حکم تخلیه مستاجر

قانون حکم تخلیه مستاجر چیست

قوانین مربوط به حکم تخلیه مستأجر، شامل قانون‌های روابط موجّر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ می‌باشند.
اگر قرارداد اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده و نوع اجاره یک فضای تجاری باشد، در آن صورت قانون روابط موجّر و مستأجر سال ۱۳۵۶ اعمال خواهد شد؛ امّا اگر قرارداد اجاره از سال ۱۳۷۶ به بعد منعقد شده باشد، در این حالت، قانون روابط موجّر و مستأجر ۱۳۷۶ اعمال خواهد شد.

مالک می‌تواند طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، دستور تخلیه ملک خود را از طریق مراجع قضایی درخواست کند، در صورتی که مستاجر هنوز در تملک ملک باشد.
در این قانون، شرایطی برای حکم تخلیه مستاجر به ارمغان آمده است که به شرح زیر است:- استفاده غیرمجاز از ملک- وقوع خسارت جدی و یا تهدید به خطر ایمنی ملک- نقض شرایط قرارداد اجاره- نقض وظیفه مستاجر برای پرداخت اجارهمالک می‌تواند با ابراز دلایل موجه و احراز وجود حداقل یکی از این شرایط، از دستور تخلیه مستاجر خود اطمینان حاصل کند.

در صورتی که مستاجر مسکن، بدون اخذ مجوز از طرف مالک، به هر نحوی را ناحقا به شخص دیگری تحت وکالت یا نمایندگی و غیره واگذار کند و یا خود مورد اجاره را کلاً یا جزئاً را به صورتی که باشد، برای استفاده و یا بهره‌برداری دیگری در اختیار قرار دهد، مگر اینکه شخص در اختیار و بر عهدهٔ حقوق و تعهدات قانونی مشمول باشد.

در یک موضوع مرتبط، وقتی یک فرد به منظور کسب درآمد یا شغل یا تجارت خود، یک ملک را اجاره می‌کند و آن را برای مواردی مانند نمایندگی و وکالت و یا سایر موارد مشابه به دیگران واگذار می‌کند، او به عنوان یک مستاجر عمل می‌کند.
در این حالت، مستاجر، ملک را به عنوان نماینده خود به غیر انتقال می‌دهد.

در صورتی که در قرارداد اجاره محل سکونت، شروطی برای حق فسخ اجاره در هنگام انتقال قطعی تعیین شده باشد، این حق به وجود می‌آید تنها در صورتی که خریدار تمایل داشته باشد خودش متولی اجاره ساکن شود یا آن را به منظور سکونت فرزندان، پدر و مادر یا همسر خود واگذار کند.
در صورتی که خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک، برای تخلیه محل مراجعه نکند، درخواست تخلیه به دلیل عدم تمکن تا انقضای دوره اجاره پذیرفته نخواهد شد.

در صورتی که مورد اجاره یک محل سکونتی است و پس از انقضای مدت اجاره، مالک به مورد اجاره برای خود یا اشخاص مذکور در بند فوق نیاز داشته باشد.

هر زمانی که مورد اجاره‌ای در خطر خرابی قرار داشته و همچنین ناممکن است آن را تعمیر کنیم.

اگر در استفاده از ملک اجاره‌ای، عملی در تضاد با شرایط و مقرراتی که در قرارداد اجاره ذکر شده، انجام شود.

درباره‌ی محل فعالیت مشاغل و تجارت، هنگامی که یک مکان برای یک شغل خاص اجاره داده می‌شود و مستاجر، بدون اجازه موجر، شغل خود را تغییر دهد، تنها در صورتی که شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد، مجاز است.

اگر شخصی که مستاجر است، قوانین اجاره‌نامه را نقض کرده و به ناحق اقدام به مغایرت یا نقض حقوق مالک واگذار کرده باشد.

اگر مستاجر از پرداخت مبلغ اجاره یا اجرت المثل خودداری کند،

مطالب فوق، به زمانی اشاره دارند که قوانین مربوط به رابطه موجر و مستاجر، قانون مصوب ۱۳۵۶ می‌باشد.
همچنین، باید توجه داشت که این قانون فقط برای اماکن تجاری اعمال می‌شود و در خصوص اجاره مسکونی اثری ندارد.
قراردادهای اجاره‌ی مسکونی که بعد از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و قانون مدنی هستند.
طبق این قوانین، ممکن است در برخی شرایط، حکم تخلیه فوری برای مستاجر لازم باشد که مشروط است به:- تخلیه فوری منتفی از حقوق مستاجری استدعا نشده و مغایر با اصول منطق و عدالت نباشد.

در موافقت با ماده ۳ این قانون، پس از پایان مدت قرارداد اجاره، در صورت درخواست مالک یا نماینده قانونی وی، تخلیه فوری و اجباری مستاجر از ملک اجاره‌ای، با ارائه سند رسمی، توسط دفتر ثبت، در مدت یک هفته و در صورت دارا بودن سند غیررسمی، در مدت یک هفته پس از ارائه درخواست تخلیه به دادستان مربوطه، توسط کارمندان قوه قضائیه اقدام خواهد شد.

تعدی و تفریط مستاجر، یک اقدام تخلفی است که مستأجر ممکن است انجام دهد.
طبق ماده ۴۸۷ قانون مجازات اسلامی، اگر مستأجر تعدی یا تفریطی در مورد ملک اجاره‌ای انجام دهد و صاحب خانه قادر به جلوگیری از آن نباشد، صاحب خانه حق دارد قرارداد را لغو کند.
تعدی به آن اشاره دارد که مستأجر فراتر از محدوده حقوق و تعهدات خود عمل کند و تفریط به معنای واگذاری یا فروش به دیگری از املاک اجاره‌ای است که مستأجر مجاز به این کار نیست.
از این رو، اگر مستأجر تعدی یا تفریطی در مورد ملک اجاره‌ای انجام دهد و صاحب خانه قادر به جلوگیری از آن نباشد، صاحب خانه می‌تواند درخواست تخلیه مستأجر را بر اساس قانون دریافت کند تا حقوق و منافع خود را تامین کند.
بدین ترتیب، احترام به تعهدات قراردادی و رعایت حقوق صاحب خانه و مستأجر امری بسیار حائز اهمیت است و هر گونه تخلف و تعدی به طور قانونی پیگرد خواهد شد.

با توجه به ماده 492، استفاده بیش از حد از ملک اجاره‌ای بدون داشتن موافقت قبلی میستری، باعث حق فسخ قرارداد اجاره توسط موجر می‌گردد.
بنابراین، استفاده از ملک اجاره‌ای بایستی مطابق با توافقات اجاره شده و هرگونه تخلف می‌تواند منجر به درخواست تخلیه باغبان شود.

در شرایط فوق، مانند اتمام دوره قرارداد اجاره، موجر مجاز است با تنظیم درخواست خروج از ملک اجاره‌ای، به شورای حل اختلاف مراجعه کند و با حضور مدارک مربوطه، صدور حکم مربوطه را درخواست نماید.
همچنین، اگر مستاجر از پرداخت کرایه خودداری کند، موجر می‌تواند با استناد به قرارداد اجاره (در صورتی که قرارداد رسمی باشد) از دفترخانه یا اجرای ثبت، درخواست صدور اجراییه برای خروج و وصول کرایه را نماید.

مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه

در قِسْمت قبل، در مَورِدِ قانون صَدَور فَرَمانِ خَلوا سَاکِنَه صحبت کردیم و اظهار کردیم که در شَرایطی، هَمچُونِ تجاوز و سُفْرِ دُستَ بِه رَفْتَ و بَرَگِ بی‌رُویَی ساکِنَه مُستأجَر، می‌تَوانِ فَرَمانِ خَلوا ساکِنَهِ اموال مُستأجَر را از شورای حَلِ اختلاف خَواهانه نَمود.
در این قِسْمت، هَدَفِمان این است که در مَورِدِ مَرَاحِلِ شِکایَتِ از مُستأجَر بَرای خَلوا صحبت کُنِیم.

برای ارائه شکایت، اولین قدم برای موجر، مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی خواهد بود و در آنجا باید شکواییه خود را درباره عدم تخلیه ملک از سوی مستاجر تنظیم و ثبت کند.
در صورتی که قرارداد اجاره از سال 1376 به بعد منعقد شده باشد و مدت زمان قرارداد به پایان رسیده باشد، باید دستور تخلیه ملک صادر شود و این امر در صلاحیت شورای حل اختلاف خواهد بود.
همچنین، باید توجه داشت که این موضوع نیازمند رسیدگی فوری است و قابلیت اعتراض به آن در قوانین مندرج نشده است.

در بسیاری از حالات، به جز پایان مدت قرارداد، باید یک حکم تخلیه صادر شود.
برای درخواست حکم تخلیه، دفاتر خدمات قضایی، شاکی نیاز به ارجاع پرونده به دادگاه محل وقوع خانه مستاجر است تا پس از بررسی حکم تخلیه را صادر کند.
هم اکنون در برخی موارد، صدور حکم تخلیه تحت صلاحیت شورای حل اختلاف است.
شورا بعد از بررسی شکایتیه، اعتراضات مستاجر را بررسی می کند و سپس مستأجر مهلت 20 روز برای اعتراض نسبت به درخواست تخلیه ارائه دارد.

در صورتی که مهلت اعتراض به پایان برسد و حکم به نفع مالک صادر گردد، مالک می‌تواند درخواست صدور اجراییه را ارائه کند.
پس از صدور اجراییه، اگر اعتراضی اعلام نشود، ملک توسط نیروی اجرای احکام یا کلانتری محل تخلیه می‌شود.

باید توجه داشت که اگر یک قرارداد اجاره تجاری قبل از سال ۱۳۷۶ (۱۹۹۷ میلادی) منعقد شده باشد، آن قرارداد تحت قانون سال ۱۳۵۶ است و فقط دادگاه می تواند صلاحیت رسیدگی و صدور حکم تخلیه را داشته باشد.
شورای حل اختلاف هنوز این موضوع را بررسی نکرده است و برای بررسی شکایت های مربوطه، دفاتر خدمات قضایی آنها را به دادگاه ارجاع می دهند.

نحوه گرفتن حکم تخلیه مستاجر

در بخش قبل در مورد فرآیند شکایت از مستاجر برای تخلیه صحبت کردیم و توضیح دادیم که موجر باید به دفتر خدمات قضایی مراجعه کرده و شکایت خود را در سندی تدوین و ثبت کند.
در این بخش، قصد داریم روش دریافت حکم تخلیه مستاجر را توضیح دهیم.

برای دریافت دستور تخلیه ملک، موجر می بایست به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و شکایت خود را درباره عدم تخلیه ملک توسط مستاجر تنظیم نموده و در دفاتر خدمات قضایی ثبت کند.
همچنین، اگر قرارداد اجاره از سال ۱۳۷۶ به بعد منعقد شده و مدت اجاره آن به پایان رسیده باشد، دفاتر شکایت را به شورا انتقال می دهند.
سپس، شورا دستور تخلیه را صادر می کند که باید به آن بدون تاخیر پاسخ داده شود و امکان اعتراض وجود ندارد.

اما در بقیه‌ی موارد، به جز انقضای مدت، باید حکم تخلیه صادر شود.
برای صدور حکم تخلیه مستاجر، دفاتر خدمات قضایی، شکواییه را به دادگاه محل وقوع مال اجاره‌ای ارجاع می‌دهند.
این دادگاه بعد از بررسی، حکم تخلیه را صادر می‌کند.
در حال حاضر، در برخی موارد، صدور حکم تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است.
بعد از ارجاع شکواییه، شورا شکایت مطروحه را بررسی کرده و سپس مستاجر 20 روز مهلت دارد تا نسبت به شکایت موجر برای تخلیه ملک اعتراض نماید.

با اتمام مدت زمان اعتراض، حکم تخلیه مستاجر به نفع مالک صادر می‌گردد.
در این شرایط، مالک می‌تواند تقاضای صدور اجراییه را به مراجع قضایی ارائه نموده و پس از صدور آن، باید مدتی معقول بگذرد.
در صورتی که هیچ گونه اعتراضی در این مدت ارائه نشود، تخلیه ملک به وسیله نیروی اجرای احکام یا کلانتری محلی صورت می‌گیرد.

اگر یک قرارداد اجاره تجاری قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد، طبق قانون سال ۱۳۵۶ اجرا می‌شود.
در این صورت، تنها دادگاه مختصص صلاحیت صدور حکم تخلیه مستاجر را دارد و شورای حل اختلاف نیازی به بررسی این موضوع ندارد.
در صورتی که شکایتی درباره آن وجود داشته باشد، دفاتر خدمات قضایی شکایت را به دادگاه مربوطه ارجاع خواهند داد.