تصرف عدوانی مستاجر

یکی از قراردادهای رایج در امور املاک، قرارداد اجاره است که به وسیله آن مالکیت مالک بر ملک به مستأجر منتقل می‌شود و این اجازه را به او می‌دهد که با پرداخت یک مبلغ به عنوان اجاره، از ملک اجاره‌ای استفاده کند.
اما در برخی موارد پس از پایان مدت اجاره و علی‌رغم درخواست مالک برای تخلیه، مستأجر ممکن است از تخلیه ملک خودداری کند و در نتیجه اقداماتش از حالتِ صلح‌آمیز خارج شده و به شکلی خشونت‌آمیز تبدیل شود.
در چنین شرایطی ممکن است نیاز باشد بررسی شود که چگونه می‌توان از طریق ضمانت و مجازات‌های قانونی، حفظ حقوق مالک را تأمین کرد و فرایند تخلیه ملک را سریع‌تر انجام داد.
در این مقاله پس از تعیین معنای "تصرف عدوانی مستأجر"، به ضمانت و مجازات‌های این رفتار غیرقانونی پرداخته شده است و در پایان نحوه‌ی شکایت و بررسی "تصرف عدوانی مستأجر" توضیح داده شده است.

منظور از تصرف عدوانی مستاجر چیست

یکی از اصطلاحات قانونی که بین عموم مردم رایج است و با اینکه آنها معنای دقیق آن را در حقوق نمی‌دانند، اصطلاح "اختلاس اعتباری" است.
بسیاری از مستاجرین به جای آنکه از اصطلاح "جرقه نقل و انتقالی" استفاده کنند، به مساله "اختلاس اعتباری مستاجر و مجازات آن" اشاره می‌کنند و در مورد نحوه قدرت‌گرفتن از آن شکایت می‌کنند.

بنابراین، در این قسمت، قصد داریم به این سؤالات پاسخ دهیم که تعبیر دقیق تصرف عدوانی مستاجر چیست و آیا می‌توان از این عبارت در مورد مستاجران ملک، برای هر دو نوع تجاری و مسکونی، استفاده کرد یا خیر؟

برای پاسخگویی به سوالات فوق، ابتدا باید تعریف دقیقی از تصرف عدوانی و دعوای مربوط به آن داشته باشیم.
تصرف عدوانی، یکی از انواع دعاوی است و براساس ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی تعریف می‌شود.
این دعوا به ادعای مالک سابق مرتبط است که مال غیرمنقول دیگری را بدون رضایت او از تصرف خود خارج کرده و درخواست بازگشت مال و تصرف خود را درباره آن دارد.

بنابراین، برای اقدام قانونی به دنبال اختلافات مربوط به استحکام، یک فرد باید مدتی به عنوان مالک یا غیرمالک در اختیار مالی بوده باشد تا بتواند از طریق خروج شخص اول از مالکیت، آن را در اختیار خود قرار دهد.

با نگاهی به توصیف فوق، می‌توان نتیجه گرفت که هنگامی که مستاجر با رضایت موجر، خود را از ملک خارج و آن را به تصرف خود در می‌آورد، نمی‌تواند با افرادی که به صورت عدوانی تصرف می‌کنند، دعوا یا اقدامات حقوقی مقابله کند.

با این حال، اگر مستاجر در پایان دوره اجاره از تخلیه ملک خودداری کند، ممکن است پیش بیاید که آیا می‌توان او را به عنوان یک متصرف عدوانی در نظر گرفت؟ و اگر این اتفاق رخ دهد، گویا نحوه شکایت علیه وی چگونه است؟

برای پاسخ به سؤالات مطرح شده، بایستی به ماده ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی و تبصره آن مراجعه کنید.
طبق این ماده، سرایدار، خادم، کارگر و عموماً هر نماینده دیگری، در صورتی که پس از مدت ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه که به‌طور مالک یا مأذون از طرف مالک یا نفری که حق مطالبه را دارد، مبنی بر مطالبه مورد تأیید مالی از آن رفع تصرف ننماید، به عنوان یک متصرف عدوانی در نظر گرفته می‌شود.

براساس قوانین حاکم، برای شکایت از تصرف عدوانی، لازم نیست که تصرف ابتدا با شروعی متصرفانه و عدوانی آغاز شود.
به عبارتی، اگرچه تصرف ابتدایی با اجازه و موافقت مالک انجام شود، اما اگر پس از درخواست مالک برای تخلیه، متصرف از تخلیه و تحویل ملک خودداری کند، هنوز هم به عنوان یک تصرف عدوانی در نظر گرفته می‌شود.

با این وجود، طبق تبصرهِ همین ماده، "دعوای تخلیه مربوط به معاملات با حق استرداد و رهنی و شرطی و نیز در مواردی که بین صاحب مال و امین یا متصرف، قرارداد و شرایط خاصی برای تخلیه یا استرداد وجود داشته باشد"، مشمول مقررات این ماده نخواهند بود.

همانطور که ملاحظه می‌شود، طبق تبصره فوق، اگر بین مالک و متصرف ملک، قراردادی برای تخلیه وجود داشته باشد، مالک حق استناد به ماده ۱۷۱ و اقامه دعوی تصرف عدوانی را نخواهد داشت.

از طرف دیگر، در یک مورد دیگر، توافق طرفین در قرارداد اجاره، زمان و روش تخلیه ملک را تعیین می‌کند.
در این قرارداد، مستاجر موظف است پس از پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه و به موجر تحویل دهد.
همچنین، به طور معمول، در صورت عدم تخلیه در زمان مقرر، مبلغی به عنوان وجه التزام توسط طرفین مدنظر قرار می‌گیرد.

بنابراین، به طور کلی، هنگامی که یک قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر وجود داشته باشد و در آن قرارداد، طرفین در مورد نحوه تخلیه و تحویل ملک هم توافق کرده باشند، موجر حق دعوی تصرف عدوانی مستاجر را ندارد و نمی‌تواند مجازات مستاجر را خواستار شود.
به جای آن، او باید با تقدیم دادخواست تخلیه و تحویل عین مستاجره به لحاظ انقضای مدت اجاره، حقوق قانونی خود را مطالبه کند.

در مواقعی که فردی بدون انعقاد قرارداد اجاره و به صورت شفاهی، ملک خود را به شخص دیگری واگذار می‌کند، استثنای عدم امکان طرح دعوی تصرف عدوانی مستاجر به وجود می‌آید.
در چنین حالتی، زیرا هیچ توافقی برای تخلیه وجود ندارد، در صورتی که مالک درخواست بازگشت ملک و عدم تعاون مستاجر را داشته باشد، امکان طرح دعوی تصرف عدوانی مستاجر برای مالک فراهم است.

به عنوان یک نمونه، فرض کنید یک شخص به نام مالک یک باغ دارد و یک باغبان را استخدام کرده است.
مالک باغ همچنین یک اتاق کوچک در انتهای باغ را به باغبان اجاره داده است و مقداری از حقوق باغبان را بابت اجاره ماهانه اتاق کسر می‌کند.
حالا، اگر مالک بخواهد باغبان را از اتاق خارج کند، اما باغبان از تحویل آن امتناع کند، مالک می‌تواند اقدام به مطالبه حقوق و تسلیم مستمری باغبان کند با ارائه دلایلی مانند "تصرف عدوانی" یا "تخطی از حقوق مستأجر".
HTML نویسی:به عنوان یک نمونه، فرض کنید یک شخص به نام مالک یک باغ دارد و یک باغبان را استخدام کرده است.
مالک باغ همچنین یک اتاق کوچک در انتهای باغ را به باغبان اجاره داده است و مقداری از حقوق باغبان را بابت اجاره ماهانه اتاق کسر می‌کند.
حالا، اگر مالک بخواهد باغبان را از اتاق خارج کند، اما باغبان از تحویل آن امتناع کند، مالک می‌تواند اقدام به مطالبه حقوق و تسلیم مستمری باغبان کند با ارائه دلایلی مانند "تصرف عدوانی" یا "تخطی از حقوق مستأجر".

ضمانت اجرای تصرف عدوانی مستاجر

در ارتباط با تصرف عدوانی مستاجر، باید به یک سؤال دیگر پرداخته شود و آن مربوط به بحث ضمانت اجرای آن است.
توجه شما را به تبصره ماده 171 قانون آیین دادرسی مدنی جلب می‌کنم.
طبق این تبصره، اگر در قرارداد اجاره، طرفین درباره تخلیه ملک و نحوه آن توافق کرده باشند، در صورتی که مستاجر در پایان مدت اجاره از تخلیه و تحویل ملک خودداری کند، موجر قادر به اقدام حقوقی و کیفری در خصوص تصرف عدوانی مستاجر نخواهد بود.

در این حالت، مالک می تواند برای اقامه دعوی تخلیه یافته فوری، در شورای حل اختلاف، اقدام نموده، آن هم در صورتی که قرارداد اجاره، شرایط مقرر در قانون روابط مالک و مستاجر سال ۷۶ را داشته، از جمله آن که مکتوب شده و ۲ شاهد، ذیل آن را امضا کرده باشند.
همچنین، هنگامی که طرح دعوی تصاحب خشونت آمیز مستاجر، به صورت حقوقی، امکان پذیر نبوده، به طریق اولی، مالک این حق را نیز نخواهد داشت که برای طرح دعوای تصاحب خشونت آمیز مستاجر، به شیوه کیفری، اقدام نماید.

اما اگر فرض کنیم یک فرد، بدون وجود هرگونه قرارداد اجاره، به صورت توافقی و شفاهی، یک ملک را از مالک آن تحویل گرفته باشد و هر دو طرف توافقی در مورد نحوه تخلیه ملک نداشته باشند، در صورتی که مالک ادعا کند که ملک به او واگذار شده است و مستأجر از تخلیه امتناع کند، مالک می‌تواند برای اقامه شکایتی مبنی بر تصرف عدوانی مستأجر، اقدام کرده و با دریافت حکم و اجرای آن، مستأجر را از ملک خود اخراج کند.

همچنین، طبق ماده 691 قانون مجازات اسلامی، اگر شخصی با قوت و زوری وارد ملک دیگری شود ولی پس از تذکر به خاطر قوت و زورش در ملک باقی بماند، این عمل او به عنوان یک جرم شناخته می‌شود و مالک می‌تواند طبق قوانین مربوطه از شخصی که متصرف شده است شکایت کند و مجازات او را درخواست کند.

مجازات تصرف عدوانی مستاجر

قبل از توضیح درباره تصرف عدوانی مستاجر و مجازات آن، نکته‌ای بایستی مورد توجه قرار گیرد.
در صورتی که مستاجر قرارداد اجاره‌ی ملکی با صاحب آن بسته باشد و هر دو طرف هم در قرارداد اجاره و هم در مورد تخلیه ملک توافق کرده باشند، امکان اقامهٔ دعوای رفع تصرف عدوانی بر اساس قوانین حقوقی وجود نخواهد داشت و در نتیجه، مسئلهٔ مجازات این عمل نیز قابل طرح نخواهد بود.

قرارداد اجاره ای به شرطی است که مستاجر و مالک فردی را شامل نمی شود و شروط تخلیه ملک توسط طرفین تعیین نشده است.
در این صورت، برای تعیین مجازات مستاجر در صورت عدم تخلیه ملک، باید به ماده ۶۹۱ قانون مجازات اسلامی مراجعه کرد.
این ماده می‌فرماید: "در صورتی که قرار باشد مالک از مستاجر خواستار تخلیه ملک شود و تخلیه توسط او انجام نگیرد، به درخواست مالک، قاضی می‌تواند مجازات‌هایی را برای مستاجر تعیین نماید که شامل پرداخت جریمه یا حبس می‌شود.
" در نتیجه، در این حالت برای اتخاذ اقدامات قانونی و تعیین مجازات متصرف، به ماده ۶۹۱ قانون مجازات اسلامی رجوع می‌شود.

«هر فردی که به قوت و تسلط، وارد یک منطقه ای شود که در اختیار دیگری قرار دارد، بدون توجه به اینکه در آن محدود شده است یا خیر، یا در زمان ورود اقدام به تسخیر و غلبه ننموده است، اما پس از اخطار، به تسلط و فشار خود ادامه داده باشد، علاوه بر برطرف کردن تجاوز، با توجه به شرایط، به محکومیت حبس یک تا شش ماه محکوم خواهد شد.
.
.
»تمام صرف مدارک مورد نیاز برای ثبت نام در دوره مدیریت HTML را باید به دبیرخانه ارائه کنید.
برای اعمال تغییرات در سبک صفحات وب خود، از برچسب CSS استفاده کنید تا ظاهر واقعی و جذابی برای وب سایت خود ایجاد کنید.

بنابراین، اگر قرارداد اجاره ای وجود نداشته باشد و تعیین نشده باشد که چگونه می بایست ملک تخلیه شود، در صورتی که علی رغم درخواست مالک، فردی ملک را به زور تصرف کند و به تصرفات خود ادامه دهد، اگر مالک شکایت کند، طبق مقررات نحوه شکایت در آیین دادرسی کیفری، متصرف به حبس از یک تا شش ماه محکوم خواهد شد.

نحوه شکایت و رسیدگی به تصرف عدوانی مستاجر

در اقدام های قبلی، به بررسی عمل تصرف عدوانی توسط مستاجر و تاثیرات حقوقی و کیفری آن پرداختیم.
همچنین، توضیح دادیم که در شرایط خاص، تصرف عدوانی مستاجر ممکن است باعث صدور حکمی به مجازات بین یک تا شش ماه حبس شود.

در بخش حاضر، به بحث درباره روش‌های شکایت و پیگیری در مورد رفتار خشونت‌آمیز مستاجر می‌پردازیم.
در صورتی که بین مالک و مستأجر قرارداد اجاره‌ای وجود ندارد و در مورد تخلیه نیز توافقی بین طرفین صورت نگرفته است، خواهیم پرداخت.
لازم به ذکر است که در صورت وجود قرارداد اجاره و توافق در مورد تخلیه ملک، بر عهده مالک است که برای رفع اختلاف پرونده تخلیه راه‌اندازی کند.

در مرحله اول از فرایند رسیدگی به تصرف عدوانی مستاجر، مالک باید به سامانه الکترونیکی سنا به آدرس sana.
adlira.
ir مراجعه کند یا به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند.
در این جا، مالک باید نام و اطلاعات هویت خود را ثبت کند.
پس از ثبت نام، با استفاده از نام کاربری و رمز عبور خود، مالک می‌تواند متن دادخواست یا شکایت خود را به همراه سایر مدارک مانند سند مالکیت و.
.
.
تهیه کند.
سپس باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند تا همه اطلاعات و مدارک لازم را تحویل دهد.

هرگاه یک فرد به قصد ارائه یک ادعای حقوقی باشد، باید دادخواست خود را ثبت کند و اگر تمایل به راه اندازی یک دعوای کیفری داشته باشد، باید شکایت مربوطه را ثبت کند.
سپس، دادخواست به دادگاه حقوقی ارسال شده و شکایت به دادسرای مربوطه ارجاع داده می‌شود.