تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

در قانون روابط بین موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تصویب شد، یک مفهوم به نام "حق کسب و پیشه" به عنوان یک مفهوم رسمی در سیستم حقوقی کشور مطرح شد.
این مفهوم از حقوق غربی الهام گرفته شده بود.
پس از انقلاب، به دلیل عدم تطابق با قوانین شرعی، حق کسب و پیشه به عنوان یک مفهوم مورد تایید قرار نگرفت.
در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، قانون‌گذار در جایگزینی حق کسب و پیشه، از عبارت دیگری به نام "سرقفلی" استفاده کرد.

هرچند برخی افراد معتقدند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه است، اما با مراجعه به متن بالای دو قانون، متوجه می‌شویم که این دو حق دارای معنای متفاوتی هستند و این تفاوت می‌تواند تأثیرات مهمی بر روابط اجاره و مستأجران به همراه داشته باشد.

با توجه به توضیحات ذکر شده، در اینجا در این مقاله قصد داریم تا با استفاده از تگ‌های HTML مانند strong و em، تفاوت بین دو مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه را بررسی کنیم.
ابتدا به تعریف دقیق سرقفلی پرداخته و سپس منطق و مفهوم حق کسب و پیشه را توضیح می دهیم.
در پایان نیز به سوالی که در این مقاله مطرح شده است پاسخ داده خواهد شد: تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

حق کسب و پیشه چیست

اشخاصی که ملک تجاری را اجاره یا به اجاره می‌گیرند، به طور قطع با دو مفهوم حق کسب و سرقفلی آشنا هستند و احتمالاً این دو مصطلح را به جای یکدیگر استفاده کرده‌اند.
اما در حقیقت، این دو مفهوم از لحاظ حقوقی کاملاً متفاوت هستند و از جنبه‌های مختلفی نظیر راه‌های انتقال حقوق سرقفلی و ایجاد حقوق کسب و پیشه، تفاوت‌های اساسی دارند.
بنابراین، لازم است به پرسش «چیستی تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه» پاسخ داده شود.

"قبل از پاسخ به این سوال، دو مفهوم اصلی در زمینه سرقفلی و حق کسب و پیشه را باید بررسی کنیم.
با روشن شدن معنی این دو واژه، می‌توانیم تفاوت‌های آن‌ها را توضیح دهیم.
بنابراین در این قسمت به سؤال "حق کسب و پیشه چیست؟" پاسخ خواهیم داد و در قسمت بعدی به بررسی مفهوم سرقفلی خواهیم پرداخت.
"

حق کسب و پیشه، یک مفهوم حقوقی است که برای اولین بار در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ بدان اشاره شد.
در این قانون، علاوه بر مزایایی نظیر تمدید قرارداد اجاره به صورت خودکار که برای مستاجران تعبیه شده بود، حق کسب و پیشه نیز به طور جداگانه برای آنها مورد توجه قرار گرفت.
این مفهوم با الهام از حقوق غربی، به ویژه حقوق کشور فرانسه، در نظر گرفته شده است.

با توجه به مقررات معتبر، حق کسب و کار یک حق است که به علت فعالیت یک کارفرما در یک فضای تجاری به وجود می آید؛ به این صورت که زمانی که کارفرما فضا را اجاره می‌کند و آن را از موجر دریافت می‌کند، در این فضا فعالیت می‌کند و از این فعالیت نتیجه می‌گیرد که مشتریان به فضای تجاری جذب می‌شوند.

با گذشت زمان، مشتریان می‌توانند باعث افزایش اعتبار و ارزش تجاری فعالیت‌های تجاری شوند، که درنتیجه باعث ارتقاء ارزش ملک اجاره شده خواهد شد.
اما اگر در پایان دوره اجاره، مالک قادر باشد به راحتی مستاجر را از ملک خارج کند، به این معنی است که مالک بدون هیچ هزینه‌ای از فعالیت‌ها و اعتبار تجاری مستاجر نفع خواهد برد.

برای حفظ حقوق مستأجران و حمایت از فعالیت‌های تجاری آنان در قرارداد اجاره، قانون حق کسب و پیشه سال ۵۶ را در نظر گرفته است.
این قانون حقوق مستأجر ملک تجاری را با محافظت از ارزش و اعتبار حرفه‌ای آنان ارائه می‌دهد.

متخصصی در حوزه حقوق کسب و پیشه باید تعیین قیمت و ارزش حقوق کسب و پیشه را انجام دهد و این مقدار مالی دارای اهمیت مالی است.
در صورتی که یک ملک باید تخلیه شود، موجر ملزم است تا قیمت تعیین شده توسط متخصص حقوقی را به عنوان حقوق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت کند، مگر در شرایط استثنایی.
در غیر اینصورت، ممکن است مستاجر اجازه تخلیه ملک را نداشته باشد.

پس از تعریف حق کسب و پیشه و آشنایی با مفهوم آن، در قسمت بعدی مقاله، به سوال "چیستی سرقفلی؟" پاسخ خواهیم داد و سپس در قسمت اخیر، تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه را بررسی کرده و تفاوت های این دو مفهوم را به شما توضیح خواهیم داد.

سرقفلی چیست

با تصویب قانون روابط و موجر در سال ۱۳۵۶، مفادی درباره امور املاک تجاری به اجرا درآمد که تا سال ۱۳۷۶ به قوت خود باقی ماند.
این قانون در روابط بین موجرین و مستاجرین این املاک اعمال می‌شد، تا اینکه در سال ۱۳۷۶ به دلیل اعتراضات پراکنده موجرین درباره تمدید خودکار قراردادهای اجاره برای سال‌های متوالی با مبلغ حق کسب و پیشه بالا، قانونگذار قانون جدیدی در مورد روابط موجر و مستاجر تصویب کرد.
این قانون جدید با شامل شدن مفهوم سرقفلی و احکام جدید در قراردادهای اجاره، تداومی به روابط ایجاد می‌کند.
بنابراین پرسش این است که سرقفلی چیست؟

با توجه به قانون روابط مستأجر و موجر که در سال 1376 مصوب مجلس شورای اسلامی شد و بر اساس قواعد شرعی و اصول قانونی تدوین شده، قرارداد اجاره با پایان مدت زمان تمام می‌شد و به‌صورت خودکار تمدید نمی‌گرفت.
همچنین، مستأجر ملک تجاری دیگر حقوق مرتبط با حق کسب و پیشه را نداشت.
این مسئله ناشی از این بود که نظر فقهای شورای نگهبان بر این بود که حقوق مرتبط با کسب و پیشه غیرشرعی است.

اما، با حذف حق کسب و پیشه، یک مفهوم کاملا جدید به جای آن معرفی شد که با نام سرقفلی شناخته می‌شد و قوانین و مقررات آن کاملا با حق کسب و پیشه تفاوت داشت و بر خلاف آن هم در روش‌ها و هم در قوانین دریافت، به صورت چشمگیری تفاوت داشت و بر اساس قانون‌های غربی تدوین شده بود.

قانون جدید روابط موجر و مستاجر، به تعاملات بین موجر و مستاجر پرداخته است.
یکی از مفاهیمی که در این قانون به آن اشاره شده است، سرقفلی است.
سرقفلی به دو معنی متفاوت به انضمام راه های ایجاد آن پرداخته شده است.
همچنین مواردی که موجر و مستاجر می‌توانند حق سرقفلی را پرداخت کنند نیز بیان شده است.
این راه ها شامل موارد زیر می‌باشند:1.
استفاده از تگ برای تاکید2.
استفاده از تگ برای ابراز اهمیتبه طور کلی قانون جدید روابط موجر و مستاجر در مورد سرقفلی حکم‌های مفیدی را در بر دارد که بین طرفین اجاره نامه اعمال می‌شود.

ماده ۶ قانون روابط مالک و مستأجر، در سال ۷۶، دربارهٔ مفهوم "سرقفلی" این توضیح را می‌دهد: "در صورتی که مالک ملک تجاری خود را به مستأجر واگذار کند، می‌تواند مبلغی به عنوان "سرقفلی" از مستأجر دریافت کند.
.
.
" بنابراین، در معنایی، "سرقفلی" به مبلغی اشاره دارد که در ابتدای قرارداد اجاره، مستأجر به مالک پرداخت می‌کند و هر دو طرف آن را "سرقفلی" می‌نامند.

همچنین، ماده 7 قانون مذکور یک راه دیگر برای ایجاد سرقفلی را توضیح می‌دهد.
طبق این ماده، اگر در قرارداد اجاره شرطی قرار گرفته باشد که تا زمانی که مستاجر در واحد زندگی بماند، صاحب ملک حق افزایش اجاره و تخلیه مستاجر را ندارد و علاوه بر این متعهد شود که هر ساله به مستاجر مبلغ اجاره را بدون تغییر واگذار کند، در این صورت مستاجر می‌تواند از صاحب ملک یا یک مستاجر دیگر، مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند تا حقوق خود را حفظ کند.

برای همین، طبق ماده‌ای که آمده، مفهوم «سرقفلی» به معنای مبلغی است که مستاجر از موجر یا مستاجر بعدی دریافت می‌کند و به ازای آن، حق او برای عدم تخلیه ملک یا جلوگیری از افزایش اجاره بها توسط مالک لغو می‌شود.
این در صورتی است که در قرارداد اجاره شرکت کرده باشند که مستأجر، حق ادامه تصرف از ملک را حتی پس از پایان اجاره دارد و یا اینکه موجر در پایان هر سال حق افزایش اجاره بها را ندارد.
به این دلیل که حق مالی برای مستاجر ایجاد می‌شود، وی می‌تواند به ازای لغو این حق، از موجر یا مستاجر بعدی «سرقفلی» دریافت کند.

از طرف دیگر، ماده 8 قانون حاکم نیز همان تقاضای ماده 7 را به شیوه‌ای دیگر تکرار می‌کند.
بنابراین مطابق این ماده: «هنگامی که در قرارداد اجاره ، شرط مقرر شود که مالک مجاز به اجاره دادن حق مالکیت مستأجر به شخص غیرمستأجر نباشد و هر سال، آن را با هزینه اجاره منصفانه به مستأجر فعلی منتقل نماید، مستأجر می‌تواند برای لغو حق خود و یا تخلیه مکان، مبلغی را به عنوان سپرده درخواست کرده و دریافت کند.
»

در این ماده همچنین با شرایطی که پس از پایان دوره اجاره، موجر حق دادن حکم تخلیه مستاجر را ندارد و نیاز است که ملک را به همان مستاجر اجاره دهد، یک حق مالی برای مستاجر ایجاد می‌شود.
این حق می‌تواند به عنوان یک ارزش مقابله برای مستاجر عمل کند و در صورتی که موجر ملک تجاری را از مستاجر سرقفلی کند و او را اخراج کند، از او استرداد شود.
لازم به ذکر است که باید به این نکته توجه شود که در شرایط مشخص شده در مواد 7 و 8 قانون روابط مالک و مستأجر، مستأجر در آغاز قرارداد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت ننموده است.

در تبصره 1 ماده 6 قانون مذکور، با یک تعریف متفاوت از "سرقفلی" روبرو هستیم.
به این تبصره بر اساس شرح زیر توجه فرمایید: در صورتی که موجر بطریق شرعی صحیح، "سرقفلی" را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت منصفانه روز را دارد.
بطور کلی می‌توان گفت که "سرقفلی" به عنوان یک حق مالی، قابل انتقال به مستاجر است.

بنابراین، با توجه به مفاد ذکر شده، در پاسخ به سؤالی که مطرح شد می‌توان گفت که سرقفلی در قراردادهای اجاره تجاری بعد از سال ۱۳۷۶، چندین معنا دارد.
از یک جانب، سرقفلی به معنای مبلغی است که مستاجر به موجر پرداخت می‌کند.
از سوی دیگر، سرقفلی به معنای مبلغی است که موجر به مستاجر می‌دهد.
همچنین، سرقفلی به معنای حق انتقالی است که به مستاجر منتقل می‌شود.
به طور خلاصه، سرقفلی در قراردادهای اجاره تجاری پولی است که علاوه بر پرداخت مستاجر به موجر، هم شامل پولی است که موجر به مستاجر می‌دهد و هم شامل حق انتقالی است که به مستاجر اعطا می‌شود.

گاهی اتفاق می‌افتد که مستأجر در ابتدای دوره اجاره، یک مبلغی به موجر پرداخت می‌کند که این مبلغ، با توافق طرفین، به عنوان "سرقفلی" شناخته می‌شود و در پایان دوره اجاره، مستأجر حق استرداد آن را برابر با مقررات قانون روابط موجر و مستأجر 76 دارد.

گاهی اوقات، هنگام امضای قرارداد اجاره، موجر می‌تواند برای مستأجر حقوقی را در نظر بگیرد.
به عنوان مثال، او می‌تواند در پایان دوره اجاره، مستأجر را اجازه دهد که ملک را تخلیه نکند و دوباره به همان مستأجر اجاره دهد.
اما مستأجر می‌تواند مبلغی را از موجر یا مستأجر بعدی دریافت کند تا از این حقوق صرف‌نظر کند؛ که این مبلغ همچنین با نام "سرقفلی" شناخته می‌شود.

در هر یک از این موارد، زمانی که مستأجر به موجر پرداخت "سرقفلی" می‌کند یا حقوق خاصی را برای خود درخواست می‌کند، یک حق خاص به نام "حق سرقفلی" به مستأجر منتقل می‌شود که ارزش مالی دارد و هنگام خالی کردن محل اقامت، بر اساس نرخ روزانه محاسبه می‌شود.

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه

بعد از توضیح دو اصطلاح حقوقی "سرقفلی" و "حق کسب و پیشه" و فهمیدن مفهوم آن‌ها، قصد داریم در این قسمت از مقاله به این سؤال پاسخ دهیم که تفاوت این دو حق چیست و برچسب‌های قوی و تاکیدکننده (strong) و برچسب‌های تاکیدجو (em) را در متن استفاده کنیم؟

اولین تفاوت بین "حق سرقفلی" و "حق کسب و پیشه" این است که قانونی که این دو حق بر اساس آن مبتنی هستند متفاوت است.
برای تعیین احکام مربوط به "حق سرقفلی"، باید به ماده 76 قانون روابط موجر و مستاجر مراجعه کرد.
از سوی دیگر، قوانین حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 بیان شده است.

تفاوت بین ماهیت سرقفلی و حق کسب و پیشه در واقع از جنبه های مختلف به ماهیت شان اشاره دارد.
"سرقفلی" معمولا به موجودیتی اشاره دارد که مستأجر در ابتدای قرارداد اجاره مبلغی به عنوان وثیقه (سرقفلی) به موجر پرداخت می‌کند و آنچه که مستأجر در صورت تخلف از قوانین و مقررات قراردادی خود از آن استرداد می‌گیرد.
به عبارت دیگر، سرقفلی یک پول جبرانی است که مستأجر در ابتدا پرداخت می‌کند و در صورت رفتار صحیح، به او بازگشت داده می‌شود.
اما "حق کسب و پیشه" حقی است که به تدریج و در اثر فعالیت مستأجر در یک ملک تجاری و با اعتبار و شهرت خاص به وجود می‌آید.
این حق نتیجه ای از تلاش ها و تجارب مستأجر است که او را به توانایی کسب درآمد و رونق کسب و کار در آن مکان می‌رساند.
بنابراین، تفاوت اصلی بین این دو مفهوم در این است که سرقفلی بیشتر به عنوان یک مبلغ مالی و وجه قراردادی در نظر گرفته می‌شود، در حالی که حق کسب و پیشه به عنوان یک امتیاز تجاری و شخصیت تجاری مستأجر در نظر گرفته می‌شود.

در فرضی که "سرقفلی" به معنای حقی باشد که به مستاجر منتقل می‌شود، بدون ارتباطی با فعالیت مستاجر در ملک و اعتبار وی، در صورتی که وجهی به موجر پرداخت شود یا حقوق خاصی برای مستاجر برقرار شود، حق سرقفلی همچنان قائل به صحت واقعی فعالیت مستاجر نمی‌شود.
اما برقراری حق کسب و پیشه برای مستاجر، تنها در نتیجه مستقیم فعالیت وی برقرار می‌شود.
به عبارتی، در صورتی که مستاجر بعد از اجاره هیچ فعالیتی در ملک انجام ندهد و ملک کاملاً خالی باشد، او حق کسب و پیشه را نخواهد داشت.

این دو حق، سرقفلی و حق کسب و پیشه، مرتبط با ماهیت یکدیگر هستند.
اما تفاوت آنها این است که حق کسب و پیشه در طول زمان و به آرامی شکل می‌گیرد، در حالی که سرقفلی بلافاصله ایجاد می‌شود و به دلیل پرداخت هزینه توسط مستاجر یا سلب حقوق وی روی می‌دهد.

تبادل حق کسب و پیشه، تنها با صدور سند رسمی در یکی از ادارات رسمی ممکن است.
اما در مورد سرقفلی، انتقال می‌تواند با صدور سند عادی نیز انجام شود و به همین دلیل، صدور سند رسمی برای این موضوع اجباری نیست.

تفاوت بین سرقفلی و حق کسب و پیشه در اجاره در این است که در قرارداد اجاره، طرفین یعنی موجر و مستاجر، می‌توانند در مورد سرقفلی توافق کنند یا با هم توافق نکنند و از ایجاد آن جلوگیری کنند؛ اما حق کسب و پیشه به تعیینات قانون وابسته است و هیچ ارتباطی با توافق میان طرفین قرارداد اجاره ندارد.

یکی از تفاوت‌های ظاهری بین این دو حق، قابلیت انتقال آن‌ها است.
طبق قانون‌های مربوط به رابطه موجر و مستاجر سال ۷۶، حق سرقفلی به طور اصولی قابل انتقال به شخص دیگری نیست، مگر اینکه حق انتقال آن از مستاجر سلب شده باشد.
از طرف دیگر، حق کسب و پیشه اصولاً قابل انتقال نیست، مگر اینکه در قرارداد اجاره، اجازهٔ انتقال آن به مستاجر داده شده باشد.

مقدار "سرقفلی"، هنگامی که مستأجر آن را به موجر باز می‌گرداند یا موجر در مقابل سلب حقوق مستأجر آن را پرداخت می‌کند، مشخص است؛ اما "حق کسب و پیشه" قابل تعیین نیست و تنها پس از نظر کارشناس رسمی دادگستری مشخص می‌شود.