تراکم ساختمان

فعلا متاسفم، ولی نمی‌توانم متن درخواست شما را به زبان فارسی با تگ‌های HTML تغییر دهم.

یکی از موضوعات مهمی که در حوزه ساخت و ساز، بحث تراکم ساختمان به آن پرداخته می‌شود.
قوانین و مقررات مربوط به تراکم ساختمان و انجام عملیات قانونی آن بسیار حائز اهمیت است و در آیین‌نامه‌ها و قوانین شهرداری‌ها همواره مورد توجه ویژه قرار می‌گیرد.
برای جلوگیری از مواجهه با عواقب سنگین قانونی، مانند جریمه و تخریب ملک، سازندگان ساختمان باید به این مقررات با توجه ویژه‌ای پایبند باشند.

در این مقاله، ابتدا به توضیح مفهوم "تراکم ساختمان" می‌پردازیم.
سپس انواع مختلف این تراکم و نحوه محاسبه آن را تشریح می‌کنیم.
در ادامه، به بررسی این پرسش مهم می‌پردازیم که آیا خرید و فروش مازاد تراکم و ساخت طبقات اضافه در خارج از تراکم تعیین شده توسط شهرداری امکان‌پذیر است یا خیر.

تراکم ساختمان چیست؟

یکی از مسائل حائز اهمیت در زمینه ساخت و ساز، مطرحی است که به نام تراکم ساختمان شناخته می‌شود.
مقررات مربوط به تراکم ساختمان و اجرای قوانین و آیین‌نامه‌های تعیین شده توسط شهرداری‌ها، یکی از موضوعاتی است که همواره مورد توجه قرار گرفته و برای سازندگان ساختمانها بسیار حائز اهمیت است تا در اجرای این مقررات که به‌طور گاهی سنگین و پیچیده هستند، دقت کنند.
اما قبل از هر چیز، باید به این سوال پاسخ داده شود که تراکم ساختمان بدان معناست که چیست؟

با توجه به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، الزاماً برای افرادی که در محدوده شهر یا حریم آن املاک و زمین دارند، قبل از هر نوع فعالیت ساختمانی یا تفکیک زمین، باید مجوز را از شهرداری بگیرند.
شهرداری می‌تواند با کمک مقامات خود، نظارت کننده بر فعالیت‌های ساختمانی بدون مجوز یا مغایرت با مجوز، آن را متوقف کند.
حتی در صورتی که ساختمان در محدوده‌ی دربند یا خارج از آن واقع شده باشد.

براساس ماده فوق، هنگامی که یک فرد قصد احداث یک ساختمان را در محدوده قانونی یک شهر داشته باشد، باید پس از پرداخت عوارض شهرداری، جهت دریافت مجوز از شهرداری اقدام کند.
مجوز احداث این ساختمان تحت عنوان مجوز ساختمان صادر می شود.
یکی از مواردی که در این مجوز نیز مطرح می شود و سازنده ملزم به رعایت آن است، مساله تراکم ساختمانی است.

مراعات تراکم ساختمانی، به اندازه‌ای حائز اهمیت است که در صورت عدم رعایت آن، طبق تبصره 2 ماده 100 قانون شهرداری، سازنده با توجه به تصمیم کمیسیون ماده 100 شهرداری و تضمین پرداخت جریمه سنگین، با خطر تخریب واحد ملک مواجه خواهد شد.
در این حالت، ملک بایستی به نسبت تراکم قانونی خود تخریب شود.

عرض یک معبر، تعداد افرادی که در یک منطقه سکونت دارند، نیاز به دریافت نورهای زمستانی توسط بدنه جنوبی ساختمان، قیمت زمین، قیمت مسکن و استفاده از ساختمان، از جمله عوامل مهمی هستند که بر تعیین تراکم ساختمان تأثیر می‌گذارند.
در هر شهر و منطقه، شهرداری با توجه به این عوامل، میزان تراکم مجاز را تعیین می‌کند و سازندگان ساختمان مجاز هستند این میزان را در ساخت و سازهای خود رعایت کنند.

برای درک بهتر تعریف تراکم ساختمان، از این مثال پیروی کنید: فرض کنید تعیین تراکم ساختمان برای یک ساختمان مشمول مصوبه شهرداری، مقدار 60 درصد است.
به عنوان مثال، اگر یک واحد مسکونی ساخته شده باشد که سه طبقه داشته باشد، و هر طبقه از مساحت 70 مترمربع برخوردار باشد و روی زمینی به مساحت 400 مترمربع قرار گرفته باشد، این ساختمان با توجه به مقررات تراکم ساختمان شهرداری ساخته شده است.
زیرا مجموع مساحت سه طبقه برابر با 210 مترمربع است که این مقدار را بر مساحت زمین تقسیم کردیم و نتیجه آن، عدد 52 درصد بود.
در ادامه، درباره نحوه محاسبه تراکم ساختمان توضیح خواهیم داد و فرمول محاسبه آن را نیز ارائه خواهیم کرد.

انواع تراکم ساختمان

در بخش قبل، ما به سوالی پاسخ دادیم که مفهوم "تراکم ساختمان" چیست و توضیح دادیم که تراکم ساختمان به معنای نسبت مساحت زیربنای یک ساختمان (که شامل تمام طبقات است) به مساحت کل زمینی که ساختمان در آن قرار دارد است.
این نسبت به صورت درصد نمایش داده می‌شود.
همچنین گفتیم که زمانی که یک شخص قصد دارد که یک ساختمان را در محدوده قانونی یک شهر بنا کند، نیاز است که علاوه بر پرداخت عوارض و دریافت مفاصاحاب شهرداری، برای اخذ مجوز نیز اقدام کند.

موضوع مهم دیگری که در ارتباط با ساختمان ها مطرح می‌شود، مفهوم تراکم آنها است.
تراکم به دو دسته کلی تراکم جمعیت و تراکم ساختمان تقسیم می‌شود.
هرکدام از این دسته‌بندی‌ها نیز چندین نوع متفاوت دارند.
بنابراین، در ادامه ما به توضیح انواع تراکم می‌پردازیم.

تراکم جمعیتی، مقداری است که نشان دهنده نسبت بین تعداد افراد ساکن در یک فضای مشخص مانند هکتار است.
این مبحث در ارزیابی و تحلیل تراکم های سکونتی در شهرها بسیار اهمیت دارد.
با استفاده از این نسبت می‌توان به نحوه توزیع جمعیت در یک منطقه پرداخت و طبقه بندی های مختلفی از تراکم جمعیتی تعریف کرد.
استفاده از تگ های مشخصی در html مانند و نیز می‌تواند در تاکید بر این مفهوم موثر باشد به عنوان مثال:تراکم جمعیتی: تراکم جمعیتی در واقع نسبت میان تعداد ساکنین و مساحت منطقه تعریف می‌گردد.
این مقدار می‌تواند به صورت افراد در هر هکتار نیز محاسبه شود.
پیچیدگی مفهوم تراکم جمعیتی در شهرها: معیار تراکم جمعیتی به شدت متغیر است و به تغییرات سکونتی و توزیع جمعیت در منطقه وابسته است.
روند رشد شهری، شرایط بافت اجتماعی و طبیعی منطقه و عوامل دیگری می‌توانند بر تراکم جمعیتی تأثیر بگذارند.
تراکم جمعیتی در شهرها: در محدوده شهرها، تراکم جمعیتی به عنوان یک اندازه‌گیری مهم محسوب می‌شود.
این میزان می‌تواند تأثیرات بسیاری از جمله ترافیک، مسائل محیط زیستی و خدمات اجتماعی را بر شهرها تحت تأثیر قرار دهد.
به طور کلی، تراکم جمعیتی یکی از ملاک‌های اصلی برای ارزیابی و برنامه‌ریزی در حوزه جمعیت‌شناسی و شهرسازی است که از طریق استفاده از مفاهیمی مانند افراد در هر هکتار قابل تدوین و بررسی است.

تعریف تراکم ناخالص مسکونی: تراکم ناخالص مسکونی به نسبت جمعیت ساکن در یک شهر نسبت داده می شود به کل مساحت زمین با تمامی کاربری ها در آن شهر.

تجمع جمعیت زندگانی: تجمع جمعیت زندگانی، نسبت جمعیت ساکن یک شهر به کل زمین‌های در دسترس در محدوده آن شهر، که تنها برای مسکونی بودن استفاده می شوند، را نشان می دهد.

شدت ساختمانی: شدت ساختمانی متناسب با نسبت تعداد ساختمان‌های موجود به مساحت واحدی است.
این مفهوم با استفاده از درصد بیان می‌شود.
شدت ساختمانی بر اساس ضوابط شهرداری به دو دسته شدت مجاز و غیرمجاز تقسیم می‌شود.
شرح این دو دسته‌بندی به شرح زیر است:

توزیع چگالی ساختمانی مجاز: توزیع چگالی ساختمانی به معنای نسبت مساحت زیربنای ساختمان (مجموع تمام طبقات) به کل مساحت زمینی که ساختمان بر روی آن ساخته شده است است.
این مقدار باید در محدوده مجازی که توسط شهرداری تعیین می‌شود قرار گیرد.

تعریف تراکم ساختمان غیرمجاز: تراکم ساختمان غیرمجاز به معنای نسبت مساحت زیربنای ساختمان (اجزای تمام طبقات) به مساحت کل زمینی است که در آن ساختمان مقام گیری کرده است.
این تراکم خارج از محدوده مجاز تعیین شده توسط شهرداری است.
امکان خرید و فروش مازاد تراکم در شرایط خاصی وجود دارد.

علاوه بر بحث انواع تراکم ساختمان و نحوه خرید و فروش مازاد تراکم در تراکم ساختمانی غیرمجاز، یکی از مسائل مهمی که در ارتباط با تراکم ساختمان و خرید و فروش مازاد آن، مطرح می‌شود، بحث نحوه محاسبه تراکم ساختمان است.
در ادامه به توضیح فرمول محاسبه‌ی تراکم ساختمان خواهیم پرداخت.
متن نوشته شده به صورت صحیح ترجمه شد و همچنین در جایگاه‌های مهم از تگ‌های HTML مانند و استفاده شده است.

نحوه محاسبه تراکم ساختمان

در فاصله زمانی قبل، این جزئیات مورد نظر درباره انواع مختلف تراکم ساختمانی بیان شده است.
طبق اطلاع داده شده، وجود دو نوع تراکم مجاز و غیرمجاز از این نوع تراکم ساختمانی وجود دارد.
انواع غیرمجاز با شرایطی متفاوت و طبق مقررات خرید و فروش مازاد تراکم شهرداری به شرطی قابل خرید و فروش می‌باشند.
البته قبل از هرگونه اقدام برای دریافته سند رسمی ساختمان باید با دقت و مسئولیت اقدام گردد.

"اما، یک مسئله مهم دیگر در ارتباط با تراکم ساختمان و فروش مازاد تراکم وجود دارد که به طرزی مشخص می‌شود و آن نحوه محاسبه تراکم ساختمان و مازاد آن است.
با آموزش روش محاسبه تراکم ساختمان، سازندگان قادر خواهند بود تراکم مورد نظر خود را به طور مشروع محاسبه کنند و در صورت لزوم، برای فروش مازاد تراکم، اقدام کنند.
به همین دلیل، در این قسمت، به توضیحات روش محاسبه تراکم ساختمان پرداخته می‌شود که طبق فرمول زیر استفاده می‌شود:"

برای درک روش محاسبه تراکم ساختمان و فرصت خرید و فروش زائده آن، به مثال زیر توجه کنید: فرض کنید براساس شهرداری، تراکم مجاز برای منطقه ای که قصد ساختمان‌سازی در آن دارید، ۱۸۰ درصد است.
اگر مساحت زمین شما ۳۰۰ متر مربع باشد، حق ساخت ۵۴۰ متر مربع از این زمین را خواهید داشت.
در محاسبه تراکم ساختمان و فرصت خرید و فروش زائده آن، به چند نکته توجه کنید:

معیاری که برای محاسبه تراکم ساختمان و خرید و فروش مازاد آن در نظر گرفته شده است، مساحتی است که در سند ملکی تعیین شده است، مگر اینکه مساحت واقعی زمین کمتر از آن باشد.

درصد تراکم هر منطقه شهری به وسیله شهرداری بر اساس عواملی مثل نوع کاربری ساختمان و جمعیت آن منطقه، مشخص می‌شود.

به طور معمول، درصد تراکم ساختمان، با استفاده از اعداد ۱۰۰، ۱۲۰ و ۱۸۰ مشخص می‌شود.

بعد از توضیح درباره‌ی روش محاسبهٔ دانسیتهٔ ساختمان، در ادامه قصد داریم تا در مورد خرید و فروش اضافه‌تراکم ساختمان، بحث کنیم که یکی از اصلی‌ترین مسائلی است که با توجه به محدودیت‌های مطلوب در پروانهٔ ساختمان، غالباً سازندگان با آن روبرو هستند.

خرید و فروش مازاد تراکم

در قسمت قبل، ما درباره "روش محاسبه چگالی ساختمان" صحبت کردیم و بیان کردیم برای تخمین زدن چگالی ساختمان و ارزیابی امکان "خرید و فروش ملک براساس چگالی" آن، لازم است مساحت کل زیربنای ساختمان را تقسیم بر مساحت زمین آن کنیم و نتیجه را درصد تبدیل نماییم.
همچنین، توضیح دادیم که معیار محاسبه مساحت، به میزان ذکر شده در سند مالکیت زمین بستگی دارد.