شرایط وکالت فروش ملک

معاملات خرید و فروش اموال غیرقابل حمل مانند خانه، زمین و ملک همواره با اهمیت و حساسیت زیادی همراه است.
در این نوع معاملات، شرایط قانونی خرید و فروش املاک باید رعایت شود.
برای این منظور، وکالت می تواند راه حلی مفید باشد.
در این حالت، فروشنده مالکیت ملک خود را به فرد دیگری منتقل می کند که به نمایندگی از وی، ملک را با شرایط تعیین شده به فروش می رساند.

"فروش ملک وکالتی امروزه در بسیاری از موارد رخ می‌دهد که به دلایلی امکان انتقال سند ملک به خریدار وجود ندارد.
در این صورت، فروشنده وکالت خریدار را می‌دهد تا بتواند ملک مورد نظر خود را به نام خود منتقل کند.
اعطای وکالت به خریدار خانه یا مسکن در بعضی مواقع می‌تواند باعث ایجاد مشکلاتی در رابطه بین طرفین معامله شود.
به همین منظور، می‌تواند پرسشی ناشی از متن نمونه وکالت‌نامه برای فروش خانه و مسکن مطرح شود که در آن شرایطی را باید در نظر گرفت.
"

برای بررسی مبحث فوق، در ادامه به مطالعه و تحلیل سؤال «وکالت فروش خانه یا مسکن چیست و چه شرایطی دارد؟» می‌پردازیم.
سپس، با هدف روشن‌تر شدن مفهوم، تفاوت بین وکالت فروش ملک و سند قطعی را بیان خواهیم کرد.
همچنین، در ادامه، نمونه‌ای از متن وکالت فروش ملک را ارائه خواهیم داد.

وکالت فروش ملک چیست

یکی از قراردادها و تفاهمنامه‌هایی که در قانون مدنی ذکر شده است، قرارداد وکالت است.
این قرارداد به شخصی اجازه می‌دهد که به نمایندگی از شخص دیگر، وظایف و امور حقوقی را برعهده بگیرد.
در این قرارداد، شخصی که تفویض کننده وکالت است به عنوان موکل شناخته می‌شود و شخصی که مسئول انجام امور بر اساس وکالت می‌باشد، به عنوان وکیل شناخته می‌شود.
اما مهم‌ترین نکته آن است که وکیل موظف است تا در اجرای امور مربوط به موکل خود، مصالح و خواسته‌های آن را رعایت کند.

"وکالت به افراد مختلف در زمینه‌های متنوعی امکان‌پذیر است.
مثلاً وکالت در دادگستری وکلا اصلی به منظور حضور در دادگاه، در حل نزاعات مالی، در ثبت عقد ازدواج و سایر امور قابل انجام است.
اما اکنون، یکی از شایع‌ترین موراد استفاده از وکالت، در زمینه‌ی ملکی، وکالت فروش ملک است که بسیاری افراد امروزه از آن برای جلوگیری از مشکلات مربوط به فروش ملک خود استفاده می‌کنند.
با دریافت وکالت از شخص دیگر، مالکان می‌توانند سند ملک و مسکن را به نام خود ثبت کنند.
"

به عنوان یک نمونه، اگر می‌خواهیم یک ملک را به عنوان رهن بانکی بفروشیم و موقع فروش، شرایط قطعی انتقال ملک به خریدار وجود نداشته باشد، می‌توانیم با اعطای وکالت فروش به خریدار، پس از پرداخت تمام اقساط وام برای خانه یا مسکن، بدون نیاز به حضور خود فروشنده، مالکیت ملک را به خود خریدار منتقل کنیم.
البته این وکالت فروش می‌تواند غیرقابل تغییر باشد، به این معنا که بعد از اعطای وکالت، فروشنده قادر به لغو آن نباشد.

در مواردی که ملک نوساز باشد و گواهی پایان کار ساختمان تهیه نشده یا مالک پرداخت جریمه‌های ساخت و ساز بر ملک داشته باشد، می‌توان به صورت وکالتی ملک را به فروش عرضه کرد.
اما هزینه‌های بالای انتقال مالکیت ممکن است در برخی موارد باعث شود که دلالان ملکی از وکالت فروش ملک استفاده کنند و به خرید و فروش چند باره‌ی املاک بپردازند.
همچنین، در شرایطی که مالک عجله دارد می‌تواند ملک خود را به خریدار با وکالت واگذار کند.

در هر حالت، وکالت فروش املاک، یکی از انواع قراردادهای وکالت است که بر اساس آن، فروشنده یک ملک، به خریدار، وکالت می‌دهد تا طبق شرایط مشخص شده در قرارداد وکالت، آن ملک را به افراد دیگر فروش یا حتی آن را به خود منتقل نماید و این با وکیل ملکی تفاوت دارد.
البته، شرایط وکالت فروش خانه یا مسکن، در متن این قرارداد وکالت، باید به صورت ویژه مورد توجه قرار گیرد تا هیچ یک از طرفین آسیب نبینند؛ به همین دلیل، در بخش‌های بعدی، شرایط وکالت فروش املاک را به لحاظ حقوقی توضیح داده و نمونه متن آن را ارائه نموده‌ایم.

تفاوت وکالت فروش ملک با سند قطعی

قبلاً، یکی از روش‌های فروش ملک، به نام ارائه وکالت فروش ملک به خریدار، بررسی شد.
این روش جایگزین انتقال سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی است.
شرایط مربوط به این روش نیز در حدی بررسی شد.
اکنون ممکن است سوال پیش آید که وکالت فروش ملک با سند قطعی چه تفاوتی دارد.
در این قسمت، تفاوت‌های مهم بین وکالت فروش مسکن و سند قطعی بررسی خواهد شد.

با توجه به اینکه آمده است، ارائه وکالت فروش ملک می‌تواند باعث شود که هنگام فروش ملک، فروشنده وکیل یا خریدار ملک را وکالت دهد تا در هر زمان مناسب، با مراجعه به دفترخانه، سند رسمی را تنظیم کند.
بنابراین، در این حالت، فروش ملک به صورت قطعی هنوز انجام نشده است و خریدار تنها وکیلی شده است تا نام خود را در سند مالکیت به ثبت برساند و تا قبل از صدور سند قطعی، حق مالکیت او ایجاد نشده است.

در صورتی که برای فروش ملک به خریدار وکالتی داده نشود و همچنین پس از تنظیم قولنامه، طرفین به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و با رعایت تمام مراحل قانونی و ارائه مدارک مورد نیاز، خریدار می‌تواند ملک را به صورت قطعی به نام خود انتقال دهد و پس از مدتی سند قطعی ملک را دریافت کند.

بنابراین، بزرگترین تفاوت بین وکالت فروش ملک از طریق ارائه وکالت و از طریق تنظیم سند رسمی و قطعی، این است که در فروش وکالتی ملک، خریدار تنها پس از دریافت سند قطعی، مالک شدن خواهد کرد و می‌تواند بر اساس آن در دادگاه دعوی مطرح کند.
پس تا قبل از آن، هرچند مبلغ ملک پرداخت شده باشد، هنوز هم خریدار قانوناً مالک محسوب نمی‌شود؛ مگر اینکه در کنار وکالتنامه، قولنامه‌ای نیز تنظیم شده باشد.

یکی از تفاوت‌های اساسی بین سند قطعی و وکالت فروش ملک، در این است که عقد وکالت به عنوان یک عقد جایز در شرایطی مانند فوت، جنون یا سفیه شدن طرفین، از بین می‌رود.
بنابراین، اگر فروشنده خانه فوت کند، عقد وکالت فروش ملک به پایان می‌رسد و خریدار دیگر نمی‌تواند سند ملک را به نام خود منتقل کند.
اما در صورت فروش ملک با سند قطعی این مشکل به وجود نمی‌آید.

علاوه بر این، تفاوت میان وکالتنامه فروش ملک و سند قطعی، درباره مدارک لازم نیز تفاوت دارد.
برای فروش زمین یا خانه با سند قطعی، مدارکی مانند اصل و تصویر سند مالکیت یا بنچاق، گواهی پایان کار و عدم خلافی از سوی شهرداری، و صورت مجلس تفکیکی (برای آپارتمان‌ها) مورد نیاز است؛ اما برای وکالتنامه فروش ملک، این موارد لازم نیستند.

شرایط وکالت فروش ملک

در بخش‌های قبل، آشنا شدیم که وکالت فروش ملک چیست و چه تفاوتی با فروش ملک با سند قطعی دارد.
اما یکی از موضوعات حائز اهمیت درباره وکالت فروش ملک، شرایط و نکاتی است که باید در نظر گرفته شود تا بتوانیم به کسی وکالت داده و خانه یا مسکن خود را بفروشیم.
برخی از این موارد عبارتند از:- شخص که وکالت می‌دهد باید قادر و صالح باشد و قانوناً مجاز به انجام این عمل باشد.
- وکالت می‌تواند محدود به یک زمان مشخص شود یا به طور دائمی باشد، ولی باید در توافق نامه وکالت مشخص شود.
- توافق نامه وکالت باید به صورت کتبی و مناسب به عنوان مدرکی در دسترس باشد.
- قیمت، شرایط پرداخت و سایر جزئیات فروش همانطور که در توافق نامه ذکر شده است، باید در قرارداد وکالت به طور دقیق ذکر شود.
- وکیل یا وکلا مرتبط با فروش ملک باید دارای مجوز و صلاحیت قانونی جهت انجام این فعالیت باشند.
این نکات و شرایط نمی‌توانند به صورت کامل در این متن توضیح داده شوند، بنابراین توافقات قانونی و توصیه‌های وکیل مرتبط با مورد خاص خود را مطالعه کنید.

طبق متن قرارداد وکالت، وکیلی که مسئولیت فروش ملک را به عهده دارد باید برخی از شرایط را رعایت کند.
این شرایط شامل شرایط قانونی مهمی می‌شوند که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم.
اما قبل از این، باید تاکید کنیم که هر نوع قرارداد و عقدی به رعایت شرایط لازم برای صحت قرارداد نیاز دارد.
بین این شرایط، باید طرفین معامله اهلیت لازم را داشته باشند و با رضایت و اراده مشترک عقد را انجام دهند.
همچنین معامله باید برای هدف مشروع و قانونی صورت بگیرد؛ در غیر این صورت، قرارداد باطل و غیر قابل اجرا خواهد بود.

برای وکالت فروش ملک، در کنار موارد دیگر، یکی از شرایط حیاتی آن این است که متن وکالتنامه فروش ملک باید در دفترخانه اسناد رسمی تهیه شود.
داشتن این شرط بسیار مهم و ضروری است.
گاهی افراد فکر می‌کنند که داشتن این شرایط به این معناست که آنها به عنوان مالک موردنظر شناخته شده‌اند.
البته باید توجه داشت که استناد به بلاعزل بودن وکالت فروش ملک، به معنای عدم وجود هیچ خطری برای مالکیت موردنظر نیست.

"برای فروش یک ملک، برآورد شده است که یکی از شرایط دریافت وکالت، آن است که خریدار باید بلافاصله اقدامات لازم برای صدور سند ملک را انجام دهد تا حقوق خود را از دست ندهد.
وکالت، حتی اگر نوع آن بلاعزل باشد، همچنان به عنوان یکی از عقود معتبر تلقی می‌شود.
به این معنی که با فوت، جنون یا بیعقل شدن طرفین، این نوع وکالت فسخ خواهد شد.
"

به طور کلی و در شرایطی خاص، وکالت فروش یک خانه یا مسکن می‌تواند با مشکلات و نواقص دیگری همراه باشد و برای خریدار ممکن است سختی‌هایی ایجاد کند.
به‌عنوان مثال، در برخی شرایط، فروشنده قادر است خارج از وکالت با اشخاص دیگری نیز قرارداد ببندد.
در واقع، وکالت دادن به یک وکیل برای فروش یک خانه، بازداشت حق نسبت به فروش ملک خودش توسط وکیل را غیرممکن می‌کند؛ اگرچه در متن وکالت نمونه فروش ملک، می‌توان این حق را به موکل سپرد.

یکی از مواردی که برای فروش ملک توصیه می‌شود، این است که همواره از اشخاصی که با آن‌ها آشنایی ندارید، استفاده مکنید.
حتی اگر بخواهید ملکی را بخرید، بهتر است از وکیل استفاده کنید و حتی اگر وکیل هم بر اساس دلایلی باطل شده یا فسخ شده باشد، می‌توانید با استناد به قرارداد، درخواست تنظیم سند رسمی را داشته باشید.

دانلود نمونه وکالت فروش ملک

پس از توضیح درباره "شرایط و نکات قانونی مربوط به وکالت فروش ملک"، لازم است که یک مثالی از "متن وکالت فروش ملک" مورد بررسی قرار گیرد و "متن وکالتنامه" نمونه‌ای برای دانلود ارائه شود.
در این نمونه متن وکالت فروش ملک، تلاش شده است تا برخی از "شرایط وکالت فروش خانه و مسکن" که به لحاظ قانونی مهم هستند، درج شود.

نمونه‌ای از متن وکالت برای فروش یک ملک

مشخصات موکل:

نام: فلان نام موکل
سن: ۳۵ سال
جنسیت: مرد
شغل: کارمند
آدرس: تهران، خیابان مثال، کوچه آزمایشی
شماره تماس: ۰۹۱۲۳۴۵۶۷۸۹

نسخه شماره یک

نام و نام خانوادگی:

فرزند:

دارنده شناسنامه شماره:

صادره از:

تاریخ تولد:

محل تولد:

شغل:

به نشانی:

ب ) مشخصات نماینده

نام و نام خانوادگیفرزندشماره شناسنامه صادره تاریخ تولد محل تولدشغل به نشانی .

مورد وکالت بخش ج در نظام حقوقی است که به طور خاص به وکیلی که به عنوان نماینده حقوقی شخص دیگری عمل می کند، اشاره دارد.
در این وضعیت، وکیل وظیفه دارد حقوق و تمام مسائل قانونی مرتبط با موکل خود را مدافعت کند و برای حمایت و حفاظت از حقوق و منافع موکل خود بکوشد.
استفاده از تگ وکالت در این بخش به منظور تاکید بیشتر بر این نقش و مسئولیت وکیل انجام می شود.

من توصیه می کنم جهت رفع موانع قانونی در زمینه هر چیزی که لازم باشد، به منظور انجام امور خاص و پرداخت کلیه هزینه ها با حاکمیت کامل بر نسبت به (مشخصات کامل ملک) در آدرس (آدرس ملک) با همه سازمان ها و ادارات، وزارات و نهادهای انقلابی و سازمان های آب، برق، گاز و مخابرات و هر مقام دیگری که لازم باشد، مراجعه نمایید.

به منظور پرداخت جرایم احتمالی تخلفات ساختمانی و حضور در کمیسیون‌های متشکله، می‌توانید مفاصا حساب پرداخت نمایید.
همچنین، در صورت نیاز، در هر مقام و مرجعی که لازم است، می‌توانید اعتراض کنید و حقوق خود را دفاع کنید.
برای این منظور، می‌توانید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه نموده و درخواست تفکیک و معرفی محل را ارائه دهید.
همچنین، می‌توانید صورت مجلس تفکیکی را دریافت کنید و نیز امضای تقسیم نامه را تنظیم نموده و درخواست صدور سند ملکی را نمایید.
در این فرآیند، تشریفات قانونی را نیز انجام داده و تا صدور سند مالکیت و دریافت آن پیگیری نمایید.

دادن رسید دریافت وجه و قطع کردن تعهدات کافه خیارات و تضمین کشف فساد و تحویل مبلغ فروش به خریدار و حضور در دفاتر اسناد رسمی و امضای اسناد و مدارک و دفاتر مربوطه و همچنین اجاره دادن واحد مسکونی مذکور به هر فرد و به هر مبلغ و به هر شرایطی که وکیل صلاح و مقتضی دانست و فسخ و تجدید اجاره و دوباره اجاره دادن، حتی در صورت تکرار و دریافت هزینه اجاره عقب‌نشینی و مبلغ وجه التزامی و تخلیه مستاجرانه و مراجعه به دادگاه‌های مرتبط و تخلیه و استرداد وجه تودیع شده در صندوق ثبت؛

امضای اسناد و تنظیم قرارداد اجاره و جمع آوری مدارک مربوطه و حضور در دفاتر اسناد رسمی و امضای سند و مدارک و تقاضا و اخذ وام از بانک‌ها به نفع خود، با هر مبلغ و مدت و شرایط و تنظیم هر نوع قرارداد بانکی با قبول همه محدودیت‌ها و شرایط و قوانین اسلامی مندرج در قراردادهای بانکی و دریافت وجه به صورت چک و تفویض حقوق به دیگران جهت حصول رهن و دادن اختیار فروش به بانک و تنظیم هرنوع سند و امضای مورد نیاز بدون نیاز به حضور و امضای مجدد موکل.

در اینجا ما به بحث در مورد حدود اختیارات می‌پردازیم.
حدود اختیارات به مجموعه ای از تصمیمات و گزینه ها اطلاق می‌شود که در یک موقعیت خاص، به افراد داده می‌شود تا اقدام کنند.
این حدود ممکن است به صورت مشخص و محدود یا ابهام‌آفرین و باز باشند.
از آرایه‌ها و شرطی‌ها تا حداقل و حداکثر مقادیر، حدود اختیارات بسیار متنوع هستند و بسته به مورد استفاده ممکن است تفاوت‌هایی داشته باشند.
برخی از برنامه های کاربردی وب نیز از تگ های HTML مانند <select> و <option> برای ایجاد منوی انتخاب استفاده می‌کنند که به کاربر این امکان را می‌دهد تا در حدود اختیارات مشخصی عمل کند.

این وکیل مجاز و صاحب اختیارات کامل و مطلق است و درباره موارد ذکرشده، حق توکیل بدون احتیاج به موافقت کارفرما را دارد.
همه امضاها، فعالیت ها و اقدامات مذکور به عنوان امضا و عمل وکیل در نظر گرفته می‌شود و قابل قبول و معتبر است.
این حکم فقط در حیطه وکالت اعمال می‌شود و طبق قانون، کارفرما حق دارد وکیل را تغییر دهد یا معاوضه کند و وکیل دیگری را از تاریخ زیر عهد و وکالت وی را تا انجام کامل آن سلب و ساقط کند.