دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

نحوه طرح دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

در قسمت قبل، توضیح داده شد که شرایط اعمال تخلیه از اماکن تجاری در قوانین روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ با یکدیگر متفاوت هستند.
به طور مثال، طبق قانون قدیم، تمدید قرارداد اجاره برای اماکن تجاری به صورت اتوماتیک انجام می‌شد و موجر نمی‌توانست به دلیل پایان مدت قرارداد، حکم تخلیه از ملک تجاری درخواست کند.
اما طبق قانون جدید، این امکان وجود دارد.

علاوه بر این، روش برخورد با درخواست‌های تخلیه فضای تجاری نیز، بر اساس قوانین مختلف، متفاوت است و بسته به اینکه قرارداد اجاره موردنظر، تحت کدام یک از این قوانین قرار می‌گیرد، روش برخورد هم متفاوت خواهد بود.
در طبقه‌بندی قوانین قدیمی، فرمول طلبکار درخواست تخلیه بر اساس صدور حکم تخلیه برای مستاجر، بود.
به این صورت که طلبکار باید یک درخواست حاوی درخواست صدور حکم تخلیه فرماید و سپس آن را به دادگاه ارائه کند تا پس از بررسی و تأیید شرایط قانونی، دادگاه حکم تخلیه فضای تجاری را صادر کند.

در صورتی که قرارداد اجاره مورد نظر، تحت قوانین جدید مصوب 1376 قرار گرفته باشد، روش اقدامات قانونی برای اخذ تخلیه متفاوت خواهد بود.
طبق این قانون، برای قراردادهای اجاره اماکن تجاری که طبق مفاد این قانون (به صورت کتبی، با تعیین مدت و امضای شهود) تنظیم شده‌اند، در صورت پایان مدت قرارداد اجاره، امکان دریافت حکم تخلیه فوری از طریق شورای حل اختلاف (برای قراردادهای عادی) و یا دفاتر اسناد رسمی (برای اجاره‌نامه‌های رسمی) وجود دارد.

در صورتی که موجر به دلایل دیگری، به جز اتمام مدت قرارداد، مانند تعدی و تفریط مستاجر در اجاره و یا استفاده نامناسب از ملک، نیت داشته باشد حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند باید اقدام به مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف و این طریق را انتخاب نماید تا مستاجر خارج شود.
طبق قوانین شورای حل اختلاف، در صورتی که ملک با شرایط تجاری، شامل حق سرقفلی یا کسب و پیشه باشد، دادگاه حقوقی صلاحیت رسیدگی و صدور حکم تخلیه را دارد و در غیر این صورت، حکم تخلیه توسط شورای حل اختلاف صادر خواهد شد.

مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی برای طرح دعوی بسیار آسان است.
فقط کافیست مستاجر نمونه دادخواستی مبنی بر تخلیه ملک تجاری را به همراه مدارک لازم به دفتر مراجعه کند.
بعد از ارجاع دعوی به دادگاه، آنجا به طور دقیق به درخواست مطرح شده پاسخ خواهند داد و رسیدگی خواهند کرد.

حکم تخلیه اماکن تجاری در صلاحیت دادگاه کجاست

در بخش قبل، توضیح دادیم که نحوه طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری بسته به تاریخ انعقاد قرارداد اجاره متفاوت است.
بر اساس قانون ۱۳۷۶، اگر قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد، موجر می‌تواند بدون نیاز به رفتن به دادگاه و طرح دعوی، مستاجر را تخلیه کند.
به عبارت دیگر، حکم تخلیه فوری که توسط شورای حل اختلاف محل واقعیت ملک یا از طریق نهاد اجرایی استاندارد سند تهیه و صادر می‌شود، به عنوان امتیازی برای موجر در نظر گرفته می‌شود و نیازی به درخواست طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری در دادگاه وجود ندارد.

اگر قرارداد اجاره موردنظر شما، تحت تأثیر قانون ۱۳۷۶ قرار نداشته باشد، موجر برای دریافت حکم تخلیه ناچار است که اقدام به طرح دعوی علیه مستاجر نماید.
به این منظور، باید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواستی را تهیه کرده و به دادگاهی مناسب تقدیم کند.
اما سوال این است که کدام دادگاه می‌تواند حکم تخلیه اماکن تجاری را صادر کند؟

در جواب به این سؤال، لازم است بگوییم که حکمی برای تخلیه ملک تجاری یا مال غیرمنقول در صورتی که قرارداد متعلقه تحت قانون ۱۳۵۶ باشد، صرفاً در صلاحیت دادگاه حقوقی قرار دارد.
دادگاه حقوقی شهری که محل واقعیت ملک یا مال تجاری است، می‌تواند صلاحیت بررسی و صدور حکم تخلیه را داشته باشد.
بنابراین، شورای حل اختلاف قانونی صلاحیت مربوط به دعوی تخلیه اماکن تجاری تحت قانون سال ۱۳۵۶ را ندارد.

صلاحیت شورای حل اختلاف در تخلیه اماکن تجاری

در بخش قبل، توضیح داده شد که صدور رأی برای خروج از مکانهای تجاری فقط در قضایای مشمول قانون ۱۳۵۶ به عهده دادگاه است و دادگاه ملزم است درباره حق سرقفلی نظر خود را اعلام کند.
اما در قضایای مشمول قانون ۱۳۷۶، شورای حل اختلاف می تواند در برخی موارد اختیار مراجعه و صدور رای را داشته باشد.

صلاحیت شورای حل اختلاف در تخلیه مکان‌های تجاری دارای دو حالت است؛ یا قرارداد اجاره که مشمول قانون ۱۳۷۶ است و به دلیل پایان مدت قرارداد، موجر درخواست تخلیه فوری این مکان را می‌دهد.
در این صورت، دادخواست تخلیه مکان‌های تجاری مورد بررسی شورا قرار می‌گیرد و اگر شرایط لازم برآورده شود، در مهلت یک هفته این حکم توسط واحد اجرای احکام شورا اجرا می‌شود.

حالت دوم، زمانی است که قرارداد، مشمول قانون 1376 بوده، اما به دلیل دیگری غیر از اتمام مدت قرارداد، موجر تمایل دارد حکم تخلیه ملک را دریافت کند.
در این صورت، شورای حل اختلاف، بر اساس قانون، صلاحیت رسیدگی به دعوی و صدور حکم تخلیه اماکن تجاری را خواهد داشت.
هرچند، در مورد سرقفلی، قدرت صدور رای برای شورا وجود نخواهد داشت.

مدارک لازم برای طرح دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

همانطور که اشاره شد، تخلیه اماکن تجاری می‌تواند به دو روش انجام شود؛ یا با دریافت حکم تخلیه فوری بدون طرح دعوی در دادگاه، یا با طرح دعوی در دادگاه و صدور حکم تخلیه توسط دادگاه صالح.
اما بحثی که در اینجا قصد داریم بررسی کنیم، این است که چه مدارکی برای طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری الزامی است؟

در صورتی که قرارداد اجاره مورد نظر، بر اساس قانون 1376، به صورت معمولی (با تنظیم قولنامه در محیط تجاری) یا رسمی (با تنظیم در دفاتر اسناد رسمی) باشد، فرد درخواست دهنده دریافت حکم تخلیه باید درخواست تخلیه را به صورت کتبی بر روی فرم دادخواست تخلیه ثبت کند.
در این فرم، باید اطلاعات شخصی طرفین به صورت دقیق و مشخص ذکر شود.
همچنین، مشخصات ملک تجاری و تاریخ اجاره نیز باید در فرم درج شده و مدارکی مانند تصویر برابر اصل قرارداد اجاره و کارت ملی موجر به این فرم الحاق شود و سپس فرم به شورای حل اختلاف یا دفتر اسناد رسمی، که قرارداد را ثبت کرده است، تحویل داده شود.

در صورتی که قرارداد اجاره‌نامه تنظیم شده تحت قانون ۱۳۷۶ قرار نگیرد، برای اقدام به تخلیه مکان‌های تجاری، بایستی یک دادخواست تخلیه اماکن تجاری را تهیه و به‌وسیله دفاتر خدمات قضایی، به دادگاه عمومی محل وقوع مال غیرمنقول ارائه دهید.
مدارک هویتی و قرارداد اجاره‌نامه نیز باید به این دادخواست ارفاق شده تا دادگاه بتواند بر آن تشخیص دهد.

هزینه دعوی تخلیه‌‌ اماکن تجاری

"مشخصات صوری: یکی از نوع‌های دعاوی مالی، دعوای تخلیه اماکن تجاری است.
این دعوا مستلزم پرداخت هزینه دادرسی است، تا مطابق قوانین و مقررات به نتیجه برسد.
هزینه طرح دعوا: هزینه افراد برای طرح دعوای تخلیه اماکن تجاری در دادگاه، باید مورد بررسی قرار گیرد.
این دعوا به عنوان یک دعوای غیر مالی اعتباری تلقی می‌شود، اما طبق قوانین وضوابط قانونگذار، برای آن هزینه دادرسی باید پرداخت شود.
این هزینه کمتر از هزینه دادرسی دعاوی مالی است.
ضرورت پرداخت هزینه: مشخص است که در صورت طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری، برای رفع نیازهای قانونی باید هزینه مربوطه پرداخت شود.
این هزینه دادرسی، با استفاده از تعرفه‌های مربوطه برآورد می‌شود.
نکته ضروری: البته هزینه طرح دعوی تخلیه اماکن تجاری، یکی از هزینه‌هایی است که باید جهت ادامه رسیدگی در دادگاه آن‌ را تسویه کرد تا فرایند قانونی به طور صحیح و مطابق با قوانین صورت پذیرد و مراحل بعدی این دعوا اجرا شود.
"

هزینه طرح دعاوی در اصل براساس نرخ تعرفه‌های سالانه تعیین می‌شود.
مبلغ این هزینه بر اساس تعرفه خدمات قضایی در سال ۱۴۰۱، بین ۱۸۰ هزار تومان تا ۴۰۰ هزار تومان متغیر است.
این قاعده همچنین برای هزینه دعوی تخلیه اماکن تجاری نیز صدق می‌کند.
در صورت تقدیم درخواست دادخواست به دادگاه، خواهان می‌تواند از خوانده هزینه را مطالبه کند.