عقد خرید و فروش بر اساس عرف به معنای معامله‌ای است که یک نفر از طرفی در ازای دریافت مبلغی، مال منقول یا غیرمنقول خود را به نفر دیگری فروخته و مالکیت آن را به او واگذار می‌کند. عقد خرید و فروش در قانون مدنی قوانین کلی دارد، اما می‌تواند با شرایط و روش‌های متفاوتی منعقد شود.

یکی از تقسیم‌بندی‌های بسیار مهم درباره قرارداد بیع، تقسیم آن به بیع مطلق و بیع مشروط است که بر اساس تنظیم یا عدم تنظیم شرط توسط هر طرف قرارداد تعیین می‌شود. در برخی مواقع، طرفین قرارداد بیع، می‌توانند در کنار قرارداد، شرایطی را برای انعقاد قرارداد تعیین کنند که این شرایط می‌توانند تأثیرات مهمی بر قرارداد بیع داشته باشند. برای همین، آشنایی با بیع مشروط و تأثیرات حقوقی آن، ضروری است.

به مناسبت فوق، هدف در اینجا است که در این مقاله، به موضوعاتی که به بیع مشروط مربوط هستند و شرایطی که طبق قانون مدنی برای آن تعیین شده است، بپردازیم. همچنین، جهت تکمیل بحث، تاثیرات بیع مشروط طبق قانون را نیز توضیح خواهیم داد.

بیع مشروط چیست

"قرارداد خرید" یکی از اصطلاحات رایج در حوزه حقوق ایران است. اساساً به مالکیت دادن کالا یا دارایی به فرد دیگری در مقابل دریافت پرداختی اشاره دارد. قرارداد خرید، یک قرارداد لازم به حساب می آید؛ یعنی طرفین باید به آن پایبند باشند و به جز در شرایط خاص تعیین شده در قانون یا خود قرارداد، قابل فسخ نیست.

مفهوم قرارداد شروطی در عقد
یکی از مسائل مهمی که دربارهٔ این عقد بحث می‌شود، آن است که آیا می‌توان در قرارداد شروطی را درج کرد؟ به این سوال پاسخ مثبت است. به همین دلیل، در حقوق مدنی، عقد بیعی با عنوان بیع مشروط معرفی شده است و در این قسمت قصد داریم به بررسی مفهوم بیع مشروط بپردازیم.

بر اساس قانون مدنی، عقد بیع می‌تواند باشد یا نباشد.اگر باشد، ممکن است شرایط مشروطی داشته باشد. معامله ممکن است شرط‌هایی برای پرداخت کل یا بخشی از قیمت و یا تحویل کل یا بخشی از کالا داشته باشد. به این ترتیب، عقد بیع مشروط دربرابر عقد بیع مطلق وجود دارد.

مفهوم "بیع مشروط" به این معناست که در هنگام انجام معامله "بیع"، شرایطی توسط هر دو طرف تعیین می‌شود که متفاوت از "عقد بیع مطلق" است که در آن، هیچ قید یا شرطی در قرارداد تعیین نمی‌شود. در نتیجه، در "بیع مشروط" یک شرط خاص توسط فروشنده یا خریدار، به نفع طرف دیگر یا شخص ثالث پیش‌بینی می‌شود که این شرط می‌تواند به صورت شرط فعل، شرط صفت یا شرط نتیجه بیان شود.

ممکن است فروشنده به خریدار خبرده باشد که این خانه را به شرطی به او خواهم فروخت، به شرطی که... این شرط می‌تواند مربوط به انجام یک کار خاص توسط فردی دیگر یا شخص ثالث، می‌تواند شرطی در رابطه با یک ویژگی خاص یا نتیجه‌ای خاص در قرارداد فروش باشد.

لازم به ذکر است که متفاوت بودن "بیع شرط با بیع مشروط" وجود دارد. "بیع شرط" به موجب ماده ۴۵۸ قانون مدنی عقد معامله‌ای است که طرفین به آن شرط بسته‌اند. طبق این شرط، اگر فروشنده در مدت مشخصی مبلغ تمام یا بخشی از معامله را به خریدار بازگرداند، اختیار فسخ یا لغو معامله را دارد. اما به دلیل سوءاستفاده‌هایی که از این شرط صورت می‌گیرد، قانون ثبت تصمیم به تغییر در مفاد قانون مدنی درباره این نوع قرارداد گرفته است. برای اطلاعات بیشتر، مقاله زیر را مطالعه نمایید:

شرایط بیع مشروط

در مقاله قبلی، ما به توضیح پیوسته‌ای از مفهوم «بیع مشروط» پرداختیم. همان‌طور که اشاره شد، این عبارت به نوعی تقاضای طرفین قرارداد اشاره دارد که با عقد قرارداد خرید و فروش، شرایط مشخصی را پیش بینی نموده و قرارداد را شرط‌بندی می‌کنند. به عبارت دیگر، آنها شرط می‌گذارند که مبیع یا کالای فروخته شده، خصوصیات خاصی را داشته باشد. اما سوالی که پیش می‌آید این است که شرایط بیع مشروط بر اساس قانون مدنی به چه معناست؟

به این پرسش پاسخ دهیم: "بیع مشروط" یک نوع قرارداد یا عقد است که همانند سایر تعهدات "بیع"، باید شرایط قانونی مناسب را داشته باشد تا به طور صحیح و قانونی منعقد شود و تأثیرات حقوقی خاصی را ایجاد کند. طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، شرایط کلی قراردادها شامل وجود قصد و رضایت طرفین قرارداد و عضویت قانونی آنها (بلوغ، رشد و شایستگی) می باشد.

همچنین، برای اعتبار قرارداد بیع مشروط، لازم است جزئیات و شرایط لازم را با دقت و صحت تعیین کنید و هدف از انعقاد عقد بیع مشروط هم باید قانونی و مشروع باشد. بنابراین، اگر شرط شامل عملی باشد که غیر قانونی است و طرفین از آن هنگام انعقاد عقد بیع مشروط موافقت کرده اند، شرط و بیع باطل خواهد بود. در واقع، هرگونه شرط باطل‌کننده قرارداد نیز باعث کسر اعتبار قرارداد خواهد شد. البته، شروط مذکور در عقد بیع باید شفاف، روشن و بی ابهام باشند.

به ضرورت برای ذکر این نکته تاکید می‌شود که از جمله شرایط بیع مشروط، هر خریدار و فروشنده باید، علاوه بر صلاحیت قانونی برای انعقاد قرارداد، صلاحیت تصرف در مبیع و ثمن نیز را داشته باشند. بیع مشروط همچنین درباره اموالی که خرید و فروش آنها قانونا ممنوع است یا اموالی که مالیت و منفعت عقلایی ندارند، باطل است.

همچنین، لازم به ذکر است که طبق مفاد ماده 344 قانون مدنی، در صورتی که هنگام عقد قرارداد خرید و فروش، هیچ شرطی ذکر نشده باشد و یا مهلتی برای پرداخت مبلغ خریداری شده یا تحویل کالا تعیین نشده باشد، قرارداد بطور قطعی محسوب می‌شود و مبلغ خریداری شده در این صورت بلافاصله قابل پرداخت است؛ مگر اینکه بر اساس عرف و رواج موجود، شرایط یا مهلتی قبل‌تر تعیین شده باشد که در این صورت، حتی اگر در قرارداد آن ذکر نشده باشد، قرارداد شرطی تلقی می‌گردد.

آثار بیع مشروط

توضیحاتی در مورد مفهوم بیع مشروط و تأثیرات آن را در بخش‌های قبلی داده‌ایم. بیع مشروط نوعی قرارداد بیع است که در آن به صورت صریح شرایط خاصی در قرارداد تعیین می‌شود. در این نوع قرارداد، شرایط می‌توانند شرایط فعلی، شرایط کیفیت یا نتیجه قرارداد باشند و از طرف خریدار و فروشنده باید به این توافقات عمل شود. سوالی که پیش می‌آید این است که تأثیرات بیع مشروط چیستند؟

به عنوان پاسخ به این پرسش باید بگوییم که می‌توان گفت یکی از اثرات بیع مشروط این است که به محض انعقاد قرارداد، مال به خریدار منتقل می‌شود. به این معنا که بعد از برقراری شرایط صحت قرارداد، خریدار مالک آن می‌شود و این خلاف عقد معلق است. در بیع معلق، برقراری قرارداد به دستیابی به یک شرط موقتی معلق شده است که تنها پس از برآوردن آن، قرارداد بیع انجام می‌شود.

در مورد بیع مشروط و تأثیرات قرارداد بیع، منظور از آن، انتقال مال منقول یا غیر منقول به خریدار، بدون در نظر گرفتن هیچ شرطی در لحظه انجام معامله است. به عنوان مثال، اگر فروشنده بگوید ملک خود را به تو فروختم، به شرطی که تو آن را به من اجاره دهی به مدت یک سال، در این حالت، تأثیرات قرارداد بیع از لحظه انجام معامله رخ می‌دهد. با این حال، شرایط مذکور در قرارداد نیز باید برآورده شوند. برای مطالعه بیشتر در این زمینه، میتوانید مقاله تفاوت بین عقد معلق و عقد مشروط را مطالعه نمایید.

تأثیرات بیع مشروط به شرح زیر است: هر دو طرف قرارداد ملزم به رعایت شرایطی هستند که در قرارداد تعریف شده‌اند. اگر فروشنده، علیه اجرای این شرایط اعتراض کند، خریدار می‌تواند از دادگاه درخواست اجازه اجرای شرایط مبادله‌ای را بدهد. اگر اجرای شرایط مذکور در قرارداد امکان‌پذیر نباشد، خریدار می‌تواند به‌صورت یکطرفه از حق فسخ قرارداد استفاده کند و قرارداد را لغو کند.