خرید سرقفلی مغازه

بر اساس قانون روابط مستاجر و موجر مصوب 1376، در مورد املاک تجاری نظیر مغازه‌ها، حقی تحت عنوان "حق سرقفلی" وجود دارد.
این حق مالی در ابتدای قرارداد اجاره بین مالک ملک تجاری و مستاجر برای مستاجر ایجاد می‌شود.
حق سرقفلی با حق کسب و پیشه در قانون 1356 تفاوت دارد.

در هر صورت، حق سرقفلی مغازه در کنار حق مالکیت، از ابتدا به مالک آن تعلق دارد.
اما این حق، به صورت مالی است و قابلیت خرید و فروش نیز دارد.
به عبارت دیگر، مالک می‌تواند آن را به مستاجر بفروشد یا مستاجر می‌تواند حق سرقفلی خود را به دیگری منتقل کند.
با این حال، خرید سرقفلی مغازه به دلیل اثرات و عواقب حقوقی مهمی که بر اساس قوانین روابط موجر و مستاجر دارد، باید تنها با توجه به ملاحظات حقوقی مربوطه انجام شود.

به مناسبت فعلی، در این مقاله قصد داریم درباره مفهوم "سرقفلی مغازه" و قوانین مربوط به آن صحبت کنیم.
سپس شرایط و روش خرید سرقفلی مغازه را شرح داده و اثرات و عواقب آن را بررسی خواهیم کرد.
نیازمندی‌ها را در برخی قسمت‌ها با استفاده از تگهای قوی و تاکید مشخص خواهیم کرد.

سرقفلی مغازه چیست

بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، در امور مربوط به اجاره ملک‌های تجاری، حقی به نام حق سرقفلی مغازه تعریف شده است.
این حق یک حق مالی است، که طبق آن، مستاجر در ابتدای قرارداد اجاره با مالک مغازه، مبلغی را پرداخت کرده و با دریافت آن می‌تواند از منافع مغازه استفاده کند.
پس از پایان قرارداد، مالک مغازه این مبلغ را به مستاجر بازپرداخت می‌کند.

بنابراین، برای پاسخ به این سؤال که چه معنای عبارت "سرقفلی مغازه" است، باید بگوییم که "سرقفلی"، "حقی" مالی است که به "املاک تجاری و مغازه‌ها" تعلق دارد و در هنگام توقف قرارداد اجاره بین مالک و مستاجر، به مستاجر منتقل می‌شود.
البته، باید توجه داشت که "سرقفلی مغازه" با حق کسب و پیشه متفاوت است.

تفاوت مهم بین سرقفلی و حق کسب و پیشه این است که حق کسب و پیشه طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، بسته به فعالیت مستاجر در یک ملک تجاری، به تدریج در طول مدت اجاره برای مستاجر ایجاد شده و از بابت حسن شهرتی که مستاجر برای خود و ملک خود ایجاد کرده است، حاکم می‌شود.
این حق، باعث می‌شود که مالک نتواند به آسانی مستاجر را از ملک تجاری خارج کند.
اگر چه طبق قانون، مالک می‌توانست حکم تخلیه ملک را بگیرد، اما باید مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.

"اما تعبیر قفل کردن فروشگاه که توسط قانون سال 1376 تنظیم شده است، به وفور به علت فعالیت و شهرت مطلوب ایجاد شده توسط مستأجر، مستقل و به فروشگاه ارتباطی ندارد و در ابتدای قرارداد اجاره، توسط مستأجر، به مالک پرداخت می شود تا از منافع ملک مستأجر، بهره‌برداری کند.
همانطور که حق تعبیر قفل کردن فروشگاه یک حق مالی است، ممکن است در شرایط خاصی توسط مستأجر به شخص دیگری منتقل شود که بعدها به آن اشاره خواهیم کرد.
"

قوانین سرقفلی مغازه

در قسمت قبل، توضیحی درباره مفهوم سرقفلی مغازه ارائه داده شد و به این نکته اشاره شد که سرقفلی مغازه و مغازه‌های فعال به اختلافات اساسی و مهمی از جمله در بحث تمدید قرارداد اجاره دچارند.
اما به منظور کامل کردن این موضوع، در این قسمت می‌خواهیم به بررسی قوانین سرقفلی مغازه و احکامی که در این قوانین برای مغازه‌های سر قفل شده در نظر گرفته شده است، بپردازیم.

در پاسخ به این سؤال، بایستی بگویم که از سال 1376 شمسی، با تغییر قانون روابط مالک و مستاجران که در سال 1356 شمسی تصویب شده بود، اصطلاح "حق کسب و پیشه" که به عنوان یک مفهوم خلاف شرع محسوب می‌شد، تداوم نداشت و به جای آن مفهوم "حق سرقفلی مغازه" در نظام قراردادهای اجاره تدوین شد.
بنابراین، مستاجر در ابتدای هر قرارداد اجاره (که بعد از سال 1376 شمسی منعقده می‌شود) مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک پرداخت می‌کند و همچنین مبلغ اجاره ماهیانه تعیین می‌شود و طبق آن، مالک موظف است قرارداد اجاره را تمدید کند، به‌جز در شرایط خاصی.

همچنین، باید اشاره کنیم که سرقفلی مغازه یک حقوق مالی غیر منتقل پذیر است.
این بدان معناست که تمامی منافع حقوقی مربوط به آن قابل اجرا هستند.
علاوه بر این، ارث سرقفلی به معنای این است که پس از درگذشت فرد، وراثان می توانند براساس طبقات و رتبه های مشخص شده در میراث، به تقسیم آن مشغول شوند.

علاوه بر موارد فوق، تضمین حق سرقفلی مغازه و یا توقیف آن به عنوان یک حق مالی قابل قبول و قانونی است؛ البته در مقابل حق کسب و پیشه که چنین امکانی برای آن قابل قبول نیست.
بهتر است برای کسب اطلاعات بیشتر درباره قوانین خرید و فروش سرقفلی مغازه، مقاله زیر را مطالعه کنید.

شرایط خرید سرقفلی مغازه

سرقفلی مغازه که در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، در ارتباط با املاک تجاری مورد پیش‌بینی قرار گرفته است، نوعی حق مالی است که به ملک تجاری تعلق دارد و در کنار حق مالکیت مالک آن وجود دارد.
بر این اساس، مالک ملک تجاری حق مالکیت و حق سرقفلی را به دست دارد.
همچنین، مالک می‌تواند آن را به شخص دیگری بفروشد و خریدار، مستاجر وی محسوب می‌شود.

جوابیه به این سؤال که "شرایط خرید سرقفلی مغازه چیست؟" این است که خرید سرقفلی مغازه زمانی امکان‌پذیر است که خریدار و فروشنده، در ارتباط با جنبه‌های مهمی از جمله مبلغ سرقفلی، قابلیت انتقال آن به فرد دیگر، مدت زمان سرقفلی بودن و دیگر موارد مشابه، توافق کنند و به انعقاد یک قرارداد بپردازند.
این شرایط می‌تواند متغیر و قابل تنظیم بر حسب توافق بین طرفین باشد.

در این حالت، خرید سرقفلی مغازه، یعنی یک نوع قرارداد یا عقد که بین دو شخص منعقد می‌شود؛ اما ممکن است انتقال حق سرقفلی، به صورت قهری و یا به موجب حکم دادگاه نیز باشد که خارج از بحث است.
در هر صورت، زیرا خرید سرقفلی مغازه، یک قرارداد است که بر اساس آن، حق مالی به وسیله مالک به دیگری منتقل می‌شود، شرایط اساسی صحت معامله، از جمله وجود قصد و رضایت، موضوع قرارداد و مشروعیت هدف معامله نیز، باید مد نظر قرار گیرد.

در هر حال، یکی از مهم‌ترین شرایط خرید یک مغازه سرقفلی باید با توافق طرفین، به وسیله یک قرارداد کتبی، تعیین شود تا در صورت نقض آن، طرف تخلفکار می‌تواند همزمان با مراجعه به دادگاه، حقوق قانونی خود را مطالبه کند.
این موضوع را در بخش آثار و عواقب خرید یک مغازه سرقفلی بیشتر توضیح خواهیم داد.

تاکید مهمی که باید به آن اشاره کنیم، این است که اغلب منظور از اصطلاح "خرید سرقفلی مغازه"، واقعاً "خرید و فروش یا انتقال حق کسب و پیشه" است که تحت قانون روابط مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ قرار دارد و همه مراجع قضائی بر اساس همین قانون مربوط به آن رسیدگی می‌کنند.
اما به دلیل شباهت بین دو اصطلاح "سرقفلی" و "حق کسب و پیشه"، معمولاً این دو عبارت به جای یکدیگر استفاده می‌شوند، بنابراین شرایط و مقررات مربوط به هر دو اصطلاح باید مورد بررسی دقیق قرار گیرد.

نحوه خرید سرقفلی مغازه

در صورتی که شرایط خرید مغازه به صورت سرقفلی وجود داشته باشد، صاحب ملک تجاری و مستاجر می‌توانند با یکدیگر قراردادی منعقد کرده و با ذکر توافقات خاص خود، مغازه را به صورت سرقفلی واگذار کنند.
در این حالت، خریدار سرقفلی مغازه به عنوان مستاجری در نظر گرفته می‌شود و می‌تواند در طول مدت قرارداد اجاره، از آن استفاده کند.

البته، لازم به ذکر است که بعد از خرید سرقفلی از مالک، مستاجر نیز تحت شرایط خاصی می تواند سرقفلی را به فرد دیگری بفروشد.
البته، رضایت مالک نیز لازم است که در این مورد داشته باشد.
در قرارداد باید توافق شده باشد که مستاجر حق فروش سرقفلی را دارد و یا مالک از انجام این کار منع نکرده باشد.
در غیر این صورت، به موجب قانون مصوب ۱۳۵۶، مالک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند.

اما سؤالی که درباره این موضوع مطرح می‌شود، این است که چگونه می‌توان دریافت حق سند سرقفلی مغازه را خریداری کرد؟ به عبارت دیگر، اگر فردی قصد خرید و به‌جای اجاره کردن یا خرید مغازه، را داشت، باید چه کارهایی انجام دهد؟ در پاسخ به این سؤال باید اشاره کرد که به صورت رسمی می‌توان حق سند سرقفلی مغازه را از دفترخانه اسناد رسمی تهیه کرد یا به طور معمول با صدور سند اداری رسمی.

در جهت حل و فصل مشکلات احتمالی، خریدار و فروشنده سرقفلی مغازه (به معنای مالک ملک یا مستاجری که ملک سرقفلی را خریده است) باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و برای برقراری قرارداد و جلوگیری از کلاهبرداری توسط اشخاصی که مالک سرقفلی نیستند و آن را به فروش می‌رسانند، اقدامات لازم را انجام دهند.
برای این منظور، خرید و فروش سرقفلی مغازه می‌بایست از طریق اسناد رسمی انجام شود.
همچنین، انتقال سرقفلی مغازه با استفاده از سند عادی نیز مورد پذیرش قرار می‌گیرد.

در دفترخانه، برای خرید و فروش سرقفلی مغازه، اسناد و مدارکی همچون شناسنامه و کارت ملی طرفین، اصل سند مالکیت و اصل اجاره‌نامه باید ارائه شود.
همچنین، گواهی مالیات و عدم بدهی و عوارض نیز برای حفظ اطمینان از آثار و عواقب سوء خرید و فروش سرقفلی، در دفترخانه به صورت رسمی بررسی می‌شود تا این خطرات کاهش یابند.

نکته‌ای که باید درباره روش خرید مغازه‌های با قرارداد اجاره رسمی بدانیم این است که این نوع خرید و فروش تنها با استفاده از سند رسمی انجام می‌شود و استفاده از سند عادی در انتقال قرارداد اجاره پذیرفته نمی‌شود.
در عوض، در خصوص خرید سرقفلی مغازه‌ها، باید به این نکته توجه داشت که می‌توان آن را هم به صورت سند عادی و هم به صورت سند رسمی خریداری کرد.
همچنین، قوانین سال ۱۳۵۶ ممکن است مشمول روند خرید و فروش حقوق کسب و پیشه مغازه‌ها باشد.
در نتیجه، از طریق سند رسمی می‌توان این نوع خرید و فروش را انجام داد، اما انتقال حقوق کسب و پیشه با استفاده از سند عادی امکان‌پذیر نخواهد بود.

آثار و عواقب خرید سرقفلی مغازه

متأسفانه، برخی افرادی که به خرید سرقفلی مغازه می‌پردازند، ممکن است نا آگاهانه از آثار و عواقب حقوقی این نوع خرید باشند، که می‌تواند به بروز مشکلات حقوقی بین خریدار و فروشنده سرقفلی منجر شود.
لذا در اینجا به سوال "آثار و عواقب خرید سرقفلی مغازه چیست؟" پرداخته و توضیح می‌دهیم.

در پاسخ به این سوال، می‌توان گفت که خرید سرقفلی مغازه یکسری آثار و عواقب حقوقی مهمی را به همراه دارد.
به طوری که مالک مغازه همچنان به عنوان مالک قانونی و رسمی آن شناخته می‌شود و می‌تواند حقوق مالکیت خود را در قبال آن اعمال کند.
در عوض، خریدار سرقفلی هیچ حقوقی به عنوان مالک مغازه ندارد و تنها سرقفلی آن را خریداری کرده است.
بی‌توجهی به این آثار حقوقی ممکن است منجر به ایجاد مشکلاتی شود.
لذا، آگاهی از این نکته بسیار حائز اهمیت است.

یک خریدار سرقفلی مغازه لازم است تا بدون اجازه یا رضایت مالک ، هیچ تغییر کلی در کسب و کار خود ایجاد نکند.
به این معنی است که او نمی تواند مغازه را که برای کسب و کار خیاطی فعال شده است ، به شغل آرایشگری تغییر دهد.

"خریدارانی که قصد خرید سرقفلی دارند، بدون رضایت و اجازه مالک فروشگاه، حق ایجاد هر گونه تغییری در ظاهر و ساختار فروشگاه را ندارند.
به عنوان مثال، آنها نمی توانند تزئینات را تغییر داده و یا ساخت و سازی هایی را انجام دهند که با ساختار اصلی فروشگاه متفاوت است.
از این رو، حضور تعدیلات یا تغییرات بدون موافقت صاحبان فروشگاه، غیرمجاز و غیرقانونی است.
"

همچنین، خریدار سرقفلی مغازه بدون رضایت و اجازه فروشنده، حق انتقال سرقفلی آن را به شخص ثالثی ندارد.
برای انجام این کار، ابتدا باید از مالک مجوز را درخواست کند؛ در غیر این صورت، مالک می‌تواند حکم تخلیه او را صادر کند.

به طبع، باید به این نکته توجه کنیم که آثار حقوقی که ذکر شده، دارای کم و بیشی هستند؛ به عبارت دیگر، خریدار و فروشنده حق سرقفلی می توانند در هنگام تنظیم قرارداد انتقال حق سرقفلی، درباره آنها توافق کرده و این توافق را به عنوان معیار عمل قرار دهند.
به عبارتی دیگر، مالک می تواند به خریدار سرقفلی حق دهد که تغییراتی در ملک ایجاد کند و یا حق انتقال سرقفلی را نیز به دیگری انتقال دهد.

نکته مهمی است که باید تأکید کرد که تأثیرات و پیامدهای خرید حق و کسب پیشه مغازه‌ها که تابع قانون ۱۳۵۶ هستند نیز، همان مواردی است که در خصوص تأثیرات خرید سرقفلی مغازه‌ها بیان شد و به علت این‌که بیشتر دعاوی خرید سرقفلی مغازه‌ها که در دادگاه‌ها مطرح می‌شود، به نوعی مربوط به دعاوی خرید حق کسب و پیشه مشمول قانون ۱۳۵۶ هستند، باید به نکات ذکر شده توجه کنیم.