت خسارت و ضرر وارده صادر می‌شود، حتی اگر در متن قرارداد، جبران خسارت مشخص نشده باشد.

نحوه مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره

«مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره»، نیازمند وجود «شرایط خاصی» است که در بخش قبل به آن اشاره کرده و گفتیم اگر حق پشیمانی در نمونه قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری وجود داشته باشد، میتوان بر اساس آن به دادگاه مراجعه کرده و از طریق قانونی اقدام به مطالبه ضرر و زیان کرد. همچنین می‌توان با استفاده از شرایط سه‌گانه اثبات وقوع خسارت کرد. اما بسیاری از افرادی که از «فسخ قرارداد اجاره» آسیب دیده‌اند، این سوال را مطرح می‌کنند که «نحوه مطالبه ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره» چگونه است؟

برای پاسخ به این سؤال، باید بگوییم که نحوه ادعای خسارت و جبران ضرر و زیان در صورت فسخ قرارداد اجاره به این صورت است که طرف خواهان باید با استفاده از راه‌های قانونی و دادرسی ، این مطلب را در دستگاه‌های ذیصلاح پیگیری نماید. بنابراین فقط با درج شرط پشیمانی در متن قرارداد اجاره، ادعای خسارت و زیان ممکن نیست. بلکه برای این منظور باید از طریق مراجع قضایی و درخواستات مناسب اقدام شود.

بطور کلی، رسیدگی به ادعاها و خساراتی که در نتیجهٔ فسخ قرارداد اجاره بوجود می‌آید، بستگی به طرفین قرارداد یعنی موجر و مستأجر و مدارکی که برای اثبات این خسارت و ضرر نیاز است. به‌علاوه، در صورتی که مبلغ مطالبهٔ خسارت تا سقف بیست میلیون تومان باشد، مرجع صلاحیت رسیدگی به این امر شورای حل اختلاف است و اگر بیشتر از این مبلغ باشد، می‌توان به دادگاه حقوقی مراجعه کرد. برای ارائه این ادعا، لازم است دادخواستی تهیه و به مرجع مربوطه تقدیم گردد.

در بخش های آینده، ما نمونه ای از دادخواست مطالبه ضرر و زیان در صورت قرارداد اجاره را ارائه خواهیم داد. اما نکته مهمی که باید به آن توجه کنید این است که برای تنظیم و ثبت این دادخواست، ابتدا باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیکی قضایی مراجعه کنید و پس از ثبت نام در سامانه ثنا، متن دادخواست خود را ارائه و ثبت کنید. در این بخش از متن می توانید از برچسبهای HTML مانند و استفاده نمایید.