بیع شرط چیست

بیع شرط چیست

عقد بیع یا خرید و فروش یکی از مهمترین و پرکاربردترین عقود موجود در قانون مدنی است.
این عقد همانند سایر عقود و قراردادها در قانون ذکر و مقررات مربوط به آن تعیین شده است.
افراد می‌توانند با توجه به قوانین این عقد، بیعی را منعقد کنند و شرایط خود را نیز به آن اضافه کنند.
اما یکی از نوع‌های این عقد عقد بیع شرطی است که در گذشته بسیار رایج بوده است.
در این قسمت قصد داریم تا مفهوم بیع شرط را بررسی کرده و به سوالی که بیع شرط چیست پاسخ دهیم.

مفهوم عقد بیع شرطی و شرایط آن در قانون مدنی تعبیه شده است.
بر اساس این قانون، در قرارداد بیع، طرفین می‌توانند با هم توافق کنند که در صورتی که فروشنده مال را در یک بازه زمانی مشخص، به کلی یا بخشی از مبلغ یا بیشتره معامله به خریدار جبران کند، فروشنده حق لغو یا ابطال کلی یا بخشی از معامله را داشته باشد.
در هر صورت، حق لغو بر اساس شرایطی است که خود طرفین آن را در قرارداد مشخص کرده‌اند.

معمولاً "بیع شرط" به عنوان یک نوع قرارداد و عقد استفاده می‌شود که در آن گیرنده وام، مالکیت معینی را که یک ملک است، به صورت شرطی به وام دهنده واگذار می‌کند.
پس از پرداخت کامل تمام اقساط وام، گیرنده وام با استفاده از شرط می‌تواند قرارداد را لغو کرده و ملک را بازیابی کند.
به همین دلیل، قرارداد بیع شرط به دلیل ماهیت تضمینی خود، در گذشته و حال نیز بسیار رایج و رواج داشته است.

به این شکل که افراد ضعیف، برای اخذ وام، ملک خود را مجازات با دریافت مقدار کمی پیش از میزان وام، به صورت بیع شرطی، به دیگران می فروختند.
در صورتی که فروشنده بتوانست ثمن معامله را در مدت معینی به خریدار بازگرداند، بیع کنسل می‌شد و مالکیت واگذار شده به خود فروشنده باز می‌گشت و در غیر این صورت، عقد بیع صحت خود را ثابت می‌کرد و مالکیت به خریدار منتقل می‌شد.
به دلیل سوء استفاده هایی که از این وضعیت برده می‌شد، در قانون ثبت، قوانین مربوط به بیع شرط تغییر کرد.

انواع بیع شرط

در پاسخ به این سوال که بیع شرط چیست، باید بگوییم که بیع شرط که در قرارداد عقد بیع صورت می‌گیرد، به معنای حق فسخ قرارداد است.
به این صورت که اگر بایع یا فروشنده در طول مدت تعیین شده قادر به بازگرداندن مبلغ معامله به خریدار باشد، می‌تواند ملک فروخته شده را نیز به خود بازگرداند.
همچنین، بر اساس ماده ۴۵۸، می‌توان انواعی از بیع شرط را مشاهده کرد که عبارتند از: -بیع شرط با شرط جبران خسارت: در این صورت، فروشنده اگر قرارداد را فسخ کند، می‌بایست خسارتی را که به خریدار وارد کرده است جبران کند.
-بیع شرط با شرط پیش خرید: در این حالت، فروشنده حق دارد قبل از انقضای مدت تعیین شده، خود ملک را به خریدار به فروش برساند.
-بیع شرط با شرط تملیک: در این نوع بیع، قرارداد بر این است که فروشنده بعد از خریداری ملک، حق دارد تا زمان معینی آن را به خریدار اجاره دهد و در پایان این مدت، قرار است ملک به خریدار منتقل شود.
-بیع شرط با شرط استهلال: در این صورت، قرارداد بیع به شرط استهلال انجام می‌شود که بر اساس آن، خریدار ملک را از فروشنده اجاره کرده و پس از سپری شدن مدت معینی، ملک را خریداری می‌کند.

یکی از انواع بیع شرط در معاملات، این است که طرفین توافق کنند که اگر فروشنده، در یک زمان مشخص، تمام مبلغ یا ارزش معامله را به خریدار برگرداند، حق داشته باشد قرارداد را باطل کند و تمام مال یا کالای فروخته را بازگرداند.
اما نوع دیگر از بیع شرط، آن است که طرفین توافق کنند که اگر فروشنده، بخشی از مبلغ را به خریدار بازپرداخت کند، اختیار داشته باشد معامله را باطل کند و بخشی یا کلیه معامله را بازگرداند.

در هر صورت، طرفین می‌توانند در مورد مبلغ بازگرداندن قرارداد به توافق برسند و این توافق در نهایت تعیین‌کننده عملکرد قرارداد خواهد بود.
اما اگر در قرارداد مشخص نشده باشد که فروشنده چه مقدار از مبلغ را باید بازگرداند تا بتواند حق فسخ قرارداد را داشته باشد، اصل بر این است که باید تمام مبلغ را بازگرداند تا بتواند حق فسخ خود را اجرا کند.

شرایط بیع شرط

در مطالب گذشته، به بررسی مفهوم "بیع شرط" پرداخته‌ایم.
همانطور که اشاره شد، بر اساس قوانین مدنی، "بیع شرط" یا "بیع خیاری"، کاملاً معتبر و قانونی است و طرفین می‌توانند در انجام این نوع تراکنش شرکت کنند.
اما سؤال این است که "شرایط مربوط به بیع شرط" چیست و در چه شرایطی می‌توان طرفین را به انجام این نوع معامله تشویق کرد؟

در ردیف پاسخ به این پرسش، باید اذعان کرد که براساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی، جهت صحیح بودن هر نوع معامله‌ای، باید چهار شرط اساسی ماوراکرداری رعایت شده باشد، از جمله شرایط لازم برای صحت قراردادها.
لازم به ذکر است که در بیع شرطی، قصد و رغبت طرفین برای انجام این نوع کردار را باید داشت.
همچنین، هر دو طرف باید دارای اهلیت باشند؛ به این معنی که بالغ، رشید و عاقل باشند.
موضوع قرارداد در بیع شرطی باید کامل و مشخص باشد، و هدف و منظور آن نیز باید مشروع باشد.

علاوه بر این، در ماده 463 قانون مدنی، برای جلوگیری از سوء استفاده از بیع شرطی، یک شرط دیگر نیز در نظر گرفته شده است.
این شرط مهم، حکم می‌دهد که اگر ثابت شود فروشنده بیع شرطی واقعاً قصد انعقاد بیع را نداشته است (مثلاً فقط برای قرض گرفتن از خریدار اقدام به انعقاد بیع شرطی نموده است)، احکام بیع شرط در مورد آن اجرا نخواهد شد و آثار بیع شرط، مانند انتقال ملک به خریدار، ایجاد نخواهد شد.
در قسمت بعد، به توضیح بیشتر این آثار خواهیم پرداخت.

آثار بیع شرط

یکی از مسائل حائز اهمیت در مورد بیع شرط، آثار حقوقی آن است.
به طور مشخص، اگر طرفین قراردادی بیع شرطی یا بیع خیاری را منعقد کنند، آنگاه چه عواقب و پیامدهای حقوقی این اقدام بر آنها برمی‌گردد؟

برای پاسخ به این سؤال، باید اشاره کنیم که بر اساس ماده ۴۵۹ قانون مدنی، یکی از نتایج مهم و اصلی بیع شرط، انتقال مالکیت به خریدار از همان لحظه انعقاد قرارداد است.
به عبارتی، خریدار به مالکیت کالای خریداری شده درآمده و صاحب آن می‌شود.
با این حال، این حق مالکیت قابل تزلزل است؛ زیرا فروشنده حق فسخ معامله را برای یک مدت مشخص خواهد داشت و در صورت گذشت این مدت و بازگرداندن پول به خریدار، مالکیت به صورت قطعی منتقل خواهد شد.

بر اساس شرایطی که در بیع اعمال می‌شود، اگر فروشنده موافقت کند و قیمت را به خریدار بازگرداند، او می‌تواند کالای خود را بازیابی کند.
حتی اگر خریدار از بازگرداندن کالا خودداری کند، فروشنده می‌تواند مبلغ قرض را به دادگاه یا قاضی ابلاغ کرده و قرارداد را فسخ کند.
به همین دلیل، در ماده ۴۶۰ قانون مدنی، یکی از تأثیرات بیع شرط این است که خریدار در زمان تعیین شده مشروط، نمی‌تواند فعالیتی انجام دهد که با حق فسخ فروشنده در تناقض باشد.
به عنوان مثال، خریدار نمی‌تواند ملکی که به صورت بیع شرط خریداری کرده است، به شخص دیگری بفروشد، یا آن را تخریب کند و از بین ببرد.

یکی از مزایای قرارداد بیع شرط این است که از لحظه امضای قرارداد بیع شرطی، مالکیت مال مورد نظر (بگیرید مثلاً یک خانه) به خریدار منتقل می‌شود، اگرچه به صورت موقت و قابل ابطال باشد، اما در هر صورت، منافع حاصل از این مال به خریدار تعلق دارد.
به طور مثال اگر یک خانه با قرارداد بیع شرطی به شخص دیگری فروخته شود، تا زمان ابطال قرارداد، هر منفعتی که به خاطر خرید این خانه به دست آمده باشد، متعلق به خریدار خواهد بود.

البته باید توجه داشت که با تصویب قانون ثبت اسناد و املاک، احکام و تبعات فروش شرطی که در قانون مدنی آمده است، به نوعی تغییر کرده است.
به تفصیل بر اساس تجمع دیوان عالی کشور همچنین تصمیم داده شده است کهتبعات فروش شرطی برای خریدار مالکیت ندارد و خریدار ، مالک آن ملک نخواهد شد.
اما تبعات فروش شرطی یا به عبارت دیگر معامله با حق بازگشت، باعث می شود که منافع مال تا زمان بازگشت ملک به خریدار منتقل شود.

تفاوت بیع شرط و خیار شرط

در اقسام قبل، جزئیات بیع شرط یا بیع خیاری را بررسی کرده و همانطور که گفته شد، در این نوع معامله، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.
به همین ترتیب، یکی از مفاهیم مشابه بیع شرط، خیار شرط است که نوعی از خیارهایی است که در قانون مدنی وجود دارد.
از این رو، آشنایی با تفاوت بیع شرط و خیار شرط ضروری است.

مطالبه تفاوت بیع شرط و خیار شرط راهبردی است که توسط ماده 399 قانون مدنی تعریف شده است.
در این تعریف، خیار شرط به این معنا است که در قرارداد بیع، مشروط قرار دادن دستوری فرض می شود که دلایلی وجود دارد که در طول مدت مشخصی، طرفین معامله یا شخص ثالث مجاز به لغو قرارداد باشند.
از سوی دیگر، به بیع شرطی رویدادی اشاره دارد که در آن فروشنده به علت بازپرداخت ثمن تعیین شده در یک مدت مشخص، جای انتخاب لغو قرارداد را دارد.

با توجه به این واقعیت، یکی از تفاوت‌های کلیدی بین بیع شرط و خیار شرط، این است که بیع شرط به عنوان یک نوع قرارداد، صرفاً به بایع یا فروشنده اختیار برای لغو تراکنش و بازگرداندن مبلغ تراکنش را می‌دهد، در حالی که خیار شرط از انواع خیارهای حقوقی است که به طرفین تراکنش یا اشخاص شخص ثالث اجازه می‌دهد تا تراکنش را لغو کنند و دلیل لغو تراکنش محدود به بازگرداندن مبلغ تراکنش نخواهد بود.

تفاوت بیع شرط با معامله رهنی

توضیحات قبلی ما درباره "بیع شرط" در قانون مدنی می‌باشد.
این مفهوم به دلیل سوءاستفاده‌هایی که از آن به وقوع می‌پیوندید، توضیح داده شد.
در این سناریو، افرادی با پرداخت مبالغ کم به افراد ضعیف، املاک آنان را خریداری می‌نمودند.
فروشندگان نیز قادر به بازپرداخت در مهلت مقرر نبودند.
در نتیجه، وقتی مهلت گذشته و حق شرط اعمال می‌شد، معامله نهایی و مالکیت به طور کامل به خریدار منتقل می‌شد.

به همین دلیل، در ابتدا قانون مدنی در ماده ۴۶۳ تعیین کرده است که در صورت ثابت شدن قصد فروش کننده به عقد بیع نبوده و مثلاً به صورت قرض شرعی است، احکام بیع قابل اجرا نخواهد بود تا در این راه، حقوق مالک به خوبی رعایت شود.
سپس قانون ثبت نیز برای بیع شرطی، احکام دیگری را تدبیر کرده است که به نوعی منجر به لغو احکام قانون مدنی در زمینه بیع شرط می‌شود.
بر اساس ماده ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت اسناد و املاک، بیع شرط به عنوان یک معامله با حق استرداد تلقی می‌شود و به همین دلیل، مالکیت مال به خریدار منتقل نمی‌شود.
بلکه خریدار، مانند یک طلبکار، دارای وثیقه می‌باشد.

بنابراین، تفاوت میان بیع شرط و معامله رهنی این است که در بیع شرط، مالکیت کالا از لحظه عقد قرارداد به خریدار منتقل می‌شود.
اما در معاملات رهنی، موردبدهکار صرفاً به عنوان گروهی از وثایق است که به عنوان تضمین برای بازپرداخت بدهی استفاده می‌شود و مالکیت مال به رهن گیرنده منتقل نمی‌شود.
به همین دلیل، بیع شرطی در حقوق ثبت، به معامله‌ای اطلاق می‌شود که در صورت عدم پرداخت بدهی، خریدار می‌تواند توسط اجرای دادگاهی، از اموال موردنظر خود برای دریافت مبلغ بدهی استفاده نماید، به جای اینکه مالکیت مال را به نام خود منتقل کند.