املاک فاقد سند و راه های حقوقی اثبات آن

گذشته، بسیاری از املاک متعلق به افراد، سند رسمی نداشته و صرفاً برگه قدیمی با عنوان مالکیت را در اختیار داشتند.
اما با تصویب قوانین ناظر بر ثبت املاک در کشور، نیاز پیدا شد که این افراد املاک خود را به ثبت برسانند و سند رسمی دریافت کنند.

طبق قوانین ثبتی، دریافت سند رسمی برای املاک بدون سند اهمیت زیادی دارد.
سند رسمی، قدرت اثباتی بیشتری نسبت به سند عادی دارد.
به همین دلیل، برای املاک بدون سند رسمی، راه های حقوقی برای دریافت سند وجود دارد.
در این مقاله، به توضیح راهکارهای حقوقی برای گرفتن سند برای املاک بدون سند رسمی می‌پردازیم.

با توجه به این واقعیت، ابتدا به تفسیر مسأله "مشکل ایجاد شده در املاک بدون سند" و "روش‌های حقوقی برای حل آن" پرداخته و پس از آن، مراحل "دریافت سند برای املاک بدون سند" را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

مشکل املاک فاقد سند

در کشور ما، اسناد باعث تأیید مالکیت افراد بر املاک می‌شوند.
این اسناد می‌توانند شامل اسناد عادی و اسناد رسمی باشند.
اسناد رسمی به اسنادی گفته می‌شود که توسط ادارات و سازمان‌های مربوطه، مانند اداره ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی، تنظیم شده باشند.
اما اسناد عادی می‌توانند توسط اشخاص خود روی یک برگه عادی تنظیم و زیر آن امضا شوند.

تصاحب مالکیت املاک، توسط اسناد رسمی اطلاعات قانونی که به مالکیت افراد بر املاک اشاره می‌کنند، تایید می‌شود.
این اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی و غیر رسمی، ارزش و اعتبار بیشتری برای اثبات مالکیت دارند و استفاده از آنها به راحتی تر مالکیت را تأیید می‌کند.
اسناد رسمی مالکیت به دو شکل وجود دارند؛ یا به صورت سند رسمی منگوله دار یا دفترچه چند برگی و یا به صورت سند رسمی تک برگی که اخیراً صادر می‌شوند و دارای هولوگرام و شناسه یکتای سند مالکیت است.

با این وجود، هنوز هم افرادی وجود دارند که به دلایلی نتوانسته‌اند برای املاک خود سند رسمی دریافت کنند.
در این صورت، بر اساس قانون، در شرایط خاص می‌توانند از طریق سامانه‌ای که در ادامه ذکر می‌شود، برای گرفتن سند رسمی برای املاک بدون سند خود اقدام کنند.

مورد حائز اهمیت درباره معضل تنها املاکی که بدون سند هستند، این است که برای اثبات مالکیت املاک، دریافت سند رسمی بسیار اهمیت دارد.
زیرا اغلب سند عادی گم می‌شود یا ممکن است تقلب شود.
علاوه بر این، امکان بروز دعاوی قانونی ناشی از سند عادی و به دنبال آن ادعا و تردید درباره اسناد عادی وجود خواهد داشت.

بسیاری از مالکان در تلاشند تا مشکل املاکی که بنا به دلایل مختلف سند رسمی ندارند را حل کنند.
آنها به دنبال دریافت سند رسمی برای املاک خود هستند.
معتقدند که این فرآیند بسیار پیچیده و غیرممکن است، یا هزینه های زیادی را به همراه دارد.
اما در این مطلب، قصد داریم به روش های حقوقی برای حل مشکل املاک بدون سند اشاره کنیم و نحوه دریافت سند رسمی برای این املاک را توضیح دهیم.

راه های حقوقی برای حل مشکل املاک فاقد سند

در این قسمت می‌خواهیم به شیوه‌های قانونی برای حل مشکل املاک بدون سند پرداخت کنیم؛ اما قبل از آن باید به یک نکته توجه کنیم که منظور از املاک بدون سند چیست و چه افرادی می‌توانند با استفاده از این راهکارها به حل مشکل املاک بدون سند خود پرداخت کنند و سند رسمی مالکیت را دریافت کنند؟

برای حل مشکل املاک بدون سند، می‌توان از ماده‌ی ۱۴۷ قانون ثبت استفاده کرد.
این ماده تعیین می‌کند که چگونه می‌توان برای املاکی که بدون سند هستند، سند مالکیت دریافت کرد.
همچنین در قانونی به نام "قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های بدون سند رسمی" نیز اقداماتی در این زمینه انجام شده است.

در قانونی که اعلام شده است، برای صدور سند مالکیت برای ساختمان‌هایی که بر روی زمین‌هایی با سابقه ثبت ساخته شده‌اند، و همچنین صدور سند مالکیت برای زمین‌های کشاورزی و باغات و نسق های زراعی، که به دلایلی مانند فوت مالک، یا عدم دسترسی به مالک، یا مفقود الاثر شدن وی، امکان صدور سند مالکیت وجود ندارد، یک هیئت به نام هیئت حل اختلاف ثبتی تشکیل می‌شود.
پس به طور کلی، در این شرایط می‌توان گامی برداشت و سند رسمی مالکیت را دریافت کرد.

"مناطق زمین‌های کشاورزی، باغ‌ها و ساختمان‌ها که پیشینه ثبتی به نام افراد مختلف دارند و علاقه‌مندان آنها تمام یا بخشی از آنها را به صورت معمولی خریداری کرده‌اند و به دلایلی مانند نداشتن دسترسی به مالک یا درجه فوت مالکان رسمی یا ورثه، موفق به اخذ سند مالکیت نشده‌اند؛"

«املاکی که دارای سابقه ثبت هستند و متقاضی، مالک رسمی ملک مشاع هستند و به دلیل ناتوانی در دسترسی به سایر مالکان ملک مشترک و یا به دلیل فوت یا وراثت آنها، امکان دریافت سند تملک به صورت رسمی و برابر با شش دانگ غیرممکن است.
»

"در حالتی که املاک و مستغلاتی وجود دارند که عرصه آنها به وقفه رسیده است و متقاضی با اجاره اعیان حق احداث را کسب کرده اما توانایی دریافت سند مالکیت را برای خود نداشته است، می‌توانند با رعایت راهکارهای حقوقی موجود، اقدام به دریافت سند برای املاکی که بدون سند هستند، کنند و مشکل خود را حل کنند.
در اینجا، سند به معنای دریافت یک سند رسمی در شرایط فوق‌الذکر است.
"

رفتار حقوقی جهت دریافت یک سند رسمی مالکیت، براساس ماده ۱۴۷ قانون ثبت، به این شکل است که افراد درخواست دارنده، باید به وبسایت مربوط به ثبت املاک مراجعه و درخواست خود برای دریافت سند رسمی برای املاکی که هنوز مالکیت آنها ثبت نشده، را از طریق سامانه مذکور ثبت کنند.
سپس روش دریافت سند برای املاکی که هنوز مالکیت آنها ثبت نشده است، از طریق همین سامانه توضیح داده خواهد شد.
علاوه بر این، در یک مقاله جداگانه، به توضیحاتی درباره سامانه همیار سند خواهیم پرداخت.

برای این قسمت، باید یک نکته مهم را در نظر بگیریم.
درخواست صدور سند تک برگی و رسمی مربوط به ثبت ملک، فقط برای مواردی است که در بالا ذکر شده است و محدود به آنها می‌باشد.
بنابراین، افراد زیر قادر به درخواست ثبت سند مالکیت در این سامانه نیستند:- اشخاصی که در بالا ذکر نشده‌اندبنابراین افرادی که در فهرست ذکر نشده‌اند، نمی‌توانند درخواست ثبت سند مالکیت را از طریق سامانه ثبت ملک ارائه دهند.

اراضی و املاکی که به تازگی هنوز ثبت نشده اند، به عنوان مثال می‌تواند اراضی خالی یا خانه‌های جدید باشند.

اینجا نیز فرصتی پیش آمده است تا در مورد املاک بی بنا صحبت کنیم.
املاکی که هیچ ساختمانی ندارند، بلافاصله جلوی خود را هم نگه می‌دارند یا قفل نکرده اند.
به عبارت دیگر، آن‌ها بی بنا هستند.

املاک و زمین‌هایی که مالک آن‌ها هنوز زنده هستند و امکان دسترسی به آن‌ها برای صدور سند رسمی وجود دارد، در اینجا به شرح زیر توضیح داده می‌شود:املاک و اراضی:املاکی که مالک آن‌ها هنوز زنده است و امکان دسترسی به آن برای تنظیم سند رسمی وجود دارد؛ به این معنا که شخص مالک هنوز در قید حیات می‌باشد و می‌تواند به آنها دسترسی داشته باشد و سند رسمی را صادر کند.

اراضی و املاک برخی را که صاحبشان درگذشته است، اما فردی که ارث‌بر آنهاست، امکان دسترسی به ثبت مالکیت آن‌ها را دارد و می‌تواند با استفاده از دفاتر اسناد رسمی، مدارک رسمی مالکیت را منتقل کند.

نحوه گرفتن سند برای املاک فاقد سند

در اجزای قبلی، راه‌های حقوقی برای حل مشکلات املاک بدون سند شرح داده شد و بیان کردیم که برای املاک و زمین‌هایی که به مالکیت سند رسمی نمی‌باشند، می‌توان از طریق سامانه ثبت ملک درخواست صدور سند رسمی مالکیت داد و مشکل املاک بدون سند را حل نمود.
اما مهمترین نکته در این باره این است که چگونه می‌توان برای املاک بدون سند سند دریافت کرد؟ در ادامه، راهنمایی برای نحوه دریافت سند رسمی تک‌برگ برای املاک بدون سند از طریق سامانه ثبت ملک ارائه می‌شود.

در مرحله اول، برای دریافت سند رسمی ملک، شما باید وارد سایت ثبت ملک شوید و درخواست خود را ارسال کنید.
برای این منظور، می‌توانید به وبسایت sabtemelk.
ir مراجعه کنید یا با جستجوی عبارت "سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت"، به اولین وبسایت وارد شوید.
این سامانه به شما امکان می‌دهد تا درخواست صدور سند مالکیت خود را ثبت کنید.

بعد از ورود به این سامانه، اگر شرایط ثبت سند مالکیت برای املاکی که فاقد سند هستند را دارید، می‌توانید بر روی گزینه "درخواست پذیرش جدید" کلیک کنید.
همچنین، اگر قبلاً در این سامانه درخواستی ثبت کرده‌اید، می‌توانید از طریق تکمیل درخواست قبلی خود، به پیگیری صدور سند مالکیت بپردازید.
همچنین می‌توانید برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد صدور سند مالکیت، عبارت "اطلاع رسانی پرونده" را انتخاب نمایید.

در این مرحله، بعد از مطالعه توافقنامه که در سایت قرار دارد، برای ثبت ملک از طریق ماده 147 قانون ثبت، باید شرایط لازم را انتخاب و تایید کنید و وارد مرحله بعدی شوید.

برای درخواست صدور و دریافت سند مالکیت برای املاک بدون سند، در صورتی که شخص حقیقی یا حقوقی هستید، از گزینه بالا استفاده کنید.
در کادر مربوطه، بخش‌هایی که با * مشخص شده است، با دقت و کامل پر کنید.

در این بخش، باید جزئیاتی مانند مکان وقوع، نوع و مشخصات ثبتی ملک را با استفاده از تگهای HTML مانند قوی و تاکید وارد کنید.

پس، موضوع درخواست خود را مشخص نموده و به سوال زیر پاسخ دهید که آیا از طریق ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت، درخواست صدور سند مالکیت را ارسال کرده‌اید یا خیر.

برای استکمال مراحل دریافت سند رسمی برای املاکی که بدون سند هستند، باید تمامی مدارک مورد نیاز که در سامانه ثبت ملک درخواست شده است، را به صورت کامل بارگذاری کنید.
بنابراین، ابتدا از فیلد مخصوص، نوع مدرک را انتخاب کنید و سپس فایل مربوطه را به آن پیوست کنید.