افراز چیست

مالکیت شراکتی یا مشاعی بر اموال، اعم از مال منقول یا غیر منقول، به دلایل مختلفی ایجاد می گردد.
این نوع مالکیت می تواند به صورت قهری، مانند ارث و وراثت، یا به صورت اختیاری، مانند عقد بیع یا صلح، بوجود آید.
در صورتی که افراد به هر دلیلی، مالی را به صورت مشاعی به اشتراک بگذارند، قابلیت تعیین دقیق اینکه کدام قسمت از مال متعلق به کدامیک از شرکای مشاعی است، وجود ندارد.
این موضوع باعث می شود تصرف در مال و یا فروش آن بسیار دشوار شود.

بنابراین، به صورت عمومی، در بیشتر موارد، همکارانی که در مالکیت مشترک هستند، به خصوص در مورد دارایی‌های غیرقابل حمل مانند زمین، نیازمند تعیین سهم و قسمت دقیقی هستند که به آن‌ها تعلق دارد.
این نوع شراکت در مالکیت فقط از طریق تقسیم و تجزیه می‌توان انجام شود و برای احقاق آن، مراحل خاصی باید طی شده و به صاحب اختیار مربوطه مراجعه شود.

در این مقاله، قصد داریم به تشریح مفهوم "افراز" بپردازیم.
همچنین، تفاوت آن با تفکیک و تقسیم، در چه سناریوهایی استفاده می شود و چه قانونی بر روی آن حاکم است را بررسی خواهیم کرد.
سپس، شرایط و نحوه افراز ملک مشاع را مورد بررسی قرار خواهیم داد و علاوه بر این، به ملک غیر قابل افراز نیز اشاره خواهیم کرد.
در پایان، به بحثی درباره دادخواست فروش املاک مشاع و ارائه نمونه‌ای از فرم افراز از طریق اداره ثبت خواهیم پرداخت.

افراز چیست

پیش از اینکه به سوال "ادغام چیست؟" پاسخ دهیم، باید ابتدا درباره مفاهیمی از قبیل اموال غیرمنقول، مال مشترک و شراکت عمومی صحبت کنیم.
سپس با استناد به تعاریف مربوط به این مفاهیم، به سوال "ادغام چیست؟" پاسخ دهیم.

قانون مدنی در ماده 12 تعریفی از مال غیر منقول ارائه کرده است.
مقتضی است آنچه که از محلی به محل دیگر قابلیت انتقال نداشته باشد، مشمول تعریف مال غیر منقول قرار گیرد.
این تعریف شامل مواردی است که انتقال آن‌ها، باعث خرابی یا آسیب به مال یا محل استقرارشان شود.
بنابراین، آنچه به دلیل ویژگی‌های ذاتی یا با عمل انسان، از قابلیت انتقال و جابجایی از یک محل به محل دیگر بی‌نیاز باشد یا انتقال آن موجب خسارت به مال یا محل قرارگیری آن شود، به عنوان مال غیر منقول و غیرقابل جابجایی و انتقال شناخته می‌شود.

شراکت در معنای واقعی خود به مشارکت و همکاری افراد در یک مقصد مشترک می‌انجامد.
در این نوع از فعالیت‌ها، افراد به علت عواملی مانند ارث (به عنوان مثال، پدران و فرزندانی که به ارث یک مال یا هرگونه دارایی می‌رسند)، یا به علت انتخاب خودشان (به عنوان مثال، همکارانی که تصمیم به تاسیس یک شرکت می‌گیرند)، در یک مال مانند زمین، خانه یا خودرویی به صورت شریک شرکت می‌کنند.
به این مال که در آن شراکت اعمال می‌شود، مال مشترک گفته می‌شود.
به عبارت دیگر، مالکین این مال، به طرزی ناقص و جزء به جزء در مال متعلق به مالکان یا شرکا بخاطر شراکتی که دارند، سهم دارند و نمی‌توان به روشی مشخص کرد که هر بخش از این مال به کدام مالک یا شریک متعلق است.

قوانین قانونگذاری، برای تعیین حصۀ مشترک مالکان در مال غیرقابل انتقال، مفهوم نهاد حقوقی افراز را در نظر گرفته است.
افراز به معنای تقسیم و تفکیک حصۀ مالکان در مال مشترک است تا بتوان ادعا کرد هر قسمت متعلق به کدام شریک است.

تفاوت افراز با تفکیک و تقسیم

از میان مفاهیمی که با استفاده از برچیدن، یکی هم‌فکری می‌کنند، تمییز‌دهی و اقسام است.
با توجه به رایج بودن این اشتباه و به دلیل اینکه این مفاهیم بین خودشان تفاوت‌هایی دارند و هر کدام تبعات حقوقی متفاوتی ایجاد می‌کنند، در اینجا قصد داریم درباره تفاوت بین برچیدن و تمییز‌دهی و اقسام صحبت کنیم:برچیدن:برچیدن بیانگر جداسازی و تفصیل کردن چیزهایی از یکدیگر است.
در این روش، بخش‌های یک مجموعه یا کلیت را از هم جدا می‌کنیم و به صورت مستقل به آن‌ها اشاره می‌کنیم.
برچیدن باعث می‌شود تا هر عنصر به‌صورت مجزا و قابل تمییز باشد.
برای مثال، در یک فهرست، هر مورد به‌صورت مستقل ارائه می‌شود و بین آن‌ها ارتباطی وجود ندارد.
تمییز‌دهی:تمییز‌دهی به معنای افراز کردن یک مجموعه به بخش‌های مختلف است که هر یک از این بخش‌ها قابل تمییز است، اما همچنان به یکدیگر مرتبط هستند.
در این روش، مفهوم کل را به بخش‌های کوچکتر تقسیم می‌کنیم، اما همچنان رابطه و ارتباط بین این بخش‌ها باقی می‌ماند.
در کل، برچیدن به مجموعه‌ای از عناصر جدا اشاره می‌کند، در حالی که تمییز‌دهی به تقسیم یک مجموعه به بخش‌های داخلی که همچنان به یکدیگر وابسته هستند، اشاره می‌کند.

افراز نیز به شیوه‌ای است که مالکیت های مشترک در یک دارایی غیرقابل انتقال تعیین می‌شود.
در این روش، تعیین نحوه تقسیم دقیق حصص هریک از مالکان مشترک را به انجام می‌رسانیم.
مرجع اصلی برای انجام این عمل، سازمان ثبت است، مگر اینکه قوانین استثنا باشند.
به عنوان مثال، در مواردی که یکی از شرکاها غایب یا فقدانی دارد، یا هنگامی که یکی از شرکاها اعتراضی به افراز دارد.
پس از انجام افراز، مالکیت مشترک از بین می‌رود و در رای صادر شده توسط سازمان ثبت یا دادگاه، حصۀ هر فرد در دارایی معلوم می‌شود.

تفکیک، به معنای تقسیم یک مال غیر منقول به قطعات کوچکتر است.
در این روش، همچنان که افراز نیز وجود دارد، شرکت در مال الزامی نیست و تنها یک مالک کافیست.
اداره ثبت، مرجع قانونی برای رسیدگی به این امر است و پس از تفکیک، یک سند تفکیک به مالک صادر می‌شود.
به عنوان مثال، تقسیم یک زمین به مساحت ۵۰۰ متر مربع به ۵ قطعه ۱۰۰ متر مربع، مثالی از تفکیک است.
برای مثال دیگر، می‌توان توافق شرکا را در مورد تفکیک یک مال مشترک داشت و همچنان شرکت در مال، برقرار بماند.

تقسیم، یک مفهوم عام است که دربارهٔ تقسیم مال، صرفاً متناظر با منقول یا غیرمنقول، استفاده می‌شود.
به این معنا که سهم شرکا، دربارهٔ مال، جداگانه می‌شود.
تقسیم ممکن است توسط شرکا انجام شود، از طریق تنظیم یک تقسیم‌نامه رسمی یا عادی، یا پس از صدور حکمی که مربوط به تقسیم ارث است، در مواردی که املاک مورد ارث است.
اما تقسیم می‌تواند از تقسیم کردن یک مال به شماره‌های کوچکتر هم تشکیل شود.
این عمل محدود به موارد فوق نیست و می‌تواند به شکل‌های دیگری هم انجام شود.

قانون افراز چیست

یکی از سوالاتی که درباره موضوع "[strong]افراز و فروش املاک مشاع[/strong]" پیش می‌آید، این است که قانونی که بر [strong]افراز[/strong] و [strong]نحوه افراز املاک مشاع[/strong] تأکید دارد، کدام قانونی است و بر اساس این قانون، چه قواعد، طلوعات و [strong]نحوه فروش و افراز ملک‌های مشاع[/strong] چیست؟

به پرسش مورد نظر پاسخ می‌دهم که قوانین مربوط به تقسیم و فروش ملک‌های مشاع توسط قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷، تنظیم شده است.
این قانون شرایط مربوط به تقسیم ملک‌های مشاع و فروش آن‌ها را مشخص کرده است.
همچنین، این قانون مشخص می‌کند که چگونه تقسیم و افراز ملک‌های مشاع باید انجام شود و مرجع قانونی که مسئول رسیدگی به این موضوع است را هم مشخص می‌کند.

یکی از موارد ضروری برای دریافت سند رسمی، صورت مجلس تفکیکی آپارتمان است.
علاقمندان به کسب اطلاعات درباره این مورد می‌توانند مقاله ای با همین عنوان را در زیر مطالعه نمایند.

شرایط افراز چیست

برای بررسی وضعیت افراز و فروش ملک مشترک، لازم است به "قانون افراز و فروش املاک مشترک" مراجعه کنیم.
اما انجام این عمل، تنها زمانی ممکن است که شرایط مربوطه فراهم باشد.
در این مقاله، قصد داریم به شرح زیر درباره شرایط افراز و فروش ملک مشترک توضیح دهیم:برای بررسی وضعیت افراز و فروش ملک مشترک، می بایست به قانون افراز و فروش املاک مشترک مراجعه کنید.
انجام این امر تنها در صورتی امکان پذیر است که شرایط مربوطه وجود داشته باشد.
در این قسمت از مقاله، توضیحاتی در مورد شرایط افراز و فروش ملک مشترک ارائه خواهیم داد که به شرح زیر می باشد:

اولین شرطی که در قوانین افراز وجود دارد، این است که مالی که در این افراز به میان می‌آید، باید غیر قابل انتقال باشد.
همچنین، باید حداقل دو یا چند نفر در این افراز شریک باشند و در امور مربوط به آن تصمیم‌گیری کنند، اما اگر نتوانند به توافقی درباره تقسیم این مال برسند، پس افراز صورت نمی‌گیرد.

افراز شرایط دیگری که وجود آن در مورد مال غیر منقول مشاع می‌تواند باشد، عدم وجود سند مالکیت معارض است.
تعبیری که به معنای سند مالکیت معارض است این است که سازمان ثبت برای یک مالکیت، دو سند صادر کرده باشد.

و یک شرط مهم دیگر برای افراز، این است که ملک یا مال غیر قابل حمل باید امکان افراز را داشته باشد؛ در غیر این صورت هر یک از شرکا می‌تواند با پرکردن فرم دادخواست، درخواست فروش مال مشترک را از دادگاه محل وقوع ملک بدهد تا حکمی صادر شود که مشتمل بر فروش مال مشترک غیر قابل افراز باشد.

مراحل و نحوه افراز

پس از توضیح در خصوص مفهوم و شرایط افراز ملک مشاع، همچنین، صحبت از مواردی که مالک ملک مشاعی میتواند تقاضای انجام این امر را از دادگاه با پر کردن فرم دادخواست فروش ملک مشاع داشته باشد، قصد داریم در این قسمت از مقاله درباره نحوه افراز توضیح دهیم و بگوییم که مراحل افراز ملک مشاع چیست.
براساس قانون افراز و فروش املاک مشاع، نحوه افراز ملک مشاع به دو صورت زیر قابل انجام است:

براساس قانون افراز و فروش ملک مشاع، برای افراز ملک مشاع ابتدا باید جریان ثبتی مربوط به ملک به پایان برسد.
همچنین، نباید هیچ مالک مشترکی در حالت محجوریت یا غیاب ناکارآمد باشد.
در صورتی که این شرایط فراهم شود، امکان افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت ممکن است.
وقتی جریان ثبتی به پایان برسد، به این معنی است که مراحل تعیین حدود ملک به پایان رسیده و آماده ثبت در دفتر املاک است.

در چنین شرایطی، هر یک از صاحبان املاک مشاعی، می‌توانند با داشتن مدارک لازم، از طریق تکمیل نمونه فرم مناسب، درخواست افراز از اداره ثبت را ارسال نمایند.
برای این کار، به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرده و مدارک هویتی خود، اطلاعات تمامی مالکان، سند رسمی ثبتی یا استعلامات ثبتی مربوط به ملک را تحویل دهند.
اداره ثبت پس از بررسی و تایید مدارک، درخواست افراز ملک مشاع را بررسی خواهد کرد.

بعد از ارائه درخواست، کارشناس ثبت، مدارک را بررسی می‌کند و در صورت تکمیل و واجد شرایط بودن، معاینه‌ای از محل ملک مشاع صورت می‌گیرد.
در این معاینه، کارشناس ثبت نقشه‌های مربوط به ملک را ترسیم می‌کند.
سپس، مسئول اداره ثبت با بررسی نقشه‌ها و مدارک، تصمیم مربوط به افراز ملک مشاع را به مالکین اطلاع می‌دهد.
پس از ابلاغ تصمیم اداره ثبت به مالکین، آن‌ها مدت ۱۰ روز زمان دارند تا اعتراض خود را به تصمیم اداره ثبت اعلام کنند.
در صورت اعتراض، مسئله در دادگاه بررسی خواهد شد.

در صورتی که یکی از شروط افراز ملک از طریق اداره ثبت وجود نداشته باشد، افراز ملک مشاع باید از طریق دادگاه محل وقوع ملک انجام شود.
برای انجام این امر، نمونه فرم دادخواست افراز ملک مشاع باید تکمیل و ثبت شود.
افراد دعواکننده باید در دادخواست خود نام و مشخصات سایر مالکان مشاعی را به عنوان خوانده دعوا ذکر کنند.
این فرم و ثبت آن برای تمام یا یکی از مالکین ملک از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی قابل دسترسی است.

ملک غیر قابل افراز چیست

یکی از مسائلی که درباره افراز مورد بحث قرار می‌گیرد، این است که چه ملک‌هایی قابل افراز نیستند و اگر یک ملک به عنوان غیرقابل افراز شناخته می‌شود، مالکان مشاعی برای احقاق حقوق خود باید چه مراحلی را طی کنند.
در این بخش، ما قصد داریم درباره ملک‌های غیرقابل افراز توضیح دهیم و بگوییم که در این حالت‌ها، مالکان باید چه اقداماتی انجام دهند.

مالکیت غیرقابل افراز یک نوع ملک است که به دلیل ویژگی‌های خاص خود، امکان تقسیم آن به بخش‌های جداگانه وجود ندارد.
این ملک ممکن است به دلیل از کردن آن، ارزش خود را از دست بدهد یا به دلیل موقعیتی که در آن قرار دارد، نمی‌توان به طور دقیق و منصفانه سهم هر یک از مالکان را مشخص کرد.
برای تعیین قابلیت افراز یا عدم قابلیت افراز مالکیت غیرقابل افراز، باید توسط متخصص تعیین شود.

در صورتی که ملک به طور غیرقابل افراز شناخته شده باشد، هر یک از مالکان ملک مشترک، توانایی دارند با پر کردن یک فرم درخواست دادخواست، از طریق سیستم الکترونیکی قضایی به دادگاه صالح مربوطه درخواست دستور فروش ملک مشترک را داشته باشند.
در این صورت، ملک بعد از قیمت‌گذاری، در مزایده عرضه می‌شود و مبلغ حاصل از فروش به حساب صندوق دادگستری واریز می‌شود و سپس به هر یک از مالکان مطابق با حصه آن‌ها پرداخت خواهد شد.

برای پاسخ به این سؤال که آیا آپارتمان قابل افراز است یا خیر، باید توجه داشت که به طور کلی، آپارتمان ها به گونه‌ای طراحی شده‌اند که نمی‌توان به طور دقیق سهم هر یک از مالکان را تعیین کرد و امکان تقسیم آن به اجزا مساوی وجود ندارد.
بنابراین، می‌توان گفت آپارتمان‌ها غیر قابل افراز هستند.

اما، با وجود استثناها، در برخی موارد، آپارتمان قابل افراز است.
وقتی موقعیت آپارتمان، از جنبه‌هایی مانند لوله‌کشی و مساحت، به گونه‌ای است که می‌توان سهم دقیق هر مالک را تعیین کرده و آپارتمان را به نحوی تقسیم کرد که هر یک از مالکان، از سهم و اجزای برابری بهره‌مند شوند، می‌توان آپارتمان را مشاعی قابل افراز دانست.
به طور مثال، آپارتمان دو طبقه با مالکیت مشاعی و واحدهای مشابه، یا آپارتمانی که می‌توان دو واحد مجزا از آن بسازید، مثال‌های آپارتمان‌های قابل افراز هستند.

در مواردی که املاک آپارتمانی قابلیت افراز ندارند و در صورت عدم توافق مالکان آپارتمان‌های مشترک درباره تقسیم املاک، می‌بایست با داشتن مدارک لازم و پس از پرکردن فرم دادخواست فروش ملک مشترک، درخواست خود را از طریق سامانه دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به دادگاه مناسب ارسال نمایند.
به این ترتیب، دادگاه در خصوص املاک مشترک بودن و عدم امکان افراز آنها، رای قاطعی صادر خواهد کرد.