حق شفعه و اوصاف آن

حق وکالت یکی از مسائلی است که به ندرت به آن پرداخته می‌شود، اما کاربردهای بسیاری دارد.
در واقع، این حق یکی از حقوقی است که در قانون مدنی برای افراد مقرر شده است.
وکالت به معنای درخواست یا مال یا ملکی است که شخصی می‌خواهد.
حق وکالت نیز به معنای اولویت و تقدم همسایه نسبت به سایر خریداران خانه و زمین می‌باشد، طبق شرایط مشابه.
این حق در مواد 808 تا 824 قانون مدنی تبیین شده است.
وکالت در حقوق به معنای این است که اگر دو نفر در مال غیرقابل انتقالی (مالی که نمی‌توان آن را به محل دیگری منتقل کرد، مانند زمین، ساختمان و هرچیز دیگری که به زمین وصل شده است) شریک باشند و یکی از آنان تمایل داشته باشد سهم خود را بفروشد، شرکت کننده دیگر اولویت نسبت به سایر درخواست‌کنندگان دارد و به این حق تقدم شرکت کننده حق وکالت گفته می‌شود.
در این مقاله، به بررسی مفهوم وکالت و ویژگی‌های آن خواهیم پرداخت.

حق شفعه چیست ؟

در پاسخ به این سؤال که حق شفعه چیست، باید اشاره کنیم که حق شفعه در مواردی رخ می‌دهد که دو نفر در املاک غیرقابل حمل به عنوان شریک مشترک هستند.
در این حالت، اگر یکی از شرکا قصد داشته باشد سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، حقی برای شریک دیگر به وجود می‌آید که با نام "حق شفعه" مشتری را به خود جذب کند و مبلغ پول (ثمن) را پرداخت کند و سهم فروخته شده را دریافت کند.
این حق شفعه و صاحب آن را با عنوان "شفیع" شناخته می‌شود.
ماده 808 قانون مدنی در تعریف حق شفعه آمده است که هرگاه مال غیرقابل حمل قابل تقسیم بین دو شریک باشد و یکی از این شرکا سهم خود را به شخص ثالثی به صورت بیع منتقل کند، شریک دیگر حق دارد مبلغی را که مشتری به او پرداخت کرده است را دریافت کند و سهمی که فروخته شده را مال خود کند.
برای حق شفعه کردن و تملک سهم فروخته شده شریک خود، باید شروط زیر موجود باشد:1.
تعدادی از املاک غیرقابل حمل که بین دو شریک تقسیم شده باشد.
2.
یکی از شرکا قصد بیع سهم خود را داشته باشد.
3.
شخصی که می‌خواهد سهم را بخرد، آماده باشد مبلغ معینی را به شریک پرداخت کند.
در نتیجه، با استناد به حق شفعه، شریک قادر است سهم خود را تملک کند و مالک آن شود.

یکی از مقررات ملکی، این است که فقط دو نفر می‌توانند به عنوان شریک در آن شرکت کنند.
بنابراین، اگر تعداد اشخاص بیشتری در یک ملک شریک باشند، هیچ کسی از حق شفعه برخوردار نخواهد بود.
حق شفعه مربوط به این است که طرفین شریک می‌توانند در صورت تمایل پس از فروش ملک، در خرید این ملک شرکت کنند.
پیاده‌سازی این قانون در کشور ما، برای حفظ تعادل و عدالت در معاملات ملکی ضروری است.

ما همیشه به دنبال یک واحد ملک نیستیم، گاهی اوقات بهتر است یک ملک را به چند قسمت تقسیم کنیم و از آن استفاده کنیم.
تقسیم واحدها می تواند با کمک فروش، اجاره یا مصارف دیگر صورت گیرد.
به همین دلیل می گوییم که ملک قابل تقسیم باشد.

۳ - اگر یکی از شرکا سهم خود را به شکلی منتقل کرده باشد که عقد آن از نوع هبه یا اجاره و غیره نباشد.

۴ - واگذاری یا انتقال می‌تواند به صورت کلی یا جزئی انجام شود، بدون تفاوتی قابل توجه.

می‌تواند در صورت وجود موارد زیر، مشروعیت استفاده از حق شفاعت به شفیع اعطا گردد و اقدامات لازم برای طلب حق شفاعت را به عمل آورد.

اوصاف حق شفعه

برای شناخت اصول و مفاهیم حق شفعه و مفهوم اخذ به شفعه باید ابتدا توجه داشت که حق شفعه همانند سایر حقوق است که افراد می‌توانند از آن بهره‌مند شوند و به موارد خاصی باید توجه کنند.
اخذ به شفعه عملی است که با پرداخت وجهی به خریدار می‌توان آن را به دست آورد.
در صورتی که فردی برای استفاده از این حق اقدام کند اما در طول راه فوت کند، وراثان نیز می‌توانند این حق را استفاده کنند.
باید توجه داشت که تمامی وراثان باید این موضوع را قبول کنند و در غیر این صورت امکان استفاده از این حق وجود ندارد.
به عنوان مثال، اگر دو نفر در یک خانه شریک باشند و یکی از آن‌ها خانه را به شخص ثالثی بفروشد، شریک می‌تواند با پرداخت وجهی به خریدار سهم خود را خریداری کند و در این مورد، از سایرین حق تقدم دارد.
در صورتی که شریک فوت کند، وراثان نیز می‌توانند با پرداخت وجهی به خریدار برای استفاده از این حق اقدام کنند.
باید ذکر کرد که در صورتی که اخذ به شفعه انجام شود، مسئولیت این کار بر عهده شفیع است و باید وجه پرداختی را به خریدار بازگرداند.
در صورتی که خریدار نماینده اصلی به بازگرداندن ملک نباشد، شفیع، که فردی است که می‌خواهد از حق شفعه استفاده کند، متعهد به ارائه اظهارنامه عدم رضایت و اعتراض خود به خریدار و شریک خود می‌شود.
در صورتی که اقدامی انجام نشود، شاکی یا شفیع می‌تواند با تقدم یک دادخواست اخذ به شفعه به دادگاه صالح، حق خود را دریافت کند.
دادگاه بعد از بررسی و تأیید حق شفیع، نسبت به انتقال سهم اقدام کرده و وجه پرداختی خریدار را به وی بازگرداند.
اما باید به این نکته توجه داشت که اخذ به شفعه به صورت فوری است، به این معنی که شریک باید بلافاصله برای دریافت حق خود اقدام کند و اگر تاخیری به وقوع بیافتد، حق شفیع غیرفعال می‌شود و نمی‌تواند به دادگاه صالح مراجعه کرده و دادخواست مطرح کند، به عبارت دیگر با گذشت زمان، حق اخذ به شفعه از بین خواهد رفت.