آیا می دانستید که در گذشته و در میان تجاران، مفهوم "سرقفلی" وجود داشت؟ این مفهوم به این معناست که در قراردادهای اجاره فضاهای تجاری، اجاره دهنده معمولاً در ابتدا مبلغی را به عنوان پیش پرداخت به اجاره دهنده می پرداخت. در مقابل، اجاره نیز به مبلغی کمتر تعیین می شد. همچنین، اجاره دهنده متعهد بود که در پایان مدت اجاره، اجاره را با همان مستاجر تمدید کند. این به معنای این است که مستاجر حق اولویت در تمدید قرارداد اجاره در همان مکان را نسبت به سایر افراد داشت. به طور کلی، سرقفلی نشان از این است که مستاجر بازدهی خوبی داشت و به عنوان یک مستاجر مورد ترجیح قرار می گرفت. این عملیات به پایان می رسید وقتی که مستاجر دیگری جایگزین مستاجر قبلی شد یا وضعیت تجاری تغییر کند.

"اما در فرآیند تصویب قانونی درباره روابط بین موجر و مستاجر در سال ۵۶، قانونگذار از مفهوم عرفی سرقفلی که هم مورد قبول عرف و هم تأیید شرع قرار داشت، دوری کرد و به دنبال پیروی از حقوق غربی، یک مفهوم تحت عنوان حق کسب، حق شغل یا حق تجارت در این قانون تدارک دید که با نمونه عرفی سرقفلی تفاوت‌های متعددی داشت."

با همین دلیل، در این مقاله به بررسی جنبه‌های حقوقی سرقفلی می‌پردازیم. ابتدا به سؤال "حق سرقفلی چیست؟" پاسخ می‌دهیم، و سپس تفاوت سرقفلی با حق کسب، پیشه یا تجارت را توضیح می‌دهیم. در پایان نیز ویژگی‌های حق سرقفلی را مورد بررسی و تحلیل قرار می‌دهیم.

حق سرقفلی چیست

"سرقفلی" یک مفهوم است که حتی قبل از تصویب قانون روابط مالک و مستأجر در سال ۱۳۵۶ به عنوان عرف کشور و همچنین در بین تجار وجود داشت. در قرارداد اجاره اماکن تجاری، ممکن است مستأجر در زمان شروع قرارداد مبلغی را به مالک پرداخت نماید و به عنوان مقابل، اجاره بهای پرداختی کاهش یابد و همچنین مالک متعهد می شود که در پایان دوره اجاره، حکم تخلیه مستأجر را اجرا ننماید و قرارداد اجاره را با همان مستأجر تمدید کند. در نتیجه، مستأجر دارای اولویت برای تمدید قرارداد اجاره در همان مکان نسبت به دیگر اشخاص می باشد.

به هرحال، در هنگام تصویب قانون روابط مالک و مستاجر در سال ۱۳۵۶، قانون گذار از مفهوم عرفی "سرقفلی" که هم طبقه‌بندی شده توسط عرف و هم تایید شرعی داشت، دوری کرد و با تکیه بر حقوق غربی، مفهومی به نام حق کسب، پیشه یا تجارت را در این قانون معرفی کرد که تفاوت‌های بسیاری با نمونه عرفی "سرقفلی" داشت.

مفهوم حق کسب، پیشه یا تجارت در قوانین رابطه میان موجر و مستاجر در قانون سال ۵۶، به منظور تطبیق با قوانین غربی، به اهمیتی اشاره دارد که به دلیل چندین عامل و به ویژه فعالیت مستاجر در ملک اجاره‌شده به وجود می‌آید. با این توضیح که هنگامی که فردی یک ملک تجاری را اجاره می‌کند و به دلیل فعالیت ها و نام‌آواز خوب این فرد، تعداد مشتریان دایمی ملک افزایش می‌یابد، نه تنها اعتبار شخصی فرد بلکه اعتبار ملک اجاره شده نیز بهبود می‌یابد. به طوری که مشتریان موقت به مشتریان دائمی تبدیل شده و از این به بعد برای خرید کالا یا دریافت خدماتشان همیشه به آن ملک مراجعه خواهند کرد.

این موضوع پیش برد طول می‌کشد که اگر مالکیت یک ملک که به عنوان موجر استفاده می‌شده است، در پایان دوره اجاره، بتواند بدون هیچگونه مشروطیتی ملک را از مستاجر بازگیرد، این اقدام به ناعدالتی در حق مستاجر و استفاده ناجایز موجر منجر می‌شود. استفاده‌ای که از تلاش مستاجر در ملک تجاری ناشی می‌شود و موجر به‌طور عادلانه حق برداشت از آن را ندارد. به همین دلیل قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ تلاش می‌کند تا از حق مشروع مستاجر در برابر موجر محافظت نماید، بنابراین طبق این قانون، در پایان دوره اجاره، موجر اصولاً حق تخلیه ملک را ندارد.

این وضعیت و حکومت با تأکید بر مفهوم حق حاکمیت در کسب و کار، حرفه و تجارت به جای اجاره های تجاری تا زمان تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ادامه داشت. در این قانون، مقنن ایرانی بار دیگر به مفهوم عرفی سرقفلی بازگشت کرده و مطابق این قانون، سرقفلی دارای دو معنا می باشد: ۱. هنگامی که مستاجر به صورت معمول تمام امکانات و امتیازات مربوط به ملک را در اختیار داشته باشد. ۲. هنگامی که قرارداد اجاره به گونه ای متعارف بوده و در زمان مستاجری باقی مانده، طرفین نتوانند شرایط اجاره را تغییر دهند.

سرقفلی یک ترم در قرارداد اجاره است که مستاجر در ابتدای اجاره وجهی را به موجر پرداخت می‌کند. با پرداخت این مبلغ، علاوه بر مبلغ اجاره ماهیانه، مقداری کمی نیز تعیین می‌شود. موجر نیز موظف است در پایان مدت اجاره، ملک را به مستاجر بازپس دهد و قرارداد اجاره را با او تمدید کند.

در کنترل/معنای دوم، اصطلاح سرقفلی به معنای حقی است که به واسطه آن، اجاره‌دهنده ملک تجاری می‌تواند با پرداخت میزان اجاره بسیار کم، از ملک تجاری استفاده کند و با اتمام مدت اجاره، به دلیل داشتن اولویت نسبت به سایر افراد برای اجاره دوباره آن ملک، اجاره را با خود ادامه دهد و در آن ملک سکونت/کسب و کار خود را ادامه دهد.

تفاوت سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت

در بخش قبل، به تشریح معنای سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت پرداختیم و بیان کردیم که گاهی اوقات حق کسب و پیشه مالکیت ملک را توسط مستاجر ادعا می کند. همچنین، تفاوت های عمومی بین این دو حق را شرح دادیم. به دلیل وجود تفاوت هایی بین حق کسب، پیشه یا تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و حق سرقفلی در قانون 76، در این بخش از مقاله به توضیح اختلافات بین سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت پرداخته می شود.

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، مفهوم "حق" به معنای کسب، پیشه یا تجارت است. این حق به دلیل چندین عامل، به ویژه فعالیت مستاجر در ملک اجاره شده، برای او ایجاد می‌شود. اما مفهوم "سرقفلی به حقی" به دلایلی مورد استفاده قرار می‌گیرد که با این حق، مستاجر ملک تجاری را با پرداخت وجه اجاره کمی بهره‌برداری کند و پس از اتمام مدت اجاره، به تصرف خود در ملک اجاره‌ای ادامه دهد. در این حالت، موجر امکان فسخ قرارداد اجاره را ندارد.

به دلیل عدم تطابق حق کسب، پیشه یا تجارت با نظام حقوقی و عرف کشور ما، توسط شورای نگهبان تصریح شده است که این فعالیت‌های غیر شرعی هستند و تنها در مورد اجاره‌های مشمول قوانین سال ۱۳۵۶ قابل اجرا هستند. اما سرقفلی فعالیتی است که با توجه به شرعی بودن و تأیید شورای نگهبان، قانونی می‌باشد.

"مالکیت، حرفه یا تجارت از طریق فعالیت های اجاره کننده در یک ملک تجاری به تدریج و به تدریج برای او ایجاد می شود، در حالی که سرقفلی به صورت ناگهانی و با پرداخت هزینه به مالک برای سارق ایجاد می شود."

سرقفلی به مبلغی اطلاق می‌شود که در ابتدای قرارداد اجاره باید توسط مستاجر به صاحب ملک پرداخت شود. مبلغ سرقفلی تعیین کننده‌ی میزان اجاره است و تأثیر زیادی در تعیین هزینه‌ی اجاره دارد. در عین حال، هزینه‌ی حق کسب، حق پیشه یا تجارت به‌صورت ثابت مشخص نمی‌شود، و در صورت نیاز، توسط یک کارشناس محاسبه و تعیین می‌شود.

ضمانت از حقوق مالکیت، از جمله سرقفلی، بطور صحیح اعمال می‌شود، در حالی که قابلیت ضمانت و توقیف حقوق حاصل از کسب و کار، حرفه یا تجارت وجود ندارد.

در مورد «سرقفلی»، اصل این است که قابلیت انتقال آن توسط مستاجر وجود دارد اما در حق کسب، پیشه یا تجارت، اصل آن است که مستاجر حق انتقال را به شخص دیگری ندارد.

انتقال حق کسب، پیشه یا تجارت برای انجام آن تنها نیاز به داشتن سند رسمی است. اما در مورد سرقفلی، این الزام وجود ندارد و ممکن است بدون وجود سند رسمی انجام شود.

ویژگی های حق سرقفلی

در بخش‌های قبل، مفهوم "سرقفلی" را شرح داده و تفاوت آن با "حق" کسب، پیشه یا تجارت را بررسی کردیم. اما "سرقفلی" همانند سایر پدیده‌های حقوقی دیگر، ویژگی‌هایی منحصر به فرد دارد که از طریق آن‌ها می‌توان تشخیص داد؛ بنابراین، در این بخش به توضیح ویژگی‌های حق "سرقفلی" پرداخته خواهد شد. ویژگی‌های حق سرقفلی عبارتند از:

۱. پایداری: حق سرقفلی معمولاً به طور بلندمدت و قابل انتقال است که در اثر ثبت و اختراع محافظت می‌شود.

۲. قابل معامله: حق سرقفلی قابل خرید و فروش است و می‌توان آن را به دیگران منتقل کرد.

۳. منحصربفرد: حق سرقفلی برای صاحبش دارای موقعیت انحصاری است و دیگران نمی‌توانند به آن دسترسی داشته باشند.

حق سرقفلی یکی از حقوق مالی است که تمامی ویژگی‌هایی که برای حقوق مالی قائل هستیم، بر آن اعمال می‌شود.

حق سرقفلی به عنوان یکی از اموال غیر قابل نقلیه محسوب می‌شود و بنابراین، سرقفلی به عنوان یکی از اموال غیر قابل نقل به حساب می‌آید.

سرقفلی، یک حق شرعی است که توسط شورای نگهبان تأیید شده است.

مبلغ سرقفلی توسط موجر با توافق مستاجر تعیین می‌شود و به همین دلیل یک جمعیت مشخص دارد. اما انتقال سرقفلی، منجر به پرداخت مالیات سرقفلی می‌شود.